商業地產企業財務管理策略研究

周艷俠

（南京龍州房地產開發有限公司，江蘇 南京 211500）

一、商業地產企業財務管理概述

1.財務管理概念

商業地產企業財務管理是指針對商業類型房地產企業運營期間所有財務活動進行統籌綜合管理。由于與其他行業有著較大的差別，商業地產企業財務管理主要由融資管理、投資管理、營運資金管理、財務預測及分析、利潤分配等方面內容組成。

2.我國房地產業財務管理的特點

在我國國民經濟中地產行業占據著較為重要的地位，與其他行業相比，地產行業的特點尤為突出。第一，商業地產企業財務管理難度較大。每一個地場項目從開發設計到后期的交付商品，中間都需要多個環節，產品建設過程中上下產業鏈較長，地產企業財務管理人員不僅要對項目的融資、投資、運營資金過程進行管理，還要對項目建設所需要的原材料、工程款等進行結算，且項目建設所需要的整體資金數額較大，導致地產企業財務管理的內容比較繁雜，難度之大已經影響到地產企業運營與發展。若地產企業不重視財務管理，則可能會影響整個企業的持續健康發展。第二，商業地產企業面臨的財務風險較高。房產項目建設的周期較長，每一個環節都需要若干工序組成，只要其中一個環節出現問題就有可能會推遲整個工程的工期，工期推遲就會產生必要的人力務工成本、占用資金鏈時間過長、降低企業資金周轉率，給地產企業的經營帶來更多財務風險。商業地產企業開發建設項目的過程中需要持續投入大量的資金，加之施工周期較長，在開發的過程中也存在很多難以確定的因素，這樣就會給商業地產企業的經營帶來更多未知的財務風險。

3.商業地產企業加強財務管理的作用

第一，優化投資決策。商業地產企業運用大量的資金投入到地產項目的開發與建設過程中，為了獲取最大的收益，就需要地產企業做好科學的財務管理，幫助企業盡可能規避財務風險，控制適當的投資規模來獲取相應的利潤。商業地產企業在拿到項目建設用地之后，就需要對項目所在地房地產產品市場的行情進行分析，科學評估地產企業在開發具體項目時自身的現金流、盈利能力、償債能力等，從而制定更符合企業自身需求的投資方案，并通過統籌財務管理等功能結合市場環境對投資方案進行必要的調整、優化。

第二，促進企業資金融通。房地產項目的開發往往需要大量的資金，這就需要地產企業還要具備較強的融資能力，財務管理可以幫助企業制定出成本最低、償還債務時間適合、債務結構合理的融資計劃，幫助企業用最低的成本科學獲取外界的資金幫助。

第三，提升資本運營質量。房地產項目開發的整個過程中，都需要使用大量的運營資金，如若不對其進行科學的規劃、制定具體的財務管理方案，毫無章法地開展財務工作，必然會導致項目出現資金周轉率較低、資金運營效率較低、運營成本較高的情況，無形之中增加地產企業的財務風險。

二、我國商業地產企業財務管理過程中的問題

1.財務管理沒有受到重視

我國當前共有上萬家商業地產企業，但是在地產企業運營的過程中，很多企業領導者并未切實看到財務管理工作的重要性，他們對財務管理的認識還停留在最初階段，認為財務管理工作無非就是登記一下資金的收入與支出、報銷工作、制作財務報表、付款、發工資等。在時代快速發展的當下，財務管理工作早已經不再局限在以上方面。而商業地產企業在市場經濟較為激烈的當下，依然采用傳統的財務管理模式是難以應對自身發展的。比如在開發建設房產項目時，如果沒有財務管理人員的參與，對于項目建設融資的期限、融資金融、償還時間等就很難科學計算出相應的日期。而且具體的投資金額、投資項目風險、投資成本的控制，也需要財務管理人員進行計算。以上諸多過程如果少了財務管理人員的參與，將會導致很多環節的資金使用、計算都不精準，致使企業經營發展面臨一系列的風險。

2.房地產企業的財務制度不健全

在我國房地產不斷發展期間，內部財務管理工作存在較大問題，其中不僅存在經營者財務管理意識不足的問題，而且在財務管理方式方面也較為單一。在之前傳統財務管理工作之中，大部分財務人員都將項目成本、資金開銷方面的控制作為重點部分，但是對于資金預算、資產管理等方面還存在明顯不足，缺乏科學合理的財務管理及其監督制度，致使我國房地產行業財務管理工作相對混亂。從目前來看，我國住房越來越趨向于商品化，很多房地產行業為了能夠迅速獲利，增長資金，只是加強了對房產銷售、項目施工這兩項業務的管理，但是對于財務管理方面的工作并未給予足夠的重視。而且財務管理人員自身專業素養較為欠缺，很容易降低財務管理的效率，而且財務管理工作欠缺規范性，這會導致資金風險明顯增加。

從現階段來看，財務制度的確實是現有房地產企業發展期間的主要問題，這會對房地產后續的進一步發展以及擴張造成影響。首先，我國大多數房地產企業缺乏完備的財務管理系統，而且在實際管理期間，管理手段較為隨意。部分企業對財務管理制度有了一定的認知，但是認知并不全面，雖然建立了專門的財務管理制度，但實施并不規范，這就導致財務管理制度流于表面的形式。財務管理制度的不完善，不會對房地產企業起到正向的作用，而且還會導致企業自身資金管理存在疏漏，為企業自身發展帶來新的危機。

3.財務管理人員的素質較低

財務管理工作具有一定的專業性、技術性，同時對技能也有著一定的要求，對于財務管理人員而言，需要具備專業的管理技術以及專業技能，這就需要企業內部的財務人員不斷提升自身專業素養及其工作經驗。而且，專業的財務管理人員是企業內部財務管理工作能夠有序進行的基礎，當前大部分當地產企業之中，大部分財務管理人員專業素養欠缺，管理意識不足，在財務管理工作期間并未明確認識到財務管理的重要性。

從目前來看，房地產企業擴張的速度相對較快，且人員流動性相對較大，尤其是在一些私營企業、家族企業之中，還存在“任人唯親”這一惡劣現象，導致財務管理人員綜合素質很難得到有效提升，而且部分財務管理工作人員對于工作內容重點也是只有記賬、工作發放等一些較為簡單的環節。另外，財務管理人員自身專業素養明顯不足，工作經驗較為缺乏，在實際財務管理工作期間，很容易受到自身主觀因素的作用，并未進行科學的規劃，致使企業后續財務管理工作出現更新的安全隱患。

4.財務管理面臨的風險較多

由于房地產企業本身的開發周期相對較長，同時也面臨著各類不確定性的因素，而且其本身財務管理水平也會對房地產開發項目的利潤造成直接或間接的影響，甚至是對投資項目是否能夠成功也起著決定性作用。由此可見，在整個項目的投資及其項目開發過程中，還需要預防其中所出現的各類財務風險，并不斷提高財務管理及其財務控制水平，這是目前眾多房產企業所面臨的重要難題。與此同時，在當地產不斷發展的條件下，房地產企業開始公開市場進行大量的融資，而且政策監管風險也越來越高，財務信息的披露和公開，也使得房地產企業財務管理和控制工作相關要求有所提升。由此可見，房地產企業財務管理的風險也明顯增加。

房地產企業由于自身行業的特殊性，資金獲取渠道相對較窄，而且企業融資的難度相對較大，各類因素都會影響房地產投資的規模，對其造成一定制約。這就導致房地產公司很難同時開發多個項目，跨地域項目投資建設更是難上加難。尤其是一些規模較小的房地產企業，由于自身規模的局限性，導致所能夠獲取的投資資金比較局限。大多數情況下，很多同一類型的房地產公司都是在上一個項目竣工或者是在竣工之后獲得銷售資金之后，才會投資新的項目，而且資金回收周期相對較長，很容易導致資金管理不當，這樣就會增加資金管理的風險。目前部分房地產企業會為了獲得高額的利潤，將投資的項目都集中于一些經濟發達的中心城市，這就會大大增加投資的風險。由此可見，在當前的房地產行業之中，加強財務管理的工作就成為其中的重中之重。

三、商業地產企業財務管理改進策略

1.增強企業財務管理的意識，加大對項目開發成本的控制

對于財務管理的工作，房地產企業內部管理者需要強化其管理意識，不斷豐富自身管理知識，強化風險意識，重視對項目開發這一部分成本的有效控制。通常情況下，房地產企業的開發成本較為廣泛，土地成本、管理成本、銷售成本等都包含在其中，而且對于房地產項目開發成本這部分成本控制的重點在于施工建設成本，因此需要加強重視。與此同時，這也使得財務管理工作重要性得以凸顯。首先，企業需要重視招投標這一環節，并讓財務人員參與到這一環節中，盡可能避免出現吃回扣等問題；其次，企業對于施工團隊的選擇，需要重視其專業性，這是施工質量得以保證的關鍵所在，也能夠為企業豎立良好的口碑，打造品牌效應，同時還會降低品質不合格帶來的損失；最后，企業內部財務人員還需要重視合同這一環節，要嚴格審查對合同的簽訂，對其中所涉及的資金項目給予一定的重視。

2.建立健全房地產企業的財務管理制度

首先，需要建立科學、合理的財務內部控制體系。對于財務內部控制體系的建設，需要從預算管理、投資融資、業績評價這幾個方面入手，對自身財務管理制度加以完善。此外，各類房地產企業還需要結合行業特點，嚴格遵循國家各項法律規定，立足于自身實際，制定出具有可行性的財務管理制度。而且還需要對財務管理制度的可行性予以重視，同時在項目開發過程中的各個環節，都需要將財務管理制度落實到其中，并注意其實際的落實情況，需要對其進行實時的監督，并進行有效的評價。

其次，房地產企業還需要嚴格按照我國相關規章制度，結合企業實際，對會計科目進行科學合理的設置，并對核算工作加以細化。房地產企業相對特殊，其財務管理部門還需要對各個環節的會計核算程序進行合理設計，使得會計核算程序更加完整。同時，財務管理部門對于財務科目的設置，還需要保持高度的統一，進而使得管理工作更加靈活。

最后，財務管理相關部門還需要將管理體系之中的一些必要要求進行貫徹并落實，使得房地產企業財務管理水平能夠得到全面提升。對于財務管理制度的落實，還需要設置明確的要求，對于財務審核工作，需要嚴格執行。對于資金分配方面，還需要結合實際，不斷優化財務管理制度，強化財務管理水平。

3.強化財務人員管理及素質水平

從目前來看，房地產市場的競爭越來越大，人才競爭也是其中的重點部分，尤其是在進行財務管理期間，財務人員還需要重視自身專業性的提升。由此可見，企業應當重視對財務人員的招聘，而且必須是財務專業、且具備專業證書及其一定工作經驗的人員。在進行招聘的過程中，還需要設置專門的考核環節，考核通過才能夠予以錄取。

對于企業日常財務管理工作而言，企業財務管理人員還需要帶領其他人員參與其中，對其進行定期培訓，使得財務人員自身專業素養得到更進一步的提升。首先，作為企業內部的財務主管，需要具備專業的知識背景及證書，且必須具備一定的工作年限，這樣才能夠勝任財務主管的工作。其次，需要重視對財務人員的培訓工作，促使其管理水平得到提高。在日常的財務管理工作之中，可以組織財務人員進行定期培訓，組織財務人員進行外派學習，及時掌握新的財務理論以及相關技術。例如：可以利用ERP信息系統對財務管理進行調整。除此之外，還需要對其專業技能進行不斷提升，促使其實現更加精細化的管理，使得房地產財務管理質量得到有效提升。再次，企業內部財務管理人員還需要主動學習新的知識，對財務管理模式以及財務制度加以優化，強化企業財務管理工作的效果。

4.創新財務管理視覺，降低財務風險

首先，需要加強項目資金的回收管理，對融資方式進行創新。對于房地產行業而言，需要加強項目資金回收途徑，具體有以下兩個方面的途徑。第一，需要重視應收賬款管理工作，也就是需要及時財務措施做好資金回收的工作，例如折扣、催收等方式，都可以進行資金的回收，同時也有利于加強企業內部資金周轉效率。第二，可以通過促銷這一方式，使得項目建設期銷售回款得以增加，例如：可以通過預收款等形式，回收一部分資金，增強企業內部資金周轉效率。對于融資方式的創新，主要是為了促使房地產企業籌資渠道得以有效擴張，使得其負債融資比例得到有效控制，緩解其本身的資金流動性，并降低其本身的財務風險。目前主要有供應鏈融資、設備融資租賃等一些創新融資方式用于房地產行業中。

其次，要重視對資本結構的調整。想要進一步實現對資本結構的進一步調整，就需要重視對負債比例的調節，盡可能降低財務杠桿本身的作用，這樣可以使得負債更為合理化，達到資金結構最優化的目的。在進行實際工作期間，需要使用資本結構比較法和每股收益無差別法這兩種方式進行融資決策的制定，并對融資方案的合理性進行科學預測，以此作為制定決策的基礎，保證所制定的方案風險能夠降到最低。

最后，需要重視對成本及預算的控制。對于新項目的投資和開發，其對應的成本主要有土地購置成本、材料成本等，而且房地產企業對于成本預算的控制十分重視。（1）需要選擇更為專業的施工隊伍，以及更為優質的材料供應商，這樣不僅僅能夠使得項目質量得到有效保證，而且還可以避免出現因為質量問題而導致的經濟損失。（2）房地產企業內部中高層管理人員及其財務管理人員需要重視對新項目的評估和審查，需要深入到市場之中進行調查并分析；且對于資金的預算管理工作，也需要嚴格遵循量入為出這一原則，使得計算更加精準，把控更加嚴格；對于企業的支出及其收入部分，需要做到認真且細致；對于超出預算部分的支出，需要對其進行更為嚴格的考核，對于不必要的支出部分要予以明確的杜絕。

四、結語

經過上述分析不難發現，在商業地產企業發展的過程中財務管理工作十分重要，具有較多的作用。所以，今后為了更好地應對市場競爭、調控政策壓力，商業地產企業的領導還應該充分地認識到財務管理工作的重要性，并通過健全財務管理制度、提升財務管理人員綜合素養、創新財務管理視覺的方式，來進一步提升財務管理的效率，幫助企業合理控制資金流向，做好工程項目開發與建設過程中的每一項財務工作，盡可能在提升資金利用效率的基礎上降低企業所面臨的風險。