業財融合在房地產企業財務管理中的應用研究

方琳琳

（綠城房地產集團有限公司，浙江 杭州 330100）

當前，信息技術的應用和發展形成了新的信息融合渠道，也給企業帶來了全新的財務管理模式。對此，房地產企業在進行財務管理時，不僅要適應外部環境的變化，也要積極推進管理變革，切實做好財務管理的轉型與升級。通過引入業財融合理念，更新財務管理觀念，基于財務管理開展房地產業務活動，發揮業財融合優勢，加強內部財務管理工作，促進房地產企業提升管理成效。

一、業財融合概述

在改革開放前的計劃經濟時代，我國國有企業的業財管理存在脫節現象，也就是“財務歸財務，業務歸業務”的狀態，其業財融合的作用不能夠得到充分的發揮。但在我國社會經濟快速發展的今天，企業競爭日益激烈，企業內部財務管理也產生了較大變化，財務與業務的關系逐漸緊密，相互影響與作用。所謂業財融合，是指業務發展與財務管理相結合，業務和財務融為一體，從企業的整體去思考業務開展是否符合企業發展的目標方向。一是要站在業務發展角度，使得財務管理能夠更加實時地響應業務需求，從財務角度為業務的發展提供一定的支持和建議。二是要通過業財融合，加強對風險的管控，提前預警并提供建議，并分析業務是否存在稅務風險。三是要立足企業的發展戰略，以企業費用作為財務管理基礎，從財務角度去理解業務、運營業務，通過財務管理為企業運營提供支撐。

二、業財融合在房地產企業財務管理中應用的意義

1.為房地產企業財務管理創造應有價值

財務管理工作的核心目標是為企業創造價值。業財融合可以更好地幫助房地產企業了解業務，控制風險，有效分配資源。比如，在設立房地產公司前，要充分考慮業務模式、注冊地址、投資形式等，做好稅收籌劃的頂層設計，爭取總體稅負更優，通過節稅來創利。在投資階段，除了投資分析以外，應強化業務和財稅的融合。比如，在房地產企業財務管理中，應遵循工程量原則，并確保與各部門進行良好的溝通，財務人員需要協助業務人員測算好施工成本、付款占用資金利息、進項稅比例和抵稅影響等。在定價、流程和授權方式、成本管理等方面，財務管理都能夠主動創造價值。前提是財務人員應具備先進的財務管理思維，要主動了解接觸業務，推動業財融合，讓財務充分發揮作用。在新形勢下，房地產企業應立足于業財融合管理模式，切實提升財務管理水平，發揮財務管理作用，創造更多的價值。

2.為房地產企業財務管理明確發展目標

首先，房地產企業在實施戰略過程中會受到資源條件的限制，因此，需要合理匹配企業的各類資源，確保實現戰略發展目標。財務人員可采用杜邦體系和平衡記分卡的方法，從資產負債結構、銷售利潤率、資產周轉率等各個相互制約的因素綜合考慮資源投入、結構、時間等事項，尋找更優的資源配置方案，盡可能讓資源匹配戰略，聚焦核心目標。統籌考慮的結果是要保證投資回報率，要想盡一切辦法提高投資回報率。立足業財融合，在預算中要將全部經營管理活動通盤考慮，統籌安排資源，統一思路，做好全過程財務管理。其次，業財融合可以幫助管理者在管理過程中及時發現問題，通過關鍵指標更加有效地管理生產經營過程，通過數據分析更清楚地看到問題的原因，并找到有效解決問題的思路和方法。若企業的業財管理相互分離，則很多數據會互相矛盾和各自存在，而無法形成有效的關聯，不能有效挖掘數據，也就沒有辦法提供有效的分析和方案建議。最后，在房地產企業財務管理中，業財融合可以改進組織和流程，根據業務特點，簡化審批節點和壓縮審批層級，合理授權，有效控制風險，提升管理效率。

三、房地產企業實施業財融合過程中存在的問題

1.財務人員轉型發展問題

首先，業務和財務的融合需要貫穿房地產企業財務管理全過程、業務全范圍。這樣的財務管理模式，有利于企業更好地實施管理，更好地實現戰略目標。但目前很多企業的實務中，要么財務人員不了解業務，對業務缺乏支撐；要么業務人員不懂財務，降低了企業應有的盈利水平并增加了風險環節；要么是因為財務地位不夠，缺乏能夠為企業創造更多效益的施展空間，無法真正發揮財務管理的價值；要么是因為財務人員綜合能力差，無法有效地滿足業務對財務服務的需求，等等。上述多種原因導致實際的財務管理不能充分地融入業務當中。其次，高效的會計工作和財務管理工作，需要與業務交融在一起，進而達成服務企業戰略目標。業務離不開財務，財務也離不開業務，必然融合共生。但目前由于各種原因，房地產企業在不同發展階段，業務和財務的融合程度參差不齊，尚達不到理想狀態。

2.財務工作運行效率低的問題

根據調查顯示，目前房地產企業財務管理中財務工作運行效率較低，這不僅給財務管理造成一定的影響，也對財務共享模式的形成帶來困難。造成財務工作運行效率低的原因，首先是部門與部門之間缺乏一定的配合，財務人員與其他部門人員缺乏良好的溝通，導致財務核算效率不高。其次是財務人員對財務流程不夠理解，對于財務流程中的數據采集、效率加工缺乏實踐操作能力，并對業務管理流程與規范性文件不夠熟知，從而造成財務工作運行效率較低，也使財務預算工作缺乏規范性。

3.財務系統與業務系統無法有效融通的問題

房地產企業要想形成業財融合管理模式，應達成財務系統與業務系統的有效融通。目前，企業財務部門與業務部門溝通相對較少，導致財務部門無法利用有效的資金支撐企業各項戰略目標，且容易出現信息不對等的情況。對于企業的各項經濟活動來說，若數據被分散在兩個部門中，其管理效能、數據整合效能都無法充分發揮，也反映不出實際價值。此外，在系統數據整合中極容易出現數據不匹配的問題，這不僅給財務人員開展分析帶來一定的障礙，也導致無法向信息決策者提供準確的數據。

四、業財融合在房地產企業財務管理中的應用對策

1.基于業財融合理念做好房地產企業財務管理的規劃

首先，房地產企業應構建出完善的業財融合管理形態，并建立健全相應的財務管理制度。基于統籌布局和整體規劃工作，站在業務的角度上針對房地產業務活動進行風險分析、決策將業財融合機制納入頂層設計中去。與此同時，房地產企業財務總監或財務人員應具備較強的分析判斷能力。在拿地前，應該按照EPC總承包模式安排財稅籌劃方案，全程進行稅負測算與盈利預測，合理控制項目開發的總稅收負擔，并確定好銷售價格與開發成本的匹配關系，實時動態跟蹤收入、費用、成本的變化趨勢，嚴格控制房地產項目的稅負支出。

其次，應該從以下三個層面進行創新發展，實現真正意義上的業財融合。第一層次是管理會計基本的、普適的內容，包括成本控制、預算管理、平衡計分卡管控、管理駕駛艙、跨組織管控、企業社會責任。第二層次是管理會計基本依托，包括戰略、業務、激勵、信息技術四項。它們必須與第一層次的每一項內容相互融合起來。第三層次是管理會計基本方法，包括平衡計分卡BSC和流程再造（BPR）、流程改進（BPI），這兩種方法可以有效保障第一和第二兩個層次相互融合的實現。

最后，對于房地產企業來說，應將業務部門及財務部門的人才組成一支專業的業財融合團隊進行管理，并基于企業發展的實際需求開展業財融合理念的宣傳與培訓工作。在涵蓋目標、內容、方法、支撐等幾個方面內容的基礎上，切實搭建出房地產企業融合管理體系，促進財務部門與業務部門之間的溝通與交流。

2.基于業財融合理念改進房地產企業財務管理工作

首先，為了更好地適應業財融合管理模式，房地產企業應加強重視財務管理工作的改革要求，并力求為實現統一化的數據處理、核算流程、財務報告編制辦法等，進而確保企業會計工作在業財融合理念下不斷形成統一、標準的方式。其次，應以“由技入道”的思維方式理解管理會計，這是我國管理會計的開拓者和奠基人余緒纓教授最重要的主張之一，適用于理解業財融合。例如，房地產企業在開展各項業務活動時，應從預算管理的實施情況進行分析，并建立較為完善的預算管理體系，確保預算有足夠的控制力，避免出現先支出后審批的情況發生。最后，會計技能是指諸如數據、指標、原則、程序、方法、系統以及經營活動等，都屬于技能的范疇，但不能局限于此。而是以此為基礎來探究會計的靈性和創造企業價值的規則。也就是說，企業應真正發揮財務管理的作用，以部門為核心利用信息技術建立好預測模型，在各個部門預算執行過程中實現財務對業務的指導，進而在全過程中實現財務對業務的推動、業務與財務的融合。

3.基于業財融合理念促進財務人員轉型升級發展

一直以來，業財一體化都是企業信息化建設的重點。通過將企業經營中的三大主要流程，即業務流程、財務會計流程、管理流程有機融合，使財務數據和業務融為一體。在該過程中，亦要求財務人員向業財融合轉型。房地產企業應強化財務管理人員轉型發展，以服務企業戰略，服務業務部門，提升企業價值為目標，改進財務工作方向和質量，消除業財割裂產生的問題：（1）會計核算體系以對外報送財務報表為主，缺乏成本會計報表體系、管理會計報表體系和預算管理信息體系；（2）在投資和法人組織架構設計階段，財務融合不足，缺乏財務指導；（3）在業務模式、管理流程等方面，財務不夠積極主動，沒有真正發揮作用；（4）在預算管理方面，沒有真正承接戰略，只是數字游戲或數據測算，沒有發揮資源配置作用；（5）在成本管理方面，沒有介入生產管理全過程，沒有促進成本有效管理；（6）在經營決策上，沒有提供有效的會計信息，沒有發揮應有的決策支持作用，并且在績效管理上，沒有圍繞企業戰略制定有效的績效政策和提供更有效的數據。針對以上問題，為發揮業財融合優勢，要促進房地產企業財務人員的轉型，為財務人員轉型提供基礎性幫助，把財務管理的作用真正發揮出來，發揮財務價值引領作用，深入推進財務轉型，深化業財融合。此外，企業要對全體財務人員開展培訓，切磋交流經驗、增長專業知識，提升員工業務水平，從而推動全局財務工作不斷進步。

五、結束語

綜上所述，實施業財融合管理模式，對推動房地產企業持續健康發展，起到了十分重要的作用，業財融合是探索完善企業管理體系、提升財務管理效率、增加經濟效益的重要手段。在新的發展形勢下，房地產企業要針對業財融合過程存在的問題，積極采取有效措施，秉持業財融合理念，加強財務管理的規劃設計，加強財務人員的隊伍建設，不斷提升財務管理人員的專業素質和財務管理能力，并結合企業實際，積極探索房地產企業的財務管理轉型之路，從而促進房地產企業取得更大的經濟效益和社會效益。