不動產租賃企業成本管理存在的問題及對策研究

肖靖霖

一、引言

不動產租賃企業以向單位或個人出租不動產取得租金為主要收入來源，包括但不限于出租公寓、住宅、場地、商鋪、市場檔口、停車場、運動場館、寫字樓等項目。近年來，受國內外經濟大環境低迷的影響，外加各類電商的嚴峻沖擊，不動產租賃企業營業額受到明顯影響，毛利率下降趨勢明顯。許多租戶要求減租退租，大量投資性房地產處于空置狀態，招租難度與日俱增，長租客戶逐漸減少，客戶質量良莠不齊，經常出現客戶拖欠租金的現象。同時，企業人工成本卻沒有下降，不動產維修維護保養成本逐年遞增。在此前提下，企業成本管理顯得格外重要。作為財務管理中的一項工具，做好企業成本管理，把成本管理理論與企業日常經營相結合，嚴格控制成本開支，削減不合理成本，應用新型成本管理方法，提高不動產租賃企業成本利潤率，將是不動產租賃企業長遠發展、利潤穩中有升的重要舉措。

二、企業成本管理的重要性概述

成本管理，是企業對生產運營過程中，對各類成本進行預測、計劃、控制、核算、分析等工作的總稱。成本管理可以節省開支增加利潤、加強企業財務核算、改善企業管理水平，對于提升企業社會地位有著重要意義。

1.成本管理有助于加強成本開支控制

企業通過新型成本管理方法，如作業成本法，對企業傳統成本重新核算，可以重新審視企業成本，顛覆原有成本觀念，識別出不合理成本，制定有效措施加以控制；又如目標成本法，以標桿企業的成本作為本企業成本控制目標，從而加強成本管理，節省成本開支。

2.成本管理有助于提升企業凝聚力

上下同欲者勝、同舟共濟者贏。成本管理，要求企業上下一心，形成統一的成本管理理念。企業內部各層級員工均以成本管理作為行動指南，各項開支均有理有據、用得其所。員工以統一目標行事，團結一致、事半功倍。既能為企業戰略目標的實現筑牢根基，又能提升企業內部凝聚力。

3.成本管理有助于優化企業資源配置

企業的資源總是有限的。做好成本管理，對需求做好精細判斷、對成本做好精準控制、對效益做好精確預測，可以最大程度調動企業有限的資源，提供至企業最需要最合適最核心的地方，避免資源浪費，提高投入產出比。

4.成本管理有助于形成企業核心競爭力

市場日新月異，企業推陳出新。若想在激烈競爭的紅海市場中，殺出一條嶄新的血路，企業必須形成屬于自己的核心競爭力。成本管理，有助于企業形成自身的成本管理制度，幫助企業在保證質量前提下低成本高效益經營，而低成本高效益就是一種核心競爭力。

三、不動產租賃企業成本管理中存在的問題

1.缺乏成本管理專業人員

人往高處走，水往低處流。外部經濟環境存在威脅，企業經營情況惡化，企業提供的薪酬福利必然有所下降，企業對成本管理專業人才關懷不夠、重視不足，企業文化塑造不佳，久而久之，企業人心不齊，賢才難以安定，必然導致人才嚴重流失。而人才流失又反過來影響于企業經營。缺乏成本管理專業人才，企業成本管理無從談起，企業缺乏成本控制，利潤必然難有起色，影響企業內外部相關者利益。古往今來，企業的成功離不開人才，專業技術人才儲備是企業發展壯大的最大保證。欠缺成本管理專業人才，必然導致企業經營無從發力、逐步走向衰敗。

2.成本控制相關工作尚待改進

目前，不動產租賃企業財務部門主要以會計要素設置崗位，如收入會計、成本會計、資產管理會計、應收應付會計等。財務部門日常工作中，主要以核算工作為主，包括憑證錄入、報表輸出等。在這種工作框架下，部門相對注重核算而輕視管理控制，只有成本核算崗位，沒有設置專門的成本管理崗位，對成本數據只停留在核算數據和數據輸出的階段，并沒有針對數據情況根據形勢因地制宜制定相關管理措施加以控制。當前在企業內控中，各級領導大多對成本費用支出審批把關不嚴、簽名隨意、過問不多，導致審批流程雖有設置但作用不大，不利支出控制欠妥、有利支出效率偏低。企業經營過程中，對于成本控制應剛性控制和柔性控制有機結合，對于不利支出應嚴格做好剛性控制，對于超預算有利支出則應注重柔性控制。若柔性控制應用于不利支出，而剛性控制應用于有利支出，必然使得企業成本管理工作弄巧成拙。

3.成本核算方法尚待改良

不動產租賃企業，一般以出租項目作為核算對象，如對某一寫字樓、某一運動場館、某一市場進行收入成本核算。這種核算方法，對間接成本一般采用按收入比例分配，雖然有利于反映各項目各自經營情況，但不利于反映真實的間接成本。優質的項目如高端寫字樓，租金往往較高而需要投入的人工和維護成本均較低，若按收入比例把間接成本在各個出租項目之間進行分配，雖然減少了財務人員成本核算的工作量，但虛增了該項目的成本數額。另外，這種僅以收入比例為標準分配間接成本的核算方法相對簡化單一，沒有考慮成本信息與實際業務關聯性問題，許多與項目關聯度很低的間接成本也分配了較大數額到項目中，造成成本錯覺，提供給管理層錯誤的數字信號，不利于企業及時根據市場情況做出正確的經營決策。

4.人工成本控制失當

人工成本是不動產租賃企業總成本費用中占比第一的成本類別。不動產租賃企業目前在人員管理方面依然存在部門繁多、人員臃腫等問題。企業中銷售部門設置繁多，寫字樓部、商鋪部、住宅部等等琳瑯滿目五花八門，僅僅以項目類別來設置部門，導致各個銷售部門中招租、簽約、收款等崗位職能重疊，各部門里面都設置上述崗位人員，導致人員臃腫，人工成本陡然升高，同時容易導致人員尸位素餐、各自為政，消耗了企業高昂的人工成本，但沒有起到該有的效果。另外，部門里面人員結構為倒金字塔結構，部門中層領導過多，普通員工過少，甚至出現部門中層領導比普通員工還要多的異常現象，管理型工作人員過多而基礎型工作人員過少，一方面造成企業人工成本過高，另一方面造成企業底層員工工作量過大工作質量下降，人工成本效率偏低就不足為奇。

5.添購資產重購置成本輕維護成本

不動產租賃企業成本類別中，占比第二大成本支出，當屬維修維護成本。目前，不動產租賃企業基本都已制定自身購置資產相關管理制度安排。根據制度規定，企業購置資產一般需經過立項比價階段，但企業在多方比價選擇供應商過程中，往往片面選擇購置成本報價較低的供應商作為成交對象。購置成本較低的資產，性能和質量一般難以保證，后續資產維修維護成本通常較高，甚至使用年限很低，容易提前報廢，使得企業又要開展二次立項采購。另外，資產的好壞，間接影響不動產租賃企業的社會形象，影響企業出租率。客戶在租賃過程中，對企業提供的資產（如空調）會做出使用反饋。優良資產能幫助提高企業的口碑，劣質資產也會打消客戶繼續長租的意愿。企業缺乏長遠目光，僅僅看重廉價初始購置成本，導致資產生命周期總成本偏高，浪費企業資源同時影響企業的租金收入。

四、完善不動產租賃企業成本管理的對策建議

1.培養高素質專業成本管理人才

企業有人才，企業才有希望。不動產租賃企業需要培養一支滿足企業自身發展需求的專業成本管理人才隊伍。從人才招聘開始，招收專業對口人才，最大限度降低人才入門培訓時間。以職業道德為先，職業道德體現人才品行素養；以經驗與職稱作為參考依據，經驗與職稱能體現人才執行能力和學習能力，為成本管理工作打好堅實基礎。在人才培養過程中，注重塑造企業優良文化，以企業文化感染人才，使人才真正融入企業，勤勤懇懇全心全意為企業服務。在成本管理工作中，輔以績效獎勵措施激勵人才開展成本控制工作，例如在順利完成企業階段性工作任務目標后給予人才高額績效獎勵，又或者對優秀人才授予公司股票股權。在企業內部形成良性循環：企業成本降低、利潤提升，人才樂享報酬、專注服務回報企業。因此，企業各部門應重視和珍惜人才，善于發掘人才，做好人才培養，給予人才機會，扶持人才成長，留住寶貴人才。

2.完善成本控制相關工作

不動產租賃企業內部，應上下聯動，配合做好成本控制相關工作。財務部門不應僅僅止步于財務核算層面，還應設置成本管理職能崗位，充分發揮財務人員專業技能，體現財務人員優質價值，從財務會計向管理會計邁進，轉變傳統成本核算觀念，兼顧成本核算和成本管理。成本管理崗位專人專崗，利用多種計算機數據分析軟件工具，對企業成本核算數據進行詳細的多角度分析。例如與行業內標桿企業可比數據進行對標分析、與企業自身以往期間數據進行對比分析，發現毛利率過低、某項成本偏高的原因，做出及時的有效性建議，提供給公司管理層與成本控制相關的可行性方案。同時，管理層各領導在簽批報銷單據時，應提高警覺意識，對單據認真把關，對不合理成本支出堅決打回，切實保障企業利益。

3.優化現有成本核算方法

企業目前成本核算方法傳統單一，間接成本分配方式與企業實際經營需要不匹配。應引進新型成本核算方法對企業間接成本進行重新核算，如作業成本法：利用成本動因，把間接成本最終分配至各不動產項目中。例如：同時負責片區內多個項目維修的人員人工成本，可按各項目消耗維修時長作為分配依據；對片區內多個項目提供電力資源的發電廠房，其折舊可按各項目消耗電量為分配依據；對片區內多個項目進行綠化環衛作業的成本，可按作業面積作為分配依據，如此類推。通過利用作業成本法對間接成本分配，更加契合企業經營實際，更加反映出各個不動產項目真實利潤狀況。同時，經過作業分析，能識別出哪些是增值作業，哪些是非增值作業，發現重要性作業。有利于企業管理層做出及時和正確的決策，改進非增值作業甚至清理非增值作業，提高成本利用效率。

4.提高人工成本使用效率

部門設置應以分工為導向，各部門各司其職，共同為企業完成戰略目標通力合作。銷售部門不應設置過多，部門內部可按項目類別設置分管項目人員，輔助崗位如招租、簽約、收款等設置則應借鑒共享服務理念，共享為各類別項目提供服務。既可避免設置多個銷售部門，內部各自又設置相同重復的輔助崗位，造成人浮于事的現象，浪費人工成本，徒增企業利潤壓力；又可避免設置多個部門負責人，各自為政，損害企業整體利益。另外，部門內部人員管理架構設置應合理高效。部門管理型人員不宜過多，部門副職領導設置應以契合部門工作開展需要作為標準，不應以非工作需要的因人設崗。改善部門梯隊建設，提高部門全體人員工作積極性。精兵簡政方能管理高效、方能提高人工成本使用效率。人工成本在不動產租賃企業成本中占比最大，做好人工成本控制，是不動產租賃企業成本控制的首要關鍵。

5.全方位考量資產添購合理性

一項資產的添購，不應僅僅考量初始購置成本，還要考量后續各種維修、維護、保養、廢棄等成本。以綜合總成本及性能質量好壞，作為選擇購置資產綜合考量的標準。例如企業購置公務用車，可以選擇市場上質量公認品牌的車輛，雖然價格不如廉價品牌，但其車輛并不需要經常入廠維修維護，既能滿足企業日常經營活動的使用需要，又能減少后續維修維護成本，不易出現影響安全事件，何不美哉。不動產租賃企業在購置資產，尤其是高價值資產時，應多部門綜合評價，進行可行性研究，從企業長遠角度出發，做出有利于企業正常經常的正確選擇。合理選擇優質資產，減輕后續維修維護人力物力、減輕企業成本負擔。

五、結語

成本管理，對于不動產租賃企業長遠發展具有重要意義。當前，不動產租賃企業面臨經營風險越來越大，成本壓力越來越高，生活環境越來越惡劣，控制成本提高利潤箭在弦上、刻不容緩。加強成本管理控制，通過培養高素質專業成本管理人才、完善成本控制相關工作、優化現有成本核算方法、提高人工成本使用效率、全方位考量資產添購合理性等對策建議，解決不動產租賃企業目前成本管理中存在的問題，提高不動產租賃企業成本管理水平，優化企業成本結構，保障不動產租賃企業穩定發展。