農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)發(fā)展意義及建議

□丁 麗

（徐州市銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室，江蘇 徐州 221147）

發(fā)展農(nóng)村集體資產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)。當(dāng)前，我國(guó)基本完成了集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)工作。根據(jù)中央一號(hào)文件的指導(dǎo)，人們要在此基礎(chǔ)上激活農(nóng)村市場(chǎng)，拓寬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展途徑。在此過(guò)程中農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)需求會(huì)更加旺盛，如果不能規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，就無(wú)法利用農(nóng)村的各生產(chǎn)要素激發(fā)農(nóng)村資源活力，所以建立并規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)是非常必要的。

1 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的發(fā)展意義

1.1 方便農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易

建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的目的是方便農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)順利開(kāi)展。從法律的角度來(lái)看，這是一種有償?shù)拿袷滦袨椤烧呋騼烧咭陨系霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)主體在相互協(xié)商后，遵循相關(guān)的程序，有償轉(zhuǎn)讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容十分豐富，最基本的是土地承包權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等[1]。

1.2 促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化

農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)資源非常豐富，但在多種因素的限制下，這些資源并沒(méi)有得到充分利用，資源的流動(dòng)性不足，所以，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)缺少發(fā)展活力。建立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)后，村民可以以交易的方式把農(nóng)村的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為最大利益，這就是農(nóng)村資產(chǎn)資本化。城鄉(xiāng)之間、各鄉(xiāng)村地區(qū)都能夠進(jìn)行資源流動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)大了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)范圍。在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)資源能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)化配置，產(chǎn)權(quán)交易也會(huì)更有活力。從某種角度上來(lái)講，在擴(kuò)大了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)范圍后，農(nóng)村地區(qū)能夠收納更多的外來(lái)資金，甚至是優(yōu)秀的外來(lái)人才，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。此外，在建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)后，村民能夠在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上變現(xiàn)自己的自由產(chǎn)權(quán)，擺脫土地的束縛，交易得到的資金能夠用于個(gè)人發(fā)展。此過(guò)程間接促進(jìn)大部分村民進(jìn)入城市，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[2]。

1.3 提高農(nóng)民地位

在提出農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易概念之前，這種交易活動(dòng)就已經(jīng)開(kāi)展。但在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，這種產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的范圍比較小。大多數(shù)是以親朋好友介紹、鄰里之間相互置換的方式開(kāi)展，所以交易對(duì)象比較單一。在這種情況下，很多村民都處于弱勢(shì)地位。在沒(méi)有建立規(guī)范的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)之前，產(chǎn)權(quán)交易工作不夠規(guī)范、有序，無(wú)法充分發(fā)揮農(nóng)村集體資產(chǎn)的價(jià)值。村民缺少信息發(fā)布及溝通渠道，持有產(chǎn)權(quán)的村民可選擇性比較小，交易價(jià)格比較低。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上，人們制訂了一系列的交易規(guī)則。村民要想順利交易，就必須遵循這些規(guī)則制度，使交易過(guò)程更加公平、公正。無(wú)論是產(chǎn)權(quán)的持有者還是購(gòu)買(mǎi)者，都能夠看到相關(guān)的信息，這就變成了雙向選擇、互動(dòng)的過(guò)程。由于這個(gè)過(guò)程需要進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以土地等一些資源的交易價(jià)格有所提升，這對(duì)村民來(lái)說(shuō)是非常有利的[3]。

1.4 推動(dòng)農(nóng)村改革

改革開(kāi)放后，農(nóng)村地區(qū)的產(chǎn)權(quán)交易現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且不斷擴(kuò)大。但從大方向上來(lái)看，很多交易活動(dòng)都缺少規(guī)范性，缺少政策的保障。這與運(yùn)行機(jī)制不完善有很大關(guān)系。如果此時(shí)建立了完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，就能夠規(guī)范村民的交易行為，同時(shí)也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，交易過(guò)程將會(huì)更加公開(kāi)透明，村民的根本權(quán)益得到保障。這樣會(huì)有更多的村民積極地參與到產(chǎn)權(quán)交易中，農(nóng)村資源也能夠進(jìn)一步得到優(yōu)化配置，這個(gè)過(guò)程就推動(dòng)了農(nóng)村深化改革。

2 銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)交易的基本情況

銅山區(qū)已經(jīng)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，有較多村鎮(zhèn)通過(guò)該交易中心完成了產(chǎn)權(quán)交易。以銅山區(qū)劉集鎮(zhèn)為例，從2015 年至今，完成了226 次產(chǎn)權(quán)交易，累計(jì)交易資金達(dá)到了3 000 多萬(wàn)元。其中有885 hm2的土地完成了經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，年租金可達(dá)到1 000 多萬(wàn)元；有15 hm2的養(yǎng)殖水面完成了經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，累計(jì)金額達(dá)到了820 875 元；涉農(nóng)資金項(xiàng)目達(dá)到了130 宗，累計(jì)資金為1 800 多萬(wàn)元。交易次數(shù)、交易資金逐年遞增，受新冠肺炎疫情的影響較小[4]。

3 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的主要問(wèn)題

3.1 法律法規(guī)不完善

就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，中國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易法還有很多不完善的地方。在各省、各級(jí)政府所建立的管理體系以及政策法規(guī)不完善，所建立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)指導(dǎo)體系也不完善。在這種情況下，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程缺少法律和相關(guān)運(yùn)行機(jī)制的保障，影響正常的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。具體來(lái)看，其與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)立法的滯后性相關(guān)。宅基地流轉(zhuǎn)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等都是比較常見(jiàn)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易內(nèi)容。但以《土地管理法》為代表的一些法律嚴(yán)格限制了宅基地的流轉(zhuǎn)行為。不允許單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地、非本集體經(jīng)濟(jì)的組織成員不能購(gòu)買(mǎi)本集體經(jīng)濟(jì)的宅基地。同時(shí)，從法律層面來(lái)看，并沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)民是否能夠交易或是抵押自己的集體資產(chǎn)股權(quán)。所以有很多產(chǎn)權(quán)交易行為缺少法律的支撐，尤其是集體資產(chǎn)股權(quán)這方面的交易，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，很可能無(wú)法可依，導(dǎo)致村民無(wú)法維護(hù)自身的利益。所以雖然設(shè)置了較多的交易品種，但有很多產(chǎn)權(quán)無(wú)法順利流動(dòng)，一旦交易就會(huì)埋下安全隱患。

3.2 監(jiān)管體系不完善

雖然很多地區(qū)已經(jīng)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，但建設(shè)時(shí)間較晚，還有很多不完善的地方。對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易是全新的領(lǐng)域，在具體交易操作時(shí)需要法律以及相關(guān)制度的保障，這樣才能提高交易的市場(chǎng)化程度。同時(shí)，需要有效的監(jiān)督體系來(lái)監(jiān)督整個(gè)交易過(guò)程，這樣產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)才能健康發(fā)展。但就徐州市乃至全國(guó)范圍來(lái)看，并沒(méi)有建立統(tǒng)一的監(jiān)督體系或是產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。而2018 年建立的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)監(jiān)督委員會(huì)也只是臨時(shí)性的機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有發(fā)揮監(jiān)督管理作用，無(wú)法全方位監(jiān)控交易過(guò)程及交易后的履行情況。絕大多數(shù)村民只關(guān)心產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格，并不關(guān)心交易之后的用途，所以事后監(jiān)督工作就無(wú)法落實(shí)到位。

以土地產(chǎn)權(quán)交易為例，一些企業(yè)在獲取了土地使用權(quán)后，為了謀取利益改變土地的原有用途，在耕地上建設(shè)公司、工廠等，不注重對(duì)土地的可持續(xù)性利用。在這種情況下，耕地的面積會(huì)逐漸減少，生態(tài)環(huán)境也會(huì)受到破壞。這就需要產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)發(fā)揮監(jiān)督作用。此外，部分產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)存在著總體信用度低的問(wèn)題，這也在一定程度上挫傷了農(nóng)民交易的積極性。

3.3 配套服務(wù)不到位

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程，涉及到了資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、法律政策咨詢(xún)、融資擔(dān)保等多個(gè)內(nèi)容。要想提高村民的產(chǎn)權(quán)交易率，使交易過(guò)程更加順利，市場(chǎng)就必須為村民提供配套服務(wù)。但就當(dāng)前的交易市場(chǎng)來(lái)看，在配套服務(wù)方面還存在著滯后性。村民在確定產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格時(shí)，主要靠雙方協(xié)商，市場(chǎng)無(wú)法為村民提供第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。在抵押時(shí)金融機(jī)構(gòu)成了主要的產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估主體，無(wú)法保證評(píng)估過(guò)程的公平性，更無(wú)法保證價(jià)格的合理性。在交易過(guò)程中，交易雙方需要簽訂合同，但大多數(shù)村民對(duì)于合同簽訂相關(guān)的法律問(wèn)題并不了解。所以需要咨詢(xún)第三方機(jī)構(gòu)，但第三方機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)的同時(shí)，要獲取一定的傭金，這對(duì)村民來(lái)說(shuō)無(wú)形中增加了成本。所以，為了降低成本，村民可能會(huì)選擇退出市場(chǎng)交易。

4 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的發(fā)展建議

4.1 完善相關(guān)的立法

為了讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程更加規(guī)范，國(guó)家要彌補(bǔ)相關(guān)法律的空白，使產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)的法律更加完善，這是規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的第一步，能夠營(yíng)造良好的法治環(huán)境。在完善立法的過(guò)程中，決不能損害村民的核心權(quán)益，更不能觸碰耕地紅線(xiàn)。必須明確全能歸屬，并在此基礎(chǔ)上推進(jìn)多樣賦權(quán)。如：根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的交易情況，明確立法漏洞，修改有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)股份方面的法律條例，讓農(nóng)村集體資產(chǎn)股份交易擁有立法保障。

4.2 加強(qiáng)政策扶持

當(dāng)前，我國(guó)還沒(méi)有建立完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系，沒(méi)有充分激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。這種情況下無(wú)法充分發(fā)揮農(nóng)村資產(chǎn)的價(jià)值，所以需要相關(guān)的配套機(jī)構(gòu)、環(huán)境的支持。

政府在這個(gè)過(guò)程中要發(fā)揮引導(dǎo)和推動(dòng)作用。一方面，要完善權(quán)屬登記工作，做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證工作。以多樣化的形式大力宣傳農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，讓村民認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的重要性。為了幫助村民處理土地產(chǎn)權(quán)糾紛，還需要鼓勵(lì)黨員、干部主動(dòng)參與調(diào)解工作，并在農(nóng)村地區(qū)落實(shí)土地權(quán)屬糾紛調(diào)處機(jī)制。另一方面，政府要制定優(yōu)惠政策。因?yàn)檗r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的利益主體較多，與開(kāi)發(fā)商、企業(yè)的聯(lián)系較密切。為了讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，平衡各方利益，政府要做好調(diào)控工作，出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，投入更多的資金，開(kāi)設(shè)資金扶持項(xiàng)目。引導(dǎo)公益性質(zhì)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)順利開(kāi)展。如針對(duì)土地轉(zhuǎn)入戶(hù)經(jīng)營(yíng)提出稅收優(yōu)惠政策，使土地轉(zhuǎn)入戶(hù)農(nóng)業(yè)組織可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定，享受一定的稅收減免政策。同時(shí)，政府也要主動(dòng)建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，針對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流失問(wèn)題提出具體的補(bǔ)償辦法。如為了降低交易風(fēng)險(xiǎn)，防止交易雙方出現(xiàn)違約行為，要求交易雙方在進(jìn)場(chǎng)之前必須交納一定的保證金。

4.3 建立、推廣線(xiàn)上交易平臺(tái)

為了更好地發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須大力支持農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作。考慮到網(wǎng)絡(luò)的便捷性，地區(qū)在發(fā)展過(guò)程中要建立并推廣線(xiàn)上交易平臺(tái)。把各種農(nóng)資流轉(zhuǎn)的信息、產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)政策發(fā)到交易平臺(tái)上，為村民提供信息方面的支持，減少信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的問(wèn)題。如內(nèi)蒙古地區(qū)建立了產(chǎn)權(quán)交易中心，并在實(shí)施農(nóng)村項(xiàng)目的過(guò)程中，以公開(kāi)的方式獲取電子招投標(biāo)方案。通過(guò)線(xiàn)上“易農(nóng)村”平臺(tái)，公開(kāi)詢(xún)價(jià)，采購(gòu)?fù)侠瓩C(jī)。預(yù)算金額為518 萬(wàn)元，實(shí)際交易金額僅為490 萬(wàn)元，極大地節(jié)省了資金。

為了減少村民私下交易的行為，鼓勵(lì)村民利用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行線(xiàn)上交易。市場(chǎng)要建立專(zhuān)門(mén)的宣傳部門(mén)。通過(guò)微信公眾號(hào)、戶(hù)外廣告等方式，向農(nóng)民宣傳在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)交易的重要性以及私下交易可能會(huì)出現(xiàn)的糾紛。也可以采取熟人營(yíng)銷(xiāo)的方式，選擇一些在農(nóng)村地區(qū)聲望比較高的人，讓他們利用節(jié)假日開(kāi)展親民活動(dòng)，宣傳產(chǎn)權(quán)交易的信息、政策。同時(shí)，要開(kāi)設(shè)培訓(xùn)班，深入實(shí)地指導(dǎo)村民使用線(xiàn)上交易平臺(tái)發(fā)布、搜索相關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易信息。讓村民認(rèn)識(shí)到私下交易可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣村民才會(huì)選擇在交易市場(chǎng)上完成交易。

4.4 加強(qiáng)監(jiān)督管理

為了確保農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程的合法性，市場(chǎng)要建立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管委員會(huì)，主要監(jiān)管村民的產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)，幫助村民處理交易糾紛，降低村民交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。具體的監(jiān)管內(nèi)容包括交易前后的產(chǎn)權(quán)信息、產(chǎn)權(quán)變更登記、產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)利用等，監(jiān)管委員會(huì)要以實(shí)地走訪的方式了解產(chǎn)權(quán)交易，了解交易方是否改變了土地性質(zhì)、租期是否過(guò)長(zhǎng)、租金是否合理。如永久性基本農(nóng)田被改為一般農(nóng)田，這顯然改變了土地性質(zhì)，違背了基本農(nóng)田不得改變的要求。這種情況下，監(jiān)管委員會(huì)要第一時(shí)間上報(bào)當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)督管理部門(mén)。監(jiān)督管理部門(mén)要依照規(guī)定采取一定的懲罰措施。

除了線(xiàn)下交易市場(chǎng)外，村民也會(huì)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)完成相關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易。這個(gè)過(guò)程就需要發(fā)揮農(nóng)業(yè)農(nóng)村局的作用，與紀(jì)檢、金融等多個(gè)部門(mén)相互配合，全方位監(jiān)督交易平臺(tái)。可以在該平臺(tái)上引入大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，將協(xié)議合同、“三資”賬本等進(jìn)行數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)換，既方便線(xiàn)上管理，也方便線(xiàn)上監(jiān)督。

4.5 拓展市場(chǎng)功能

地方政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，確定林業(yè)、國(guó)土資源等多個(gè)部門(mén)在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的責(zé)任。要引導(dǎo)部門(mén)之間做好配合，在相互協(xié)作的過(guò)程中順利推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作的開(kāi)展。同時(shí)，要進(jìn)一步拓展市場(chǎng)的服務(wù)功能。由市場(chǎng)牽頭拉線(xiàn)，引入更多的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，為村民交易提供便利。如市場(chǎng)可以通過(guò)降低準(zhǔn)入門(mén)檻的方式吸引更多符合資質(zhì)、信譽(yù)度高的服務(wù)機(jī)構(gòu)。讓服務(wù)機(jī)構(gòu)以較低的價(jià)格為村民提供產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估服務(wù)。政府也可以以財(cái)政補(bǔ)貼的方式降低村民的交易成本，發(fā)揮“三農(nóng)”惠農(nóng)政策的作用。

此外，還要吸引法律、財(cái)會(huì)等多個(gè)中介組織，引入銀行、金融等多個(gè)金融機(jī)構(gòu)，為村民提供一站式服務(wù)。村民可以直接在該市場(chǎng)發(fā)布信息，完成資產(chǎn)評(píng)估、抵押融資等多項(xiàng)活動(dòng)。還可以在市場(chǎng)內(nèi)部建立完善的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易糾紛仲裁體系，吸引專(zhuān)門(mén)的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，解決產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中的糾紛和矛盾。如產(chǎn)權(quán)抵押融資，為了充分利用農(nóng)村地區(qū)的資源，可以把林地權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)等當(dāng)作標(biāo)的，開(kāi)展產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)，這也是擴(kuò)大交易范圍的一種方式，能夠爭(zhēng)取更多發(fā)展農(nóng)業(yè)的資金。由于產(chǎn)權(quán)交易的過(guò)程存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了降低村民的風(fēng)險(xiǎn)，政府要發(fā)揮引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上開(kāi)設(shè)土地流轉(zhuǎn)履歷保證保險(xiǎn)等試點(diǎn)。并在原有保險(xiǎn)體系的基礎(chǔ)上，增加種植業(yè)、農(nóng)業(yè)設(shè)施等，進(jìn)一步擴(kuò)大保險(xiǎn)范圍。

5 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)還存在活力不足、效率低下等多方面問(wèn)題，為了規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。文章借鑒了其他地區(qū)的一些優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，從完善立法、政策扶持、拓展市場(chǎng)功能等方面入手，提出了針對(duì)性的建議，希望能夠激活市場(chǎng)活力，降低市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。