如何看待我國商事法律中的懲罰性賠償制度

熊仲民

廣東人為律師事務(wù)所，廣東 惠州 516000

懲罰性賠償制度的存在，不僅有利于威懾房地產(chǎn)開發(fā)商，從而遏制一些不正當(dāng)?shù)钠垓_行為的發(fā)生，還在極大程度上保護(hù)了購房者的相關(guān)權(quán)益。但是，怎樣提高懲罰性賠償制度在《房地產(chǎn)管理法》中的適用性和有效性，還需要相關(guān)政府部門進(jìn)行深層次的分析和探討。

一、懲罰性賠償制度理論

早在1993年時，我國就已經(jīng)提出了懲罰性賠償制度，在法律領(lǐng)域取得了突破性的進(jìn)展。懲罰性賠償，是指民事主體在違反相關(guān)法律規(guī)定后，由法庭作出判決，規(guī)定侵害人需要按照法律規(guī)定，向受害人受到的損害進(jìn)行賠償，此損失可以包括經(jīng)濟(jì)上的損失或精神上的損失等［1］。侵害人所作出的賠償數(shù)額往往超出了實(shí)際損害數(shù)額。伴隨著時代的不斷發(fā)展，懲罰性賠償制度能夠在受害人遭受經(jīng)濟(jì)消費(fèi)上的欺騙時，給予受害人相應(yīng)的補(bǔ)償，從而減小受害人的經(jīng)濟(jì)損失。懲罰性賠償制度的目的在于，通過讓侵害人作出超出受害人實(shí)際損害數(shù)額的賠償，對侵害人進(jìn)行警告，并時刻提醒其犯罪的危害，避免未來再次對他人進(jìn)行侵害。懲罰性賠償制度所追求的不限于補(bǔ)償受害人，還在于對侵害人的一些不法行為作出應(yīng)有的法律制裁。所以，懲罰性賠償因?yàn)槠鋺土P性原則，賠償也就相應(yīng)加重。如一些不法的商品房出售方出現(xiàn)了故意侵犯消費(fèi)者的行為，那么該類賣方不僅需要為自己的所作所為付出法律上的代價，還要受到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)處罰，以示警告，避免未來再次發(fā)生。同時，當(dāng)該類不良商家受到懲罰時，也能夠?qū)ζ渌纳碳移鸬揭欢ǖ木咀饔茫?］。

二、懲罰性賠償制度在我國《房地產(chǎn)管理法》中的適用體現(xiàn)

早在2003年時，最高人民法院就將懲罰性賠償制度納入到了商品房買賣交易領(lǐng)域中。就我國現(xiàn)階段的情況來說，懲罰性賠償制度雖然得到了各部門大力提倡與推廣，但是普及范圍還較小，并沒有得到廣泛的應(yīng)用。雖然還沒有得到大部分人的認(rèn)可以及大范圍的適用，但將懲罰性賠償制度引入到消費(fèi)領(lǐng)域中，不僅是十分有必要的，且將發(fā)揮巨大的作用。話雖如此，相關(guān)部門也不能盲目樂觀，就目前懲罰性賠償制度在我國房地產(chǎn)中的適用情況而言，還有很多問題等待解決，相關(guān)部門也要抓緊腳步，盡早完善懲罰性賠償制度的不足之處。

三、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)糾紛中適用的現(xiàn)狀及問題

（一）適用現(xiàn)狀

在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中的第八條、第九條、第十四條分別從不同的情況進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定了在商品房交易買賣過程中，對賣方所出現(xiàn)的不良行為應(yīng)該如何進(jìn)行懲罰性賠償。明確了各種惡性行為需要受到什么樣的懲罰，全方位地保護(hù)了消費(fèi)者的相關(guān)權(quán)益［4］。

1.惡意違約情形的適用

《解釋》第八條明確規(guī)定了在進(jìn)行商品房的交易時，如果出售者有違規(guī)的行為，不僅需要按照法律規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰，并且還要作出相應(yīng)的賠償。根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定，如果出售者存在以下違規(guī)行為，從而導(dǎo)致雙方無法達(dá)成一致，迫使商品房的交易無法繼續(xù)進(jìn)行，買方可以根據(jù)法律規(guī)定，提出將合同解約，并且要求賣方退還自己已經(jīng)支付的房款及產(chǎn)生的利息。此外，賣方還需要對買方進(jìn)行賠償，并且承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而此類行為則屬于違規(guī)，如：第一，在商品房交易成立后，賣方在未通知買方的情況下，私自將房屋抵押給他人。第二，在買方與賣方達(dá)成協(xié)議并簽訂合同后，賣方又私自將商品房出售給他人。

2.欺詐情形的適用

《解釋》第九條規(guī)定：在賣方進(jìn)行商品房交易的過程中。如果出現(xiàn)以下情形導(dǎo)致合同無法順利進(jìn)行簽約，或者導(dǎo)致已簽約的合同被撤銷或解除，買方可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提出讓賣方承擔(dān)懲罰性經(jīng)濟(jì)賠償，不僅要賠償已經(jīng)支付的房款以及所產(chǎn)生的利息，還要賠償精神或時間損失等。第一，賣方存在刻意隱藏商品房預(yù)售許可證還未取得，或者提供偽造的預(yù)售許可證明的行為。第二，刻意向買方隱瞞交易的商品房已經(jīng)預(yù)先抵押給他人的行為。第三，刻意向買方隱瞞所交易的商品房已經(jīng)拆遷或被作為安置房的行為。

（二）《解釋》適用范圍存在的問題

1.欺詐情形下舉證責(zé)任分配不合理

對于判定懲罰性賠償是否適用有著嚴(yán)格的判定，要求賣方有著強(qiáng)烈的主觀欺騙性，即故意欺騙買方。在法官進(jìn)行判定的過程中，需要買方提供證據(jù)來證明賣方所出現(xiàn)的過失性責(zé)任。但是，在取證的過程中，此類“主觀”證據(jù)太過于虛無縹緲，該方面的取證難于上青天，買方很難提供相應(yīng)的證據(jù)來證明賣方存在惡性欺騙行為。因此，這也就是欺詐情形下舉證責(zé)任分配的不合理，過分強(qiáng)調(diào)賣方的主觀性，這樣一來也就大大增加了買方證實(shí)賣方違背法律法規(guī)對其進(jìn)行侵害的難度，同時也很難判定賣方是否對買方進(jìn)行了欺詐。而無法保證買方在自身合法權(quán)益受到侵害時及時地留下證據(jù)，不利于保護(hù)買方的相關(guān)權(quán)益。

男女生肺活量與立定跳遠(yuǎn)、坐位體前屈呈低度正相關(guān)，相比較男生肺活量體重指數(shù)非常活躍，與所有身體素質(zhì)測試指標(biāo)都相關(guān)（50m、1000m、立定跳遠(yuǎn)、坐位體前屈和引體向上），而女生肺活量體重指數(shù)僅與坐位體前屈低度正相關(guān)。因此，從肺活量體重指數(shù)的影響性考慮，再次提出繼續(xù)沿用肺活量體重指數(shù)計(jì)入體測總分的評價中。

2.預(yù)售許可證欺騙行為的規(guī)定與其他法律發(fā)生沖突

根據(jù)《解釋》第九條規(guī)定，在進(jìn)行商品房交易過程中，賣方刻意隱藏商品房預(yù)售許可證還未取得，或者提供偽造的預(yù)售許可證明，買方可以依法要求賣方進(jìn)行賠償。在交易的過程中，因?yàn)橘u方的惡性欺騙行為導(dǎo)致合同由有效變?yōu)闊o效，但是這卻與我國的其他法律規(guī)定產(chǎn)生了沖突。依照我國其他法律規(guī)定，這份合同仍然是存在效用的，因此，合同又由無效變?yōu)榱擞行А：茱@然，這違背了《合同法》的基本理論。并且正是因?yàn)檫@種沖突的存在，部分不良房地產(chǎn)商就會鉆法律的漏洞，借此逃避遵守法律法規(guī)的責(zé)任，從而對購房者進(jìn)行詐騙，損害其利益。

3.適用范圍過于狹窄

盡管《解釋》對懲罰性賠償進(jìn)行了相關(guān)的界定，致使懲罰性賠償變得更加簡單明了，實(shí)操性也更強(qiáng)。但是懲罰性賠償?shù)母采w范圍仍然較小，沒有辦法對開發(fā)商所有的惡性欺詐行為進(jìn)行界定。此外，雖然懲罰性賠償制度已經(jīng)對房地產(chǎn)交易的過程中經(jīng)常出現(xiàn)的一些欺詐行為進(jìn)行了界定，但在實(shí)際進(jìn)行交易的過程中，所呈現(xiàn)的違規(guī)行為的形式更加多種多樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了制度規(guī)定的范圍，從而導(dǎo)致在進(jìn)行商品交易的過程中，會出現(xiàn)開發(fā)商故意隱瞞商品房已被出售或已被拆遷的事實(shí)。而當(dāng)購房者真正了解到所交易商品房的狀況時，其購房欲望會大大降低。這正是因?yàn)椤督忉尅穼ο嚓P(guān)欺騙行為的適用性還較低，適用范圍過于狹窄，導(dǎo)致了這一系列欺詐行為的發(fā)生。不僅無法切實(shí)地保護(hù)購房者的合法權(quán)益，還助長了開發(fā)商欺騙消費(fèi)者的惡劣行為的發(fā)生，很顯然這是不符合我國法律法規(guī)的。

4.具體賠償標(biāo)準(zhǔn)界定不清

在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，對于懲罰性賠償?shù)慕缍ㄈ缦拢骸翱梢哉埱蟪鲑u人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。但是當(dāng)細(xì)細(xì)研究這句話時，不難發(fā)現(xiàn)其中的問題。第一，“可以”一詞的表述不夠明確。首先，這句話可以理解為在買方的權(quán)益受到侵害時，買方可以根據(jù)自己的意愿，對賣方提出的要求進(jìn)行相關(guān)的賠償。或者也可以理解為，如果買方?jīng)]有賠償?shù)男枨螅敲促u方也可以不對買方作出賠償。總的來說，就是賠償與否的決定因素是買方的意愿，并非按照法律法規(guī)的規(guī)定。這樣一來懲罰性賠償制度中的懲罰性和賠償性就很難實(shí)現(xiàn)。第二，在買家的權(quán)益受到侵害后，如果想要賣家作出相應(yīng)的賠償，那么買方已經(jīng)付過購買商品房的房款是前提。如果出現(xiàn)買方僅僅只是與商品房賣方簽訂合同，但是買方還并未支付購房房款，那么在這種情況下，就算商品房出售人在商品房交易過程中出現(xiàn)不符合法律法規(guī)的行為，買方也沒有權(quán)利向買方提出要求進(jìn)行賠償。第三，對“購房款”的界定也不夠清晰，如果買方支付買房的部分定金，或者預(yù)付了部分房款，那么這部分金額是否屬于購房款？

5.“買受人”主體與購買動機(jī)界定不清

根據(jù)我國目前的法律法規(guī)可以發(fā)現(xiàn)，“買受人”的界定十分模糊。同時，我國現(xiàn)有法規(guī)賦予了所有買受人相關(guān)的權(quán)利，使其能在自身的權(quán)益受到侵害時，提出對賣方作出相應(yīng)的懲罰。但是卻忽略了“買受人”該群體的購房動機(jī)。社會上存在很大一部分人購房只是為了投機(jī)或者為了謀取更大的利益，但這樣的目的和行為是不符合現(xiàn)有的市場規(guī)律的，是被國家所明令禁止的。而當(dāng)這一類人在進(jìn)行商品房交易的過程中，如遭到開發(fā)商的惡性欺詐，而導(dǎo)致自身的權(quán)益遭受侵害，是否可以按照法律規(guī)定提出得到賠償？

四、懲罰性賠償制度在《房地產(chǎn)管理法》中適用的改進(jìn)

（一）通過過錯來推定開發(fā)商是否存在惡性欺騙行為

因?yàn)橐峁┕室馄垓_的證據(jù)才能讓開發(fā)商對購房者進(jìn)行相應(yīng)的賠償，但故意欺騙屬于主觀因素，取證是非常困難的。因此，我國應(yīng)該完善相應(yīng)的法律法規(guī)，采用過錯推定責(zé)任的方法，要求開發(fā)商自己提供證據(jù)，證明自己在交易的過程中已向購房者闡明清楚商品房的情況，且沒有欺詐行為。如果開發(fā)商不能證明，則推定開發(fā)商存在故意欺騙的行為。

（二）在預(yù)售許可證的欺詐情形下應(yīng)分情況適用

在預(yù)售許可證這個方面，懲罰性賠償制度還存在較大的問題。國家需要完善相應(yīng)的法律來確保賣方在沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者偽造商品房許可證明的情況下，合同始終無效。這樣一來可以最大程度地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，避免受到無良房地產(chǎn)商的侵害。因此，需要我國相關(guān)部門完善相應(yīng)的法律制度，通過界定合同的有效性，來提高法律的準(zhǔn)確度。并且相關(guān)法律部門需要對現(xiàn)有的法律法規(guī)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，如果出現(xiàn)買方在事先知道賣方并未取得預(yù)售許可證但仍然與賣方簽訂購房合同的情況，那么買方也存在一定的違法行為，此時買方不能向賣方提出賠償?shù)囊蟆?/p>

（三）擴(kuò)大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍

國家應(yīng)該完善相應(yīng)的法律法規(guī)，擴(kuò)大懲罰性賠償制度在買賣中的適用范圍。要列出在商品房交易中，開發(fā)商普遍存在的欺騙行為。在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行概括總結(jié)，從而精準(zhǔn)地確定懲罰性賠償?shù)恼J(rèn)定條件。由點(diǎn)到面，在樣本提供參考的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大懲罰性賠償在商品房買賣中的適用范圍。

（四）明確買受人的法律地位

就我國目前的法律法規(guī)來看，所有具有購房需求的人都被稱為“買受人”。根據(jù)字面意義可以解讀為，只要在進(jìn)行交易的過程中出現(xiàn)《解釋》中列舉的情形，不管誰是“買受人”，或者該“買受人”是抱著怎樣的目的來購房，懲罰性賠償都可適用。但從深層次來講，這其中還存在著很大的問題需要解決。

我國的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對“買受人”的定義進(jìn)行更明確的界定，并且明確其購買商品房的目的。在如今的社會上，經(jīng)濟(jì)如此發(fā)達(dá)，眾多買房的人目的都各不相同，而在社會上存在很大一部分人購房只是為了投機(jī)或者為了謀取更大的利益。但這樣的目的和行為是不符合現(xiàn)有的市場規(guī)律的，是被國家所明令禁止的。而當(dāng)這一類人在進(jìn)行商品房交易的過程中，如遭到開發(fā)商的惡性欺詐，而導(dǎo)致自身的權(quán)益遭受侵害。在這樣的情況中，這一類人是否可以按照法律規(guī)定提出得到賠償？因此，我國應(yīng)該完善相應(yīng)的法律法規(guī)，明確消費(fèi)者的購房目的，從購房者自身的條件和實(shí)際情況出發(fā)，更加準(zhǔn)確地界定“買受人”的法律地位［5］。

并且在運(yùn)用懲罰性賠償制度的過程中，需要根據(jù)實(shí)際情況，考慮賠償是否合理。我國法律機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步完善相應(yīng)的法律法規(guī)，更加明確“買受人”的法律地位，確定保護(hù)范圍。

（五）進(jìn)一步細(xì)化懲罰性賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中，要想懲罰性賠償制度真實(shí)有效，就需要我國法律部門切實(shí)地、嚴(yán)格地對各種各樣的欺騙性行為進(jìn)行懲罰。此外，根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，是否對賣方施以懲罰性賠償，很大程度上取決于受害人的意愿，這樣就導(dǎo)致法律存在不嚴(yán)謹(jǐn)性。因此，相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步完善法律法規(guī)，強(qiáng)行規(guī)定在交易過程中，只要出現(xiàn)欺騙行為，就要受到嚴(yán)重的懲罰。

五、結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場越來越火熱，迫切需要更加完善的法律法規(guī)來進(jìn)行約束和管理。因此，需要不斷擴(kuò)大懲罰性賠償制度在《房地產(chǎn)管理法》中的適用范圍。規(guī)范房地產(chǎn)商售房行為的同時，保障購房者的合法權(quán)益，維護(hù)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。