房地產企業財務風險預警與防范

摘要：房地產企業的經營活動通常具有業務規模大、業務活動復雜、現金流量周期長等特征，很容易誘發財務風險。同時，房地產企業的經營活動對于外部融資的依賴度較高，如果不能獲取相對穩定的外部融資渠道，很容易面臨財務風險。圍繞GX集團2016—2020年的資產負債狀況，從盈利、運營、償債、發展能力4個方面分析其財務現狀，進一步選取相應數據構建新興市場評分模型，通過具體指標闡述可能存在的風險并提出防范措施，以降低潛在風險，為決策者貫徹落實發展策略、整合公司內外資源、實現最佳利益提供合理建議。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；預警體系

0引言

一直以來，房地產作為我國經濟的支柱產業持續發展。在一些房地產企業一夜崛起的同時，部分地方中小房地產企業破產倒閉，這使更多房地產企業不得不重視自身的財務風險問題。國家相繼出臺了相關政策法規，實施了宏觀調控措施，從而相對抑制了房地產行業的過快發展，但同時也加劇了其內部競爭。房地產企業規模相對較大、運營體系復雜，大部分都不可避免地產生財務風險漏洞。具有防范風險意識、采取合理計劃改善財務風險的企業，才可能在當下臨近財務危機深淵的市場中站穩腳步。在嚴峻的競爭形勢下，GX集團采取有效預警措施，針對性地防范可能存在的財務風險，以確保公司穩定發展，謀求更大的生存空間。建立系統的財務風險預警體系對預防風險和指引發展起到重大作用。有效的財務風險預警系統可以及時捕捉公司日常運營過程中的隱患，提前預測財務風險的程度，并將預測結果傳遞給公司管理層，以防財務風險演變為財務危機，為管理層做出合理決策提供依據。

1GX集團財務狀況及風險

GX集團成立于1992年，其采取多元化的經營發展戰略，在全球多個國家設有集團和子公司，并且連續多年進入世界五百強企業榜單。目前，GX集團將產業多樣化、快速增長、全球化經營進行融合，在房地產、基建、金融等多個領域經營發展。GX集團2016—2019年的銷售額不斷攀升，引起各界廣泛關注，但2019年以后銷售額增速有所放緩，出現業務增速乏力的情況，面臨一定的風險與挑戰。

1.1GX集團財務現狀分析

GX集團2016—2020年資產、利潤及其他相關指標見表1，負債情況見表2。

由表1、表2可知，2016—2020年，GX集團資產和負債總體都呈現增長趨勢，這可能是因為公司推進擴張戰略，帶來了整體規模的擴大。尤其是負債方面，短期負債占比較大，符合房地產開發項目建設的周期性特征。由背景資料可知，2016年以后，GX集團同步推進五大業務板塊，啟動了戰略規劃，所以集團業務有所擴展，各板塊獨立運營，在一定程度上消耗了集團的資金。考慮到資金籌集來源多種多樣，除了自有資金，從銀行、民間借貸等渠道也吸收了較多資金。故籌資多以短期債務為主，對公司資金周轉要求高，多依賴于公司內部自以為穩定且充足的現金流。而相比銀行渠道，民間借貸等渠道的資金利率較高，財務費用更多，這間接引發了財務風險。

從償債能力看，2016—2020年，GX集團的流動比率呈逐年下降趨勢，表明流動性在變小，一般認為企業的流動比率保持在2左右較為合理。利息保障倍數總體增加，說明企業支付利息能力增強，即長期償債能力增強，債務資本的安全程度較高。另外，資產負債率相對平穩。通過這些指標的表現，大致能推斷出GX集團的資產結構總體上在不斷完善。無論是內部資產凍結、負債過高等問題，還是向外借貸較難等問題，只要涉及資金流動性出現差錯，都應引起足夠的重視。一般來說，當公司的資本利潤率高于同期銀行貸款利率時，可以考慮賺取超額利潤，控制負債的占比，權衡資金管理和負債比例，預測市場形勢和資金流動方向，盡可能規避財務風險。

從盈利能力看，2016—2020年，GX集團的營業利潤率呈現上升趨勢，整體盈利能力有所提高。這與公司的運營策略、外部環境、內部結構等息息相關。維持企業生存和繁榮發展都依賴獲利能力的提升，可助力企業資金回籠、債務償還、股東分紅、開展新一輪投資等方面，減少了對風險危機的擔憂。

從營運能力看，2016—2020年，GX集團的存貨周轉率經歷了一個先下降后上升的過程，2016年存貨周轉率最低，之后不斷回升。這直接影響資金與存貨之間的交易，提醒公司關注庫存商品是否存在滯銷問題、各類資金回款速度快慢等情況，時刻防范財務風險的發生，以免危及運營狀況。

從發展能力看，2016—2020年，GX集團的營業收入增長率整體漲幅較慢，營業收入增長率雖不穩定，但大體上有所上升。這比較符合近年來房地產行業發展趨勢，但高估工程款項收入等問題也不容忽略。同時，GX集團還需加強核算管理，在保持增長的基礎上實現健康發展。

1.2GX集團財務風險成因

從廣義的財務風險研究角度看，GX集團可能出現以下弊端：

1.財務杠桿風險加大

多數房地產企業在項目開發初期，由于自身資金不足或周轉率存在問題，就有向銀行等金融機構借款的需求，繼而持續使財務杠桿處于劣勢地位，易引發企業籌資財務風險加大。從風險控制角度看，投資者樂于將資金投到GX集團這樣的房地產公司，且多數金融機構給予該公司的貸款額度也較高。但不容忽視的是，GX集團依靠投資者投資、吸收借款等獲取利益，財務杠桿會變高，回報率也會變高。而高收益往往伴隨著高風險，一旦風險隨著形勢變化而難以控制，企業的收入，包括整個資金體系都會受到影響，甚至陷入困境。財務杠桿的負面效應會使企業及投資者的利益爭奪愈演愈烈。

2.回收變現能力下降

回收變現能力越差，表明產生壞賬的風險越大，會極大地降低企業資金的使用效率，最終增加由企業資產流動引起的風險的可能性。多數企業盲目地加大投入和擴大項目開發，忽視了內部資金鏈的運轉，導致現金流不穩定甚至隨時斷裂。一旦資金陷入困境局面，企業內部的資金管理能力弱、資本負債率高的弊端就會顯現出來，財務風險便會陡增。這也是大部分房地產企業更關注獲利而忽視內部控制體系建設所導致的弊端。

3.存貨周轉率較差

如果存貨周轉率有較明顯的下降，表明企業存在很多被占用的資金，可能影響更多資金的流動性，進而影響資本效率，導致現金流入減少。倘若這個問題未得到重視，就可能沖擊企業的短期償債能力。2017年，GX集團的存貨周轉率處于2016—2020年5年間的最低值，推測可能是因為擴大市場未達到預期效果，反而還使其內部的原材料庫存量上升了，同時存貨管理理念也不夠完善。這直接關系到企業短期償付能力，影響企業盈利能力和資金使用效率。

2GX集團財務風險預警分析

2.1財務風險預警體系的構建

1995年，Altman等首次提出并建立了EMS模型（新興市場評分模型）[1]。該模型在Z-Score模型基礎上進行了改良，在新興市場上用于評級國家發行債券的風險。其前3個變量X1、X2、X3的取值與Z-Score模型相同[2]。不同點在于，變量X4表現了股東權益的賬面價值，在最大程度上降低了受行業的影響程度。由于被賬面價值所取代，故產生了更廣闊的使用價值。新興市場評分模型是對公司財務風險進行預警的一種模型，綜合涉及公司償債能力、盈利能力、營運能力和發展能力等多個方面，將各指標相結合，可評估和分析企業綜合實力的強弱[3]。

EMS模型為

Z＝3.25+6.56X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4

（1）X1＝營運資金/總資產。X1是展現企業資金運轉狀況和變現能力的指標，是企業內流動的營運資金占總資產的比例，與企業能否盈利直接掛鉤。營運資金狀況可以作為準確分析企業資本運營和風險水平狀況的基礎。

（2）X2＝留存收益/總資產。X2是企業在日常管理經營中累計的指標，直接反映當年的內部盈余公積和未分配利潤，留存收益越高，表明企業投資能力越強。投資能力也預示著企業未來的獲利能力，可間接看出潛在財務風險發生的概率。

（3）X3＝息稅前利潤/總資產。X3反映企業資產的使用效率。息稅前盈余扣除利息和企業所得稅，代表企業獲利狀況相對整體規模的水平。

（4）X4＝優先股和普通股市值/總負債。X4反映企業資金結構的合理性，由此可以評估一家企業的價值和增值能力。對于多數盈利狀況良好的上市公司而言，指標值越高，發生財務危機的可能性就越低。

基于EMS模型，不同的財務指標能計算出各個未知變量，全面體現企業財務狀況是否發生了風險變動，見表3。

2.2利用風險預警模型分析GX集團的財務風險

此次構建EMS模型，選取GX集團2016—2020年5年的部分數據，基于年報金額進一步計算和分析X1、X2、X3、X4及最終的Z值，根據結果衡量其財務風險和經營狀況。具體數據和計算結果見表4、表5。

根據表5中連續5年的財務數據計算所得，再結合表3可知，2016年Z值處于BBB-級，2017年Z值處于BB+級，2018年Z值處于BB級，2019年和2020年Z值都處于BB-級。這5年Z值逐年呈現下降趨勢，且都處于灰色區域，故整體財務風險有所上升。風險的提高表明GX集團內部存在風險漏洞的可能性偏大，或者由于近年來GX集團擴大開發各類項目和領域，隨之產生了業務方面的更多財務問題。這仍需結合具體的財務指標進行全面分析，以此確定具體財務事項的風險并落實解決措施。

由此可見，借助風險預警模型，可大致推測出公司全局財務風險的高低，計算得出的Z值越低，表明可能存在的財務威脅越大，越應給予足夠重視。

由X1指標可知，GX集團的資金運作能力一般，維持經營的流動負債大于流動資產。考慮到前期面對勞動力等各方面成本的提高、越來越激烈的市場競爭、需求動力不足等情況，預計企業未來將面臨較大的經營壓力，營運資本或多或少會降低，加上企業積留的存貨較多，會進一步降低存貨周轉速度。倘若GX集團在庫存清理、變現能力方面不斷改善，就很可能保證應收賬款質量和提升回款速度。

GX集團的X2指標有升有降，側面反映其盈利能力的變化。由表4可知，GX集團的總資產和總負債均有所提升。這可能是因為國家實施了針對房地產行業的宏觀政策，具體影響到了開發商及消費者等各方，房地產企業獲利空間大不如從前。

X3指標持續走升，可見GX集團的投入產出水平逐年提升，促進了單位資產收益率的提高。該指標與市場利率密切相關，它可以幫助企業利用財務杠桿信息，通過債務運營謀取收益。

GX集團的X4指標有升有降，波動不大，可見該集團資本結構總體上是穩定的。近年來，GX集團結合自身發展戰略方向的變化，對資本結構做出優化調整。保持合理的資本結構有利于降低財務風險產生的可能性，側面提高企業價值；有助于投資者觀察企業的未來經營狀況，并有效地做出相應的投資決策。

3GX集團財務風險的防范措施

3.1增強財務風險預警意識

財務風險管理是一項涉及相對廣泛的綜合管理工作，對管理人員的知識儲備也有一定的要求。具備必要的數理統計知識及處理和分析數據的能力，能更貼合企業的發展目標。此外，管理層的風險意識和做出的戰略決策直接關系到企業的未來發展方向，財務人員的素質能力也關系到工作執行力，進而影響企業財務風險管理組織的結構變化。管理層和財務人員都需要了解企業的運營實況，強化財務風險預警意識。

一方面，企業要在內部建立財務風險預警系統，以便員工很好地實施預警系統的內容，并在整個財務管理工作中防范風險；另一方面，企業要提升員工解讀信息的能力，使其盡可能準確地識別企業靜態和動態財務信息，針對不同的信息采用不同的指標，有側重地開展計算和分析，再細化研究各項指標所包含信息對企業經營運作的影響。關于表內數據及深層信息，管理層要開展合理討論、分析財務的意義并及時給出調整方向。通過提升員工的信息解讀能力，不斷發揮財務預警分析的作用，增強人員的風險預警意識。

3.2設立預警調節機制與應急方案

2020年突如其來的新冠肺炎疫情給各行各業帶來了意想不到的沖擊。受疫情影響，房地產行業幾乎停滯不前，全國商品房銷售面積和銷售量急劇下降。建立全面的風險預警機制，有助于企業在危機發生之前做出預警，及時采取措施應對風險，減少可能對企業造成重大損失的財務風險。因此，企業可考慮從不同方面建立財務風險預警機制，設立財務風險預警相關部門，實時監控運營狀況，以便發現風險；加強日常會計信息搜集和利用，優化和完善財務風險管理體系；不定期組織風險測試活動，分析測試結果并提出改進方法，反映變化趨勢和經濟運行狀況；將更新后的數據與相應指標的正常范圍做對比，超范圍的自動生成預警信號和調節建議，保持穩定運行。

良好的預警系統必然有支撐其財務信息的實時數據庫，可以根據數據快速識別潛在的財務風險。企業可綜合分析多個財務指標之間的聯系，捕獲數字背后可能存在的不利因素，推測未來財務狀況和業務運營的變化趨勢。隨著全國逐步復工復產，樓市有效需求持續釋放，房地產企業的經營情況才有些許好轉。可以看出，對于業務發展中的薄弱環節，企業應在風險發生之前制訂應急處理計劃，根據既定計劃從容應對突發狀況，同時根據情況變化恰當地調整應變措施，以減少風險對業務的影響，確保自身平穩、健康發展。

3.3完善財務風險預警體系

財務風險預警系統是一種源于西方經濟中的現代企業管理模式。長期以來，我國一直在尋求建立科學、有序的企業財務風險預警系統的方法。首先，通過合理的財務分析選定預警指標，考慮指標操作的可行性、數據的準確性等因素。了解財務危機體現在哪里，綜合運用多種方法對企業財務風險進行判斷并立即制定相應的處理措施，以最大限度地減少損失。其次，為了及時發現企業客觀存在的各類問題，加強監督管理，針對財務指標探究偏差原因，找出其蘊含的深層次會計及管理信息，進而做出改進。比如，應收賬款周轉率下降意味著企業無法及時收回應收賬款，應督促收款或尋找收款失敗的原因。最后，基于財務風險預警系統指標深入開展財務分析，根據當下存在的隱患，預測未來的風險發展趨勢，深究其成因和改善運營策略，以求合理規避或轉移財務管理風險。只有實施對內部風險的控制，財務預警分析系統才能在內控體系中發揮警示作用。

另外，應嚴格控制財務風險預警系統的后續管理。財務數據的變動決定了預警體系并非靜態不變，也需要進行后續更新和維護，從而為合理的監管提供保障。維護工作是為了確保數據庫的安全性和完整性，使得財務風險預警系統能平穩、有序地運行，順利實現與其他管理系統的信息交換。而更新和完善財務風險預警系統的目的是滿足財務交易數據、指標體系、關鍵標準等信息的有序升級，從而保證財務預警基本機制的平穩運行。管理層還必須謹慎執行預警和風險控制措施，以便及時發現經營缺陷并快速彌補，保障企業獲得更大的經營收益。

4結語

在推進我國經濟轉型和市場升級過程中，房地產行業必將適應不斷變化的市場，持續創新，實現融合發展。其中，企業的財務狀況更應引起重視。財務風險是對企業造成負面影響的關鍵因素，因此對房地產業財務風險的預警顯得至關重要。企業應建立財務風險預警系統，具體深究產業鏈風險、資本風險等各類風險；根據分析得出的信息，運用財務指標，對會計風險進行持續檢查、診斷、評估和防范，綜合總結相對全面的防范策略并運用于實踐，以減輕或避免財務風險給企業造成不利影響。

企業只有完善了財務風險預警機制，其財務管理水平才能得到有效提高，從而進一步擴大規模，提升市場競爭力。良好的財務狀況有利于企業在房地產、消費、金融等綜合領域尋找機會，持續推進轉型升級，實現業績穩步回升，為未來發展夯實基礎，開拓新局面、新空間。

參考文獻

[1]ALTMANEI.Financialratios，discriminantanalysisandthepredictionofcorporatebankruptcy[J].TheJournalofFinance，1968，23（4）：589-609.

[2]ODOMMD，SHARDAR.Aneuralnetworksmodelforbankruptcyprediction[C]//ProceedingsoftheIEEEInternationalConferenceonNeuralNetwork.SanDiego：IEEE，1990：163-168.

[3]宋鵬.企業財務風險預警機制及防范措施[J].財會學習，2021（25）：48-49.

收稿日期：2022-07-28

作者簡介：

羅述蘋，女，1984年生，碩士研究生，講師，主要研究方向：會計理論與實踐。

蔡花艷，女，1994年生，碩士研究生，助教，主要研究方向：資本市場與上市公司研究。

楊舒雯，女，2001年生，本科在讀，主要研究方向：會計利潤盈余管理。

張姿穎，女，2001年生，本科在讀，主要研究方向：上市公司財務風險管理。

*基金項目：2021年校內青年學術科研項目“基于神經網絡模型的企業財務風險預警機制研究”（2021HSQX01）；2021年廣東省普通高校特色創新類項目“數智化時代企業財務風險預警機制研究”（2021WTSCX121）。