“一套房”案件執(zhí)行思路及路徑探討

黃海驃

上海市虹口區(qū)人民法院，上海 200083

一、“一套房”的立法本意

實踐中，很多被執(zhí)行人錯誤地認為只要其名下僅有一套登記的房屋，法院便不能拍賣、變賣或者抵債。在法律意義上，被執(zhí)行人的唯一住房并不等同于生活必需的居住房屋。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第二十條規(guī)定，存在以下三種情形時，人民法院可以依法處置被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋。對于被執(zhí)行人的唯一住房，除了存在以下三種情形時可以強制執(zhí)行以外，在其他情況下，如果能夠保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住條件，也可以采取相應的方式進行執(zhí)行。

（一）對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。該種情形，應當從“人”和“房”兩方面把握認定。在“人”的方面，法院在執(zhí)行過程中，因被執(zhí)行人與其有扶養(yǎng)關系的親屬彼此在生活上互負義務，故不僅應當最大限度減少對被執(zhí)行人的權益影響，也應當兼顧考慮其所扶養(yǎng)的家屬生存權益。與此對應，與被執(zhí)行人有撫養(yǎng)關系的人名下如果有可居住的房屋，也應當提供被執(zhí)行人居住。在“房”的方面，應當嚴格認定為能夠維持生活必需的居住住房，即排除了面積或價值超出生活必需的唯一住房和名下其他住房因客觀條件無法保障基本居住條件兩種情形［1］。

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的情形。對該種情形，應當從以下三個方面把握：

1.轉讓行為發(fā)生在執(zhí)行依據(jù)生效后。執(zhí)行依據(jù)生效后，債務人的金錢給付義務方才被生效法律文書確定。債權人依據(jù)生效法律文書向法院申請強制執(zhí)行后，經(jīng)執(zhí)行法院書面通知，被執(zhí)行人仍未能主動履行，執(zhí)行法院據(jù)此可以對被執(zhí)行人名下可供執(zhí)行房產(chǎn)采取處置變現(xiàn)措施。

2.被執(zhí)行人存在逃避債務的主觀惡意。如果被執(zhí)行人存在拖延、規(guī)避、抗拒執(zhí)行等主觀惡意，造成維持生活必需的居住房屋被法院執(zhí)行，因上述不利后果系被執(zhí)行人自身行為所導致，故應由被執(zhí)行人自行承擔，不能將此不利后果轉嫁由申請執(zhí)行人承擔。因此，被執(zhí)行人不能以房屋系維持生活必需為由，要求法院停止執(zhí)行。

3.轉讓房屋為被執(zhí)行人所有。除人民法院擬處置的房屋以外的被轉讓房屋也應登記于被執(zhí)行人名下。如果被執(zhí)行人僅僅是通過合理置換等方式，通過處分其他房屋置換成現(xiàn)有的擬處置房屋，其名下房屋始終僅有一處，則還是應當認定被執(zhí)行人名下僅有一套房產(chǎn)。

（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。法院在執(zhí)行過程中，不僅應當努力兌現(xiàn)申請執(zhí)行人勝訴權益，同時也需最大限度減少對被執(zhí)行人的權益影響。如果申請執(zhí)行人同意提供符合標準的另行居住房屋或按一定標準從房屋變價款中扣除一部分作為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的租金，則可以認為保障了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的基本居住權［2］。

綜上，筆者認為，對于“一套房”并非不能執(zhí)行，而是應當善意執(zhí)行，法院在房屋處置變現(xiàn)中，應當保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬的基本居住權。

二、“一套房”的處置難點

被執(zhí)行人的唯一住房、維持家庭基本生活所必需住房，也能作為強制執(zhí)行的標的物。然而國人歷來有深厚的房子情結，自古就把房子當作安身立命之所。因此在司法實踐中，法院在處置變現(xiàn)“一套房”過程中，往往會面對眾多困難阻礙，主要包括以下三個方面。

（一）人員遷出難

此類案件執(zhí)行中，被執(zhí)行人往往存在較大抵觸情緒，或通過表達激烈言行的方式對抗執(zhí)行，或通過采取避而不見方式拖延執(zhí)行，更有甚者，在法院處置房屋過程中，通過在房屋內(nèi)臨時安置老弱病殘人士等方式阻擾執(zhí)行。以上種種情形，均對房屋處置變現(xiàn)造成了極大障礙。

（二）物品存放難

法院處置房屋過程中，通常會先行委托專門機構對房屋價值進行評估，評估的范圍一般包括房屋本體及固定裝修，即房屋內(nèi)家具、電器及可移動物品不包括在拍賣處置范圍內(nèi)。但在司法實踐中，幾乎所有房屋內(nèi)均會放置大量物品，如果不能妥善處置上述物品，不僅無法實現(xiàn)房屋買受人及時入住的合理需求，同時也會侵害物品所有權人的合法權益，產(chǎn)生新的矛盾。

（三）安置解決難

法院在執(zhí)行涉案房產(chǎn)過程中，不能僅考慮執(zhí)行房屋，不顧及被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的基本居住權，然而目前由政府提供公租房、廉租房等供被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的社會保障機制，在全國范圍內(nèi)尚未建立。因此，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的安置問題主要還是由執(zhí)行法院和申請執(zhí)行人協(xié)商共同解決。在此方面，法律上目前沒有較為詳細的規(guī)定和具體的操作流程，所以十分考驗法院的執(zhí)行智慧［3］。

三、“一套房”的執(zhí)行路徑探討

（一）涉案人員如何遷出

針對被執(zhí)行人及無權占用房屋的實際使用人不愿搬離房屋的情形，實踐中各法院主要有三種不同做法。一是事先清，即強制清場后再拍賣房屋；二是事后清，即房屋拍賣成交后清場交付房屋；三是不清場，即按房屋使用現(xiàn)狀拍賣并交付房屋。針對以上三種做法，筆者認為，在執(zhí)行過程中，應當以事先清為原則，事后清為輔助手段，杜絕不清場現(xiàn)象發(fā)生。首先，事先清場，有助于消除買房意向人購買房屋的顧慮，有利于房屋高價成交，從而既保護了申請執(zhí)行人債權得以最大化兌現(xiàn)，同時也保障了被執(zhí)行人的資產(chǎn)得到正常有效的變現(xiàn)。其次，如果被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬確因時間、地點等客觀原因所限，一時難以找到合適的安置場所，在有其書面限期搬離的承諾及法院后續(xù)也能夠及時跟進制約措施的前提下，可以根據(jù)實際案情選擇事后清的做法，并將法院負責清場的信息在拍賣公告中予以載明。最后，如果不清場，不僅會極大降低房屋處置變現(xiàn)的成功率、溢價率，同時即便有買受人愿意冒險嘗試，大概率最終也無法成功入住房屋。買受人為取得房屋居住權，后續(xù)依然會通過向執(zhí)行法院申請清場，或基于房屋所有權另行向法院主張返還房屋等方式主張權利，致使清場問題會重新擺到法院面前，徒增買受人訴累。此外，如果允許被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)人繼續(xù)居住在房屋內(nèi)，不僅助長了被執(zhí)行人的僥幸心理，更有違法律上有關安置問題的立法本意及最高人民法院對房屋拍賣工作的指導意見。

明確了要不要清場的問題，具體該如何清場，筆者認為應當注重以下三個環(huán)節(jié)：

1.釋法明理先行。首先，法院要向被執(zhí)行人明確，法院執(zhí)行的內(nèi)容是實現(xiàn)債權，而并非剝奪其居住權、生存權，從而緩和被執(zhí)行人的對立情緒。其次，努力做通房屋同住人思想工作，被執(zhí)行人及無權占用房屋的實際使用人均是法院的騰退對象，他們作為利益共同體，均負有主動搬離的義務。如果能夠爭取到其中部分人員的理解和支持，將極大降低執(zhí)行工作后續(xù)推進的難度。再次，合理行使自由裁量權，可以告知被執(zhí)行人如果主動配合執(zhí)行，且其確需更多的租金保障后續(xù)居住權，在符合法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以適當延長扣除租金的期限，從而增加被執(zhí)行人主動搬離的動力和意愿。最后，如果申請執(zhí)行人經(jīng)濟條件允許，且主觀有意愿，可以嘗試由申請執(zhí)行人先行墊付欠款以便盡快安置被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬，消除被執(zhí)行人的后顧之憂，待房屋處置變現(xiàn)后，再將墊付錢款支付申請執(zhí)行人即可。

2.強制措施護航。強制性是執(zhí)行工作的本質(zhì)屬性，如果被執(zhí)行人或其他無權占用房屋的實際使用人通過采取種種方式推延、規(guī)避、抗拒執(zhí)行，執(zhí)行法院應當根據(jù)情節(jié)，依法對其采取罰款、拘留、納入失信被執(zhí)行人名單、追究拒不執(zhí)行判決、裁定罪等手段進行懲戒。通過法律威懾，向拒不配合執(zhí)行的人員施加壓力，此外還要向其明確，采取上述強制措施的同時，并不停止對涉案房屋的處置變現(xiàn)，從而打消違法抗法人員的非分念想。

3.處置程序規(guī)范。拍賣處置房屋是漫長且繁瑣的過程，其中法律文書的送達、議價詢價的開展、輔助機構的選擇、拍賣公告的張貼等每一個環(huán)節(jié)，都應嚴格按照法律規(guī)定，突出執(zhí)行規(guī)范化要求。尤其在強制清場過程中，應當按照法律規(guī)定的要求，通知被執(zhí)行人或者其成年家屬到場，并通知其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織派人參加。此外，清場完畢后，執(zhí)行法院還應當依法張貼封條，并指定相關人員對房屋進行看管，確保房屋最終能夠安然無恙交付買受人。

（二）屋內(nèi)物品如何存放

對于屋內(nèi)遺留物品，應當給予所有權人合理期限進行搬離，如果最終不能主動搬離，應當區(qū)分以下三種情形分別處理：

1.如果房屋處置變現(xiàn)后顯然無法滿足申請執(zhí)行人的全部債權，則在為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬保留生活必需品外，應當及時委托輔助機構對屋內(nèi)其余物品進行評估，努力實現(xiàn)在對房屋進行拍賣過程中，同步推進物品的拍賣，從而縮短房屋拍賣完成后的交接時間，有效減輕保管人的保管壓力。

2.如果屋內(nèi)物品在強制遷出房屋中必須被搬出，執(zhí)行過程中應當全程錄音錄像，對物品分類打包、制作翔實清單。同時，在有必要的情況下，可以請公證機關協(xié)助配合。對于遷出的物品應當交由物品所有權人或其成年家屬，如果拒絕接收的，拒絕接收而造成的損失，由其自行承擔。此外，對于上述物品，法院也可以指定申請執(zhí)行人安排場所代為保管，由此產(chǎn)生的保管、倉儲、運輸?shù)荣M用，由申請執(zhí)行人先行墊付，待執(zhí)行案款到位后，法院再將墊付款項支付申請執(zhí)行人。

3.對于價值顯著低微物品，物品所有權人可以向執(zhí)行法院作出書面放棄的承諾，以減少因物品搬離、存放而產(chǎn)生的不必要經(jīng)濟開支。如果物品保管困難或者保管費用過高，執(zhí)行法院可以依法決定變賣，也可以嘗試在拍賣房屋過程中，主持物品所有權人與房屋意向買受人就屋內(nèi)物品后續(xù)是一并買賣交付進行協(xié)商，如果買受人愿意另行通過合理價格接受否屋內(nèi)物品，則不失為妥善處置物品的便捷途徑。

（三）安置標準如何確定

如前文所述，被執(zhí)行人的唯一住房在執(zhí)行程序中，并不能直接和生活必需住房劃上等號。對于被執(zhí)行人的唯一住房，在符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第二十條規(guī)定的條件下，可以強制執(zhí)行。除此以外，執(zhí)行法院如果能夠通過采取其他合理措施，實現(xiàn)對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的基本居住保障，仍然可以依法處置被執(zhí)行人的唯一住房。以筆者參與執(zhí)行的案件為例，在解決被執(zhí)行人的唯一住房被拍賣后的安置問題上，通常還會嘗試采取“以小換大、以差換好、以遠換近”等置換方式，以同時滿足申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的合理訴求。

對于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房，在符合上述第二十條規(guī)定的條件下，即申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供了符合條件的房屋，或者同意扣除符合標準的錢款，也可以強制執(zhí)行。對于提供的房屋是否符合要求，司法實踐中并無過多爭議，只需按照各地廉租住房保障面積標準即可。對于扣除錢款的標準，執(zhí)行法院應當結合案件的具體情況，和被執(zhí)行人房屋所在地的實際標準，合理行使自由裁量權。如對扣除租金的年限，執(zhí)行法院應當根據(jù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的年齡、健康狀況、經(jīng)濟收入等綜合因素，組成合議庭評議確定具體年限。對所參照的“當?shù)胤课葑赓U市場”中的“當?shù)亍钡拇_定標準，以筆者所在上海市為例，因上海市各個轄區(qū)的房屋租賃市場的平均租金不盡相同且存在較大差異，結合上海市廉租房租金配租補貼標準是細化區(qū)分到各區(qū)，因此筆者認為“當?shù)亍睉斁唧w指被處分房屋所在的各區(qū)。

四、結語

當前，如何平衡“一套房”執(zhí)行案件中申請執(zhí)行人的勝訴權與被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住權是司法實踐中的一道難題，筆者結合“一套房”案件的相關法律規(guī)定，從實踐中的具體認定及處理方式角度出發(fā)，提出了“一套房”案件的執(zhí)行思路，以期對司法實踐中類似案件的處理有所幫助。