探究我國房地產投資信托基金發展障礙與應對措施

何 強

（中國人民大學 北京 100872）

房地產投資信托基金是房地產企業的重要融資途徑，房地產投資信托基金模式能夠達到快捷的資金籌集與分配效果，充分確保房地產融資投資市場達到公開透明的信息共享要求。近年來，房地產行業的投資信托基金已經得到了房地產經營企業的重視，企業籌集房地產項目資金的路徑渠道也表現為多樣化的總體發展特征。由此可見，房地產投資信托基金具有顯著的實踐運用優勢，房地產行業的金融市場應當全面引進該資金籌集模式。

一、房地產投資信托基金內涵與國外借鑒

（一）房地產投資信托基金的基本含義

REITs（房地產投資信托基金）的含義在于投資信托基金的融資企業對于房地產投資者提供的資產資金進行全面的匯總收集，然后，將現有的匯集資金投入具備良好收益的房地產項目中。在此基礎上，信托基金企業應當面向房地產的投資主體均勻分配各個時段的投資回報收益。因此從本質上講，作為金融產品重要組成部分的REITs具有共擔風險及共享投資比例額度經濟收益的顯著特征，促進了房地產市場現有的資金資源得到全面流通。

房地產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前，REITs大體劃分為不動產擔保借貸模式、權益性質的基金、混合性質的基金等。房地產項目籌集的信托資產應當交由專業化的信托基金企業來實施統一管理，由此而產生相應數額比例的信托資產收益，并且將分配上述投資收益的標準建立在資金投入比例的基礎上，展現公正與均衡的投資收益資產分配優勢。

（二）房地產投資信托基金的國外借鑒

房地產投資的信托基金模式具有全面匯集房地產項目資金資源的重要實踐作用，能夠確保房地產建設工程項目資金資源充足。早在20世紀60年代，美國對于房地產投資領域的信托管理法規已經實現了完整的確立。目前，房地產投資的信托基金發展模式不斷獲得優化改進。與房地產市場領域的傳統融資及資金借貸途徑相比，REITs的全新融資與籌資渠道更加有效地確保投資主體進行靈活的選擇，切實維護了房地產市場中投資主體的合法權益。

REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求。第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅。

從本質上看，REITs屬于資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式，是特殊目的載體公司向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息。因此，REITs一般只適用于商業地產。從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少存在開發性投資的REITs。此外，上述房地產市場中典型籌資模式的參與主體還能依法享有相應比例數額的稅收優惠政策，有效防止了雙重性的征稅負擔產生。因此，從總體角度來講，REITs的融資渠道模式具有快捷簡單的融資交易優勢，能夠顯著促進房地產市場中的融資成本得到節約。在投資策略方案確定的情況下，應確保房地產投資市場主體享有更加穩定的預期經濟收益，體現房地產投資模式的多樣化以及靈活性。

圖1 房地產投資信托基金的建立流程圖

二、我國房地產投資信托基金發展障礙的分析

（一）法規制度不夠完善

房地產融資與籌資領域的現有立法規范，如果不夠完善，那么房地產的融資與籌資全面實施過程將會遇到較為明顯的阻礙因素。在目前的情況下，房地產融資市場領域現行監管法規并未形成最為完整的規范保障體系，房地產企業在融資的實踐環節中會存在明顯的盲目性。從根本上來講，房地產投資信托基金市場如果要得到健康平穩的運作，重要的保障前提是要盡快完善現行的融資市場監管法規。但是我國現行的房地產融資監管規范未能全面符合房地產企業的基本融資需求，存在較為明顯的滯后。

房地產企業未能形成比較健全合理的企業資產內控管理制度，房地產企業的現有資金會被閑置，或者存在盲目跟風投資等錯誤的決策傾向。房地產企業人員忽視了針對企業資金開展嚴格的安全監管，欠缺財務內控管理的房地產企業會面臨資金損失的安全威脅。房地產企業的資金鏈容易存在斷裂的安全風險，會給房地產經營的全面實施過程帶來較大風險。

（二）部分房地產產權不夠清晰

房地產作為重要的不動產種類，房地產的產權歸屬應當達到明確清晰的基本要求。但是從現狀來看，部分房地產產權的確權方式仍然存在模糊性，導致某些房地產的產權歸屬主體沒有得到科學合理的劃分。房地產產權歸屬如果存在模糊，則會增加投資信托基金實施過程中的障礙，甚至還會導致房地產的權利所有人遭受資金損失。由此可見，欠缺清晰明確的產權歸屬主體判定方式，不利于房地產的資金籌集過程得到穩定推進，亟待實現必要的更改調整。

房地產企業的決策人員由于未能全面考慮房地產市場現有競爭狀況的動態變化特征，會選擇單一的房地產投資領域。單一投資領域在客觀上阻礙了房地產企業實現多元化的企業經營發展，導致企業無法達到拓寬房地產經營規模的目標。房地產企業現有融資規模及投資規模較小，房地產企業的決策人員忽視了客觀分析與評估房地產市場的整體發展動態，因此造成房地產企業很難在短時間實現對于原有投資方案的合理完善優化。房地產企業對于房地產項目工程的具體投資領域在進行選擇時，往往注重短期項目經濟利潤，容易存在房地產項目盲目投入資金的缺陷。

（三）房地產金融市場發展不成熟

目前，我國房地產金融籌資市場還沒有達到完善成熟的程度。房地產行業領域的金融市場不成熟，因此房地產企業通常會很難獲得必需的企業發展資金。房地產領域的金融市場長期表現為金融主體的參與性與互動性匱乏等弊端。參與房地產融資的企業主體之間存在不對等的信息溝通交流，導致表現為低下的資金融通實施效率。同時，市場成熟度較低的房地產行業資金融通現狀，會阻礙資源要素的順暢流動，增加房地產市場領域的融資成本投入。

單一融資模式不利于房地產企業的資金物質基礎獲得鞏固，房地產企業如果僅僅依靠民間借貸或者傳統的銀行借貸資金籌集方法，那么房地產經營賴以實現的物質資源基礎就會存在明顯的薄弱缺陷。例如，現階段的小微房地產企業普遍運用了民間借貸或者銀行為其提供貸款的企業融資渠道，進而導致小微房地產企業很難獲取必需的企業發展資源。銀行融資機構部門由于考慮到房地產小微企業具備比較薄弱的資金償還實力，因此難以對小微企業提出的借貸融資請求予以審批通過。具有單一缺陷的企業投資方案也會對于房地產企業的長期發展構成阻礙，根源主要在房地產企業的投資決策人員欠缺靈活的投資決策。

（四）房地產投資信托基金運行管理人才問題

房地產投資信托基金具有資金規模較大的顯著特征，因此決定了房地產投資信托基金必須得到專業化的運行監督管理。目前，房地產投資信托基金沒有得到專業化的監督管理，因此容易存在資金籌集中的潛在風險因素。房地產融資領域的專業技術人才目前仍然短缺，基金運行管理的全面實施過程沒有得到重視。

三、我國房地產投資信托基金發展障礙的應對措施

（一）健全房地產監管制度，降低投資風險

房地產市場監管規范應重點包含房地產的融資監管法規，針對我國現行的房地產融資專項管理法規，亟待實現必要的合理改進。具體在調整房地產融資領域法規的實踐工作中，應當集中體現在房地產市場的潛在融資風險得到切實監督控制，通過規范的實踐工作思路來維護房地產的融資企業合法經濟利益。現階段的房地產融資與投資領域金融監管規范分散，亟待運用融合的實踐方法來進行全面整合，提高房地產投資及融資全過程的金融風險控制力度。

對于房地產的建設全過程來講，工程建設單位只有做到了準確識別及科學判斷現有的工程融資風險，才能形成更加具有針對性的風險控制管理方案，避免產生突發性的房地產工程建設事故。監管部門目前針對房地產領域的信貸資金必須要全面強化安全監管，切實保障工程信貸資金能夠被用于房地產的建設運營過程，避免工程企業人員存在隨意挪用或者侵占資金的行為。現階段房地產企業對于原有的融資籌資渠道正在不斷嘗試拓寬，確保依靠更廣范圍的資金融通渠道來獲取工程運營資源。房地產企業在獲得銀行提供的信貸資金時，應當嚴格確保企業具備良好的債務償還能力，防止出現拖欠銀行信貸資金的情況。在房地產項目的整個建設期限范圍內，全面管理工程融資風險的側重點，應當體現在引進信息化的風險監測方法，確保工程建設企業能綜合考慮工程市場中的資金流通風險因素。

（二）明確房地產產權，組建專門機構進行監督

房地產產權歸屬只有得到了科學合理的界定，房地產的融資進展實施過程才會得到更大程度上的保障。目前，房地產的產權管理部門有必要組建專業性的金融監管機構，確保將房地產融資業務實施過程全面納入金融市場監管范圍。

房地產企業對于現有的項目資源應當進行最優化的整合，確保達到科學合理配置現有工程資源的效果。房地產項目的建設承包單位對于項目可行性的關鍵數據信息都要進行完整采集，據此來評估房地產運營的預期經濟效益。房地產工程建設單位應當投入必要的物質資源，用于鞏固房地產的良好使用效能，統籌分配現有的企業資金資源，延長房地產的正常使用期限，嚴格保障房地產工程的良好質量。專業機構應具體負責開展全方位的房地產融資過程監督，督促房地產市場融資的參與主體嚴格遵守現行的融資規范。專業機構人員需要具備優良的實踐業務能力，從而做到準確界定房地產的產權歸屬及經濟利益歸屬。

（三）轉變思想，建立發達的房地產信托產品二級市場

近年來，房地產信托產品種類日益豐富。然而從總體來講，目前并沒有完整地建立房地產信托產品二級市場。為實現優化與調整，現階段重要的完善路徑是建立發達程度更高的信托產品市場，確保能夠培育發達程度更高的產品二級市場。房地產信托產品應全面滿足房地產企業的真實融資需求，拓展房地產企業可以選擇的信托產品空間。監管部門應轉變傳統思路，培育多元化的信托產品市場。

建立房地產信托的產品二級市場不能缺少金融投資領域的信息化技術平臺支撐。信息化的分析技術方法主要依靠采集金融風險數據的網絡技術支撐，全面匯總金融市場現有的投資風險信息。信息化的分析技術能夠有效避免金融風險的數據信息缺失，同時節約了金融投資領域的風險管理實踐資源，實現提供科學方案支撐的重要價值。金融投資的企業市場主體只有準確把握客戶的基本信息，才能幫助金融企業的決策人員更加客觀理性地評估。因此，客戶價值模型應充分體現信息化與智能化的技術優勢，對重點客戶群體具備的真實價值及潛在價值進行準確衡量。房地產投資的價值模型還應當包含評估客戶信譽等級的數據，有助于全面防范金融風險危機的潛在安全隱患，保證客戶價值能得到最大體現。房地產金融投資的風險管理旨在通過實施信息化的風險預測分析，歸納得到金融市場現存的各種類型潛在投資隱患，因此，投資風險管理的實施前提應當落實在風險數據的完整匯總。

（四）完善體系，培養專業性的合格人才

房地產投資的信托基金管理工作具有顯著的專業性，但是目前專業技術人才比較匱乏。因此，必須重點針對人才培養體系進行合理優化，從而培育專業性更高的優秀管理實踐人才。房地產投資的信托產品市場流通過程亟待得到全面強化，通過引進與培養信息化管理實踐人才來促進市場化程度的提高，切實維護房地產投資信托市場參與主體的利益。房地產金融投資者目前應當做到準確把握金融投資風險因素，合理運用信息化與智能化的分析技術支撐平臺。應當將現階段的工作側重點集中于培養優秀的業務人才，通過設計更為完善的人才晉升及獎勵保障制度來增強對于優秀人才的吸引能力，優化配置房地產融資市場的管理資源。

房地產信托基金管理人才應準確掌握和運用數字化的實踐技術方法。投資決策人員通過全方位數據歸類與整理，準確篩選得到具備使用價值的關鍵信息，防范金融市場中的動態變化因素被忽視。智能技術手段旨在全面匯總金融風險相關的市場數據，達到有效防范金融投資危機的效果。房地產金融風險的數據信息應當能夠融合，防止存在分散性與盲目性的金融風險管理弊端。房地產金融市場主體應當緊密結合企業自身需求，需要通過實施全方位的金融信息數據篩選來提煉其中具備關鍵價值的信息。數據挖掘的實踐技術方法符合了金融風險管理的目標，數據挖掘的自動化技術值得受到金融風險管理的企業人員關注。房地產金融機構及企業決策人員對于風險數據庫應當進行完整建立，全面融合金融市場風險的數據信息。

四、結語

經過分析，房地產行業市場的投資信托基金能夠滿足多元化資金流轉使用需求，并且促進房地產市場中的資金資源實現優化配置。在目前的狀況下，房地產市場領域的投資信托基金運行保障體系仍然有待整改，房地產融資市場呈現實踐技術人才短缺的特征。在完善發展房地產領域的投資信托基金前提下，優化完善路徑應當落實于明晰房地產的產權歸屬、健全房地產的融資監管制度及培養房地產融資的專業技術人才等。