房地產企業財務融合中存在的問題及應對舉措

章建鳳 湖州金惠置業有限公司

由于公司的主營業務是房地產的開發與運營，房地產的項目復雜，周期長，影響范圍廣。因此，在房地產開發的過程中，可以運用行業整合的方法進行風險管理，從而達到改善房地產企業經濟效益的目的。由于我國目前所處的經濟環境及實施時間尚短，使得房地產企業的財務與業務尚未充分的融合，房地產企業財務融合的進程中出現一些問題。在這一背景下，文章對房地產企業產融結合的現狀進行了深入的分析，提出相應的策略。

一、房地產企業財務融合概述

（一）房地產企業進行財務融合的必要性

企業財務一體化是指企業在有限的資源環境下，通過對企業的整體運營狀況進行全面的分析，從而實現對資源的合理配置，從而達到提高資源使用效率的目的。在這一進程中，財務部門的管理也有所改變，不但要做好財務工作，而且要提前進行財務預測，并把預測的結果提供給特定的部門，獲取更大的收益或者規避相應的風險。如何將財務、業務、管理有機結合，是當前許多實踐者所關心的問題。房地產企業的財務工作是伴隨著時代的改變、科技的進步而進行的，企業的發展必須尋求新的發展路徑，在實施工作時，財務人員要轉變思路，主動投入，積極參與。房地產企業實現財務融合，可以為企業的發展提供有力的支撐，幫助房地產公司在項目工程建設中作出科學的決策，是企業強大而有力的后盾[1]。

（二）房地產財務管理的特點

與其他公司相比，房地產公司需要大量的資金，所以，加強房地產公司的財務融合至關重要。

1.房地產財務的多元化

房地產行業的產業鏈很長，投資越大，開發周期較長，國家的政策影響較大，變動因素較多，使得房地產企業的財務管理更加復雜、多元化。

2.房地產財務的管理化

房地產企業的項目投資，需要企業的財務經理進行正確的評價，對面臨的風險進行分析探討，并對相關的風險進行預測，從而使企業的領導作出科學、合理的決策。

3.房地產財務關系復雜化

房地產企業的內部與外部的關系復雜，要求企業的財務人員事先做好相應的工作；例如，與債權人、投資人等的關系。若處置不當，將會給房地產企業帶來巨大的損失，嚴重的還會對其未來的發展產生消極影響。

（三）房地產企業開展財務融合的作用

房地產企業經營管理與財務經營相結合，能夠充分發揮其經營潛能，促進房地產企業的持續發展。首先，產業整合能夠使房地產的發展價值最大化。房地產企業通過經營管理來獲取經濟效益。財務經理能夠參與到項目的開發中，對項目的全流程進行更加細致的管理，從而使房地產企業獲得更多的經濟利益，使其價值最大化。第二，將房產開發與財務管理的有機結合，能夠對企業的經營風險進行有效的控制。房地產的運行受市場環境、政策、商業周期等諸多因素的制約。房地產公司在項目的各個環節中都存在著一定的風險。如果不能正確地處理好風險，那么公司的利潤率將會降低，甚至有可能導致房產項目的失敗。房地產公司面臨的最大風險就是資金鏈的崩潰。如果出現這樣的問題，那么，房地產整個工程進度就會受到影響，而產業整合可以很好地解決這一問題。通過對工程風險的控制，財務一體化可以將其扼殺在萌芽狀態。三是將兩者有機地結合起來，增強了企業的項目開發管理能力。在城市管理和市場競爭日益加劇的今天，房地產企業面臨著更大的競爭壓力。業財融合是一種有效的管理手段，它能保持客戶的滿意度，并能更好地滿足客戶的需要，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出[2]。

二、房地產企業財務融合現狀及問題

（一）房地產公司的融資渠道單一，其投資成本較高

房地產項目開發的時間相對較長，每一個項目都是一筆巨款投入。大部分房地產企業拿到項目后，都會盡快辦理建設土地使用證、工程規劃許可證、施工證等相關證件，并通過銀行的抵押/信用貸款來保證工程的順利進行，同時公司需要支付巨額的利息給貸款銀行。如果不能及時得到投資的回報，公司會面臨巨額的利息負擔和銀行日益嚴格的監管，從而對房地產企業未來的運營產生很大的影響。相對于前幾年的飛速發展，房地產業已經進入了一個成熟、平穩的發展時期。在全國實行限購后，一些城市的商品房出現了一定的庫存，一些公司很難通過預售來收回資金，資金回籠慢，不能及時支付工程款，影響工程進度，這就導致房地產企業的財務風險逐步上升。例如，2020 年10 月，安徽省某房地產企業因市場環境、自身素質等原因，出現了資金困難，不能按時還款，因而將土地使用權抵押到了銀行，導致在簽訂了買賣合同后，業主無法按時取得房子的產權證書。這不僅對買方的權益造成了很大的影響，也對房地產企業的信譽造成了無法挽回的影響。此外，有些房地產企業往往會在同一時間內進行多個項目的開發，這就要求房地產企業需要更加嚴格的財務融合，規避經營和財務風險。如果缺乏有效的運營手段，很可能會造成財務上的管理混亂，資金鏈的斷裂，從而引發市場震蕩[3]。2021 年恒大債務暴雷是房地產行業乃至中國經濟的一個黑天鵝事件。中國房地產行業的高周轉、高負債，在國家出了三道紅線的政策后，明顯加大了房地產企業的財務資金風險。一些大型房企紛紛違約暴雷，導致中國房地產板塊的持續低迷，新房、二手房成交量均明顯下降。因此，我們需要更加嚴格的業財融合，管控財務風險，保證房地產企業的正常運轉。

（二）財務管理重視程度不夠

部分房地產企業缺乏對企業的內部財務融合的關注。房地產企業在項目開發初期，由于項目開發、保密等原因，并未告知財務部門在拿地過程中的相關事項，未讓財務部門參與拿地測算等，不能及時預判拿地的財務及稅務風險。另一方面，部分公司高管思想還停留在財務后勤崗位，僅負責會計做賬、稅務申報等基礎工作，因而在融資、稅務籌劃等方面的投入相對較少。這些情況導致我國房地產開發企業中的財務人員專業素質不高，缺乏對財務管理的認識，使得房地產公司的業財融合工作難以適應。

（三）預算管理不到位

房地產行業是一個高風險、高收益的行業，因此，房地產項目的預算管理顯得尤為重要。在房地產企業的運作中，大部分企業的財務預算與房地產項目的發展規劃并不緊密地聯系在一起，而預算金額又不能全面地保障房地產項目的運作。此外，目前一些房地產企業并未建立健全的財務審計制度，僅對財務收支進行了簡單的核算，無法對其進行評估和引導。同時，由于預算管理不力，造成了一些房地產企業在經營中的成本控制沒有達到預期的目的，從而造成了房地產項目的資金管理失控。雖然房地產市場的發展具有一定的彈性，政府也會根據不同的情況，對樓市進行相應的調控，但是部分房地產企業在進行預算時沒有充分考慮到這些風險，從而使其產生的效果無法及時地傳遞，給房地產企業造成巨大的損失。

（四）信息化管理程度低

由于我國房地產企業具有地域經營的特點，因此，大多數的房地產開發工作都是由本地的中小型公司來完成。在國家政策的推動下，一些大的房地產集團公司得以在全國范圍內進行開發和施工。在大公司的信息化管理系統中，對項目公司的管控難度較大，集團公司和項目公司的信息互傳困難，在房地產企業的運營發展過程中，財務管理的方方面面都受到影響，低信息化的財務管理無法有效地促進房地產企業的整體工程建設，難以進行財務的融合[4]。

三、房地產公司財務融合的重要意義

房地產在中國的微觀經濟中占有舉足輕重的地位。房地產業與建筑業、材料業、制造業、服務業等諸多領域有著緊密地聯系。中國的房地產業起步比較晚，但是現在已經出現了許多大的地產公司。尤其是在大、中、二線城市中，房地產業的競爭優勢尤為突出。近幾年，由于國際大環境的變化，房地產市場的優勝劣汰是伴隨著房地產政策的調整而形成的。大型房地產企業通過資本、規模等優勢，不斷地拓展自己的市場份額，中小型企業缺乏競爭優勢，很多都被迫退出。房地產企業的財務融合狀況影響其生存與發展的重要因素，宏觀調控政策的變化使得其財務狀況不容樂觀。因此，研究如何有效地解決企業財務融合風險是非常有必要的。在新的環境下，加強對房地產行業的風險防范與控制，提高房地產經營的質量，都是非常必要的。由于傳統的家庭住宅觀念，房屋是家庭的核心，當前房地產行業中，隨著一些房地產企業的紛紛暴雷，極易導致客戶對房地產業缺乏信心，從而對房地產業的健康發展產生不利影響。加強對房地產企業財務融合風險的分析與防范，對促進房地產公司的健康、有序發展具有重要意義。

四、加強房地產企業財務融合的對策分析

（一）增加企業資金來源渠道

房地產公司在運營過程中需要大量的資金，僅靠自身的流動資金難以滿足公司的運營需要。所以，大多數的公司都是在負債運營。一旦出現資金鏈斷裂，就會對公司的正常生產和運營造成很大的影響。如果不生產，債務就會不斷增加，這樣的惡性循環會使管理者們負債累累。所以，公司不能僅僅依賴于銀行的貸款，更要注重自身資金的流動性，以及后期的預售資金回籠。要防范財務風險，就需要擴大融資渠道，尋找多位合作伙伴，團結互助。

在銀行的幫助下，中小型房地產企業也可以與有足夠資本的大型房地產企業進行合作，通過合作，獲得一定的運營收益，同時也可以通過投資來發展企業的業務，降低企業的財務風險。同時，他們還可以從企業的固定資產或者不動產中獲得貸款。

在網絡時代來臨的今天，一種新型的網絡融資模式，即眾籌，可以很好地解決公司融資困難的問題。公司團體或雇員也可以預先加入項目的經營中，通過法律上的眾籌或證券化的方式，在必要時建造符合合伙人需求的建筑工程，并能批量生產。此外，通過債券融資、股權融資等融資渠道也是可行的。房地產企業要細心進行管控，將公司所面臨的資金風險由大化小，逐個擊破，防止出現資金鏈斷裂而無力償付的情況。

（二）強化財務人員的意識，完善財務融合制度

轉變傳統的管理理念，把財務融合作為企業經營的一個重要環節，予以充分的關注。在日常的項目運營中，財務經理要充分地參與，而不能只是一個后勤單位。在房地產開發中，資金的運用是多方面的，為了使資金的及時有效地管理和調配，財務經理必須與各方進行協調。企業財務管理人員的素質是影響企業經營績效的重要因素，必須加強對其專業素質的培養，以提升其經營管理水平。房地產企業應建立健全的財務管理機構，加大對房地產項目的財務管理能力。企業要把財務管理能力作為衡量企業員工的重要指標，必須建立和完善人力資源系統。通過對員工的能力與專業素質進行調研，發現其潛能，使其發揮其最大價值，降低其不必要的經濟損失，在財務人員選擇過程中，項目財務經理必須認真甄別。一旦選定，在沒有特別理由的情況下，盡量不進行變更，以確保財務及管理層始終參與到項目的發展中。信息時代的來臨，企業必須順應時代的發展，構建符合企業和社會發展的信息管理體系，為企業采購適當的ERP 系統，把房地產企業的工程立項、合同、人工、財務等信息緊密地結合在一起，從而實現對項目各個環節的管控，從而使企業的管理者能夠及時地發現和處理各種問題，減少企業的人力資源和資源的浪費，從而減少企業的管理費用[5]。

（三）完善企業預算管理制度

房地產投資項目是一個涉及大量資金的項目，合理的項目預算能夠極大地促進公司的資金運用。房地產開發企業要結合自身的實際，編制預算，以滿足市場需求。制定合理的預算管理體系，對公司工程建設進行合理的規劃，把預算評審與各部門的業績考核有機結合，使各部門之間能夠協同工作，協助企業財務經理進行預算管理，保證工程的順利進行。在施工中要對工程的質量進行嚴格的控制，對問題進行全面的分析，確保施工進度，防止因返工等因素導致的材料、人員的浪費。

（四）加強房地產市場風險預估與分析

由于國家政策調控和經濟發展等因素的影響，房地產行業的發展受市場的發展會發生巨大的變化，公司也會面臨著財務危機。所以，在運營中要對市場進行及時的調研，對國家政策的變化進行有效的分析，并適時地制訂出合理的發展規劃。可以設立一個專門的調查團隊，負責收集市場的資料，了解市場動態，對市場風險，地域情況，國家政策等進行充分的準備工作。

五、結語

在房地產開發過程中，加速房地產企業的財務融合，對于企業的發展具有積極意義，既可以避免潛在的風險，又可以提高企業的經濟效益，增強市場競爭能力，促進可持續發展。當前，房地產企業業務信息傳遞不及時，業務部門參與融合積極性不高，財務人員綜合素質不高，影響了業財融合的發揮。期望通過改革管理模式，實現內部信息共享，形成統一的經營目標，提高房地產企業的財務融合一體化經營，實現企業的可持續發展。