不動產抵押權與租賃權的沖突及解決探究

章海林

江蘇振強律師事務所，江蘇 江陰 214400

工作人員在解決不動產問題時，需明確區分什么是抵押權，什么是租賃權，在此基礎上，再開展接下來的相關工作。一般而言，抵押權不會更改標的物的占有情況，與之相反的是租賃權，它會改變標的物的占有情況以及實體性權利，所以，在處理不動產抵押權與租賃權過程中，不可避免地會產生一系列沖突。針對于此，工作人員需站在立法的角度對沖突點進行實際分析，同時，還要根據沖突情況進行針對性地解決。

一、抵押權與租賃權的概述

（一）抵押權概述

抵押權主要指的是債權人對債務人或者第三人提供的不轉移占有而作為擔保的財產或物品，當債務人沒有按照約定履行相關債務時，便可將這部分財產與物品進行變賣、拍賣，而債權人則優先享有清償債務的權利。在我國法律中明確指出，享有抵押權的人是抵押權人，也可稱為債權人，提供抵押財產的人是抵押人，作為擔保的財產或者物品被稱為抵押財產［1］。

（二）租賃權概述

租賃權也叫使用收益權，主要指的是承租者按照財產租賃合同要求，在完成所有租賃程序后，對租賃物享有使用權利的總稱。租賃權在《民法典》中的界定存在一定爭議，主要因為租賃權在本質上屬于債權，它是通過支付對價的形式來享有權能，但是，其中對租賃物享有的支配權卻屬于物權范圍之內，因此，在界定租賃權時有這樣三類學說：租賃權物權說、租賃權物權化說以及租賃權債權說。

二、解決不動產抵押權與租賃權沖突時需遵循的基本原則

（一）嚴格遵循設立在先權利優先原則

設立在先權利優先原則主要是指通過確定權利設立的先后時間來明確主體享有權利的順位，簡而言之就是“先到先得”，這一基本原則不僅符合我國人民群眾的行為習慣，還適用于各種實踐活動中。我國相關法律法規曾明確規定，在進行不動產抵押時必須辦理正規的抵押登記，假如沒有按照此規律執行，則設立無效。所以，在不動產抵押之前，既要明確設立時間，又要確定權利順位。作為后序權利人，通常情況下可以事先了解到先設立權利產生的不良后果，在此前提下再確立自己需承擔的權利與義務，一旦考慮清楚將其明確下來，就要面對可能出現的風險。先序權利人在遵循設立在先權利優先原則上便能夠提高不動產交易安全指數，而后序權利人在全面了解可能承擔風險的基礎上能夠自主、自愿地選擇是否參與交易活動，在某種程度上大大提高了不動產交易的民主性與穩定性［2］。

（二）嚴格遵循約定優先的原則

抵押權與租賃權的存在其主要目的是平等民事主體之間的權利，對于這一過程中產生的租賃關系或者抵押關系則屬于民事法律關系。而這些民事主體在自愿、平等的環境下可以進行優先性的約定，這是他們民事權利的自由表現。對于優先設立的租賃權而言，承租者可以主動放棄自身享有的優先效力；對于優先設立的抵押權來講，抵押者也可主動放棄自身享有的優先效力。總而言之，無論是租賃者，還是抵押者，他們對租賃權與抵押權有優先約定的，可遵循約定優先的原則處理相關事宜［3］。

三、不動產抵押權與租賃權產生沖突的原因

在我國《民法典》物權篇當中明確指出，不動產上涉及到的所有權不可同時并存兩個或者兩個以上，所有權必須是單一化的。很明顯，不動產上的物權和債權并不符合此相關內容的約束，沒有受到相應限制。不管是在我國法律法規中，還是在國外法律規定中，大多都將不動產租賃權歸置在債權里面。可是，因為使用和占有不動產是人民群眾的基本需求，再加上不動產價格比較高昂，而承租者并不具備堅實的經濟基礎，需要得到政府與相關法律的保護。對此，很多國家的法律都會依照“買賣不破租賃”的基本原則來給予租賃權以物權，這一操作的目的是在“物權優于債權”的大環境下賦予弱者更好的法律保護［4］。

因為不動產抵押權在本質上屬于擔保范圍內的物權，所以，也需遵循“物權優于債權”的法律原則，但是，由于過多地關注不動產本身的價值以及交換價值，因此，忽略對不動產占有支配權的合理使用。這就導致租賃者能夠在抵押不動產前后可以對其任意使用與支配，進而實現了理論上的租賃權與抵押權在統一物上、同一時間上的并存。然而在實際操作中，常常出現租賃權與抵押權不相融的情況，那么，在應用法律武器處理此情況時因為難度系數較大，所以無法遵循“物權優于債權”或者“買賣不破租賃”的原則，進而在不動產抵押權與租賃權之間產生了較大沖突［5］。

四、針對不動產抵押權與租賃權沖突的解決對策

（一）仔細分析先后次序

在解決不動產抵押權與租賃權沖突時，需仔細分析先后次序，簡而言之就是考慮清楚是抵押先于租賃，還是租賃先于抵押。1.抵押先于租賃。假如在不動產中是抵押先于租賃，便可根據《民法典》及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度司法解釋》）中的有關調控進行準確判斷。在《擔保制度司法解釋》中明確規定抵押一方有責任、有義務通知承租一方，同時在《民法典》中也明確指出租賃不得與抵押進行對抗。其中不得進行對抗可以理解成不對抵押一方造成不利影響和傷害，一旦如此，則必須按照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中的內容“對先利權造成深遠影響的要由法院來先去除后拍賣”予以執行。2.租賃先于抵押。假如在不動產中是租賃先于抵押，便可根據《民法典》中的物權篇、擔保編及《擔保制度司法解釋》中涉及到的有關條款進行精準判斷。與此同時，為了有效減少因為人為因素故意以“倒簽”等形式來損害抵押權人利益，需對租賃關系的認定進行科學、合理的分析。只有這樣，才能避免不動產抵押權與租賃權發生沖突［6］。

（二）對抵押權人的權益進行一定保護

近些年來，盡管我國相應法律已經對不動產抵押權與租賃權沖突提出了針對性較強的解決策略，但是在抵押權人權益保護方面還很欠缺。在“先租后押”法律原則下，不動產承租人具有使用此不動產的權利，因此，不動產所有者在把物品或者財產抵押至債權人之后，假如在期限最后時日內尚無償還能力，就會選擇與第三方簽訂違法的、虛假的合同，進而對抵押權人的權益造成嚴重傷害。針對于此，抵押權人與租賃者在簽訂抵押合同期間，必須明確其中涉及到的租賃關系，并簽署具有法律效力的證明文件，這樣，不僅可以降低惡意簽署虛假租賃合同的可能性，還能夠最大程度地保護抵押權人的權益［7］。

（三）對承租者的權益進行一定保護

在不動產抵押活動與租賃活動中，承租者的權益與抵押者的權益相比較，前者更易被損害，所以，要加強對承租者權益的保護。除此之外，還要協調各個權利機制，并對其進行不斷改善與創新，這樣，不僅能夠兼顧其承租者與抵押者的利益，還能夠進一步完善擔保制度，從而促進租賃活動的順利開展，保障不動產的規范化配置與流通。同時，也要不斷加強對承租者利益的維護，可在保障抵押者權益的前提下，對承租者的利益進行一定維護與平衡，通過細化抵押權的形式來合理分配承租者的量化指標與所享權益。例如，《民法典》中執行的緩期交付制度，其制度內容明確規定買受人可以要求承租者在所承受范圍內支付使用不動產的對價，此對價指的就是租金。假如承租者沒有支付超1個月的對價，并且在買受人的叮囑、催繳后仍無動于衷不予支付的，便會喪失這次緩期交付的利益，那么，買受人可在第一時間內驅趕承租者搬出不動產房屋。這項制度的制定，能夠同時兼顧其承租者與買受人的利益，為雙方所起的沖突提供了良好解決對策，非常值得借鑒［8］。

（四）對公示制度進行合理完善

在對不動產進行登記時，需有效完成相應的公示工作。據調查，現階段，我國主要開展登記生效和登記對抗這兩種模式。而在先租后抵環境下，通過使用租賃合同對抗抵押權這種模式缺乏一定的公平性，所以，需對公示制度進行合理完善與改進，只有這樣，才能保障租賃活動與抵押活動的公平性與公正性。另外，債務人與第三人之間私下串通，編造虛假的租賃合同與付款憑證等情況數不勝數，再加上一些債務者在未簽訂相關合同之前，私自將抵押財產或者抵押物品進行違法轉移，針對種種不良現象，公示制度的完善與公示活動的開展就變得十分關鍵。通過公示的形式，既能夠保護不動產擁有者的所有權，還能夠保護好抵押者享有的經濟權益，與此同時，也能夠有效避免惡意串通等不良行為的出現［9］。

（五）對不動產價值進行科學評估

不動產抵押權與租賃權沖突問題較多，其中比較明顯的是由于承租人自身原因而造成抵押物的減損價值。承租者在正常使用不動產時，或多或少會對不動產造成一些破壞，這會直接影響到抵押權人的權益，一旦造成嚴重后果，還會促使解除抵押人與承租人存在的租賃關系。這種情況所帶來的不良后果就是既損害了抵押權人的合法利益，還降低了不動產的價值，使其無法進行評估，更無法對抵押權人進行相應的經濟賠償。為了科學、合理地解決此類問題，不動產抵押權人與承租人必須進行有效溝通和協調，同時還要對不動產價值進行合理評估，根據評估結果來確定不動產損害前與損害后產生的差值，這樣，不僅可以很好地保護抵押權人的利益，還可以給予抵押權人適當的經濟賠償。

綜上所述，不動產抵押權與租賃權之間產生的沖突既不利于我國房地產行業的長遠發展，同時還會損害抵押權人與租賃人雙方的權益，長此以往，也會降低我國經濟體系的安全性與穩定性。因此，需及時解決不動產抵押權與租賃權之間的沖突。在解決過程中，不僅要嚴格遵循在先權利優先原則，還要嚴格遵守約定優先的原則。首先，需仔細分析先后次序，即考慮清楚是抵押先于租賃，還是租賃先于抵押；其次，要對抵押權人的權益進行一定保護，在簽訂抵押合同期間，必須明確其中涉及到的租賃關系，并簽署具有法律效應的證明文件，與此同時，也要對租賃者的權益進行一定保護；再次，需對公示制度進行合理完善，只有這樣，才能保障租賃活動與抵押活動的公平性和公正性；最后，要對不動產價值進行科學評估，并根據評估結果來確定不動產損害前與損害后產生的差值，這樣，能夠給予抵押權人適當的經濟賠償，進而實現保護抵押權人權利的根本目的。