保障性住房建設對房地產市場泡沫的作用機制研究

［摘" " 要］ 本文對全國287個地級市2009-2017年的保障性住房建設面積及房地產市場泡沫值等數據進行分析，通過動態面板模型探究保障性住房建設對房地產市場泡沫的作用機制。實證結果表明：保障性住房建設占當年總出讓土地中的住宅面積之比每提高1個百分點，商品房市場房地產泡沫值提高大約0.27個百分點。由此提出以下建議：保障性住房修建進程中更應當注意選址問題，降低對商品房修建產生的擠出效應；為保障性住房修建設立單獨的資金渠道，盡可能減少抬高土地供應價格導致商品房地產市場泡沫值上升；合理制定官員晉升的考核制度，避免官員因過度追逐政績導致商品房地產市場泡沫水平提高。

［關鍵詞］ 房地產市場泡沫；保障性住房；擠出效應

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 03. 040

［中圖分類號］ F293.35" " ［文獻標識碼］" A" " " ［文章編號］" 1673 - 0194（2023）03- 0144- 04

０" " " 引" " 言

２０１６年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確了房住不炒的定位。在“炒房”行為背后，應該受到關注的是房地產市場泡沫問題。在我國已經普遍存在房地產市場泡沫的情況下，房地產市場泡沫擴大將會帶來更多危害。２０１９年中央經濟工作會議提出：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，大力發展租賃住房”。

１９９８年，我國就提出保障性住房構建計劃，近年來更受重視。保障性住房是由政府主導，意圖解決城鎮低收入家庭購房困難的非市場化住房，在我國住房保障體系中起主體性作用。從學界已有研究成果來看，直接針對房地產市場泡沫與保障性住房二者作用機制的研究較少。但由于商品房房價本身是房地產市場泡沫的直接影響因素，從保障性住房和商品房房價的研究成果來看，可以得出以下兩類觀點。

早期學者通過定性分析認為增加保障性住房供給有助于抑制商品房價格［1-2］；王先柱等（2009）［３］認為經濟適用房供給與商品房價格呈反向關系。潘愛民等（２０１２）［４］認為短期內經濟適用房的替代效應明顯，經濟適用房主要發揮分流住房需求的作用，對商品房價格產生反向影響；但長期內則是收入效應明顯，經濟適用房的住房需求分流作用減弱，同時這種影響存在區域異質性。劉廣平等（２０１５）［５］發現經濟適用房和商品房價格之間存在正向關系，即經濟適用房價格越低則商品房價格也越低。張鶴（２０１９）［６］認為保障性住房土地供應比率增加時，商品房價格會隨之下降。

有針對美國的研究發現，可用于開發的土地數量受到土地用途管制的限制，引起地價抬高，而地價上漲最終導致新增商品房供給數量下降和商品房房價上漲。在我國的研究中，部分學者發現土地供給越少，商品房價格越高。茅于軾（２００８）［７］認為“大建經濟適用房會減少商品房從而推高房價”。也有研究指出保障性住房用地供應面積和租賃性質保障性住房用地增加，會導致商品房價格上漲［８］。

分析學者們的研究發現，早期研究使用定性方法和比較簡單的計量研究較多，且直接關注保障性住房建設與房地產市場泡沫的研究較少。本文通過對全國２８７個地級市２００９—２０１７年的數據構建動態面板模型，進一步研究保障性住房建設對房地產市場泡沫的作用機制。

１" " " 保障性住房制度發展與背景

１９９４年７月住房制度改革啟動，確立了住房社會化、商品化的改革方向，同時要求建設“安居工程”，將住房商品化與住房保障體系建設結合。２００３年國家進一步推進住房市場化改革，將經濟適用房由“住房供應主體”修改成“具有保障性質的政策性商品住房”，同時確立房地產業作為國民經濟支柱性產業。逐步實現多數家庭購買或租賃商品房，根據市場需求采取有效措施加快商品房市場發展，提高商品房在市場中的供應比例。

“十一五”期間，我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。２０１２年發布的《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》具體措施包括：“在商品住房項目中配建廉租住房和公共租賃住房，按合同約定無償移交給政府，或由政府以約定的價格回購”。 ２０１５年我國提出“以改善群眾住房條件為出發點和落腳點”的政策目標定位，強調了保障性住房的重要性。“十三五”規劃綱要提出：“要構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，優化住房供需結構。把公租房擴大到非戶籍人口，實現公租房貨幣化，將居住證持有人納入城鎮住房保障范圍。”

２" " " 模型設定與數據來源

２．１" "實證模型設定

產生房地產市場泡沫的原因主要有土地稀缺性，人們的投機需求過度膨脹以及金融市場過度放貸。從土地稀缺性角度來看，早期保障性住房與商品房修建不會產生擠出效應，因為保障性住房修建選址一般不會處于市中心或商業中心等地段。隨著人們生活水平的提高，入住保障性住房后的生活要求也在提高，不僅限于滿足住宿需求，同時需要相應的生活醫療配套設施，因此難以避免和商品房修建產生擠出效應。２００７年《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發布，保障性住房建設工作被列為地方政府工作重點，有關工作情況被納入對城市人民政府的政績考核之中。因此從執政官員的角度來看，保障性住房修建與商品房土地供應可能產生擠出效應。

從金融市場來看，政府明確規定保障性住房建設的主要資金來源是：地方政府預算、住房公積金凈收益、土地使用稅的１０％（扣除開支）、中央政府撥款、廉租房所得凈收入。商品房的主要資金來源是：開發商自有資金、從銀行體系獲得的貸款、從證券市場獲得的融資。其中住房公積金增值收入在扣除貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租房和公共租賃住房建設，土地出讓收入用于棚戶區改造和保障性住房建設的比例不低于１０％。一方面，保障性住房和商品房在金融市場爭奪有限資源，使得商品房融資成本上升；另一方面，地方政府需要花費１０％的土地出讓收入用于保障性住房建設，可能導致部分地方政府為了維持收入而抬高土地出讓價格，使得商品房修建成本上升。因此，本文提出如下兩點假設。

Ｈ１：保障性住房修建擴大了住房市場供給端房源，對商品房需求產生替代作用和分流作用，使得商品房房價緩和并趨于真實值，商品房地產市場泡沫值下降。

Ｈ２：商品房修建從土地供給和融資成本受到保障性住房修建的擠出效應，房價脫離真實值的同時，又因為人們過度投機性購房，最終導致房地產市場泡沫值上升。

為檢驗上述兩個假設，同時鑒于房地產市場泡沫值會受到上一期泡沫值的干擾，為此本文構建動態面板模型如下：

式（１）中，Ｙｉｔ代表被解釋變量每個城市的房地產泡沫，即房價收入比。根據慣例采用每平方米商品房售價*９０／（人均年收入*３）。Ｙｉｔ－１代表上一期的城市泡沫水平。ＢＺ代表主要解釋變量保障性住房建設程度，是當年保障性住房供給面積與當年總出讓土地中的住宅面積之比。由于缺少直接的保障性住房數據，本文通過收集保障性住房的土地供給面積占比來衡量該變量，即當年（經濟適用房面積＋廉租住房面積＋公共廉租住房面積）／當年出讓住宅用地總面積，β１是它的系數，也是本文的主要研究對象。RK（人口）、ＧＤＰ、RJSR（人均收入）是控制變量，其中RK代表城市常住人口，ＧＤＰ代表城市總產值，RJSR代表城鎮居民人均收入，β２～β４則是它們對應的系數；ｕｉ代表城市個體效應；εｉｔ表示隨機干擾項。

２．２" "數據來源

本文所采用的數據樣本是全國２８７個地級市２００９—２０１７年總計９年的數據樣本，所有數據分別來自于《中國國土資源統計年鑒》《中國城市統計年鑒》以及各地級市統計年鑒。以上變量的描述性統計見表1。為避免離群值的干擾，對所有數據進行了１％和９９％的Wｉｎｓｏｒｉｚｅ處理，對其中部分數據取對數。缺漏值采取了線性插值的方法補全數據。同時對主要被解釋變量房地產泡沫值采取滯后一期處理。

３" " " 實證結果與分析

３．１" "基本模型回歸結果

通過動態面板模型進行系統ＧＭＭ回歸分析所得到的結果見表2。

根據回歸結果，上一期房地產泡沫水平與房地產泡沫水平存在正相關關系，且在１％的水平下保持顯著。主要解釋變量保障性住房占比與房地產泡沫水平正相關，在５％的水平下保持顯著，且回歸結果為正數。說明隨著保障性住房建設面積占比的增加，商品房市場房地產泡沫水平在上升。即保障性住房建設面積占比增加不僅沒能擠出泡沫，反而讓商品房市場泡沫值增加。說明地方政府可能出于對土地財政的依賴，出讓土地面積中保障性住房占比越高，越有傾向提高住宅土地出讓價格，使得房地產開發商的建房成本上升，由此導致商品房價格的相對上升，房地產泡沫值增加。

通過對表2的分析，驗證了假設２成立。保障性住房修建與商品房修建搶占土地供給和融資渠道，土地價格被迫抬高，商品房房價受到保障性住房的擠出效應影響，一方面使得商品房房價脫離真實值，另一方面由于過度投機性購房，最終導致房地產市場泡沫值上升。

４" " " 結論與建議

本文通過收集２００９—２０１７年全國２８７個地級市的面板數據，構建動態面板模型進行分析，發現保障性住房建設占當年總出讓土地中的住宅面積之比提高１個百分點時，會使得城市房地產泡沫提高大約０．２７個百分點。因此本文提出以下建議：①在房地產市場已經過熱的城市，慎重考慮新的保障性住房修建，在防止房地產市場過熱的前提下進行保障性住房修建。比如多采用老舊小區改造等方法從供給端提供房源。②為保障性住房修建設立單獨資金渠道，減少擠占當地政府土地出讓收入；對商品房價格可以通過稅收等方式進行調控，避免商品房價格受保障性住房在金融市場的擠出效應影響。③在官員政績考察方面也應當減少對保障性住房修建等指標的考察，避免官員在任職期間為了取得好的“政績”，盲目修建保障性住房，使商品房市場泡沫值被迫抬高。

主要參考文獻

［１］龍奮杰，董黎明．經濟適用房政策績效評析［Ｊ］．城市問題，２００５（４）：４８－５２．

［２］牛毅．經濟適用住房政策的績效評價［Ｊ］．財貿經濟，２００７（１２）：１２７－１３４．

［3］王先柱，趙奉軍．保障性住房對商品房價格的影響——基于１９９９—２００７年面板數據的考察［Ｊ］．經濟體制改革，２００９（５）：１４３－１４７．

［4］潘愛民，韓正龍．經濟適用房、土地價格與住宅價格——基于我國２９個省級面板數據的實證研究［Ｊ］．財貿經濟，２０１２（２）：106-113.

［5］劉廣平，陳立文，許海平．經濟適用房能降低房價嗎？——基于經濟適用房供給量的調節作用分析［Ｊ］．中央財經大學學報，２０１５（２）：１０６－１１２．

［6］張鶴．土地供給、保障房建設與商品房價格［Ｊ］．中國高校社會科學，２０１９（６）：５８－６８．

［7］茅于軾．限價房太多會搞亂房地產業［Ｊ］．決策探索，２００８（3）：９２．

［8］鄒旭，馬賢磊，石曉平．保障性住房供應如何影響商品房價——擠出供給抑或分流需求？［Ｊ］．財經研究，２０２１，４７（１１）：４９－６３．

［作者簡介］董擁軍（1969—" "），男，貴州財經大學經濟學院副教授，博士，主要研究方向：數量經濟。