現階段房地產管理體制建設存在的問題及其法律思考

紀建斌

廣東南天明律師事務所，廣東 佛山 528200

盡管目前房地產市場的管理體制已經有所轉變，但是并沒有完全符合現代房地產市場的需求，逐步完善健全房地產管理體系需要從法律制度的角度去深入研究，利用科學的手段去應對房地產市場中的監管問題。

一、影響房地產行業管理體制建設開展的難點問題

經濟的增長和社會的發展讓越來越多的老百姓關注到房地產行業，房屋作為安家立業的基礎建筑在民眾心里的地位非常重要，以貸款等形式購買房產成為當下社會的普遍現象。但由于房地產市場的大量需求與一些投資客的炒作行為導致部分房地產企業通過各種手段抬高房價以獲取高額利益，嚴重影響著房地產行業的健康發展。

（一）虛假宣傳過多，房產安全質量存在問題

廣告形式是房地產商的主要宣傳手段，能擴大房地產業的知名度來吸引更多消費者的關注，但由于目前我國建立的房地產管理機制不夠完善，因此對于房地產宣傳廣告無法落實有效的管理措施。不少房地產商在廣告中標注著各類誘人的促銷活動，但消費者購買房產后卻發現廣告宣傳與實際情況大相徑庭，房屋質量參差不齊、裝修標準差距極大，甚至還出現即將交付而房屋尚未修建完成等等情況，這種欺騙式的消費導致民眾越來越難以對房地產行業予以信任。此外，房產的安全質量是民眾所關心的重點問題，但一些房地產商在出售房產時刻意隱瞞其安全質量問題，或是在建筑工程建設時降低資金投入、不仔細進行竣工驗收等等，諸如墻體開裂、管道漏水等問題在消費者入住后紛紛涌現。還有些房地產小區的戶外基礎設施建設質量低下，導致消費者無法安心居住［1］。

（二）漏洞合同頻頻現身

格式合同作為一種可以修改條約規定的合同形式常被用于房產購買中，由于大多數消費者不具備相應的法律基礎知識，此時房地產商就會利用合同中的漏洞來增加不平等條約以降低所要承擔的責任。而在簽訂購房合同前所要簽訂的定金合約也有陷阱存在，定金支付的合約中應當詳細規定責任承擔范圍和具體金額，以保證其法律效力。目前仍有些房地產開發商在收取定金時故意模糊混淆合同中的概念，從房產價格、房屋面積等方面設置合同漏洞，以致房屋購買合同中出現消費者無法接受的霸王條款，房地產商就有理由在消費者拒絕簽訂購房合約后沒收定金。

（三）房屋產權歸屬問題

有少部分開發商在沒有獲取相應的許可證明后就違規搭建和出售房地產，消費者購買的房產自然就屬于違規建筑；還有些房地產商占用集體土地導致消費者沒有產權證明，無法自由處置自己購買的房產；另外有一些房地產商為了獲取經濟利益而出售被抵押擔保的房產，這就會導致消費者所購買的房產在不知情的情況下被法院查封、拍賣，由此而引發復雜的糾紛［2］。

（四）房地產管理機制不夠完善

房地產管理體制中涉及眾多流程和任務安排，只有當管理部門之間強化交流聯系來共同搭建一個管理網絡才能有效調控房地產市場。目前看來，政府在監管房地產行業時對不同部門的任務設置并不明確，不少細節化問題得不到應有的管控和引導，政府職能仍舊只在基本的市場管理上展現其效果，盡管能對房地產行業起到一定的監管作用，但無法做到實質上的改善。其中在政府監管經濟市場時還存在著過度干預問題，嚴格把控房地產行業能優化房地產市場的秩序，但過度干預卻會導致市場失去自由發展的空間，打破房地產行業市場的自然發展規律。此外，房地產管理機制沒有協調統一也是導致房地產行業的監管工作難以順利推行的原因之一，不同經濟區域的房地產行業發展速度是不一樣的，在管理手段和基礎設施建設上都有差距，較為偏遠、經濟發展速度緩慢的地區其監管部門的工作方式滯后，房地產市場監管工作顯然無法體現出良好的效用。

（五）部分管理人員專業素質有所欠缺

在房地產管理體制建設過程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了專業管理技能和具有豐富監管經驗的人員才能落實對房地產管理體制的改革。但目前一些的房地產市場監管工作人員專業素養有所不足，實際管理工作也存在著較為突出的問題。還有房地產企業中不少管理人員專業知識技能把握不夠充分，尤其是家族企業中多以親友來管理部門，這就很容易在企業運營過程中出現管理問題，特別是一些建筑施工現場沒有專業的管理人才參與安全質量管理工作，施工建設的質量得不到監管保障就會在房產中埋下安全質量隱患，進而引發消費者與房產企業之間的糾紛和矛盾。

二、從法律角度探析房地產管理體制的改進措施

房地產行業在社會經濟市場中的比重很高，建設房地產市場管理體制的重要性就在于合理引導房地產市場向著正確的發展道路前進。從法律制度上強化對房地產市場的監管是政府部門開展工作的制度保障，能為政府執行監管手段提供法律依據，從而規范制約房地產商的一些不良行徑。建立完善的法律條款能夠為社會民眾帶來更加幸福的生活環境，從法律角度來分析房地產管理體制的建設意義能促使房地產行業平穩運行，因此政府要嚴格遵守國家相關法律制度來宏觀調控房地產行業，企業也應當在運營過程中遵紀守法，不利用資本控制房地產市場的發展走向［3］。

（一）建立完善的房地產行業經營管理體制

首先，要想促進經濟市場的發展需要重視市場的自我調節能力，政府要順應新時代房地產市場的發展變化并遵循市場規律來開展監管工作。地方政府應該協調各部門來開展房地產行業的日常管理，持續強化對房地產市場監管政策的實施力度，利用現代化科技手段及時發現并處理房地產行業中出現的不良經營行為，將責任落實到具體的企業事務決策者身上。

其次，政府要依據現有的房地產行業出現的各類問題來加強對相關法律條款的完善工作，特別是法律條文中較為模糊的用詞應及時進行修訂，避免不法分子借助法律漏洞來謀取利益，為現階段房地產管理機制的運行提供更完善的制度保障。在進行立法時要符合我國國情和社情，用科學合理且完善的法律法規來促使各房地產企業規范經營。

最后，房地產行業容易遭到各種因素影響而擾亂其市場秩序，這會阻礙房地產行業市場的健康發展和平穩運行。所以在運行房地產管理機制時必須先解決政府對市場的過度干預問題，讓建設完善的法律法規發揮其應有的約束作用。

（二）建立完善的房地產行業價格管理機制

房地產行業最令社會民眾煩惱的是其房產價格問題，在沒有受到政府約束之前的房地產市場一度將房價炒成了“天價房”，即使是二三線城市中的學區房也能達到每平方上萬元甚至數萬元的價格。在國家針對房產價格進行管理制約后的現在，有必要持續建設房地產行業的價格管理機制，讓思想出現偏差的房地產商再無制度漏洞可鉆［4］。

其一，政府應該嚴格調查各地區房地產行業的房價走向，將不同地區的薪資和消費水平作為調控房價的依據，并完善法律法規來維護房價管理機制的運行。房地產銷售價格對于普通社會民眾來講是非常高昂的資金投入，在購房時往往多家比對、思慮再三才會購買，一旦購買到劣質房產所帶來的打擊無疑是巨大的。國家通過控制估價能確保房地產價格合理性，從而起到管理房地產市場的作用，所以房地產價格評估機構應當加強責任意識，科學合理地評估房產價格，政府方面也應該加強宏觀調控手段，及時調整房地產行業的最高限價和最低售價。

其二，利用嚴格的房地產價格相關法律規定來保護房價管理體系的順利實行，各地政府應該切實履行穩定房價與租房保障等相關政策，借助更為詳細完善的差別化住房信貸政策來限制各種名義的“炒房”、投機性的購房行為。

（三）建立完善的稅收法律制度

第一，根據房地產行業中不同建筑的種類和用途來規定不同的稅率，穩定普通住宅的房地產售價的同時鼓勵房地產商建設中低檔房屋住宅，滿足不同收入的社會民眾對房地產市場的需求，以刺激民眾消費的方式來活躍房地產市場。

第二，及時發現并改善現有房地產相關行業中的不合理收費情況，通過降低房地產商對房產的建設投資成本，來緩解由于過高成本導致的房價上漲問題，部分必要的收費項目可以以稅費替代收費［5］。

第三，政府可以積極學習借鑒國外對于房地產行業的調控經驗和相關的稅收政策規定，不斷豐富完善我國稅收法律制度內容，促使我國房地產行業的管理體制進一步建設完全。

（四）建立完善的房地產經濟管理相關法律制度

我國相關部門應該積極針對房地產經濟管理開展更為詳細的立法工作，結合現階段的房地產經濟發展現狀來不斷調整完善房地產經濟管理法規，為當前房地產市場的管理工作提供更加強大的法律支持。同時，在完善經濟管理法律時還要調查分析民眾對住房方面的需求，結合現實情況來解決應對房地產經濟管理法律的滯后問題，促使房地產經濟管理體系實現與時俱進的現代化建設。另外，在各地政府落實房地產經濟管理法規時要強調執法必嚴、違法必究，從思想和行動上都要堅決抵制任何擾亂社會經濟市場的違法違規現象。

（五）改善我國現行法律制度中與世貿組織產生矛盾的內容

我國專門針對房地產行業的相關法律規定有三部文件，除此之外還有一些其他法律條文的規章制度和司法解釋等等，可以說我國在房地產行業上的法律體系建設是相當復雜的。要想系統性地整理并完善諸多法律文件內容，應該在保障房地產市場健康運行的情況下整改與世貿組織規則有矛盾的內容［6］。

（六）強化對房地產行業法律條款的時效規定

我國現行的《土地管理法》與《房地產管理法》中存在著部分交叉內容，因此在法律程序上容易出現執行難題。所以我國有必要重新規劃完善房地產行業的基礎法律體系，科學合理地制定出系統性的《房地產法》，進一步保障政府實施對房地產行業市場的調控手段。

（七）限制地方政府對于房地產行業的立法權力

由于國內房地產行業的規模不斷擴大、市場行情日漸復雜，地方政府針對當地的房地產行業發展問題出臺了地方行政法規，但在實際情況中出現由于不當立法立項而有違中央政府制定的法律法規，特別是個別地方政府對國有土地的處理和權限審批行為逐漸越過了自身的管轄權。因此，合理配置房地產行業土地資源的前提是保證中央政府有關房地產法律條款的權威地位，有效限制地方政府對房地產行業的立法權力，遏制某些地方政府的“越位”行為。地方政府需要明確的是，在國家房地產相關法律條文中沒有明確規定的情況下必須按照規定的法律流程，來申請對當地房地產行業的立法權力；而中央政府方面應當制定更加完善的房地產法律規定去規范企業行為與地方政府的管理權力，讓國家房地產法律制度在社會各界中更具有威信力［7］。

（八）加強對政府部門房地產行業相關監管人員的專業素質培養

當具備足夠完善的法律條文規定后，需要專業人才利用自身扎實的知識技能來執行市場監控手段，因此有必要強化房地產法律法規執行人員的專業素養。相關部門應大力培訓現有房地產市場監管人員的專業知識技能，招收優秀人才帶動房地產市場管理體系的順利運行，促使我國房地產行業走上正確的發展道路。

三、結語

房地產管理體制在現階段的發展中還存在一些問題亟待解決，這些情況持續發展將會嚴重影響房地產行業的發展前景，以法律法規來科學調控房地產行業市場是完善房地產管理機制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地產行業的相關法律條款，通過加強實地調研工作來分析判斷當地房地產市場的發展現狀，積極調整對房地產行業的管理手段；企業則要保持合法合理的發展運營狀態，為維護房地產市場健康發展貢獻一份力量。