房地產企業項目成本管理存在的問題及對策研究

楊興蓉

（成都金控置業有限公司，四川 成都 610041）

房地產行業已持續快速發展多年，許多房地產企業通過若干項目開發取得豐富的管理經驗。但，隨著國家相關政策不斷深化，對房地產行業提出了更高的要求，面臨土地資源的獲取，難度增大，成本更高，資金監管從嚴，資金籌措渠道有限，等等因素，增強了籌集資金的難度。限售、限購政策的出臺，嚴重降低了房地產行業的利潤率。供給端的土地價格上漲，需求端的銷售價格受限，要想獲取目標利潤，只能從開發成本里擠壓，誰的成本控制得好，誰的利潤就大，誰就是最后的贏家。所以，當下房地產企業在項目開發全過程中實施成本控制，凸顯得尤為重要。

一、房地產企業項目成本管理概述

（一）項目成本管理的重要性

眾所周知，房地產工程項目基本上屬于投入資金量大、周期長、重稅負行業，企業的利潤來自收入減成本，在收入恒定的情況下，成本低，利潤就高，反之，成本高，利潤就少。房地產項目成本名目繁多，涉及面廣，周期長（基本上都會跨年），每一階段的成本費用支出，都是重點，都值得關注。因此，項目開發整個過程成本管控尤其重要，關乎企業的生存和未來發展。

從開發次序來看，前期的成本，首先，是土地獲取成本及契稅、拆遷補償，這塊費用多半是當地政府定價，議價空間有限。其次，是設計、招標和施工管理階段，這一期間對于一個企業的管理水平要求頗高，管理的好，直接成本、間接成本及稅費都可控制，反之，成本將可能失控。最后，銷售和運營階段，銷售價格、銷售回款條款設置及合同執行的有效性，等等因素，將直接影響融資成本。因此，房地產項目開發的每一階段均是成本控制的關鍵點，對企業利潤貢獻都有較大影響。

所以，房地產企業要想在未來市場上占有“一席之地”，除了要有過硬的質量標準、良好的企業品牌來獲取客戶的滿意度，尚還需要足夠的利潤支撐。既要保證質量又要獲取一定的利潤，那就必須要將工程項目成本控制在一定范圍之內。實施工程項目成本管理，是企業進行成本控制的有效手段，是推進企業高效發展、實現企業效益最大化的必要過程。

（二）項目成本管理的重要環節

一個完全整的房地產開發項目成本費用主要是土地成本、契稅及拆遷補償費、開發直接費用、開發間接費用和建設期利息費用、管理費、稅金等構成，這些費用支出涵蓋了所有項目開發節點，涉及企業各個部門。需要企業整個團隊不僅要各司其職，還需要有團隊合作精神，相互協同、共同完成。

1.前期策劃、可研

首先，企業對于意向性地塊進行前期研判，該土塊建成后是否準確地反映了市場的需要，通過分析市場趨勢判斷，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。其次，可行性研究結果將明確整個項目的市場定位，對于項目開發的成與敗起到關鍵作用，因此，需要事先知曉，政府對地塊的規劃用途與企業的意圖是否一致、投入的資金是否有意向的金融機構支持、建成后可達到的經濟指標是否是企業預期，等等。這都是企業決策的關鍵步驟，也是后期規劃設計的依據，對成本影響較大。

2.拿地、規劃設計

一般拿地方式有：劃撥和出讓，或者通過并購。拿地環節土地成本和契稅是國家規定價格，在取得土地后按與國土部門簽訂出讓協議，按協議約定內向國家財政部門支付土地款后辦理土地國土證；通過并購取得土地，按雙方談好條件履約執行。

規劃設計是對整個項目開發成本影響最大的環節，應該可以說占整個成本控制過程的70%左右，主要分方案設計、初步設計和施工圖設計這3個具體步驟。

3.項目工程招標

項目工程招標是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法，通過招標，房地產開發企業將選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。

4.施工

施工就是施工單位按照設計好的施工圖紙具體操作的過程，是項目建設質量好壞的關鍵步驟，同時也是影響成本的重要環節。

5.竣工驗收、交付

這一階段是房地產企業實現經濟效益的關鍵點，也是營銷費用頻繁發生的時點，當然也屬于成本管控的重要環節，馬虎不得。

6.工程結算、清算（決算）及復盤

首先，工程完成竣工驗收后，需進行工程結算，這個階段是檢驗施工單位工作成果的階段，通過第三方客觀、公正的審計，對合理的工程施工費用出具鑒證依據，房地產企業據實結算。

其次，項目銷售達一定比例后，按稅法規定，企業需向項目所在地稅務機關申請土地增值稅清算。這塊稅費不容小覷，土地增值稅是房地產開發項目的重要稅收，前期過程管理工作是否做得扎實、合理，與土地增值稅清算息息相關，檔案完整，支出合理，申報成本與清算成本誤差較小，稅收相對合理。反之，有可能承擔不必要的稅負。有很多房地產企業還會在工程結算完成后進行項目財務決算，對整個開發項目進行開發直接、間接費用及建設期利息、建設期管理費等進行合理性歸集，最終形成一個完整的財務決算報告上報上級主管部門或者項目存檔。

最后，一個房地產開發項目完成后，一般要組織參與整個施工管理過程的專業團隊對項目全過程進行項目后評價，根據實際成本及收益情況（如ROE等經濟指標），與項目預算進行比較、評判，查找差異，總結經驗教訓，以利于后期項目的管理。

二、房地產企業項目成本管理存在的問題

許多房地產企業在前期利潤率較高的時候，對于成本管控流于形勢，或者說是沒有全盤考慮，很多時候都去關注招標部分，而忽略了前期的可研、規劃設計、施工階段、營銷方案以及工程結算和項目清算，前面的因會對后面的果造成很多不可逆的結果。

（一）房地產項目成本管理缺乏全局意識

較多房地產企業從領導到基層員工，對于工程項目成本控制缺少全局概念，像做可研的部門可能就沖理想化的一些指標去編制可研報告。為了能做某個項目而人為去優化一些指標，完全不顧成本因素，沒有與設計部門對接。而設計部門設計時沒有充分與營銷部門溝通，以及成本部門對接，只是按照前期可研的標準去設計，沒有顧及成本的控制和建成產品的市場接受度。施工管理人員沒有嚴格按照規范去監督施工單位，或者未根據資金計劃支付進度款，高報預算、低支出，造成利息虛高。上述這些因素都會較大程度的增加建設成本，降低企業利潤，不利于企業利益最大化，阻礙企業健康發展。

（二）考核制度不利于提高員工積極性

許多房地產企業的員工都非常專業，而且有多年房地產從業經驗，但由于公司的績效考核制度過于刻板，干多責任多，干壞沒處罰，干好沒獎勵。很多事情其實就是多說一句話、多跑一次腿、多做一件事，就可能為公司節約一大筆成本費用。但是，對于員工來講，就沒有這個動力。曾經看到的一個案例，有房地產項目在土增稅清算時，由于項目前期資料保存不完整，人員流動較大。結果在與稅務局溝通時，缺乏經辦專業人士有效解釋，而且存在部分檔案的缺失，造成很大部分成本未被采納，導致多繳了近千萬元的稅費。所以，一個優秀的企業，須有一個完善、合理的績效考核制度，激發員工的主觀積極性。

（三）企業人員的整體素質有待提高

很多房地產企業管理者具有成本控制意識，也制定了對應措施，但由于企業人員素質參差不齊，對制度、管控理解不到位，在執行層面往往會出現偏差。工程建設項目工期長，涉及面廣，每一個環節都會影響成本，累積后就成為較大金額。許多企業在做成本控制管理流程或者措施時，通常會忽略一些細節，但暴露成本失控產生的結果，往往需要一定的時間。比如，工程管理部在做資金支付計劃時，如果因為擔心財務部門準備資金是否充裕的問題上，在不與財務部溝通情況下，私自加大資金支付計劃額，相應的，財務部按計劃準備了足夠資金而不能支付，就造成資金閑置，增加資金成本，久而久之，日積月累，資金成本越來越高。還有就是，各階段的團隊間相互交流不暢，導致信息不對稱，如施工管理團隊與設計團隊脫離有效溝通，較大可能增加設計、施工成本。施工團隊不與營銷團隊溝通，很可能造成建成產品達不到客戶滿意，影響銷售及最終交付，等等。

（四）投資策劃環節盡調不充分

投資前期盡調工作非常重要，眾所周知，房地產項目投入資金量大，體量也不小，在施工執行過程中難以做大幅調整。所以，方案就是模型、是標準，一旦確定，后期盡量不做大規模變動。因此，前期的市場調研、周邊走訪、客戶群定位及其喜好、需求，結合企業自身內部管理模式，預判建成后市場波動等系列調查、分析等都非常重要，其中一個環節的工作缺失或者判斷失誤，都將造成項目的市場定位偏差，引發后期施工、銷售的系列問題，最終影響企業利益，阻礙企業發展。

三、房地產企業項目成本管理的完善對策

（一）樹立全局意識，建立健全內部項目成本管理制度

房地產企業可通過多方式、多途徑引入開發項目成本控制理念，從上至下，加大宣傳和培訓力度。通過引入較多的外部專業培訓機構，全員增加培訓課時，從思想上要求全體員工樹立成本控制意識，以企業領導帶頭樹立典型，踐行“節約成本為榮，浪費可恥”的宗旨。從項目前端盡調、立項及策劃開始，多融入一些成本控制理念，在保證產品質量、滿足市場需求的情況下，方案設計需多與前期策劃團隊、后期營銷團隊溝通，盡量在做優的同時控制成本。后期施工階段，施工管理人員除了加強與設計和營銷團隊溝通，還應該與財務部門密切聯系，各部門間應無縫對接、溝通順暢，做到不隨意調整設計方案、按施工圖標準規范施工、工程款支付按合同約定計劃執行，等等，從小事開始，從點滴做起，全方位為企業控制成本。除了各部門間應互相配合、相互支持外，一個優秀的企業都應該有一套適合自己的內部管理體系，房地產企業更是如此。有了完整的管控體系，各部門間協同如水到渠成，環環相扣，層層責任落實。其次，每個項目完成后，應該通過團隊梳理、總結整個項目完成過程的優點和不足，形成報告。下一個項目將通過以往工程項目開發，積累經驗，取其精華，去其糟粕，從可研開始，每一環節參照執行。最后，對于制度執行需要有力的監督，完善考核制度，鼓勵員工有責任、有擔當行為，處罰為企業造成損失的個人和部門。

（二）建立完善的考核制度

在當下競爭激烈的市場環境中，擁有一支專業、優秀的團隊，是企業生存和發展的基本保障。培養一支優秀的團隊，則需有一個完善的考核體制，避免出現“吃大鍋飯”“濫竽充數”等現象，利于激發員工的斗志。對于在項目實施過程的每一環節中，有意識、有體現為控制成本而作出努力和結果的，企業應予以一定獎勵。反之，對于每一項業務，大到總合同的簽訂和實施，小到現場材料成本驗收等管理或者資金支付，如果沒按標準、規范或者計劃執行，而給項目造成可計量或不可計量的損失，都應予以一定處罰。獎、懲一旦形成制度、習慣，利于提高員工控制成本的積極性，這將是企業發展的“一劑良藥”。

（三）提升企業人員綜合素質，加強施工階段管理

對于企業員工綜合素質的提升，主要有三個渠道：一是加大在崗職工的能力培訓；二是招聘高素質人才，將專業素質提升學習納入考核體系，采用優勝劣汰方式，鼓勵全員學習；三是階梯式培訓，先從管理人員開始，后是基層員工，將晉升機制加入素質培訓的必要條件。在工程施工階段，由于是直接與施工單位基層員工“打交道”，現場管理人員更需要專業、細致、耐心，必須嚴格按施工圖規范施工，在保證質量的前提下，縮短工期，做好現場材料驗收手續、資料保管工作，按要求及時移送檔案室；通過對工程質量、進度、安全文明施工管理，根據工程進度編報合理的用款計劃，以達到項目建設目標，實現成本控制。

（四）重視投資策劃環節

經過分析，不難看出項目期初盡調對整個項目開發是否成功起關鍵性因素，前期策劃決定了項目的市場定位和客戶群。后期設計、施工要嚴格按照可研進行，可見投資策劃部的重要性。因此，在人才引入方面，企業應設置專門的投資策劃部，加大人才投入，引進專業策劃人員。對于在崗策劃人員，應有針對性加強培訓、學習，不斷提升策劃人員的專業素質。此外，在前期策劃工作中，應本著多看、多問、多想、多比較的方式，力爭做到充分利用有限的資源，將項目策劃方案各指標做到最優，為成本控制夯實基礎，助力企業快速發展。

四、結束語

企業生存、發展的源泉是利益最大化，追逐利潤也是企業的目標，控制成本是企業實現利益最大化最便捷的手段。尤其是當下，外部環境不利房地產行業的因素眾多，競爭激烈，企業必須尋求生存、發展之道，工程項目成本控制，既是內修也是外練。只有不斷創新、突破，才能增強自身的競爭力，才能促進企業長遠的發展。