影響房地產企業會計核算的因素及對策

■李旭輝

（西安遠秦開發建設有限公司）

引 言

目前，我國經濟發展形勢復雜嚴峻，本文基于目前房地產行業的發展現狀及前景，從法律、法規及行業監管，企業高層的重視程度，會計人員的專業素養，會計核算環境四個方面，分析了其對會計核算的影響，探討了如何應對，希望有助于提高房地產企業會計核算質量，助力企業精細化管理。

1 房地產行業發展現狀及前景

近20年多年來，得益于我國經濟的飛速發展及城鎮化進程的不斷推進，房地產行業迅猛發展，是影響國民經濟發展的支柱型產業。房地產行業產業鏈條長，涉及了消費、金融、生產、基礎設施等與我們生活息息相關的多個方面。廣義的房地產業，包括：咨詢、設計、營銷、勘察勘探、評估、監理、中介、建材生產、建筑施工、園林綠化、維修保養、保潔保安等多個行業。本文所指為狹義房地產，即房地產開發。

以2020年為例，據相關統計房地產業對GDP的貢獻值約為17%；占固投比例約27.3%，廣義房地產帶動投資比約為52.5%；房地產業相關收入約占地方政府收入37.6%；住房作為一般人群的主要財富，占其財富的50%以上；帶動解決就業約1500萬；房地產相關貸款占總貸款約為27.4%。

過去20年左右的時間里，整個房地產業都處于高速發展階段，隨著國家“房住不炒”的總基調及“三道紅線”金融政策的宏觀調控，加之各方出臺的相關調控政策的作用，目前，房地產行業的增速普遍放緩，預計后期整個房地產業會處于像傳統行業一樣的轉入平穩增長的高質量發展階段。

2 房地產企業會計核算的重要性

前幾十年的時間里，房地產行業處于粗放式發展階段，整個行業的發展模式基本都是高負債加高周轉。只要項目周轉足夠快，那么項目利潤相當可觀。當這個項目稍有盈余資金，即可利用盈余資金啟動下一個項目，這樣企業規模就像滾雪球一樣，很快發展壯大。有些房企為了擴大融資規模，迅速發展，通權益性融資、信托、表外負債、明股實債等多種方式進行融資，造成負債率畸高。 有些小型房企因為資質、信譽等因素影響，無法從正常渠道融資，便通過民間借貸、非法集資等手段融資。因為近些年房地產價格不斷上漲，每個項目的實際利潤都非常可觀，扣除資金成本之后，一般都有相當高的資本回報率。

還有部分房企，利用自身資金優勢，大量囤地，緩慢開發，等周邊土地升值后，直接轉讓項目公司股權，也可獲得可觀收益。

由于以上原因，房地產行業項目的可觀收益掩蓋了公司內部因各種內控或管理措施不到位造成的損失，因此公司管理層往往不太重視會計核算的重要性。

隨著“三道紅線”政策的推出，國家嚴格控制房地產企業的融資規模；另一方面，各地因城施策推出各項限售限購政策；各地城鎮化進程減慢；人口紅利消失。這些因素很大程度抑制了房價的快速增長，項目公司的預期利潤降低，這就要求房地產行業需要進行轉型，提升內部管理水平，嚴格控制各項目費用支出，開源節流，向平穩增長的優質化發展轉變。此時，提升房地產企業會計核算的水平尤為重要。

3 房地產企業會計核算的影響因素

3.1 法律、法規及行業監管的要求

多部法律法規對會計核算都有相關要求，涉及房地產行業會計核算中的賬簿設置、財務報告、科目設置、稅費繳納、資金管理等。

財稅2016年36號文關于營改增事項規定了房地產企業營改增新老項目認定原則，企業可以根據自身情況，自行選擇以新、老項目進行核算。不同方式對企業的應繳稅額及經營成果影響較大。

國稅發2009年31號文關于房地產企業所得稅的規定，更是指導本行業會計核算與稅法銜接的圣經，是每個地產行業財務工作者必須精熟的法規之一。

《增值稅法》《土地增值稅法》《企業所得稅法》《房地產管理法》《會計準則》《會計準則》等等多部法律法規及其他地方性法規、部門規章文件等都對房地產行業的會計核算產生或多或少的影響。

3.2 企業高層的重視程度

前20多年的時間里，在房地產行業快速發展期，也是房地產行業的黃金時期。企業的高層主要從營銷或工程起家。因為行業的輝煌，好多營銷代理公司或者建筑公司作為乙方感覺辛辛苦苦勞累幾年，做一個項目還是為他人作嫁衣，并且對于這個行業的發展模式，運營特點都是了如指掌，還不如抓住這個風口，快速擴張，畢竟機不可失，時不再來。

由營銷代理公司轉型而來的，比較重視營銷活動，注重廣告宣傳，注重售樓部、樣板間、前期景觀等，注重客戶體驗，讓客戶感覺高大上，以促進快速銷售，快速回款，畢竟銷售資金反投是開發商建設資金的重要來源。

由建筑公司轉型而來的，比較重視工程質量，建安成本控制方面做的比較好，口碑過硬，產品注重實用性，體現了技術人員的精確、實用的特點。此點也間接帶動了銷售，促進了回款。

所以企業高層一般都比較重視這兩方面人才，而不重視會計核算人員，認為會計核算人員從事的只是一個輔助性的服務工作，不能增加企業價值，創造直接利潤，而且還不會變通。比如付款、報銷時因為發票問題拒絕辦理；融資時不能按資方要求美化一下財務報表；繳納稅款時，不能盡量少繳或晚繳。因為企業高層的這種意識導致了會計核算人員無法得知項目的真實、完整情況，從而使最終的會計信息失真，偏離實際情況。或者因為項目設計、規劃、施工等方案發生重大變更未及時通知會計核算人員，使得會計核算出現重大差錯，影響財務報告信息，導致相關方決策失誤。

3.3 財務人員的專業素養

財務人員的專業素養是整個會計核算工作的基石，直接決定了會計信息質量的優劣高低。

（1）專業技能。在前期整個房地產行業迅猛發展階段，企業的重心便是籌措資金、投放資金、回籠資金，如此反復，使得企業規模不斷擴大。因為涉及資金體量較大，為控制風險，財務主管人員多為公司高層親信或出納人員升任。這些人員一般學歷不高，不具有十分專業的財務知識或行業核算經驗，對準則理解不夠充分、恰當，缺少適合的職業判斷，做出的會計處理不夠準確。還有部分人員雖然具備相關的專業知識與技能，但是自視甚高，安于現狀，自認為有較高的學歷或職稱就不主動學習最新的法律法規、稅收文件、準則變化等，知識結構老化，業務處理出現偏差，給企業造成稅務損失或財務風險。

（2）職業道德。會計核算人員的職業道德影響著會計核算信息的質量。主要表現在協作性、事業心和遵守財務法規幾個方面。

房地產行業會計核算涉及合同、事項數量龐大，受限于記錄或核算方式的限制，部分內容無法完整在檔案資料中完整體現。在新舊交接過程中，因各種原因，交接資料或事項不完整，導致新人在后期開展會計工作時，出現重大遺漏或錯誤。也有部分人員有藏私心理，感覺是教會徒弟餓死師傅，不愿向別人分享自己的工作技巧或方法。或者事業心不強，對工作熱情不高，缺乏必要的勤勉態度，使整個團隊的工作效率低下，準確率不高，會計信息質量較差。

也有人員法律意識淡薄，為了個人私利，利用各種手段，弄虛作假，侵占公司財物，造成賬實不符；或者利用職務之便，吃拿卡要，收受賄賂；或者公司領導脅迫、指使、授意下，為滿足融資需求、少繳或不繳稅款的目的，編制假賬、虛開發票、虛假交易，上述行為都會給造成會計信息嚴重失真，并給公司帶來財物、名譽等巨大損失，有可能會承擔刑事責任。

3.4 會計核算的環境

會計核算環境直接影響日常核算的效率及準確性，主要包括核算制度及流程與核算工具兩個方面。

對于多數中小型房企來說，基本無專門的核算流程，平時業務處理的隨意性很強，主要取決于會計主管人員的專業能力及職業判斷，但是個人能力畢竟有限，加之客觀環境發生變化，難免會出現判斷錯誤或考慮不周的情況。

房地產企業往往根據企業規模及實際管理需要，選擇的會計核算軟件都不盡相同，功能也有所差異。一般軟件都是在選用軟件之前，先了解企業管理層對財務核算的信息要求，充分考慮到后期可能發生的變化后，進行初始化。初始化后如果正常使用，就非常方便、準確、快捷。但是如果后期隨著時間的變化，因為經營管理的需要，核算口徑或核算的精細程度發生變化，想追溯調整或重述，工作量就比較大，也比較困難。比如需要定期將現金流量項目與成本項目相匹配，即將購買商品或勞務支付的現金細分至支付設計費、前期工程費、建安費等項目中去。另外，因為軟件的局限性，無論軟件多么強大，均無法滿足公司管理中的所有需求。

4 提升會計核算效果的對策

4.1 嚴格遵循法律法規及監管的要求

在相關法律、法規的指導下，按照會計準則要求，結合公司經營管理的實際需求做好會計核算工作。這樣一方面在向相關政府機構報送報表、資料時，能及時、準確、完整的滿足監管的要求，另一方面也能圓滿完成企業日常會計核算，極大的提高了工作效率。比如在設置開發成本明細科目時，可以根據土地增值稅清算的要求，在開發成本下設土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套費、開發間接費用等六大二級科目，然后再根據企業實際情況，設置三級或四級科目；在設置期間費用明細科目時，可以根據企業所得稅匯算清繳時的明細作為二級科目，企業經營管理需求的明細用次一級或兩級來體現，也可以增加輔助項目核算。

4.2 提升管理層的重視程度

管理層的重視程度直接決定著會計核算的質量與效率。管理層要認識到會計核算工作的重要性，改變原有的用人觀念，專業的事讓專業的人去做。人員聘用要任人唯賢，可以采用外部獵頭、內部競聘等方式，讓能者上，庸者下，真正為企業獲取優秀的會計核算人員，同時，提升會計核算人員待遇，建立完善的獎懲機制，人員晉升渠道，能招得來人，留得住人，為企業長遠發展奠定良好基石。其次會計主管人員應定期、及時與管理層溝通，了解設計、開發、工程、營銷等各項業務流程，做到業財融合，從財務視角，提出自己見解，為企業提供資源配置、稅收籌劃、資金管控等針對性方案，充分體現財務價值，便企業管理層認識到會計核算工作的價值。

4.3 加強后續教育，不斷提升財務人員專業素養

企業應建立科學的用人制度，制訂合理的崗位職責，通過公開招聘等渠道錄用稱職勝任的人員，錄用時對擬聘人員從學歷、職稱、工作經驗、職業道德等多方面、全方位考評。錄用后，從公司、部門層面倡導大家不斷學習最新財經法規、稅收知識，定期組織開展學習分享活動，提高全員業務處理能力與知識儲備。

建立財務人員定期輪崗制度，可以及時發現財務工作中的違法違規問題，減少侵吞、占用公司財物的可能，也可以利用工作交接清查各項疏漏，及時杜絕隱患。同時，有利于財務工作的整體平穩，避免因某一重要崗位人員的突然離職造成工作斷檔；也有利于調動會計人員工作積極性，激發員工在新崗位工作的新思路，收到集思廣益的效果。

4.4 優化、改善會計核算環境

會計核算人員應加強學習本行業先進核算方法，有必要時，可以咨詢第三方機構或會計師事務所等專業人士，建立并完善適合本企業的財務核算體系。

與管理層充分溝通，了解管理層的各項訴求，結合企業整體戰略，中長期規劃等，做好調研，考慮后期的可擴展性，選擇與企業實際相匹配的軟件。對于軟件功能的局限性，制作各種備查簿予以補充。比如計算一般計稅的銷項稅額時，先要計算實際銷售額，再根據實際銷售額*9%計算出實際的銷項稅額。實際的銷售額=（實際收取的全部價款-當期銷售實際分攤的土地價款）/（1+9%），實際分攤的土地價款因為在財務軟件中無法體現，就要通過備查簿才能計算出正確的當期銷項稅額。再比如計入開發成本中的各成本明細，最終均需分配計入每一個單體建筑，最終得出單方成本，因為每個合同的受益對象不同，分配方法不同，這個分配過程，在軟件中也無法體現和完成，就只能通過相應的成本分配表來實現。因為這些備查資料相當重要，且容易遺失，所以至少每個月均應連續編號，打印為紙質資料經相當人員簽字確認后與財務檔案一并造冊保管。

5 結 語

準確、完整的會計核算可以真實的反映出企業某一時段經營成果計量，為后續的戰略制訂、調整提供有力依據，也為企業績效考核、業績評價指標考評提供重要標準。企業要提高經營管理效果，必須要有高質量的會計核算工作相支撐，但是會計核算工作作為財務管理的有機組成部分，有其自身的局限性，即其主要側重于事后反映，事中管理，缺乏事前預測的能力，故企業的會計核算人員應加強與投資、風控部門的協同，真正為企業的長遠發展出謀劃策！