合作開發地產項目的財務管理思路探討

楊國華

（上海寶龍實業發展〔集團〕有限公司，上海 201101）

一、引言

近幾十年來，我國經濟發展非常迅速，城市化進程不斷加快，房地產行業更是得到了極大發展。作為國民經濟的支柱性產業，房地產行業的投資風險高、回報周期長。與房地產項目開發相關的成本因素非常多，土地與資金都至關重要，而在實際開發使用過程中，常常存在有土地使用權但缺乏資金，或資金充裕但沒有土地使用權的情況。合作開發地產項目模式為房地產行業注入了活力，但是合作開發而帶來的糾紛錯綜復雜。如何有效預防合作開發地產項目時的財務管理問題，受到了房地產行業有關人士的極大關注。

二、合作開發地產行為的內涵和特征

合作開發地產是指雙方根據約定條件，采取特定的方式達到共同開發土地建設房產的目的，雙方共同承擔開發風險，共同獲得開發收益。如今，不論是哪兩方通過合作完成的房地產項目，都可以被叫作地產合作開發項目，且并不局限于某一方出資、某一方出力，也可以是雙方共同投資，雙方共同參與項目建設。文章主要探討后一種模式。合作開發地產的特征有以下三點。

（一）主體復雜

這是合作開發地產合同中需要明確的內容。和單一的房地產企業開發房地產不同，合作開發房地產模式下的合同主體相對來說更加復雜。我國有關方面的法律法規對房地產開發企業提出了嚴格的資質要求，在合作開發的過程中，能夠為大量的非房地產開發企業介入房地產提供足夠的空間，這也讓合作開發房地產的主體表現出更加復雜的狀態，可以是國內的法人和自然人，也可以是外國的法人和自然人。其中，當國內有自然人作為合作開發房地產合同的主體時，由于企業資質的限制，他們只能作為房地產項目公司的股東參與合作開發，而不能直接以個人的名義從事房地產開發。

（二）保障職責、權力、權益統一

職責、權利、權益統一是指在整個合同中，合作雙方不論是在權利上還是義務上都是統一的，但這并非指開發過程中所有的環節，也并非合作單位都需要付出同樣的資本和獲得同樣的收益。例如，在地產項目施工過程中，應該由承攬地產開發的雙方同時負責項目，共同承擔風險并享受利益。

（三）法律關系復雜

在合作開發地產項目的過程中，各方的法律關系比較復雜。一是合作雙方之間的關系，雙方對權利義務、組織形式等內容應該通過條款的方式明確。二是政府相關單位與合作體之間的關系。地產項目開發工作中的每個環節，如立項、策劃、施工、預售、驗收等，都與政府部門的監督檢查密切相關，最明顯的表現是地產項目在各個環節都須向政府申請若干批準文件和許可證，同時合作開發工作的進展須向當地政府部門及時報備，在批文和證件辦理的過程中，應該以合作雙方的名義共同辦理，如此才能讓地產合作開發的行為在法律上得到認可。三是合作方和其他個人與單位之間的關系，如拆遷安置人員、業主、建筑承包商等之間的關系。

三、合作開發地產的主要形式

（一）土地入股

土地入股的合作開發形式指的是合作方為合作項目提供可供使用的土地，地產企業方需要完成品牌輸出及建筑資金準備，兩方共同負責地產項目的開發與建設，但這種地產合作開發形式已經較少使用。

在項目開發時建立項目公司，雙方以合作者的名義完成所有相關協議的簽訂，共同負責項目開發期間所有的經營工作，然后將開發區域的土地使用權變更到項目公司名下。值得重視的是，土地在進行使用權轉讓時會發生部分交易稅費，因此利用這種模式合作開發地產項目，要做好財務控制工作中的三方面內容。首先，項目公司得到土地使用權是項目順利進行的基礎，土地使用權變更要做好資金風險的把控，在土地完成變更后再開始投入土地開發資金；其次，要根據約定的比例讓合作雙方在后續完成資金投入，因此項目公司在選擇合作方時要對對方的資金實力進行充分調查，同時項目開展后期利潤的分配比例也應按照投資額度的變化而變化；最后，在后續開發過程中，要保障項目公司沒有債務糾紛，尤其是沒有負債糾紛。

要利用股權收購的方式讓地產企業收購部分股權，從而得到合作方的土地資源。在后續投入資金時，雙方要根據協議比例進行，進而共同承擔項目開發的責任。這種方式所面臨的財務風險同樣明顯，即在項目公司正常運行時不能分析與控制好債務風險。防止該類風險出現的方法是在雙方合作協議中，約定公司原股東解決收購前的余債，或約定提供保證金等方式，從而有效降低后續項目合作中出現風險的概率。

（二）資金入股

實際中一般采取聯合競買的模式，這種模式的特點非常明顯，就是項目合作雙方先去拍地，或者一方拍地后組織洽談合作，并共同成立項目公司承接合作地塊，雙方為其注資后再進行之后的項目工作。因此，地產企業在選擇共同組織成立項目公司的合作方時，要對合作方的資金實力、過往信譽等進行詳細調查，以便雙方能夠達成長期戰略合作的目標。規避聯合競買模式的財務風險的關鍵在于在競買過程中合作雙方必須有默契，并確保后續為項目公司投入的資金穩定。

四、合作開發地產項目中突出的財務管理問題

如今，在房地產領域，合作開發模式已成為一種重要的模式，也得到了廣泛的推廣和應用。但在合作開發地產項目的過程中，仍然有比較明顯的財務管理問題，導致項目開發的實際成果不理想，甚至還會由于財務管理的價值無法體現，合作開發地產項目雙方在溝通交流的過程中出現問題，影響信任關系，最終導致合作開發地產項目的結果不理想。具體來說，包括財務部門人員組織架構問題、財務決策順序問題、兩方財務管理分界點問題、項目公司繼續融資問題、合作項目退出問題等，需要對這些問題進行深入分析，了解問題產生的原因，從而順利解決問題。

（一）財務部門人員組織架構問題

對地產企業來講，財務部門非常關鍵，是企業的核心部門。因此財務部門的組織架構和人員分布尤為關鍵，不論是招聘財務人員還是財務人員的分配、考核、編制等，都應該作為合作雙方重點關注的內容。因此，在協議中合作雙方就要對財務部門的人員配置加以重視。

（二）財務決策順序問題

從合作開發模式可以看出，合作雙方可以權利平等，實際的財務決策工作由雙方共同按照企業規章制度管理，如招投標定價、預算等，以確保財務工作與企業雙方利益相符。雙方也要根據實際業務的開展情況，站在各自的立場考量，所以達成一致的意見非常不易。此外，在這種模式下，財務會由雙方共同把控，所以比較容易出現問題，如財務印章由雙方共同保管，進一步加大了財務工作的開展難度，使財務工作的時效性受到影響。監管方會監控合作項目中每一筆資金的動向，很容易使財務付款延遲，給企業的正常運營帶來影響。因此如何實現有效的業務辦理授權模式，是合作雙方應該思考的問題。

（三）合作開發模式下兩方財務管理的分界點問題

事實上，所有企業的財務部門在和其他部門融合運行時都存在明顯的界限，如果范圍過寬，則會讓業務正常開展受到影響，而范圍過窄，則很可能導致企業項目運營成本增加，引發企業資金緊張等問題。因此，把控好財務邊界，掌控好財務管控的度非常關鍵。但在實際開展工作時，合作雙方在把控財務邊界時有各自的考量，因此在進行財務決策時會出現許多問題，致使雙方產生糾紛，甚至對項目的正常開展造成不利影響。所以，合作雙方在正式合作前就要對財務管控的邊界作出嚴格規定。

（四）項目公司繼續融資問題

項目合作開發有一個明顯的特點，即合作雙方在初期合作時，一般只會投入土地款的資金流，而項目的后期需要不斷融資，問題主要出現在后續融資過程中。例如，合作雙方誰來主導融資工作、通過哪種渠道完成融資、以什么作為融資擔保等，這都是雙方應考慮的問題，而一旦出現分歧，很可能導致方案失效。合作開發項目的合同內容非常龐雜，履行期限又長，因此雙方極易產生糾紛。一旦出現糾紛，就很難得到實際解決，再加上訴訟周期比較長，因此無法預測結果。

（五）合作項目退出問題

當前在合作開發地產項目市場中，合作項目退出問題比較明顯。雖然在合作開發項目的過程中，雙方會在合作協議中約定退出的條件，但在退出環節仍然存在一些爭議，包括雙方對成本的分布認知不明確、認為成本分配不均、各方面的費用支出不合理等，這嚴重影響了雙方的經濟效益，會對企業的發展造成不利影響。

五、優化合作開發地產項目的財務管理策略

（一）完善財務基礎檔案管理工作

地產企業在合作開發的模式上不斷推陳出新，會讓財務管理工作的難度大大增加。要減少問題的出現，可以從財務基礎工作入手。一旦存在雙方合作的相關內容，不論合作雙方本身關系如何，都應該以書面的形式予以確定，然后各自存檔，以便后期檢查。項目合作雙方的利潤、結算等參考重要的文書材料，不論是財務的賬單、憑證、報表，還是內控的審批等，都是財務工作最基礎最重要的內容，要根據嚴格的操作細則完成存檔。其他和財務相關的稅務、決議、合同等事項也應做到及時留存，以便正常應對所有的檢查與審計。

（二）優化財務監管流程

第一，項目合作雙方應協商任命一名財務總監來負責項目公司的財務監管，同時確保項目總監的財務監管權力能夠獨立行使，從而使工作合理合規地開展。第二，一旦監管過程中發現和公司利益存在沖突的問題，應及時匯報，若上級領導無法處理該類問題，則應及時上報公司高層，通過股東會的形式讓問題盡早解決。

（三）合理開展財務監管工作

財務監管工作的開展需要有的放矢。項目成本工作要以檢查成本漏洞為重點，企業通過制定合理的招投標、采購、成本等控制流程，加強財務源頭治理，并嚴格把關。資金使用方須完善雙方共同賬戶，對施工期間產生的借貸、融資、現金流等去向有明確的把控，對合作雙方每一項義務履行的時間、地點、方式作出明確規定，防止在合同中出現“爭取實現”“可能”等模糊用詞，確保合作雙方在項目開展上所用資金的安全。

（四）依托中介機構

項目合作雙方在簽訂協議時，可以聘請第三方中介機構完成公司的財務審計工作。由于地產項目的建設周期長，聘請第三方審計的頻率可以控制在兩年一次。按照甲方給出的審計方案對項目合作的利潤預測、合同簽訂等內容做好針對性檢查，并給出科學的審計報告，從而保證企業的投資風險防控效果。第三方審計和企業內部的財務監管工作要相互配合，以便企業管理層按照審計結果對項目的進一步開展作出合理決策，使雙方都能獲得更大的經濟效益。

（五）針對合作項目退出問題做好預案

合作開發地產項目的雙方在后續合作過程中，可能因一些問題無法達成一致，導致關系破裂，而合作失敗會使雙方蒙受損失。要防范合作項目退出問題對企業發展產生的負面影響，就需要在合作一開始就充分考慮到這種情況產生的可能性，對其進行科學分析，再制定詳細的解決預案，包括項目退出環節雙方的成本劃分、后續費用的處置等，從而幫助合作雙方進一步明確自己的權責，了解自己需要承擔的風險，規范自己的行為，減少損失。

六、結語

當前，我國經濟體制不斷改革，市場經濟快速發展，地產行業也要跟上時代發展潮流，不斷采用新模式以獲得市場份額，通過合作開發的形式讓地產企業未來建設的可能性大大提升。而應用合作模式開展項目工作更要注重完善財務管理，以使房地產行業健康發展。