《民法典》視域下老舊住宅加裝電梯法律問題研究

四川大學法學院 馬秋菊

一、引言

20世紀90年代，我國城市地區大量興建7-10層樓的住宅，這類住宅主要作為單位住房和廠區宿舍，用以滿足住房分配供給和城市經濟發展需求。此類住宅樓層往往不是很高且基本沒有電梯設施。片區內的樓層普遍不高就不存在高層建筑物擋光問題，沒有電梯也就無須擔心電梯停電故障問題。在現代建筑中，電梯基本是必備設施，人們對電梯的需求加大，老舊住宅加裝電梯的訴求也提上日程。老舊住宅加裝電梯不僅僅是個體和少數的需求，更是直接關系到民生的問題，是政府保障民生工作、改善居民生活的必要舉措。

我國老舊住宅加裝電梯的工作很早以前就在部分城市開啟試點工作。2002年，上海實施舊住房“平改坡”工程的同時開展了老住宅加裝電梯改造的試點工作[1]。2018年，老舊小區加裝電梯問題首次寫入《政府工作報告》，提出老舊小區改造，鼓勵有條件的加裝電梯[2]。目前，全國大多數省、市已經發布關于既有住宅增設電梯的相關法律文件，表明老舊住宅加裝電梯是社會發展的趨勢，法律規范是解決電梯加裝工作的重要途徑。

二、老舊住宅加裝電梯的困境

根據各地關于加裝電梯的指導意見和實施意見，老舊住宅加裝電梯工作已在全國范圍內穩步推行。加裝電梯工作在客觀上幾乎不存在技術問題，不論是預留了電梯井的住宅還是沒有預留電梯井的住宅，均可以采用合適的方式進行電梯加裝。國家大力支持該項工程的推進，通過行政手段進行宏觀調控和微觀規制，用地許可和評審程序方面逐漸優化。真正阻礙老舊住宅加裝電梯的因素在于主觀人為因素，住戶主觀上對加裝電梯的態度和需求影響其是否選擇加裝電梯，主要體現在以下方面：

（一）高低層住戶間利益訴求存在差異

1.高層住戶對電梯的需求高于低層住戶

加裝電梯的目的是提升住戶生活便攜性，電梯能夠解決住戶上下樓、重物貨物搬運等訴求。高層住戶對電梯的需求明顯高于低層住戶，且樓層越高的住戶對電梯的需求越高，樓層越低的住戶對電梯的需求越低，底層住戶甚至沒有需求。因此，加裝電梯對于低層住戶而言，其使用價值不足以顯現，他們對加裝電梯自然不具有強烈的愿望。

2.高層住戶所受利益大于低層住戶

低層住宅特殊的規劃模式使其具備業主人口不密集、房屋擋光問題少、住戶更容易溝通的特點，對于低層住戶而言更具有優勢，低層樓房的房價往往高于高層。但加裝電梯后，房屋具備便利性特點，高層房屋價值相對升值，且樓層越高其獲得利益的機會越大。而低層住戶的優勢欠缺，其獲得的利益會相對受損。

3.低層住戶受到的負面影響大于高層住戶

原先沒有電梯的樓房往往不會事先預留加裝電梯的通道或區域，加裝電梯會直接影響到部分房屋的采光，房屋的通風區和視野區也可能受影響，而且電梯運行本身存在一定噪音，甚至存在安全隱患。通常情況下，樓層越低，在采光、通風、視野以及噪音等方面受到的影響越大，這些負面影響會阻礙電梯加裝工作的實施。

概言之，加裝電梯是一項有利民生的工程，促進這類老舊住宅的設施完善一定程度上能夠應對人口老齡化問題帶來的挑戰。在具體實施的過程中，要考慮個體與整體不同個體的利益訴求，推進老舊住宅加裝電梯要尤其注重平衡不同住戶之間的利益，解決好利益分配問題是根本所在。

（二）資金籌集困難和費用分攤方案機制缺失

1.加裝電梯資金籌集困難

加裝電梯的各項費用是阻礙加裝電梯的重要因素，其費用全部由居民負擔不現實，無須負擔費用而進行加裝電梯的改造工作尚有居民表示反對，更不用說由其自身負擔費用了。加裝電梯的費用負擔應當要落到居民、業主委員會與物業公司身上，業主委員會與物業公司應當引導組織居民自主商討合適的費用籌集方式，共同構建一個政府主導下的社區自治機制。目前，加裝電梯費用可以由政府和業主委員會、物業公司共同分擔或者先由政府負擔，加大加裝電梯工作的輻射廣度和深度，鼓勵該項工程順利實施。

2.電梯加裝的分攤補償機制缺失

首先，加裝電梯在日后使用過程中出現的維護、修繕的費用分攤上亦存在問題，底層住戶受到電梯加裝的負面影響且基本不使用電梯卻要負擔費用。其次，加裝電梯對部分住戶尤其是低層住戶的利益造成損失，這部分損失應當由準予以補償、按照怎樣的標準予以補償，此類問題均需解決。再者，這些住戶中有一部分人為社會弱勢群體，加裝電梯的費用承擔能力有限，電梯運行所需費用、維修費用是長期存在的開支[3]。因此，費用分攤和補償要謹慎考慮各方面的因素。

三、加裝電梯表決適用規則現狀

（一）權利基礎：業主的建筑物區分所有權

我國《民法典》規定，業主的建筑物區分所有權包括對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權，對共有部分享有共同管理權，即專有所有權、共有部分共有權和因共同關系所生的成員權（一般稱為業主成員權）。建筑物區分所有權是一種復合性權利，業主對共有部分及管理事項享有權利的基礎是其對專有部分享有的專有權[4]。電梯加裝工作若涉及對專有部分的利用，需專有所有權人同意，但是電梯占用業主共有部分的，各地方出臺的規范性文件有多種不同的表決方式，其標準不一，發生糾紛會出現同案不同判現象。

（二）現行地方性規范性文件適用的表決規則

各地方增設電梯的規范性文件中關于增設電梯的表決規則主要有三種：一種是“雙三分之二同意”規則，經專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，包括北京、廣州、深圳。第二種是“雙三分之二參與+雙四分之三同意”規則，即需專有面積占建筑物總面積的三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，可以申請增設電梯，比如杭州、武漢、成都、廈門。不論是“雙三分之二同意”規則還是“雙三分之二參與+雙四分之三同意”比例規則，若加裝電梯直接影響業主的采光、通風、噪音、通行等利益，還需取得受到影響的利害關系人的同意。第三種是“一致同意”規則，即增設電梯應當征得本棟（單元）全體業主的同意。例如上海、長春。確立增設電梯表決規則的規范性文件有不同的標準，不同地區表決適用規則不同，導致全國范圍內同案不同判，人們不知道哪種才是更為合理的規則。

四、增設電梯在《民法典》中的表決適用規則初探

（一）從概念解釋看增設電梯適用的表決規則

要明確增設電梯適用的表決規則，首先要從概念出發，確定加裝電梯是改建、重建建筑物及其附屬設施，還是對共有物的處分或者重大修繕。概念是人們進行清晰思考和對象認知的必要工具，對于法學研究和法律實踐而言同樣適用[5]。在我們探討的問題中，改建、重建以及修繕的概念界定尤為重要，同時結合《民法典》特定語境，該類動詞所指向的對象是“改建”建筑物及其附屬設施、“重建”建筑物及其附屬設施，“修繕”共有物。綜合以上我們可以得出概念：改建是指在保證建筑物及其附屬設施原有狀態的基礎上改造建筑；重建則指推翻已經存在的建筑物及其附屬設施而重新筑建；修繕是指區分所有建筑物的共有部分經過一定年限或發生損壞、傾頹、朽壞時，為恢復其有效用或功能而對之所實施的一切必要行為[6]。

電梯屬于建筑物的附屬設施，增設電梯指增加設立建筑物的附屬設施，是無中生有的過程。它不同于修繕，修繕是在已有物上進行，亦不同于重建，重建是對原有物的推翻從而重新修建新的建筑。筆者認為，增設電梯雖然是一個無中生有的過程，但是前提在于原有建筑物的存在，增設電梯可以看作是對原有建筑物的一個功能性的改造，使得原有建筑物上“無中生有”了一個附屬設施，屬于改建的范疇。

明確增設電梯屬于改建建筑物及其附屬設施以后，增設電梯的投票表決規則也隨之確定，應當適用《民法典》第278條，且《民法典》的規定不同于原《物權法》。《民法典》關于改建建筑物及其附屬設施的規定仍采“雙重多數決”規則，但不再是簡單的“雙三分之二同意”規則，而是采取比以往更為寬松的表決方式——“雙三分之二參與+雙四分之三同意”規則。筆者認為，《民法典》放寬要求旨在推動共有部分管理事項的盡快落實，同時預料到共同事項管理要達到絕對統一的困難，讓絕大多數主體參與共有事項的管理而不是少數人，讓絕大多數主體參與共有事項的管理而不是所有人，該規則的制定是立法者經過利益衡量后作出的決定，力求更好地指導司法實踐。

（二）從利益平衡看增設電梯適用的表決規則

增設電梯工程是人口老齡化與城市均衡發展的必然產物，是為提升人民生活質量水平和生活便捷性而進行的一項利民工程改造。法律應當在各種利益訴求之間尋找最佳的平衡點，對不同利益訴訟進行合理安排[7]。“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規則能夠更好地平衡業主之間的利益。“一致同意”規則看似能夠保護所有業主的合法利益，實際上除了面臨部分居民堅決不同意的問題外，我國小區現狀是大多數居民自我管理小區事項意識薄弱、投票參與度不高，增設電梯工作難以推動；“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規則相比“雙三分之二同意”更為寬松，最終同意的人數可以低于總人數的三分之二，這種方案不可避免會將多數業主的意志強加于少數業主之上。“一致同意”規則和“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規則在程序上都有其顧及不到之處。于結果正義論而言，增設電梯旨在方便人們的生活、提升生活質量水平，“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規則與“一致同意”規則相比能夠做到以更低的成本實現目的。如前所述，這樣的規則對于少數人的意志缺乏保護，筆者認為，我們可以借鑒部分城市的做法，如果有小區業主因增設電梯導致生活受到較大的直接影響，那么需要經過該業主的同意，賦予受到重大影響的小區業主一票否決權，實現實質正義。

綜上所述，加裝電梯適用“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規則，同時要結合“利害相關人同意”規則，給予利害相關人一票否決權，設置利益均衡的緩沖地帶，從而達到各方利益的平衡。

五、加裝電梯資金籌集和費用分攤補償應體現差異性

（一）加裝電梯資金籌集和費用分攤補償的利益協調

一方面是安裝電梯本身需要籌集資金，另一方面是電梯安裝以后運行所需要的維護、維修等費用的分攤和對底層住戶的補償費用。有學者提出基于利益均等、分攤補償和適度補償等原則，構建一種既有住宅加裝電梯分攤補償費用標準模型，最終計算出各樓層業主的各類費用[8]。此種模型在實際運用中存在一定的不足，需要確定的外部數據過多，需要實地調研，需要打分方法的客觀性，這些都是非常具有難度的工作，而且如果存在偏差，這種模型計算出來的結果并不正確，甚至可能存在千差萬別，前期投入與最終產出的回報率比例過大，在理論上看似很完善，在真正實踐中并不可行。但這種理論給我們提供了一個思路——加裝電梯需求的特殊性要求資金籌集和費用的分攤補償應當體現出差異性。

（二）加裝電梯資金籌集和費用分攤補償的差異性

首先，高低層住戶對于電梯的需求和使用頻率不同，加裝電梯籌集資金的事由應當體現出此種差異。其次，電梯的維護維修應當注重獲益和損失相平衡，因加裝電梯而獲利的費用分攤高于未獲利以及受損失的住戶，獲利更大的住戶應當分攤更多的費用。再者，因增加電梯而導致利益受損的住戶應當得到一定的補償，目前對于這類補償標準我國尚無相關法律規定，而且其補償標準也難以衡量。補償機制是基于公平原則而提出的，因此，加裝電梯應當設定一定的補償機制，確定受到經濟補償的主體是因加裝電梯而受到影響的住戶，確定經濟補償的承擔主體應當是因加裝電梯而獲得通行便利或者房屋增值的住戶[9]，至于補償的標準和分擔的比例，應當采取先協商、后訴訟的方式進行差異化補償。

六、結論

老舊住宅加裝電梯是國家指導和支持的一項利民工程，在具體落實的過程中仍存在許多問題，各方主體利益的平衡需立足于民法，通過《民法典》對民事主體之間的民事法律關系進行調整，確立合理的費用分攤補償方案，及時修改與《民法典》相違背的地方政府規范性法律文件，讓加裝電梯回歸業主依法自治、共同管理。老舊住宅增設電梯有利于改善業主的居住生活條件，提升老舊住宅的價值，符合《民法典》物權編“物盡其用”的精神實質，[10]《民法典》應發揮應有的作用，保障業主區分建筑物所有權的同時加快老舊住宅加裝電梯工程的推進。