房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究

楊敏慧

（沈陽市城市公用事業(yè)發(fā)展中心，遼寧 沈陽 110014）

過去20年間，房地產(chǎn)商業(yè)化改革進程的不斷推進不僅改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)造出了一個又一個經(jīng)濟奇跡。但房地產(chǎn)市場的粗放式發(fā)展也帶來很多弊端：占用過多資源、杠桿比例過高、金融風險較大、居民資產(chǎn)住宅化傾向嚴重，如不加強房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題將很快波及其他經(jīng)濟實體和附著在經(jīng)濟實體上的金融體系安全。在國內(nèi)外經(jīng)濟下行壓力不斷加大的背景之下，需要對我國房地產(chǎn)市場進行合理管控，推動房地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟運行協(xié)調(diào)發(fā)展，更好助力經(jīng)濟平穩(wěn)增長。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要意義

房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)歷了20年的高速發(fā)展階段，當前在我國經(jīng)濟體量中的占比較大。2020年我國房地產(chǎn)行業(yè)的總銷售額達到17萬億元，而2020年我國GDP總量僅為101萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的比重進一步提升。但房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一種粗放式的發(fā)展方式，在發(fā)展過程中面臨很多的風險因素。但正由于房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，對整體經(jīng)濟影響程度較高，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟在現(xiàn)階段難以承受較大的風險因素影響。當前房地產(chǎn)市場體量巨大，且與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)行業(yè)風險已經(jīng)演變?yōu)橄到y(tǒng)風險，會對其他行業(yè)也產(chǎn)生嚴重的次生影響。因此，為保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，防止房地產(chǎn)行業(yè)風險漫延危害整體經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展未來需要堅持社會主義市場經(jīng)濟導向，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域平穩(wěn)健康發(fā)展。

過去20年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，不僅改善了城鎮(zhèn)居民的居住水平，還快速提升了城鎮(zhèn)居民的收入水平，并帶動了諸如建材、中介、裝修、設計、施工等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展為唯品會經(jīng)濟發(fā)展和社會效益的提升帶來了廣泛的社會影響，在改善民眾居住條件的同時，通過經(jīng)濟的倍數(shù)效益也提升了人民群眾的經(jīng)濟收入和生活水平。房地產(chǎn)行業(yè)跨度大，上下游產(chǎn)業(yè)多，對經(jīng)濟影響水平高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了很多就業(yè)崗位，一定程度上緩解了就業(yè)壓力。但房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中也形成了一種畸形化發(fā)展套路，房價過快增長，房價過高，住房成為城鎮(zhèn)居民最大的一項資產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，運行風險過大；粗暴開發(fā)帶來的強拆行為激化了社會矛盾；投資房地產(chǎn)市場資金額度過高，影響實體經(jīng)濟的投入額度，這些問題都對我國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定運行產(chǎn)生了一定的負面影響。當前，我國正處于由第一個百年目標為起點邁向第二個百年目標的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟發(fā)展應始終保持穩(wěn)中求進的總基調(diào)，要采取切實措施避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的動蕩。相關(guān)部門應認真梳理過去20年間和國外房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗教訓，出臺更為細致的約束和指導意見；房地產(chǎn)行業(yè)管理者也應自覺接受政府規(guī)范，按照持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的總基調(diào)，保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠在良性軌道與我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展保持同步。2021年以來，我國部分城市房價出現(xiàn)較大幅度的變動，地方經(jīng)濟增速和財政收入也隨著房價的漲跌出現(xiàn)了一定程度的波動。房價過快增長或下降均不利于經(jīng)濟發(fā)展，維護房地產(chǎn)領(lǐng)域的穩(wěn)定，已經(jīng)成為維護社會主義經(jīng)濟建設穩(wěn)定性的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展中面臨的主要問題

（一）房地產(chǎn)價格脫離商品價值

商品房的本質(zhì)是商品，按照政治經(jīng)濟學的理論，商品的價格應圍繞價值上下波動。但我國商品房的房價卻在波動中不斷攀升，且逐漸變成一種投資的標的物，需要買房子居住或改善居住環(huán)境的買不起房子，但處于社會頂層的富人卻可以通過投資房地產(chǎn)或是炒房來獲得巨額收益，可以說商品房已經(jīng)從傳統(tǒng)意義上的商品變?yōu)榱送顿Y品。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的“天價”房層出不窮，因房地產(chǎn)市場發(fā)展而出現(xiàn)的“拆二代”群體同樣引發(fā)社會的擔憂。當前，我國一線城市商品房價格整體偏高，商品房已經(jīng)成為普通工薪階層無法企及的奢侈品，一線城市商品房價格已經(jīng)脫離了正常的市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和市場價值標準。按照政治經(jīng)濟學的原理，商品房價格應圍繞房產(chǎn)真實價值上下波動，但如果波動范圍超過了正常的幅度，或是長期單邊、單向波動，則會造成市場交易行為的混亂。近五年來，房地產(chǎn)行業(yè)為贏得或保持巨額利潤，依靠“學區(qū)房”“創(chuàng)新區(qū)”等概念炒作房價，深圳、杭州等一線城市房價呈倍數(shù)增長，遠遠背離了基本的市場價格運行規(guī)律。房地產(chǎn)行業(yè)超高的利潤率嚴重擠占了實體經(jīng)濟的投資份額，市場資金在利益的驅(qū)動下主要流向房地產(chǎn)市場，這進一步加劇了房地產(chǎn)市場價格的攀升。如放任房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長，將會引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)泡沫和信貸風險

過去幾年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，住房價格持續(xù)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)大多采取了積極的擴張方式，以明顯高于歷史的價格拿地，不斷催生出新的“地王”。但在此過程中，房地產(chǎn)市場的泡沫也逐漸增多、增大，房地產(chǎn)企業(yè)為追求快速擴張造成了資產(chǎn)負債率始終居高不下。由于房地產(chǎn)項目主要依靠銀行借貸維持運轉(zhuǎn)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂情況會對我國的金融產(chǎn)業(yè)，并隨著時間推移逐漸漫延到其他行業(yè)，甚至可能會造成市場經(jīng)濟秩序的紊亂。房地產(chǎn)項目具有投資總額大、投資周期長、風險因素多等特點，特別是2020年初以來，國家“房住不炒”理念逐漸轉(zhuǎn)化為具體的措施，房地產(chǎn)市場面臨的經(jīng)營風險顯著增大。此外，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)行業(yè)中的泡沫過大將會通過連鎖反應，危害其他行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。不健康的發(fā)展方式不僅會影響房地產(chǎn)本身的發(fā)展，還會對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和總體經(jīng)濟運行產(chǎn)生嚴重的負面影響。

（三）政府監(jiān)管不完善資源利用不充分

政府監(jiān)管是房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展中面臨另一個主要問題。從過去的監(jiān)管實際可以看出，政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管存在監(jiān)管手段少、監(jiān)管區(qū)域小、監(jiān)管效率差等問題，甚至部分地區(qū)政府出于土地財政目的，對監(jiān)管職責履行流于形式，不能認真執(zhí)行國家的監(jiān)管方針，監(jiān)管效果大打折扣。很多地方高科技和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地中的很大一部分用于開發(fā)房地產(chǎn)，甚至一些地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“合作”抬升區(qū)域地價和房價。在資源利用方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展屬于“跑馬圈地”式的粗放式發(fā)展方式，不僅需要占用大量的土地資源，還經(jīng)常對農(nóng)林資源造成侵占。由于近年來地價總體處于上升趨勢，部分房地產(chǎn)企業(yè)從“賣房盈利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百u地盈利”，這種行為實際上造成了土地資源的結(jié)構(gòu)化矛盾。國家所提倡的低碳環(huán)保、綠色節(jié)能的房地產(chǎn)發(fā)展理念在很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場中并沒有得到良好的體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)只注重經(jīng)濟效益，忽視環(huán)境效益和社會效益的弊病并沒有得到根除。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展相關(guān)策略

（一）合理調(diào)控房地產(chǎn)市場價格

價格，是房地產(chǎn)市場的根本，可以說是房地產(chǎn)市場的“牛鼻子”，要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展首先要考慮的問題就是保證房地產(chǎn)市場價格處于合理區(qū)間內(nèi)。要保證房地產(chǎn)價格圍繞房子價值上下波動，要注重房子價格與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和城鄉(xiāng)居民收入水平相匹配，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展程度協(xié)調(diào)和配套，符合國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指導意見。房地產(chǎn)價格過高，房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平過高會帶來惡性競爭，會對各類發(fā)展資源形成“虹吸”效應，影響資源獲得成本，并進一步侵蝕其他行業(yè)的發(fā)展機會。未來需要對過高房價進行調(diào)控和約束，通過房價的回落和穩(wěn)定促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也為其他行業(yè)的發(fā)展留足空間。應重視宏觀調(diào)控政策作用，對各區(qū)域房子進行綜合評估，堅決打壓“炒房”行為，認真貫徹落實“房住不炒”的發(fā)展理念，通過一段時間的引導將房價控制在合理和規(guī)范區(qū)間內(nèi)。在規(guī)范房價的過程中，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能由于政策的變動而產(chǎn)生經(jīng)營問題，這需要政府提前做好預案，防止發(fā)生大范圍的失業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群停擺的情況，探索以新型產(chǎn)業(yè)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)。引導房地產(chǎn)企業(yè)利用市場經(jīng)濟手段實現(xiàn)重組，實現(xiàn)良性競爭，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場對于整體市場經(jīng)濟的內(nèi)在貢獻力量。

（二）實施房地產(chǎn)行業(yè)的“去泡沫化”行動

為保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和我國市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，需要有機會、分步驟的去除房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展泡沫，應根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，通過各類法律法規(guī)對“哄抬房價”“捂盤惜售”“只炒不住”等行為進行嚴厲打擊，通過市場化手段引導房地產(chǎn)市場利潤水平回歸正常。各省、各市應出臺更為嚴苛的限購政策，在保護剛性需求和改善型需求的基礎(chǔ)上對各類投資行為予以遏制，為那些真正需要住房的群眾打造價格合理、居住舒適的住房。各地政府應通過供求關(guān)系調(diào)整房地產(chǎn)市場價格，通過增加土地供給、允許農(nóng)村集體土地入市、降低土地拍賣起拍價格、增加保障性住房供給、明確配套建設住宅等方式逐步降低并消除房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，讓房地產(chǎn)價格和利潤水平回歸正常水平，推動房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。2017年國家提出的“房住不炒”的發(fā)展理念將成為我國房地產(chǎn)市場未來想當長時間的根本遵循，不僅要穩(wěn)定地價、房價，還要穩(wěn)定房地產(chǎn)收益的預期，解決低收入群體的住房困難問題，加強住房保障。此外，還應規(guī)范涉房金融貸款，加強對金融衍生產(chǎn)品的審查，對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、銀行貸款進行詳細審查，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理設定發(fā)展戰(zhàn)略目標和具體手段，防止不切實際的市場預期，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風險。對體量較小，對整體經(jīng)濟影響不大的房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用市場競爭環(huán)境促使其加強自身適應新時期競爭環(huán)境的能力，對切實不適合新時期競爭環(huán)境的企業(yè)，應依靠市場機制實現(xiàn)轉(zhuǎn)型或退出。

（三）提升監(jiān)管效能提升資源利用效率

我國是具有中國特色的社會主義國家，中央財經(jīng)委第十次全體會議提出的“共同富裕”是全面實現(xiàn)小康社會之后要實現(xiàn)的階段性目標。為實現(xiàn)此目標，需要各地政府切實發(fā)揮監(jiān)督和控制功能，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供穩(wěn)定支持，幫助房地產(chǎn)企業(yè)尋找合理路徑，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟在發(fā)展軌道和發(fā)展目標等方面的一致性。各地政府應認真貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導方針和決策部署，依法依規(guī)開展對房地產(chǎn)經(jīng)濟的監(jiān)督管理，切實提升監(jiān)管效能。需要指出的是，提升監(jiān)管效能并不意味著政府要對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行進行過度干預，監(jiān)管依然是在相關(guān)法律法規(guī)的指引下，在尊重市場運行規(guī)律的前提下開展，重點通過強化土地資源規(guī)劃，消除房地產(chǎn)投資機會，規(guī)范房地產(chǎn)交易稅費等方式，保證房地產(chǎn)行業(yè)受益和成本總量保持在合理區(qū)間內(nèi)，避免與其他行業(yè)差距較大。在資源利用方面，應最大程度提升資源的利用效率，在建筑施工中更多的使用節(jié)能環(huán)保材料。重點要提升土地資源的規(guī)劃和利用效率，要注重配套設施空間的預留，重點掌控土地資源招標和拍賣兩個環(huán)節(jié)，在招標和拍賣中要注重附加保障性住宅的建設。

四、結(jié)束語

過去20年房地產(chǎn)市場的發(fā)展是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個縮影，房地產(chǎn)市場的發(fā)展大大加速了國人“居者有其屋”夢想的實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展為我國民眾居住環(huán)境的改善和經(jīng)濟社會發(fā)展都做出了突出貢獻。但過快的增長速度和過高的利潤水平也讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了房價背離收入水平、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高、創(chuàng)新能力不強、落實低碳發(fā)展不利等問題。當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展道路已經(jīng)到達拐點，未來房地產(chǎn)市場將迎來深刻變革，一些經(jīng)營不善或是沒有核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸退出市場競爭舞臺。但需要指出的是，房地產(chǎn)市場體量巨大，在未來相當一段時間內(nèi)仍然是我國市場經(jīng)濟的重要組成部分。因此，我國政府需要根據(jù)當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和中央關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略，精準施策，逐漸減少房地產(chǎn)市場的風險因素，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，實現(xiàn)房價和房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸。