論房地產企業破產程序中購房人的利益平衡

天津宗匯律師事務所 袁松

房地產交易的雙方通常為房地產開發企業與購房人,在正常交易過程中,只要雙方遵循合同約定,在法律制度的保護下都不會出現過大的爭議矛盾。但是一旦出現爭議矛盾,就有可能涉及多方的利益,包括房地產開發企業、購房人、承包人、施工人等等,在這其中,各方權益糾葛不清,難以在爭議中選擇最優的解決方案,使得各方都滿意或者接受。在權益的保護中,購房人的權利往往處于比較弱勢的一方,房屋作為購房人的居住場所,其"居住權"的權利應當得到重視和保障。在一個房地產綜合開發房地產企業即將進入清算破產準備程序時,購房人作為個人的存在,其權利的保障往往難以實現真正意義上的公平。近年來,由于疫情的影響,大量的房地產開發企業都陷入了較大的困境,許多購房人面臨著房地產開發企業交房困難卻不知道如何去保障自己權益的出境,房地產開發企業也陷入了資金流轉困難,難以復工動工的困境,雙方在此陷入了一個惡性的循環中去。

一、破產程序中各方的權益沖突及處理原則

破產的法律制度最早起源于意大利中世紀的法律,是我國古代國家債務和執行的制度經過兩千多年數次改革演變產生的直接結果。而破產訴訟程序價值目標也已經歷到中國近代法的強調兼顧司法保護與債務人保護的雙方利益。在國家經濟普遍受到影響的社會背景下,房地產企業在面對可能不能清償外部債務,資不抵債或者明顯缺乏清償債務能力選擇進入破產程序的時候,各方都會陷入一種情緒上的恐慌,迫切地需要了解房地產開發企業的經營狀況以及償還債務的能力。在能夠解決目前這種資金困難的情況條件下,應當能保證法院首先必須調查并落實到已被破產注銷的該企業全部占有的所有債務財產情況，并且跟胡有關法律規定明確破產企業的財產。

在落實了破產企業的財產后，我們需要討論各方在履行合同中遇到破產問題時，如何去維護自己的權利，并且在各方的權益糾紛中尋求一個動態的平衡。

（一）繼續履行合同的選擇權

我國《企業破產法》規定，法院受理破產申請后，管理人有權決定解除或者繼續履行破產申請受理前成立而債務人和當事人均未履行完畢的合同，并通知對方當事人（《企業破產法》第18條第1款）。依據該條款，管理人有權在法院受理破產申請后， 有權以破產財產和債權人利益最大化為標準，在解除合同或繼續履行合同之間進行取舍。

因此管理人需要特別留意在破產程序受理后及時選擇繼續履行并通知對方當事人在能夠選擇繼續履行合同的情況下選擇繼續履行合同，既能夠保護購房人的權益，又能夠避免產生糾紛，減少訴訟的可能。

（二）保護購房人權利的必要性

在有效保證破產消費交易購房人權益完整性問題和有效積極穩妥維護破產消費交易清償合法度可行性問題上之間必須重新統籌進行全面利弊分析衡量,應力爭做到首先是應妥善保護好所有破產消費交易購房人本身應有取得的上述各項法律權利,在使所有破產消費貿易購房人及其自身具有的最大合法和最有效之基本的財產生存權得到充分并獲得最大合法之保障及其實現可能性的一切合理的前提條件下,綜合考量并平衡保障好其他各方利益之最大利益,使所有破產消費者交易得到清償及其解決方案并不意味著單單應當成為阻卻其他機構投資者依法繼續進行破產或交易清算行為時的最后一道障礙"屏障"。第一,就國內目前中國房地產市場結構及其整體自身經濟環境情況而言,消費家庭以及其他購房的人主體作為市場剛性需求方,是保證目前整體房地產市場能夠賴以保持繁榮并持續穩健發展的需求力的一種基本穩定來源,也是可以支撐起當下乃至整個國家房地產經濟整體去消化過剩庫存去同質化的一種重要和根本的市場動力,相較起來自其他相關產品市場的各市場參與和需求主體其自身價值理應都受政府優先和予以適當保護;第二,在當今中華民族社會傳統固有的守土者觀念根深蒂固及其社會影響巨大背景下,購買的一套普通房屋產權糾紛幾乎就只可能與我們幾乎的每位普通的國人家庭成員有關,予以依法并優先的給予司法保護也同樣的具有法律普及適度的意義,也同樣正符合當下普通中國社會公眾價值與認知。

（三）購房人的權利及地位

在破產程序中，針對房地產開發企業的破產，購房人有賠償損失請求權、返還請求權等權利，購房人應當根據具體的實際情況去選擇通過哪種請求權來保障自己的權利。在破產管理人提出繼續履行合同時，購房人根據，《企業破產法》的規定：可以要求對方提供擔保，如果管理人不提供擔保的，視為解除合同。因此在破產程序中管理者和購房人都需要綜合考慮購房人的付款比例和占有等各種要素來決定是否繼續履行房屋商品房買賣合同。

如何有效處理一方當事人雙方就該合同的已經完成部分沒有履行提出的合同返還的請求權,可以說目前是當今我國經濟理論界和工商實務界之間在對待雙方當事人均還未徹底履行的完部分合同問題的上是最大主要的理論爭議之點問題之一。目前學界大體的有如下兩種基本觀點。第一,共益性債務消滅說。有一觀點是認為,站立在我國民法原理的角度,合同義務解除履行后,法律狀態是因原合同關系之消滅而得以恢復法律原狀。因此,對方當事人除應對其原判債務人財產應當負有同等連帶給付返還與清償給付義務,債務人也同時也就應該對其原對方財產及其當事各方債權人應當負有連帶同等的返還及賠償的義務。由于行使該完成部分的返還部分財產義務時也是可以完全的基于國家行政破產法形式上被賦予的了對于破產企業組織管理人債務負擔的一個相對而特別有效地自由解除之權力而由此所產生而來行使的,應當能夠完全是基于保障對方當事人的享有的公平的財產權利的法律公平原則考慮,允許可以由該對方當事人的依法地就該對已經由完成的部分返還的債務履行中產生的剩余全部財產義務的擁有和自由行使取回權,或者在當剩余財產部分義務不存在法律效力時就將這兩種與其已經完全結束或者部分財產已履行債務的無等價關系存在的共同財產債權都轉列為最后一種的共益權債務。根據以上這種理論觀點,損害經濟賠償責任請求權債原本上也都應當同時被人看作也是普通共益債務,只是國家立法在政策意義上將為了進一步減輕被破產主體財產方面的風險負擔才降低其為一般普通利益債權。在當今我國,也有這種觀點是基于以不當的得利與返還義務為由才支持一般共益的債務一說。

二、破產程序審理實務中保障購房人權利的方式

（一）《優先受償權批復》

2002年最高人民法院新制定公布了的《關于最高人民法院行使關于我國建設國家工程價款的優先順序受求償案權問題的批復意見》(以下簡稱《優先受償權批復》)精神,確立起了確保購房時消費者的對返還購物房款請求權的權利實現優先區別于支付工程價款等優先享有受求償益權實現和抵押權實現的制度。

最高人民法院對在審理北京英嘉房地產開發有限公司與楊飛之間房地產的轉讓物權歸屬確認等糾紛案訟的生效再審復核裁定意見中,根據物權法《優先受償權批復》中的相應規定,認定為購房所有權人應就出售所已購之商品房享有對被破產商品房出賣第三人應當享有賠償的破產債權,是對一種當事人針對同一特定標的不動產轉讓所共同享有清償的債權具有完全非金錢債務屬性特點的一項特殊債權破產的債權,在財產受抵償權順序問題上應當優先確定于房地產建設開發工程價款優先權,購房人主張對于處分其名下所自購房屋享有的優先權利,因由于其標的物具有的特定性和相對優先性,故對于該特殊債權實現的優先實現權利并且不會單獨構成了對其他特定破產的債權人的合法財產權益實現的實質損害。法律保護著該等特殊的破產的債權實現的優先權實現,從而又表征出著將該項優先權利的優位于工程款的優先受求償權人的合法地位。上述兩起案例審理雖然同樣是主要圍繞了最高一級人民法院做出關于依法駁回原北京英嘉房地產開發有限公司業主對其與新楊飛房屋之間相關的土地物權轉移確認等糾紛解決申請一案的行政民事行政裁定案而來展開處理的,但是實際上該案實際上是對破產重組案件提起的一次派生型訴訟。案件最后的判決處理最終結果無疑也進一步表明體現了目前最高人民法院堅持對于尚未支付住房全部首付或者剩余大部分價款購房人的原購房人權益問題的一種優先法律保護之態度。

《優先受償權批復》法條總則中已經明確的規定到了:建設性工程價款受讓人享有的優先相應于受索償益權和優先相對于受房地產抵押權以及其他的各種債權而予以或優先給予受索償,但他也就不得同時排除和對抗受讓人已實際支付并給受了扣除他支付全部價款的或部分超過其大部分商品房價款數額后支付的其他所有的購房第三人價款份額的權利。

（二）司法實踐中的處理方式

湖南省高院在李憲華與華融湘江銀行、湖南四達建設一案中指出公民的生存權是基本人權，在承認抵押權效力的前提下認定李憲華所購買房屋自住，屬于生存權利，基于社會和諧穩定，根據《優先受償權批復》的裁判理念應當優先于經營權而受到法律特別保護。而這一案例表明法院為保障購房人債權的優先清償順位，而這種制度法官沒有統一的法律規范很容易造成同案不同判。

而購房人作為較為弱勢的一方，從社會的普遍性來看，將購房人的權利作為優先保護的一方還是優過于缺的。因此規定購房人的對房屋的物權期待權是較為有利的。

在暫時無法直接辦理該房產有效抵押證書的這種情況條件下,該購房人要求向其他銀行直接辦理按揭購房相關貸款時,房地產綜合性開發建筑業公司以本身實力作為履約保證人為購房人將來的購買貸款房屋行為所提供全額擔保,在上述這種特殊情形條件下,我一般認為貸款不抵押應當直接視同貸款為按期交付了沒有全部償還購房款,而債務人應當是以尚未支付購房者的所有首付款數額和債權人進入重整破產申請程序時的已經被償還銀行的房屋貸款合計金額之間的算術總和來作為該購房者目前已經實際支付償還的部分購房全款,通過實際計算所支付購房者的剩余房款金額在支付全部房屋貸款購房全部款應付及實際應付房貸利息支付中合計所需占款項的支付比例等來進一步確定購房者是否應當符合其在重整破產中債權優先清償的順位法中債權的順位優先的地位。因為在此種特定情況條件下,購房人一般僅對此享有一種債權,待該購房人已將按揭貸款全部債務清償完成之時,房地產的開發有限責任公司履行的房屋保證人責任才因為全債款的實際清償完而獲得免除,房地產的開發責任公司據此才能依法配合銀行將其該宗房屋資產的房屋所有權轉移登記注冊在其他購房者名下,這時其他購房者也才可以真正開始享有該種房屋財產的完全所有權。

（三）房地產企業破產程序中各方債權的清償順序

通過法院對《破產法》《合同法》及《優先受償權批復》等的判決綜合案情分析,已經連續支付購房人全部定金或者是大部分應付購房按揭款利息的請求權消費購房人要求在被破產的案件法院受理之前又要求銀行繼續擔保履行抵押合同債務并再次取得原房屋所有權人的返還請求權的以及銀行解除按揭合同違約后主聲張返還全部購房按揭款違約金及相應損害經濟賠償金等的返還請求權均應當同時作為一類特殊民事債權,在一般人民法院所受理房地產經營開發的企業申請破產申請案件發生前,進行優先處理。具體來說就是將上述購房人權利通過破產案件衍生訴訟或者協商等形式與房地產開發企業財產的剝離,以實現保障其”生存權”的目的。

盡管在房屋權利上僅存在消費購房人請求權的特定情況條件下,建設或者工程價款的優先順位受求償價權者并沒有不能有效對抗那些已經承諾支付建設工程全部造價或者其他大部分價款后的消費購房人,但是但是建筑施工企業涉及大批農民工的工資等切身利益,如果因為房地產開發企業破產而不能優先支付,也將產生一系列的社會負面效應。因此其風險僅為劣后于那些已經提前支付出全部定金或者支付大部分定金購樓房款后的消費型購房人,但優于其他債權,在破產案件受理后首先獲得清償。

破產案件宣告終止后,對作為破產宣告人取得的某些特定的財產的享有先行擔保排除權除外的一般權利人,對其該一特定的財產依法享有行使優先債權受抵償權利的普通權利,理論概念上可以稱為是”別除權人”債權,上述特別除權請求人如在期間行使該優先受償權時未能按期完全履行受抵償債權的,其剩余未依法受償債務的優先債權可作為該普通的債權一并處理。

在國家破產清償程序法中,職工債權也通常可以作為破產第一債權順序之一來依法清償,破產的企業的欠繳法定的法定社會保險費用部分和其所應欠納稅款做為債權第二償債順序,其后清償的視同普通的債權順序按債務比例來清償。

三、結論

我這樣認為,在對于整個我國房地產企業經營開發活動或該企業發生經營的破產債權及其最終清算費用處理法律程序體系框架中,涵括到了對具有發生同等或優先順序給付請求權效力的債權、破產的清算給付費用、共益債務請求權和破產其他的債權，希望以上的分析和探討能夠為購房人的權益保護提供一些思路和建議。