房地產開發企業資金管理問題與對策

文/尉春穎（大愛城投資控股有限公司）

一直以來，房地產就是一個非常熱門的話題，再過去的20多年里經過不斷地磨煉和洗禮，房地產開發企業實現了優勝劣汰，很多小型房地產開發企業在激烈的競爭中消失，再加上政府的引導和調控，房地產行業開始進入到一個穩定發展的階段。房地產開發企業和其他企業之間有著很大的不同，其是一個資金高度密集的行業，在房地產開發企業經營發展的過程中需要大量的資金來運轉，因此，資金管理成為房地產開發企業日常管理工作中的重要內容，對于房地產開發企業的健康發展來說有著非常重要的意義和價值。

一、房地產開發企業資金管理介紹

（一）資金管理的特點

第一，資金的投入比較大。對于房地產開發企業來說，土地成本、開發建設成本、人工等管理成本、稅收管理成本等都是房地產企業重要且規模較大的開支。所以，房地產開發企業對于資金的需求是非常龐大的。房地產開發企業從最開始獲取土地使用權，到后期的項目施工、項目預售等環節都需要投入大規模的資金，并且在這些環節過程中，常常受到盈余公積金、企業資本公積金、未分配利潤等多種因素的限制，導致房地產開發企業的自有資金和投資開發資金需求差距比較大，所以，需要進行大量的外部籌資，以此來確保企業項目的正常運營。

第二，資金周轉的時間比較長。對于房地產開發企業來說，從最早的獲取土地使用權，到后期的項目規劃，再到項目的打樁、整體施工、封頂、開盤預售，以及后期的清盤收官、項目清算等需要長達3-5年的時間；再加上施工過程中受到一些其他因素的影響，導致房地產企業的資金回籠速度比較慢，資金周轉的時間也非常長，這樣企業無法避免會陷入財務資金緊張的局面，增加了房地產開發企業的財務風險。

第三，資金管理風險系數大。房地產項目的開發周期都非常長，所以增加了企業經營管理風險和資金管理風險。再加上房地產開發企業的資金融資渠道也非常單一，大多時候是依賴于一些金融機構，從而降低了企業的抵抗資金風險的能力。如果房價出現了大幅度的降低，或者是房屋銷售量降低，那么房地產開發企業的資金鏈勢必會出現問題，導致房地產企業的資金無法快速回籠，沒有辦法及時償還外部的借款，給房地產開發企業帶來非常嚴重的不良影響，嚴重的還會導致房企崩盤。[1]

（二）資金管理的關鍵

對于房地產開發企業來說，資金管理是一項重要的工作內容，尤其是資金管理中的關鍵問題，比如，投資計劃、資金計劃和資金籌集。其中投資計劃是資金管理的前提條件，房地產企業對于資金的需求量非常大，再加上資金周轉的時間非常長，如果資金出現了斷流問題將會對整個項目工期產生非常大的影響。所以，在資金管理過程中需要重視投資計劃，以此來保障企業現金流不中斷。資金計劃是資金管理的基礎，從房地產開發企業的角度來說，進行前期的項目評估測算是非常重要的，項目前期測算主要是對項目完成需要的全部資金進行測算計劃和安排，并且測算的結果將會直接影響到整個項目的投資情況；同時，企業為了更好地保障項目的順利進行，還需要對項目的定位、設計、開工建設方案和施工計劃、項目的融資、項目的銷售定價節點，以及銷售計劃方案等進行詳細測算，一旦這些環節中出現偏差和問題，會導致企業面臨財務風險。資金籌集是資金管理的關鍵內容，通過資金的籌集可以讓房地產開發企業籌集更多的資金，確保企業資金的順暢。

二、房地產開發企業資金管理中的不足和問題

（一）融資管理問題

首先，缺乏豐富的融資渠道。內部融資和外部融資是房地產開發企業使用頻率最高的兩種融資方式。內部融資方式有房產銷售的定金、放款預售時消費者繳納的資金，以及企業自己籌集的資金等；而銀行貸款則是房地產開發企業常用的一種外部融資渠道，整體來看，房地產開發企業的融資渠道非常單一，渠道狹窄。因此，造成房地產開發企業的自有資金不足，很多項目的開發資金主要是從銀行貸款，利用信貸的方式來進行土地購買，項目開發、施工和銷售。此外，房地產開發企業的融資也可以通過發行債券、上市融資和信托機構等方式進行融資，但是，這些融資方式獲得的資金數額并不是很多，再加上這些金融市場的發展不夠成熟，融資的成本和風險非常高，這樣就導致房地產開發企業更加依賴于銀行信貸，一旦銀行放款出現了問題，房地產開發企業的資金將會受到很大的影響。

其次，資產負債率高。房地產開發企業的主要融資來源于銀行，再加上房地產開發企業中很多項目的發展建設周期比較長，房屋的銷售周期也比較長，所以，資金回籠的速度非常慢，同時也受到房屋開發建設過程中，需要投入大量的成本影響，房地產開發企業的貸款成本量非常大，很多企業長時間處在負債的狀態中。此外，房地產開發企業的購房款會長時間處在負債科目掛賬的狀態，如果沒有確定收入結轉成本，企業會面臨比較大的負債，從而導致房地產開發企業的負債率非常高。

（二）投資管理問題

第一，投資存在著盲目的問題。房地產開發企業和其他企業相比較來說，平均利潤率水平比較高，伴隨著比較高的經濟收益，房地產開發企業所要面臨的風險也是非常大的。但是，在實際的房地產開發項目管理工作開展中，開發商對于相關的投資風險并不重視，也不關注，沒有形成良好的投資風險預警意識，在進行投資時沒有進行科學客觀地評估判斷，比如，對于一些項目的融資需求、資金流通、成本預算、稅收籌劃管理、項目經營利潤等都沒有進行詳細的分析研究，同時對市場的需求力方面的研究也不足，盲目跟風，導致房地產開發企業的投資出現了盲目性問題。

第二，資金預算的形式化問題比較嚴重。一些房地產開發企業在開展資金預算管理時，只對利潤表中財務信息進行了關注和預測評估，而對于所有的財務數據信息重視性不足，制定的資金預算方案和實際的資金需求出現了非常大的數額差距。例如，如果企業現有的資金數額比較多，企業也不會對這些現有資金進行科學的籌劃和分配，資金管理采用的是粗放式的管理，出現了嚴重的資金浪費問題。另外，在預算管理工作開展的過程中，因為缺乏前期的準確分析和判斷，在項目開展中出現了嚴重的資金短缺問題，再加上融資渠道不暢，融資不夠及時，增加了資金鏈斷裂的風險。

（三）營運管理問題

第一，資金營運能力水平不高。主要體現在了資金周轉率方面。比如，房地產開發企業的土地儲備和庫存規模量非常大，造成房地產開發企業的資金占有率非常高，資金的營運水平比較低。另外，很多房地產開發企業為了提升自身在市場中的競爭力，會通過購買大量的土地，把資金轉換成土地資源來提升自身的發展能力和水平，然而，雖然獲取了比較大規模的土地資源，但是，也占據了比較多的流動資金，造成嚴重的資金沉淀問題。此外，房屋的開發、施工建設，以及待售商品增加了房地產開發企業的庫存數量，再加上政府宏觀調控的影響，房地產市場發展不景氣，供大于求，房屋庫存周轉慢，最終造成房地產開發企業的資金營運能力降低。

第二，企業的資金營運風險抵抗能力差。很多企業在對資金的營運管理方面，出現了一些問題，導致資金周轉率降低、資金短缺、財務狀況比較差等問題，不僅影響到了項目的發展，同時也造成了房地產開發企業的經濟效益降低，經濟損失嚴重。在對運營的資金進行管理時，因為過于重視業務的拓展，忽視了業務發展中可能存在的風險，風險評估不及時，沒有制定詳細的風險應對措施和方案，在制定發展計劃時也沒有充分考慮自身的情況，也沒有考慮到企業的發展戰略目標，出現了資金營運方案和實際情況不相符的問題。[3]

（四）信息化管理不足

在科學技術高速發展的過程中，信息化成為企業經營管理的重要技術保障。對于房地產企業來說，信息化管理被應用到個各個系統中，并且取得了很好的成效。但是，在房地產開發企業的資金管理方面，信息化管理水平明顯不高，對資金管理系統方面的信息化應用不夠重視，信息化建設不足，沒有形成信息化的資金管理手段和方法，導致整個房地產開發企業的信息化管理水平比較落后。

三、房地產開發企業資金管理的完善建議

（一）完善融資管理

1.拓寬企業籌資渠道

房地產開發企業需要不斷拓寬企業的籌資渠道，打破原有單一的信貸模式，減少企業對銀行等金融機構的過度依賴，豐富融資渠道，確保房地產開發企業的資金扶持。第一，規模比較大的房地產開發企業可以按照相關的法律法規進行股票、債券的發行，通過這種方式進行融資；而對于那些規模比較小的房地產開發企業可以通過私募基金或者是選擇信托機構的方式來進行資金的融資。第二，可以和鏈上下游企業建立起合作關系，比如和承包商、材料供應商、施工企業等進行合作協商，建立一種科學完善的工程承包管理制度，通過延緩對材料供貨商的欠款，以及采用工程墊資的方式來解決企業資金緊張的問題。第三，還可以通過和其他同行之間建立起一種合作關系，通過聯合開發的方式來引入資金，利用其他公司的長處和優勢來彌補自身的不足，減少自身在經營管理中的償債壓力，為企業的發展獲取更加充足的資金保障，緩解企業資金緊張的問題。

2.優化企業資本結構

對于房地產開發企業來說，要對企業的融資組合方式進行調整和完善，使其符合企業的實際經營管理現狀，起到對企業的資本結構進行完善和優化的作用。例如，房地產開發企業土地使用權的獲取需要大筆資金，但是，資金回報時間比較長，所以，在此過程中，房產企業可以選擇合作投資，和其他開發企業共同進行開發，又或者是通過權益型融資和長期融資的方式來緩解企業的資本結構[4]。另外，還要利用稅收籌劃的方式和財務杠桿的方式來作為判斷參考，按照資金的使用時間權限和需要償還貸款的期限來對資金的籌集方式進行合理設置，盡可能地減少資金的閑置、不良占用，以及債務償還時間過于集中的問題，提高資金的使用效率，從而減少資金的融資成本。

（二）加強投資管理

1.做好投資可行性論證

首先，在項目投資之前要先進行項目前期調查，根據國家的宏觀調控政策來對項目開發地區的政策進行詳細的分析。其次，對項目開發地區的市場情況進行調研分析，并對周圍的環境、經濟發展水平、消費群體、消費能力、人口結構、地區文化、城市規劃等內容進行詳細調查研究，并設定好前期的價格設定，以及消費者購買力的評判，開展準確的前期項目測算，并對房產的預售情況進行提前分析預判。另外，對整個房產項目的設計情況進行整體性的規劃，按照企業自身的資金現存量等分析數據來進行項目建筑設計規劃。此外，按照企業自身的環境情況和項目的實際需求情況來對整個項目的成本和開發費用所需等進行綜合性評估，將項目的成本合理控制在企業可以承受的范圍內。最后，還要對項目投資的風險情況進行詳細分析，比如，項目中可能出現的政策風險、自然風險、經濟風險、技術風險、管理風險、稅收風險，以及各個風險危害的等級等進行事前分析，并制定科學的應對措施，提升項目投資的可行性。

2.提高資金預算執行效率

第一，房地產開發企業要對資金預算編制的內容進行明確，并將其納入編制內容中，同時還要把資金的結余、資金的支出、資金的回收總計、資金的支出定額、擬籌資金，以及資金流量等項目納入其中。第二，還要把房地產開發企業進行開發項目的立項、申報審批、施工建設、竣工結算、房屋交付等內容，以及和其他部門單位，上下游企業之間的工作內容聯系構建成一種經濟網絡，這樣在預算編制時才可以更好地調整產業鏈布局，并以資金流量為中心，形成多層次的預算目標。在選擇預算編制方法時可以通過滾動預算編制的方式來對預算方案中可能出現的偏差和錯誤問題進行調整，從而提高預算方案的科學性和完整性。

（三）完善運營管理

1.重視營運風險管理

提升房地產開發企業對營運風險的認知水平，加強其對運營風險的重視和管理，企業的管理層和領導層要把資金營運風險管理工作和企業的戰略發展進行結合，并置于同一個高度，在開展資金管理工作的過程中，需要對資金的支出審批進行授權處理，并對資金預算管理工作、應付賬款管理工作等相關的規章制度進行明確和優化，為企業資金管理工作的有效開展提供重要的參考保障，也可以在一定程度上提升企業對資金營運風險管理的認識和重視。

2.建立營運資金風險預警機制

房地產開發企業要結合自身的實際發展情況，把企業的財務資料信息，外部環境資料信息和資金營運管理等情況進行有效結合，以這種方式來對企業的財務指標體系進行設置，進行資金風險預警處理，將相關的準確數據和資料提供給企業的管理者和領導者。另外，在建立資金營運風險預警機制的過程中，要對企業的投資活動情況、經營活動情況中的凈現金流量情況，企業的應收賬款周轉率情況，存貨周轉率情況，償債能力中的流動比率情況、速動比率情況，盈利能力中的凈利潤增長率情況，銷售收入增長率情況等進行詳細分析和評估，將這些指標納入風險預警財務指標體系的評估中。

（四）建立信息化管理平臺

房地產開發企業要按照結算中心、現金池、收支情況、撥付備用金、賬戶集中管理等方式對整個企業的所有項目資金情況進行集中管理，以此來共享資金資源。采用資金高度集中管理的方式來建立資金信息化管理平臺，并通過人工的方式進行立體化的管理。另外，還要對企業內部的實際操作流程進行優化完善，把資金的收入和支出計劃錄入到資金信息化管理平臺中，形成自上而下的一種自動化的銜接模式，這樣可以更好地對企業的資金情況進行清晰的管理，減少資金管理成本，提高資金使用質量和效率。

四、結語

綜上所述，對于房地產開發企業來說，資金管理的重要性是不言而喻的，所以，房地產開發企業需要關注資金管理，形成清晰的資金管理思路，建立科學完善的資金管理制度和模式，為房地產開發企業的健康發展提供重要的資金保障。