小議侵犯承租人優先購買權的賠償范圍

張念鵬 郭 亮

湖北鄖和律師事務所，湖北 十堰 442000

一、承租人優先購買權概述

《民法典》第七百二十六條、七百二十七條兩條規定了出租房屋承租人的優先購買權，即出租人轉讓不動產時，承租人依法享有在同等條件下先于他人購買該不動產的權利。

法諺有云：“有權利便有救濟”。承租人的優先購買權同樣需要有救濟措施。沒有救濟，受到侵害沒有保障，承租人的優先購買權就淪為一紙空文，和沒有權利沒什么兩樣。

因此，《民法典》第七百二十八條對出租人妨害承租人優先購買權的法律后果進行了規定：“出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任”。但是這個賠償范圍包括哪些內容，我國現行法律還沒有明確的規定。本文將通過法律分析，對侵害承租人行使優先購買權的賠償范圍問題進行探討。

二、承租人優先購買權的性質和賠償責任的性質

討論賠償范圍，首先要明確承租人優先購買權的性質和侵害承租人優先購買權的損害賠償責任的性質。

（一）承租人優先購買權的性質

關于承租人優先購買權的性質，目前學術界影響最大的觀點有：強制締約請求權理論和形成權理論。

1.強制締約請求權

強制締約并非獨立的訂立合同的方式，仍屬于要約承諾制度范疇。強制締約分為直接強制締約和間接強制締約。如果要約人可以訴諸公權力介入，強制受要約人作出承諾，則是直接強制締約，而在間接強制締約中，雖然負有強制締約義務的一方有作出承諾的義務，但可以拒絕作出承諾，要約人只能主張損害賠償。在強制承諾情形，義務人須為承諾才能訂立合同。學界一般認為以能否請求公權力介入并強制締約為標準，強制締約分為直接強制締約和間接強制締約。如果要約人可以訴諸公權力介入，強制受要約人作出承諾，則是直接強制締約，而在間接強制締約中，雖然負有強制締約義務的一方有作出承諾的義務，但可以拒絕作出承諾，要約人只能主張損害賠償［1］。

結合《民法典》第七百二十八條但書的規定侵犯承租人優先購買權的，不影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力。因此，在我國現行法律制度下，承租人的優先購買權應屬于間接強制締約。具體而言，當出租人未向承租人履行告知義務，與第三人簽訂房屋買賣合同時，承租人主張優先購買權，出租人應當以與第三人訂立的合同內容為依據與承租人訂立合同，或者出租人不同意與承租人訂立合同，承租人可以請求賠償損失。

2.形成權

形成權是指權利人根據單方意思表示可以使民事法律關系發生、變更和消失的權利。形成權只有行使了才能生效。權利人雖享有權利但不行使，不影響現有法律關系。常見的形成權有：撤銷權、解除權、抵消權、追認權、否認權、選擇權等。［2］

對承租人優先購買權持形成權說的學者認為，優先購買權一經權利人行使時，當意思表示到達出租人時，將發生替代訂約方的法律效力，這不是基于出租人履行某些義務。［3］王澤鑒教授在其《優先承買權之法律性質》一文中，也持這種觀點。［4］

但筆者認為，承租人行使優先購買權所期望達到的法律后果是與出租人成立房屋買賣合同。既然是合同，那一定是一種協議——根據這種協議，一個或多個人有責任向一個或多個其他人支付某物、作為或不作為。（《法國民法典》第一千一百零一條，摘自百度百科）。這是大陸法系對合同的經典定義。

這與形成權依據單方意思表示即可成立民事法律關系的特點完全不同。從一點上看，筆者就不認同承租人優先購買權在性質上形成權的觀點。從審判實務來看，《人民法院案例選》2012年第4輯（總第82輯）刊登的兩篇優選案例（2010）一中民終字第20855號和（2009）楊民四（民）初字第3177號，以及湖北省高院（2018）鄂民終566號、廣東省高院（2020）粵民申4784號、江蘇省高院（2016）蘇民申2392號案件中，法院都認為承租人優先購買權在性質上是強制締約請求權。

（二）侵害承租人行使優先購買權賠償責任的性質

既然明確了承租人優先購買權的性質是強制締約權，那么債務人拒絕締約所造成的損害賠償究竟屬于侵權責任、締約過失責任還是獨立責任就存在爭議。［5］

司法實踐中，侵犯承租人優先購買權的賠償責任性質由人民法院確定，主要有三種觀點：

1.侵權責任說

依此觀點，侵犯承租人的優先購買權是一種侵權行為，應承擔侵權責任。具體來說就是侵害了優先購買權權利本身，即承租人優先購買權是法律賦予承租人的一項基本權利，出租人對該權利的侵害將導致出租人對承租人的損失承擔賠償責任，本質上屬于侵權責任。

值得一提的是，還有一種觀點，雖然也認為侵害承租人行使優先購買權應承擔侵權責任，但是被侵害的權利（權益）客體并不是優先購買權權利本身，而是債權。筆者認為這種觀點欠妥。理由是，民法理論上的侵犯債權的主體是合同之外的第三人，而出租人不履行《民法典》第七百二十六條、七百二十七條規定的通知義務，侵害承租人行使優先購買權的主體正是出租人，是合同當事人，不是合同之外的第三人，因此，債權侵權講不通。但在有一種情形，即出租人與第三人惡意串通侵犯承租人優先購買權的情況下，可能存在出租人與第三人共同侵犯債權。

2.違約責任說

根據違約責任理論，出租人的通知義務是房屋租賃合同中出租人與承租人的附隨義務，出租人違反法定附隨義務屬于違約行為，應當承擔違約責任。尤其是有些租賃合同中，直接把承租人的優先購買權作為合同條款在合同中載明，這種情況下，侵害承租人行使優先購買權行為更是明顯的違約。

3.締約過失責任說

這一觀點正是基于認為承租人優先購買權的性質為強制締約請求權，而且是間接強制締約請求權，那么在義務人未以其與第三方所訂立合同內容與承租人訂立合同的，因違反該強制締約義務，導致合同不成立，應承擔締約過失責任。

三、不同性質下的賠償責任對應不同的賠償范圍

一般認為，在沒有造成人身損害的情況下，侵權責任賠償范圍包括侵權造成的直接經濟損失和間接經濟損失。

而違約責任賠償的范圍要大一些。《民法典》第五百八十四條規定，違約損害賠償金額應當等于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。也就是說，違約責任不僅要賠償直接損失、間接損失，還包括預期可得利益（但以可預見性為限）。

締約過失責任，賠償的是信賴利益的損失，即除締約費用損失和因締約過失導致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失外，還包括實際履約過程中承租人喪失與他人訂立合同的機會所引起的損失。如在江蘇省高院（2016）蘇民申2392號民事裁定書中，法院認為：“承租人優先購買權的性質是締約權，因此侵犯承租人優先購買權的出租人應當承擔締約過失責任。其賠償范圍的確定以締約磋商時當事人的信賴利益為基礎”。

以下我們用一個案例，對三種觀點的賠償范圍進行對比說明：

張三將自有門面出租給李四，月租金2000元，租賃合同已履行三年，即將到期。張三因工作變動，打算去其他城市定居，想將該門面房出售。同地段同樣面積的門面房市場價為55萬元。張三的朋友王五有意購買。張三本想將出售的打算告知李四，但是經不住朋友王五的軟磨硬泡，在李四不知情的情況下，直接將門面以優惠價格50萬元出售給了王五，并辦理了過戶手續。李四的租賃合同到期后，王五告知李四，不再出租該門面。為繼續經營小店生意，李四被迫倉促通過房產中介，在鄰近地段購買了相同大小的門面，購房款60萬元，并支付中介費5000元。為裝修新店面，李四停業兩個月，花費裝修款5萬元。當地房價平穩，承租新店面一年后，李四得知新店面的出租方也想出售門面，為防止重蹈覆轍，李四積極聯系購買，以市場價55萬。李四越想越生氣，咨詢律師后，以侵害優先購買權為由，將張三和王五告上法庭，又支付律師費1萬元。

在這個案例中，我們對李四的各項損失進行分類：

直接損失包括：承租人另行購買房屋實際購房款與市場價之間的5萬元差價損失、房屋裝修費損失5萬元、裝修期間的停業損失和誤工費損失等。

間接損失包括：中介費2500元、律師代理費1萬元，可能還有鑒定房屋價格的鑒定費等。

預期可得利益：購買新門面比購買原門面多花的10萬元差價。

如果認為侵害承租人行使優先購買權行為承擔的債權責任，那么，賠償的范圍包括直接損失和間接損失；如果認為是違約責任，則還包括預期可得利益的購房差價10萬元，但該10萬元是否被法院支持，可能還需要考慮是否超過了可預見性；如果認為是締約過失責任，則應賠償依賴利益的損失，具體來說，本案不包括締約費用和實際履約過程中承租人喪失與他人訂立合同的機會所引起的損失，只有因締約過失導致合同不成立所造成的實際損失，這個損失不僅限于上述直接損失和間接損失，還應包括倉促訂立購房合同，比履行優先購買權多支出的10萬元。

四、承租人優先購買權實務研究

（一）選擇締約過失責任案由最大限度保護權益

從上面的案例來看，侵權責任賠償的范圍最小，違約責任與締約過失責任的范圍差不多，但是違約責任可能受可預見性的限制，而締約過失責任相對比較寬泛，更有利于保護承租人的權利。而且，筆者認為，侵害承租人優先購買權的行為發生在締約階段，承租人和出租人之間尚未成立房屋買賣合同，適用合同違約損害賠償可能依據不足。出租人侵犯承租人優先購買權，實際上侵犯了承租人與其協商的機會。因此認定出租人承擔締約過失責任較為合理。從筆者檢索的情況來看，認為侵害承租人行使優先購買權的行為是締約過失行為，越來越成為主流觀點。

作為律師，碰到這類案件，應當選擇最合適的案由，即以締約過失訴訟來主張救濟，才能更好地維護當事人的合法權益。

（二）選擇締約過失責任應注意的問題

侵犯承租人優先購買權，導致承租人另行購買該房屋造成差價損失后，是否應當包括在締約過失責任中呢？司法實踐中，承租人請求法院判令出租人賠償價差損失的，不同法院有不同的判法。對于承租人的該項請求，部分法院認為與現行法律并無沖突，故支持了承租人的訴訟請求；但也存在大量法院認為房地產市場本身的波動較大，房屋價格具有不可確定，不宜將房屋差價直接作為預期收益，故不予支持或部分支持了承租人的訴訟請求。但從締約過失的角度來看，這個差價是喪失交易機會的必然損失，賠償該部分損失，也應當是締約過失責任的應有之義。只不過在確定價差時，應注意以下事項。

1.確定損失的時點，應當從保護承租人利益的角度出發，基于承租人的請求，根據租賃合同解除日期、房屋轉移登記日期以及被審房屋的興衰等合理確定。

2.承租人的損失賠償應當從必要的交易稅中扣除。在房屋過戶登記過程中，不可避免地會產生各種稅費和登記費，應從差價損失中扣除。

3.真實成交價格與在不動產登記部門備案的合同成交價格不一致的，應當按照真實成交價格確定差價，而不是按照備案合同成交價格計算差價損失。