城市更新項目交易中規避法律風險的有效策略

韓緯武

北京德和衡（廣州）律師事務所，廣東 廣州 510000

城市整治的過程屬于城市更新，在符合相關法律法規的前提下，對城市中原有的建筑或者基礎設施進行重建或者完善，以現代經濟發展眼光來看，需要進行城市規劃整治，土地需要被占用是尤為突出的問題，抑或環境較差的區域需要根據要求拆遷或者重建，改變現狀。盡管城市更新是城市發展的必由之路，但由于全球經濟下行和房地產監管收緊的雙重因素疊加下，不少房地產開發企業面臨著資金緊張問題，市場上出現了大量城市更新項目存在融資、轉讓的需求，但由于市場投資主體并非項目實際管理人，對于目標項目的真實情況和交易風險無法完全掌握，且城市更新項目地域性、政策性極強。因此，在城市更新項目交易過程中，法律風險防控占據著十分重要的地位，有效規避法律風險問題，較大程度上決定了城市更新項目能否順利開展。

一、城市更新項目交易中的法律風險

（一）立項階段的風險

在城市更新項目交易過程中，最易遇見申報條件與改造意愿不符合的風險。例如，某項目，在實際申報前期階段，企業就已經開始進行測繪規劃與申報材料的準備工作，這樣不僅會導致無法有效整理項目申報之前相關資料內容，同時也極易引發申報材料存在問題無法批準的問題，最終會受到改造地的合法面積與當地要求不相符的影響，進而使申報計劃失敗。改造意愿通常就是當期產權人與申報人簽署的具體改造委托書，這樣才可保障申報立項工作的順利開展。但根據實際情況，在實際申報委托書簽署過程中，由于業主受到各種因素的影響，擔心會被委托書條款中的隱藏內容所侵害，對自身權益造成影響。

開發商進行城市更新項目的銜接更多的是為了從中獲得更多的經濟收益，現如今巨額的補償款使開發商從改造后的項目中抽取更多的利潤。但由于利潤與容積率相掛鉤，若容積率較高則會存在嚴重的審批和法律風險。換言之，若想獲得更多的經濟收益，需要做好開發商選地指標評價工作，并熟知當地政策。

（二）檢查規劃的風險

出現檢查規劃風險的主要原因是單元規劃存在異議，項目規劃在完成之后張貼階段很容易出現異議的問題，在一定程度上會對審批進度產生不利影響。實際上，單元規劃與多樣技術指標和方案項目審批時間相關，即通過越早，就會為業主帶來越多的經濟收益，但也存在著張貼階段時間越多會使審批通過難度越大，從而產生項目風險。

規劃階段的風險主要是政府審批風險，若地塊法規定內容進行調整時，那么單元規劃也會需要在法定內容內進行重新定義，一旦存在問題，將會促使審批流程更為困難。有些開發商為了使自身利益最大化將會改變法定內容，在城市更新項目中隨處可見，進一步致使項目審批難度的增大［1］。例如在深圳，當地相關規定明確指出，審批流程要在一年之內完成，但若受到審批難度增大因素的影響，將會面臨著嚴重的收尾問題。

（三）拆遷協議的風險

在拆遷協議簽署中存在問題，被稱為拆遷協議風險。申報人若有房產證等有效證件，產權爭議發生概率相對較小。但在落實過程中申報人房屋產權模糊，在產權關系確定、補償款下撥、今后新房分配產權登記等方面存在問題，較為嚴重甚至會對整個更新項目進度產生不利的影響。

此外，拆遷補償協議中擬定、審核、簽訂等方面也存在著一定的法律風險。補償協議有著重要作用，若未按時簽訂補償協議將會面臨著嚴重的法律風險問題。例如，在補償協議簽訂過程中，雙方的授權文件存在問題，業主會臨時拒絕簽訂，抑或條款存在不明確的問題時，業主可以拒絕履行合同內容并提出索賠。

在拆遷協議協商過程中，“釘子戶”問題是極為棘手的，若在項目中個別人拒絕簽署協議，那么將會致使整個項目進度受到影響，存在個人拒絕談判，或者提出高額賠償的要求。在實際項目中，3%的產權人需要1年到3年時間的談判。對待城市更新項目的“釘子戶”“釘子單位”時，若妥協將會對其他簽署協議的履行人不公平，進而引發嚴重的法律糾紛。此外，若較長時間內談判進度停滯不前，將會影響城市更新項目的順利開展，進而被政府部門駁回城建計劃。其中最為典型的是，極少數產權人獲得利益，導致開發商項目無法進行，進而使整個項目失敗，導致投入的資金、人力、物力等浪費，還需對產權人進行補償。

（四）建設回遷的風險

對原有建筑拆除，建筑物原有產權人拒絕在期限內搬遷，或者辦理房地產證注銷時無法提供委托書、產權證明等文件時，抑或在項目建設期內，開發商無法對產權人提供臨時補助等情況。不僅會使項目周期產生影響，導致項目計劃無法通過審核，而且也面臨著嚴重的項目臨時失敗的問題［2］。與此同時，也會引發項目陷入僵局，開發商可能無法履行拆遷協議，進而面臨著集體索賠或者臨時解約的風險。

（五）項目并購的風險

首先，目標公司股權變更能否獲得政府及改造主體同意的風險。因城市更新項目的長期性、復雜性，改造主體為保證合作企業的長期性、穩定性會限制目標公司股權的對外轉讓，例如未經集體經濟組織書面同意或民主表決同意，目標公司不得進行股權轉讓，目標公司股東內部股權轉讓除外，否則將承擔違約責任。同時，有些項目所在地政府要求在項目復建安置房和公建配套設施未完成竣工驗收前，原則上不得以包括股權轉讓方式在內的任何方式轉讓項目。

其次，“前期費用”的稅務處理風險。在目標項目達到正式引入改造主體前，通常由前期服務公司或集體經濟組織負責開展相關前期工作，由此產生土地房屋測繪費、改造方案編制費、臨遷費、補償費等，這些前期費用由于支付主體不一致、扣除憑證等因素，存在能否計入項目公司稅務扣除成本的風險。若無法有效計入稅務扣除成本，無疑會增大收購方的收購成本。

二、城市更新項目交易中規避法律風險的有效策略

（一）立項階段風險防范

建筑改造的城市更新項目，以廣州市既有歷史街區微改造為例，業主猶豫不決最為主要的原因是對城市更新相關政策了解不夠全面。廣州市早在2006年就已經發布了諸多政策文件，在歷史街區微改造立項階段需要將業主們聚集在一起，進行大會講解，及時解決業主們的顧慮，使業主們對法律文書和相關政策有詳細的了解。因此，在這個溝通大會中，應要讓業主詳細了解委托書的作用，即業主同意是開展城市更新項目的前提依據，既不是規劃書也不是協議書，對業主的利益不會產生影響。同時，也需要讓業主詳細了解，委托書是政府相關部門頒布的法律文書，申報主體不是最后的落實者，拆遷協議是業主后續與開發商商討而簽訂的。若企業或者相關拆遷需要更新調整，則需要當地的非農業建筑地以及工業地塊相關部門商討決定的，進而減少在立項階段模糊信息的出現。

（二）策劃審核階段風險防范

城市更新項目在策劃審核時，開發商應搭建一個相互溝通的平臺。當進行居民城市更新項目改變既有建筑時，應與業主進行方案策劃溝通交流，盡可能為業主提供多種方案，讓業主進行比較，在張貼之前應與業主進行商討，將策劃準確無誤地告知給業主，業主對策劃方案無異議時，再進行張貼，進而可以有效杜絕由于存在異議而導致審批進度緩慢問題的出現［3］。

在進行城市更新項目的單元策劃工作開始之前，開發商也要與經驗豐富的設計單位進行討論，并研究當地城市更新項目策劃方法，同時與當地法律法規相結合，實現利益共贏，并加大與國土策劃單位的交流，繼而減少審批中功能性風險的出現。

（三）拆遷協議風險防范

一般情況下，拆遷協議中存在權屬人問題，同樣在項目立項到審核過程中也會存在權屬人的問題。例如，廣州市舊村莊改造中，如何更好地做好在項目建設中被補償主體的確認是項目中很關鍵的一個問題。在整個項目運行過程中，應以合法的方式例如司法機關的確定、資料審查或者第三方調查等對主體的實際權利人進行了解。此外，在改造項目中需要對房產進行核算，即是否有綠色或紅色房產證、房產是否登記抑或是否存在違建情況。若擁有紅色房產證，則需要考慮登記人是否健在等多種情況，同時也要考慮登記人是否境外人員抑或未成年人等問題。因此，實際權利人的確定是拆遷協議風險預防的一個主要內容。

拆遷協議自身就已經有一定的法律風險，因而開發商需要對拆遷協議中的內容進行仔細的研究，并將項目中實際存在的問題進行多次考察，遵守國家法律法規和當地政策性文件，建立完善的條款，并從實踐中的法律風險來確定風險防控內容。在整個協議完成之后，應加大對簽訂人資格審查的保密性，進而使整個簽訂過程更加合法和有效。協議中一些無法改變的規定，在修改過程中也要進行打印，不得進行手動修改，從而可以減少法律事務漏洞問題的出現。除此之外，也要明確修改流程不會對項目后期產生影響。

（四）建設回遷風險防范

在協議中開發商應明確搬遷期限及產權注銷義務的承擔問題，并且需要張貼公告，達到提醒的目的，并要對繳費清理情況有詳細的了解。同時，在搬遷工作開始之前，需要對產權抵押租賃關系等進行梳理，確定延時搬遷的違約金［4］。若原產權人不配合搬遷，可以進行仲裁或訴訟，提出強制執行。

除此之外，也需詳細了解委托書、聲明書以及證明書等法律文件。在搬遷協議簽訂之前，需將暫時性補償、無法補償等進行規定和明確，但解約權不得歸還于原產權人，進而有效減少后續法律和執行風險。

（五）尋找專業律師團隊

城市更新項目變化快，但對于城市更新法律了解的專業人才卻少之又少，而擁有一支專業的城市更新律師團隊尤為重要，能夠幫助投資人詳細了解實際情況，并及時發現項目中存在的風險問題，采取有效的措施，幫助投資人詳細了解當地的法律政策，形成良好的商業模式，保障合同的有效性和可執行性，能夠對實際工作的開展提供針對性的建議，進而減少或杜絕風險問題的發生。在發現問題時，專業律師團隊能夠為投資人提供訴訟或非訴訟措施，減少不必要問題的發生。所以，需要提高對專業律師團隊的重視度。總之，城市更新項目的順利建設，需要擁有專業律師團隊，發揮人才的優勢，進而有效解決過程中存在的股權和稅務籌劃問題，推動項目建設活動順利進行。

（六）法律顧問、財務顧問需要做好調查工作

在城市更新項目進入選擇過程時，相關法律顧問、財務顧問需要提前做好調查工作，即項目土地的性質，土地使用期限、來源等，并詳細了解需要繳納的費用是否有拖欠行為，包含土地使用費用、地價繳納等內容。除此之外，也需要詳細調查被拆遷的建筑歸屬權問題，即建筑是否合法、是否臨時建筑等［5］。若想要保障城市更新項目有效運行，相關法律顧問、財務顧問需要及時做好評估工作，對其中包含土地權屬和是否符合城市規劃等進行詳細檢查，進而減少不符合政府要求問題的出現。在整個調查工作結束之后，法律顧問需要將所有資料進行整理，對法律風險進行評估，合理地計算出城市更新項目成本費用。

總之，在城市更新項目交易過程中，易產生法律風險，而如何有效規避法律風險是一項急需解決的問題，需將各種尺度和界線進行明確的確定和把握。對于法律應合理應用，進而能夠最大化發揮自身作用，為城市更新項目交易工作順利開展提供依據。除此之外，在城市更新項目交易中，顧問律師占據著重要的一席之地，所以自身需要精通各種法律法規，熟練掌握房屋補償安置方案及協議等文件的編制能力，能夠對交易實際情況進行詳細研究，并對政府部門頒布的條例和政策有詳細的了解，而且還需掌握城市規劃、財務等知識內容，最大化減少城市更新項目交易中的法律風險。