房地產企業實施全面預算管理實踐與探討

高旭剛

（山東海亮房地產開發公司，山東 濟南 250000）

一、引言

自1998年實行住房制度改革，我國房地產業已有20多年的歷史。在我國房地產供求關系發生變化及國家宏觀調控水平不斷提升的背景下，我國房地產開發由注重規模轉向了注重質量。如何有效地實施全面預算管理，是房地產企業實現轉型升級的關鍵，也是提高企業經營管理水平的關鍵。

二、房地產企業實施全面預算管理概述及必要性

（一）房地產企業全面預算管理概述

經營業務預算是將企業日常業務活動緊密聯系在一起的一種經營活動預算，主要包括總投資規模的估算、土地征收的前期預報、分期審批、項目資金的預估等。在開展項目活動前，要做好項目的前期預算，對項目的執行與調整進行及時的監控與評價，保證項目在預算期內達到預定目標。

（二）房地產企業實施全面預算管理的必要性

第一，提高房地產企業資源利用率。房地產企業的全面預算管理是指在企業的經營目標指導下，以經營為本，以財務管理為基礎，按照整體計劃，最大限度地利用資源。把預算管理納入企業的方方面面，對企業的資源進行細致的分析與分配。

第二，有效促進資金快速回籠、預防資金鏈斷裂。房地產企業的運營通常需要大量流動資金的支持，若不能及時、高效地周轉資金，不但會給企業的運營造成巨大的損失，還會對企業的健康與可持續發展產生不利的影響。為了實現房地產企業的可持續發展，必須保證短期資金周轉，保證企業在短期內有足夠的流動資金。科學有效的全面預算管理可以使企業在短期內迅速、高效、順暢地周轉資金。

第三，提高自身抵御內外部風險的能力。近幾年，市場競爭日益加劇，房地產企業面臨著政府調控、市場環境多變、自身業務流程控制、資金鏈斷裂、工程質量安全等多方面的問題。為了在市場中立足，房地產企業需要提高自身抵御風險的能力。房地產企業在實施全面預算管理時，需要根據自身所處的內外部環境和發展戰略，提高抵御內外部風險的能力。

三、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）沒有形成預算管理體系

近幾年，房地產企業發展迅速，企業大多采取了粗放型的管理方式，行業的蓬勃發展掩蓋了其自身的缺陷，造成預算管理流于形式。一些房地產企業雖然已經建立了預算體系，但是僅僅用于企業的年度預算，與行業特性不符。因為一些工程涉及的費用很大，會對企業的資金造成很大的影響,經常會出現有工程預算但是缺少整體預算，或者工程預算與企業年度預算相分離的情況。這些都是由于企業忽視了對預算的管理，對整體預算缺乏理解，只是將其作為一項簡單的工作來完成，最終預算缺乏權威性。在管理層看來，工程預算就是對工程的利潤進行估算，而企業的預算僅僅是對企業財務狀況的估算。導致預算管理并不能有效地指導企業實現長期的戰略目標，反而增加了運營風險。

（二）員工全面預算管理意識薄弱

企業下達了預算任務后，所有的資金都歸財務部門負責。由于其他部門的不配合及對預算管理的錯誤認知，通常情況下，財務部門只能根據往年的情況調整本年度的目標。最終的全面預算則主要是由財務部門制定，其他部門的參與有效性不強。當資金和預算發生沖突時，其他部門就會把責任推到財務部門身上，導致各個部門之間發生矛盾，各個部門之間的協作效能無法得到有效的發揮，這對企業的發展是非常不利的。

（三）科學管理體系與管理制度的缺失

目前，許多房地產企業還沒有形成一套完善的全面預算管理制度，而且所采取的管理制度也不夠科學。與其他企業相比，房地產企業要復雜得多。雖然是獨立開發的，但是其存在較強的復雜性，相比其他企業有很大的差別，導致房地產企業在制度建設過程中阻礙較大。我國房地產企業不同的發展階段有不同的預算管理需求，固定的預算管理目標并不能完全適應所有的房地產企業。然而，目前很多房地產企業都缺少符合自身發展情況且科學合理的預算管理體系與管理制度。

（四）缺乏有效的監督和反饋機制

在企業的全面預算管理中，要構建一個完善的預算執行授權機制。但是，當前我國房地產企業的審批權限種類繁多，給實際工作帶來了一定的負面影響。管理人員在解決實際問題時，往往是基于自身的經歷，而這種處理方式具有很強的主觀性，并且在某種程度上也會影響到執行效果。房地產企業在實施預算管理時，常常把編制工作擺在首位，而執行過程中的監督力度不大。預算目標的分析、匯總和編制都是預算執行中比較重要的環節。只有加強監督，才能確保財務預算的順利執行。例如，預算管理中數據匯總出現疏漏，從而造成預算的不準確，這也會對以后的工作造成影響。此外，在預算管理和控制方面也存在一些缺陷。在事先控制中沒有制定好相關的防范措施，導致經常在事中或事后發現問題才處理，往往造成工程進度延遲。

（五）全面預算編制依據不充分

在房地產開發的整個過程中，都必須對其進行全面預算管理。預算編制是企業預算管理的重要內容，是影響企業預算管理工作質量的重要因素。但現實中，大多數房地產企業在進行全面預算時，往往會出現一些不科學的現象，如預算過于理想化，僅憑企業的經營目標和過分夸大的可行性，沒有把地理位置、市場需求等因素考慮在內，這就造成了現實和預算指標之間的巨大差異，從而削弱了全面預算的可預測性。

（六）業務與財務之間的融合不夠全面

企業的財務盈利狀況最能反映企業的運營狀況，但是財務收益并不是最能反映企業運營狀況的最可靠指標。對于房地產企業來說，資金的周轉速度直接關系到其能否繼續發展。運用杜邦分析法對企業的財務進行全面的分析，可以看出，快速的資金流動可以有效地提高利潤。所以，企業的管理者必須把注意力集中在資本的周轉率和內部回報率上，更要關注企業的經營計劃。只有這樣，全面預算方案才能更好地執行。

（七）全面預算管理考核指標不夠全面

房地產企業預算執行部門雖已落實了綜合預算計劃的各項指標，卻有目光短淺之處，以為績效評價與年終獎掛鉤，只關注年終考評的預算完成，而忽略了總預算計劃的完成。房地產企業的項目建設和銷售周期較長，因此存在不確定性因素多、風險控制困難、對未來的預測困難等問題。此外，責任不明和獎懲不明也是導致全面預算績效評價難以順利實施的關鍵因素。缺乏有效的激勵機制，導致預算執行者缺乏參與感，從而導致全面預算管理的作用沒有有效發揮。

四、房地產企業優化實施全面預算管理的路徑

（一）立足實際，作出合理的預算決策

預算決策是企業實施全面預算的基礎和前提，是企業實現經營管理目標的重要基礎。只有作出合理的預算決策，才能使企業的經營目標順利實現。預算管理是企業的重要決策部門，它的首要工作就是協調企業的重要戰略問題。根據企業的發展目標和實際情況，制定相關的財務制度，并制定相關的文件，保證各項工作的實施，使全體員工都能參與到全面預算管理中來。加強對全面預算的管理和監督，定期收集相關信息，組織培訓，保證全面預算的執行。

（二）建立完善的預算管理體系

在激烈的市場競爭中，房地產企業要想取得競爭優勢，必須加強預算管理，建立完善的預算管理體系。一是企業要制定長遠的發展戰略，把企業的發展目標作為預算的完成目標，把企業的戰略目標細化，以符合企業的發展趨勢，這樣才能保證企業的長遠發展。二是企業在發展過程中，要根據市場的發展和環境的變化，制定出一套適合企業發展的預算制度，將多種預算機制有機結合起來，提高預算管理的效能。

（三）把全面預算管理和企業外部環境相聯系

如何建立符合我國國情的房地產投資和開發預算體系，是當前房地產企業亟待解決的問題。在實行全面預算管理時，要嚴格按有關規定編制合理的預算，并根據實際情況作出相應的調整。在分析職責、明晰工作內容后，再開展預算編制、匯總、審核等執行工作，可以幫助企業更好地落實指標、評估相關制度、有效處理執行過程中出現的問題。此外，房地產企業的外部環境較為復雜，而在房地產企業的發展過程中，外部因素也會隨之改變。在制定預算時，要充分考慮到企業所處的外部環境，使企業的利潤最大化，降低企業的風險，提高企業的整體運營能力。

（四）建立信息化系統

信息技術的快速發展，人民生活水平的逐漸提高，對房地產企業的預算管理也產生了一定的影響。通過構建信息化系統，不僅能夠有效地提高預算質量，而且能夠對預算進行全方位的規范和保障，充分發揮全面預算的作用。但是現階段，許多房地產企業財務信息化問題比較突出，因此筆者建議可以采取兩方面的措施，讓信息化系統能夠更好地保障全面預算管理的實施。一是要建立一套先進的財務信息管理系統，起到快速整合信息的作用，盡可能地有效利用原始數據，以體現真實的經營情況和財務情況，適時地作出相應的調整。二是運用大數據等技術，完善資金管理、預算支出權限處理與審批，以技術和相關系統取代部分手工操作。房地產企業要充分運用現代信息技術，進一步增強全面預算管理的有效性。

（五）建立健全預算考核體系

在房地產企業，由于各個部門的工作性質不同，評估的內容和方法也應有所不同。因此，需要側重加強對預算編制和執行成效的評價，重視預算指標。同時，要建立一套與企業發展目標相適應的獎懲激勵機制，適當獎勵完成預算指標的工作人員，懲罰違反預算制度的工作人員或部門，以期更好地將個人和部門的利益納入預算管理之中，可對未能實現既定目標的部門或個人起到一定的鞭策作用，以促進企業的可持續發展。

（六）制定清晰的戰略目標和經營目標

現階段，大多數房地產企業都沒有準確地預測未來的市場，只是根據過去的年度表現判斷未來趨勢，這就導致房地產企業的戰略目標和經營目標可能會出現不符合實際的情況，年度計劃的作用也無法有效發揮。企業要制定有效的、科學的戰略。通過分析和分解自身戰略目標，可以將企業的戰略目標分為可量化的、標準的、有階段性的、可評估的經營計劃。房地產企業制定明確的戰略目標和年度經營目標，為企業實施全面預算管理奠定了堅實的基礎。當目標發生變化時，可以及時地調整預算，確保了其真實性和可控制性。

（七）樹立全面預算管理觀念

房地產企業應進一步樹立全面的財務管理觀念。要真正認識到全面預算管理的合理性、科學性、長期性，才能更好地為房地產企業的發展服務。全面預算管理是完善企業的根本，為此要做好三方面工作。一是要清楚企業的經營思想，使全體員工了解企業的總體戰略運作目標，并為此而奮斗。二是要加強對預算管理的全面培訓，引進專門的管理人員，建立全面的財務管理觀念。三是要對各部門進行全面的預算管理，使所有部門都能參與到預算中，使每位員工對自己在預算管理中的責任有明確的認識。

（八）提高業務與財務的融合程度，發揮財務指導作用

房地產企業在實施全面預算時，應根據實際情況，從經營預算、投資預算和財務預算三個層面開展。在此基礎上，營運預算包括各開發節點、產品規劃、施工工期、銷售規劃、竣工交付方案等。項目的投資預算方案包括資金投入方案、資金回收方案、固定資產購置方案。財務預算方案應包括銷售收益回收周期方案、成本費用支出方案、合理稅務籌劃方案、風險控制方案、績效評價方案等。

預算領導小組將按照企業的發展策略和總體經濟狀況，編制總體預算和年度目標預算，并將其分解到各個部門，并確定相應預算期的收入和支出、資金的回收和使用，以及經營成果的實現與分配。在制訂項目計劃和年度計劃時，各預算執行部門要按照任務分解的指標，在專業管理線條上堅持全面覆蓋原則、日常業務線條上遵循責任清晰原則、范圍和周期線條上遵循分解到位原則。在此基礎上，將預算草案提交給預算領導小組，由其審核、核準或修正，最后形成一份可執行的年度計劃。這樣自上而下，再自下而上的預算計劃，不但能增強員工的工作積極性，而且能讓管理層更好地理解各個項目的具體情況。

五、結語

在當前的市場環境下，實施全面預算管理是房地產企業發展的必然趨勢。管理過程中要注重人人參與、各部門通力合作、科學管理。在具體的預算管理實踐中，要根據房地產企業的實際狀況，采用科學的方法，制定適合房地產企業發展的全面預算管理制度和措施，以保證企業的發展目標能夠順利實現，并取得較好的經濟效益和社會效益。