房地產銷售無起色 需求端需配合發力

楊現華

在融資端“三箭齊發”后，房地產供給端矛盾已經逐步解除。當下房地產松綁，疫情也已放開，這意味著房地產在接下來的經濟復蘇中要做出更加重要的貢獻，房地產下一步放松將力保需求復蘇。

房地產融資端步步放開甚至超出市場預期，行業資金面的困難時期已經過去。在穩定住供給端之后，在當下防疫政策大幅優化，經濟發展成為當前最緊迫的任務。作為經濟重要組成部分的房地產需求端政策亟待跟進，且信貸、限購等需求端政策仍有放松空間。

土地市場與樓市相互呼應，土拍的冷熱反映著樓市的冷暖。在融資端大幅放松后，各主要城市恰好進行土拍，從結果看，土拍市場并未像股市那樣反應積極迅速。部分城市土拍熱度雖有升溫，但更多的土拍市場仍繼續過往不瘟不火的局面。銷售端仍未見明顯好轉是土拍市場并未提速的主要原因之一。因此在房地產政策已明確轉向下，供給端應出盡出，需求端也需跟進，以提振居民購房信心。

房企資金端的一系列放松超出了市場預期，信貸投放、債券融資和股權融資先后放行，速度之快超出了市場的期待。而就在日前，龍湖集團還實現“內保外貸”，成功提款7億元，房企離岸貸款落地，這對修復房企境外融資市場信心大有裨益。

市場很快又傳出工行為碧桂園提供3億美元“內保外貸”業務。繼信貸、債券和股權“三箭齊發”后，房企境外融資功能的恢復被市場認為是“第四支箭”。美元債本是房企融資的重要工具，但在房企債務違約面前，海外債融資已經事實上中斷了。

融資渠道逐個開啟，政策支持力度大是房企供給端政策放松的顯著特點。與之相比，在房企資金面明顯放寬之時，房企銷售端還沒有逆轉，低位負增長并沒有多大改觀。

首先是克而瑞的百強房企銷售結果，2022年11月，百強房企單月銷售規模環比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9-10月基本持平。累計業績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

整體來看，雖然政策端和企業融資端釋放利好，但企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍相對低迷。在僅剩一個月之下，百強房企簽約銷售全年大幅下跌已經板上釘釘。需要注意的是，在2021年下半年房企銷售已經開始下降，9月起百強房企銷售已經開始連續跌幅超過三成。在低基數下，房企銷售繼續明顯負增長，需求端的低迷可見一斑。

利好頻發后銷售仍然負增長。廣發證券跟蹤的高頻數據顯示，12月前8天41城新房成交面積同比下降23%，降幅環比11月收窄8.5個百分點。12月前8天海通證券跟蹤的30城累計成交面積330萬平方米，環比11月同期增長14%，同比下降了13%。年底房企推盤等影響，銷售略有好轉，但同比仍負增長。

與房企融資端的放松信息紛至沓來不同，銷售的不瘟不火將影響房企拿地的積極性。

而且，房企融資端放松是不爭的事實，但房企究竟能獲得多少真正的實惠還不得而知。當下部分房企還在通過出售優質資產自救，解決地產債務問題是優先選項。

12月10日，福州第四次土拍也是年內最后一次土拍收官。此次共出讓的地塊起拍價106.27億元，成交總價106.02億元。國企、央企依然是托底的主力，本土國企如廈門國貿、廈門建發等成為拿地主力，民企難覓蹤影。成交價格基本以底價成交，溢價地塊難尋。

在福州之后，12月13日成都集中供地也收官。本輪16宗土地約833畝，起拍總價約108億元。最終15幅地塊成交，僅有一幅土地溢價成交，其余皆以底價完成拍賣，土拍成交金額略超104億元。

福州、成都土拍是在房企融資全面放開后進行的，房企有較為充足的時間做準備。即便如此，從融資放開后的土拍市場看，市場并未迅速升溫。

只有之前有一定熱度的市場能夠繼續保持穩定。12月9日上海完成2022年第四輪土拍，這也是在融資全面放開后進行的土拍。最終6宗地塊全部成交，成交金額約126.8億元，平均溢價率3.1%左右，較第三輪的2.4%小幅提升，土拍熱度略升。

在上海之前即11月底，北京也完成第四輪土拍。6幅地塊同樣全部成交，成交金額135.2億元，平均溢價率8.5%，較前三輪的3.7%、5.5%和4.2%提升明顯。在拿地對象中，國企仍為主力，未見民企、城投拿地。在之前的二、三輪拍地中，國企拿地占比也超過了90%。

上海同樣如此，國企拿地金額占比超過75%，高于三輪約60%的占比。即便是在北京、上海這樣的熱門城市，主流民企的身影也是十分鮮見。

在融資新政前后，還有包括武漢、蘇州、無錫、杭州和深圳等主要城市先后進行了其各批次的土地拍賣。僅北京、上海和杭州等原本就有一定熱度的城市繼續保持了熱度回升的趨勢，無錫、武漢等地土拍市場涼意依舊。

截至11月30日，22個集中供地重點城市中，7個城市已完成第四批次土地集中出讓。已成交的63宗地中，底價成交52宗地，底價成交率接近80%，與第三輪土拍相比基本一致，并沒有明顯好轉。

而根據興業證券統計，2022年11月，全國住宅用地成交建面為12535萬平方米，同比下降21%；成交金額為3698億元，同比下降17%；成交樓面均價2953元/平方米，同比下降2%。1-11月，全國住宅用地成交建面積89163萬平方米，累計同比下降36%；成交總價為33201億元，累計同比下降34%。

雖然融資渠道已經放開，房企還在賣子自救。12月13日，旭輝宣布計劃出售其持有的全部旭輝永升服務股份，即23.26%的股份，原因是“為集團創造流動性及/或實現去杠桿化”。

之前，德信中國和中國奧園都宣布計劃出售旗下物業資產。在融資大幅寬松的背景下，房企還是要出售旗下的優質資產以自救，可見，快速變現獲得流動性是房企的當務之急。

2022年5-7月份，也就是上一輪解除限購前后，佛山樓市曾迎來一小波高潮。佛山住房和城建局網站顯示，這3個月全市住宅分別成交6416套、8439套和6034套。隨后的8-10月成交下降至5700套上下。受疫情影響，11月成交量縮減至4346套。限購等放松措施給銷售帶來短暫的刺激，但后續市場反饋顯然不明顯。

12月9日，佛山宣布禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道暫停實施住房限購政策。此番解除，佛山已經實現全面解除限購。除了解除限購外，降低首付比例和房貸利率等一系列放松措施都已經實施。

在佛山取消限購之前，廈門當地傳來消息，自2022年12月5日起廈門市島外限購政策略有調整：非本市戶籍無房家庭和個人可在島外限購1套房，島內限購政策不變。

南京的限購調整則是二套房首付從六成調整為四成，如果房貸已結清，按首套房執行三成首付。

武漢也傳出二環外解除限購的傳聞，官方回應是只有房交會期間有新的政策。二環外不是解除限購，是購房資格有所放松，而且可以容缺辦理。

從各地解除或者放松限購的政策中不難發現，各地放松購房環節的政策還是遵循了適度、小步的原則。需求端的放松遠沒有融資端更為迅速、直接，這意味著需求端調整仍有空間。

銷售回款是房企最主要的資金來源。以2021年為例，全年房地產開發企業到位資金20.11萬億元，其中定金及預收款、個人按揭貸款合計為10.63萬億元，占比超過一半。

即使銷售大幅下行，進入2022年后，房企定金及預收款、個人按揭貸款的資金合計仍然占到房企資金來源的半數左右。

因此，銷售端的回暖才是解決行業困境的根本手段，融資端的放松只能保證房企資金鏈的安全，銷售下行才是房企面臨的主要壓力。

而當前首先在中央層面，需求端的放松還集中在下調房貸利率等購房成本上，各地方對限購等的放松也是以小幅調整為主，并沒有力度更大的刺激政策出現。

當下，房地產政策已經根本轉向，而疫情政策優化意味著2023年勢必讓各行業需求復蘇。在經濟復蘇前提下，出臺放松政策關鍵在于如何和能否扭轉居民預期。