淺析我國房地產經濟發展現狀與趨勢

趙晨

（同方科技園有限公司，北京 100083）

我們國家的城市規模正逐漸擴大，為房地產業增長起到了推動作用。若想保證房地產經濟能夠保持穩定發展，必須要確保其和國民經濟能夠保持良好的協調關系。然而從最近幾年的現狀來看，房地產經濟呈現出發展過熱的情況，如果未能予以消除的話，房地產泡沫必然會出現。因此說，必須要對國內房地產經濟的實際情況有清晰的認知，重點針對將來的發展趨勢進行預測，在此基礎上尋找到可行的策略，以期使得房地產經濟能夠真正保持高質量發展。

一、房地產經濟可持續發展的內涵

可持續發展的理念本質是要求不同的行業在發展的過程中不僅要注重當下的利益，更要考慮下一代的經濟利益。房地產可持續發展主要是指在滿足人們住房需求的過程中，遵循可持續發展的客觀規律，并以其相關的理論作為基礎的理論指導，為房地產經濟的長遠發展做好必要的工作。這種指導思想的出現，客觀地反映出了房地產行業未來發展中相關管理制度改革的必要性。房地產行業的可持續發展不僅滿足了當代人的住房需求，也為后代人的住房需求做好了一定的基礎性工作。同時，房地產行業依托可持續發展理念的作用，不僅增加了自身的經濟效益，也間接地加強了與其他行業的相互合作，促進了我國的經濟發展。由于房地產行業的發展關系著社會其他行業的經濟利益，必須以整體性的戰略思想展開相關的經營活動，才能與社會各行業形成租金協同發展。同時，可持續發展觀融入房產經濟的相關理論，間接地體現出了國家最新的經濟動態，為相關的投資活動帶來了必要的指導。

二、我國房地產制度改革與發展歷程

（一）第一階段

在改革開放政策尚未出臺前，我們國家采取的是計劃經濟制度，住房需求主要靠分配方式來滿足。而改革開放之后，國內的市場經濟改革工作逐漸深入展開，商品化住房成為主體，1988年起我國開始推行住房制度改革，從此時起，房地產市場發展速度逐漸加快，并進入到繁榮時期。

（二）第二階段

從1992年到1993年這段時間內，我們國家的房地產投資呈現出過熱的狀況，房價漲幅是非常大的，也極大地影響了國民經濟的發展。為了解決這個問題，中央從宏觀層面進行調控，這就使得增速逐漸放緩，但是在此階段中，房地產泡沫開始形成，并處于發展之中。

（三）第三階段

政府在1994年繼續對既定的宏觀調控政策予以大力推行，從1995年到1997年這段時間內主要采取的是緊縮財政、貨幣這兩項政策。1997年的亞洲金融風暴，明顯沖擊了經濟環境，而這也就使得房地產市場的發展腳步減緩，整個市場進入了低潮期，相關調整工作開始展開。

（四）第四階段

從1998年起，我們國家的住房供應體制出現本質轉變，原先的分配機制完全摒棄，由貨幣化分配、商品化住房供給機制為原則確立了現行的住房制度。

（五）第五階段

在2003年起，國內的房價出現快速上漲的趨勢，大量資金投入到房地產市場中，政府也相繼出臺一些政策來對市場予以調控。

三、我國房地產經濟發展的現狀分析

（一）房地產經濟增速過快

從我們國家的房地產行業現狀來看，發展水平有明顯的提高，和一些域外先進國家進行比較，也是出于領先位置的。隨著城市化建設逐漸加快，城市人口數量急劇增加，住房方面的實際需求明顯提升，而這就導致供需不平衡出現，如果這一問題得不到解決的話，人們生產必然會受到影響，社會發展也難以實現。國內不少的企業對房地產發展前景保持樂觀的態度，進而投身到這個市場之中，這就未整個行業快速發展注入了動力，但是帶來的結果卻是增速太快，整個房地產經濟的發展難以保持穩定狀態。

（二）房地產市場管理缺乏合理性

若想保證房地產經濟能夠實現有序發展，必須要針對房地產市場展開行之有效的管理，如果管理并不合理的話，帶來的結果就是房地產市場經濟變得不夠穩定，脫離控制的情況也會發生。從國內房地產行業發展現狀來看，政府政策產生明顯的影響，為了保證區域建設能夠順利展開，政府通常會在政策方面給予扶持，如此可以使得房地產發展速度加快，帶來的經濟效益也會大幅提高，這樣一來，進入到房地產市場中的投資商數量就會明顯增加。然而政府職能部門并未認識到房地產管理的重要性，提出的控制措施并不具有可行性，因而導致房屋價格的增長幅度加大，買方壓力自然也就隨之提高，如此一來，整個房地產行業就會陷入惡性循環之中，房地產經濟想要保證穩健發展是難以實現的。

（三）市場發展不健全

我們國家的房地產經濟呈現出快速發展的趨勢，然而發展過程中的一些細節并未得到關注，這就使得房地產市場難以保持穩定發展。在對房屋進行建造的過程中，對建設用地的需求量是極大的，所以說，房地產行業、土地經營這兩者間存在緊密的關系。然而當下的實際情況是這兩者存在明顯的沖突，導致此種狀況出現的原因就是房地產市場發展并不是十分健全。另外來說，房地產建設規模持續擴大，所以建設過程中必然會對周邊環境造成破壞。從企業的角度來看，應該要肩負起生態保護職責，如果房地產建設呈現出破壞性的話，這對整個行業發展必然會產生直接影響，若想解決這個問題，必須要對房地產市場發展予以健全。

（四）房地產需求穩定性不足

在現階段，我們國家的房地產行業呈現出快速發展態勢，房產價格上漲的持續性和快速性造就了一個新的投資市場，這就使得炒房群體的數量大幅增加。在一些人的觀念中，炒房已經變為投資方式，而住房的本質屬性則被明顯忽視。簡單來說，購買房屋的目標并不是為了滿足居住的需要，而是希望通過投資來獲取更大的經濟效益。然而國內房地產市場并未得到嚴格的監管，非理性投資是較為常見的，這就使得監管難度進一步增加。政府在宏觀調控方面的力度雖然是較大的，有些地區已經實施限購政策，然而帶來的效果并不是十分理想，房產需求并不能夠保持穩定，馬太效應是非常明顯的，在一二線城市中，購買住房是非常困難的事情，然而三四線城市中有大量的閑置住房。

（五）對環境方面的嚴重影響

自住房商品化以來，各地城市急于實現土地和城市價值，忽略了人與居住環境、人與自然環境的共生關系，對自然環境等長期價值沒有予以應有重視。近年來，隨著人民生活水平的提高，對居住環境要求也隨之上升，環境問題成為城市發展的突出矛盾，從而帶動了對城市規劃、土地利用、產業發展和環境治理等一系列頂層制度的重新設計。制度和配套政策頒布仍然是借鑒其他國家經驗和過去發展案例的基礎上不斷完善的，然而，房地產涉及的行業和領域眾多，隨著技術的不斷發展，帶動的能耗和其他產業鏈的影響也難以估量，因此調節房地產行業發展與環境向協調，避免對環境產生嚴重影響是一個動態的過程。

四、我國房地產經濟的發展趨勢

（一）房地產市場發展逐漸成熟

國內的房地產市場保持較快的發展趨勢，然而問題也是客觀存在的，政府職能部門應該在進一步加大宏觀調控工作的基礎上，從長遠角度考慮進行頂層設計，推動土地財政問題的妥善過渡、推動市場化與計劃保障機制下的住房體制、解決地區經濟發展平衡問題帶來的城市人口過于集中、通過城市規劃引導城市向多中心發展等，進而方可使得房地產市場發展更為穩健。在當前時期，我們國家的房地產市場呈現出較為繁榮的發展狀態，而且宏觀調控政策相繼出臺，這樣就會確保房地產經濟能夠實現穩健發展，進而使得國民經濟發展獲得更為強勁的動力，廣大群眾的物質生活水平有大幅提高。

（二）政府出臺措施穩定房地產市場

為了保證國內房地產市場能夠更為穩定，政府出臺的措施是較多的，比方說，將存量房變為保障性住房，針對住房公積金進行改革等，為了使得廣大居民在購房方面存在的壓力能夠有效緩解，房貸資產流動性、住房貸款投放等方面也展開更為嚴格的管控。而要保證住房消費能夠真正保持穩定狀態，政府必須要履行好主體職責，依據不同地區的實際情況來加強房地產調控工作，確保居民在住房條件方面的實際需要得到明顯改善。另外來說，住房公積金提取的相關條件應該要適當放松，確保住房金融能夠實現創新，這樣可以保證其使用率有大幅提高，居民所要承擔的壓力就會明顯降低。土地改革也必須要進一步加強，尤其要將試點改革做到位，農民利益應該得到切實保護，耕地質量也不能夠受到影響。

（三）房價逐漸趨向于穩定

我們國家的房價漲幅明顯過快，這對房地產經濟造成的影響較大，房地產經濟難以保持穩健發展，廣大居民的生活也會受到影響，甚至會導致社會變得不夠和諧。對于政府職能部門來說，應該要對此種情況有正確的認知，在此基礎上完成好房價調控工作，如此方可保證房價控制在合理的范圍內。然而從當下的現狀來看，國內一些地區依然存在房價過高的狀況，將現行的調控政策予以有效落實能夠使得房價增速明顯放緩，少數地區已經出現房價回落正常的情況，這樣一來，房地產市場在將來必然能夠保持穩定發展，能夠真正和經濟發展水平相適應。

（四）低收入群體的住房問題得到有效解決

國內有些地區的房價是過高的，這使得低收入群體在住房方面的實際需要難以得到滿足，通過貸款方式能夠經濟壓力切實減輕，然而房價帶來的生活問題依然是較多的。因此說，政府職能部門必須要認識到住房問題的重要性，為了使得住房問題切實解決，必須要在政策方面給予大力支持，增加保障性住房數量，公租房以及共有產權房所占比例應該要加大，如此方可確保低收入群體能夠真正擁有住房，如此一來，其生活壓力才會真正得到緩解，社會發展也會更為穩定。

（五）房地產逐漸趨向于綠色環保

國內經濟的快速發展為城市規模的擴大奠定了堅實的基礎，然而環境破壞問題也變得較為嚴重，因而在房地產市場發展的過程中，必須要提出更為嚴格的要求，尋找到切實可行的措施來保證綠色環保理念能夠得到有效落實，在展開房地產建設時能夠切實避免環境污染出現，如此方可保證城市環境保護效果更為理想，廣大居民可以在更為舒適的環境中工作、生活。另外來說，為了保證綠色環保理念能夠真正在房地產行業中得到普遍應用，必須要尋找到切實可行的方法來使得房地產建設不會產生較大污染，資源利用率有大幅提高，房地產環保效果自然就可達到預期。比如在房屋工程的建設過程中，對施工材料的選擇不僅要注重質量和成本問題，對施工材料的綠色環保也有著更高的關注度，為綠色環保房屋工程的發展提供了有利基礎；比如在進行房屋工程的建設過程中，通過太陽能技術、風能技術和地熱能技術等新能源技術使房屋工程的能源消耗得到有效減少，進一步降低了房屋工程的能源問題。總之，相信在房地產行業和科學技術的發展背景下，我國房地產會逐漸趨向綠色環保方向發展。

五、房地產發展國民經濟的主要策略

（一）制定長期政策目標，推動房地產市場的健康穩定發展

在近四十年的改革開放環境中，我國房地產行業逐漸成熟，這一成熟的標志是國內城市化進程已經基本結束，購房需求處于從滿足基本居住的需求向改善型居住需求躍遷的過渡狀態，這一過程中要求房地產行業不斷提高技術、融入產品理念、提高房產質量和附加價值，從而滿足個性化的更高品質需求。國家需要從實際居住需求的角度制定長期政策目標，并根據各地發展的不同水平針對性地安排相應的政策。即各地經濟和房產市場發展有很大差異，滿足更好的居住需求的含義也有不同的理解，合理引導行業發展，堅持“住房不炒”的政策原則，推動市場機制發揮作用，通過多層次、多主體的房地產產品供應，滿足不同需求，保障房地產市場的有序運行和持續健康發展，切實承擔起保障居民住房的社會職責。

（二）完善房地產經濟管理制度

市場經濟平穩的運行，需要宏觀調控適時適度地發揮作用。適時適度的產業經濟調控，對產業發展起到促進作用，放之于地產行業也是如此，反之過度或缺位的調控會危害房地產行業的發展。因此，有必要通過立法的形式對市場調控進行約束和規范，促進地方政府對房地產行業進行適度調控，促進地產行業有序發展，為經濟增長提供拉動作用。宏觀層面的另一極是與之相配套的金融體系，過去得益于金融體系的支撐，房地產開發商能夠實現快速的資金周轉，但也帶來的炒房機會和行業泡沫的增加、房貸違約風險上升。加強與房地產行業相關的金融監管，正確化解銀行在開發貸和購房貸款兩方的風險，有助于避免“一放就亂，一統就死”的涉房金融業務，使銀行資產得到充分配置，也為房地產行業的發展起到促進作用。

（三）科學構建市場信息披露政策

房地產經濟的高速發展是國民經濟發展的重要組成部分，為了提升人們的生活水平與生活質量，需要做好房地產市場信息披露工作，將房地產市場信息進一步公開化和開放化，進一步監管房地產工作的行為。

（四）建立多元化的融資渠道

以往我國的房地產經濟在發展上大量依靠國有商業銀行的貸款融資，因而存在嚴重的行業經濟投資結構不合理，房地產項目信貸比過高，融資失調問題。因而要讓房地產經濟獲得健康良性發展，應調整產業領域以國有商業銀行為主體的融資結構，開發多種融資模式，讓社會資金更多加入房地產經濟的融資結構中來，構建形成多元主體的房地產經濟融資結構。這樣才能避免因短期的市場波動而導致企業資金鏈斷裂，而引發嚴重的資金流動性風險，為市場帶來沉重打擊。因而企業應探索銀行貸款以外的多元融資渠道，通過開辟資本市場、債券市場、民間融資市場等多元融資途徑，使得房地產經濟的資金結構更加多元化，從而提高資金流動性、分散融資風險，使得房地產經濟結構更為科學合理。

（五）建立高品質的住房

隨著人們消費能力的不斷提高，高品質的住房越來越受到市場的追捧，能夠使企業的經濟效益得到不斷的增加。因此，細化住房設計的相關工作，將會使房地產行業在可持續發展的道路上走得更遠。

六、結束語

綜上所述，房地產以其資產規模和建設的復雜性，決定其必然是國民經濟發展的重要角色，在經濟的發展和帶動中起到不可忽視的作用。因此在進行房地產經濟研究時，需要從整個政治和經濟系統角度出發，結合國情和地方發展的實際情況做出分析判斷。房地產行業仍要繼續健康發展，需要宏觀調控的適度干預、相關行業的配套支持以及行業的自律監督機制的發揮。對于購房者而言，清晰認識購房需求、理性購房，合理配置家庭財產，使房產回歸以居住為主的根本屬性。通過系統地搭建房地產產業環境，從而使地產真正起到促進經濟發展、服務人民生活水平改善的作用。