房地產企業項目資金管理探討

方朝靖

(福建三盛房地產開發有限公司，福建 福州 350001)

1 房地產業資金管理的特點

歸納來說房地產業的資金管理特點主要表現為：①投資規模比較大。從房地產業來看，企業通常為了更好地適應市場發展的實際需求，往往會尋求一體化效應和多元化發展來進一步擴大自身投資規模，這樣一來企業的發展就需要龐大的資金作為支撐。②財務風險較高。因房地產企業項目建設周期長且占用大量的資金，而其資金回籠速度相對要慢許多，進而致使企業的債務融資成本較高，極易出現不能按時還款的問題而產生極大的財務風險。③資金籌集較慢。就目前來看，許多房地產企業還不是上市公司，也因此不能以發行股票的形式來實現權益融資，其自身融資往往只能以銀行債務融資的方式來進行，融資渠道過于單一[1]。再加上國家加大了融資政策的調控，隨之多數機構的貸款進一步加緊，致使企業資金籌集難度越來越大，速度也更慢。

2 房地產企業項目資金管理的思路

2.1 獨立核算

對于房地產企業來講，其項目資金管理往往需要財務部門來負責，根據項目開發過程中實際資金的使用情況做賬，確保每一筆項目資金的真實應用均能做好清楚的登記。同時，項目獨立核算還可以進一步優化自身核算程度，摒棄過多的流程，以免項目資金的管理受到不良的影響。對于項目核算來講，項目責任人還需設置專門的人員來落實好項目的預算和出納等工作，并將相關責任落實下去，不斷提升項目獨立核算的質量和效率，確保企業財務工作得以穩定開展。另外，項目資金的管理需取得全體股東的支持，在項目資金獨立核算環境下，項目股東對項目資金存在不同渠道和方式的挪用問題同樣也會影響到項目的進行，存在極大的風險[2]。

2.2 風險抵押

房地產企業在運營發展過程中難免會遇到各種各樣的風險問題，而項目資金管理的風險也是不容忽視的。因此，房地產企業想要有效規避風險問題，往往要求項目責任人進行風險抵押，如將責任人每月薪資中的一部分作為抵押金進行扣留。而一旦其所管轄的項目資金工作出現了問題，企業就會將抵押金進行扣除，而如果項目得以保質保量完成，企業也會將其所有的抵押金返回給項目責任人。另外，企業還需構建科學合理的獎罰制度，充分有效地激發和調動工作人員工作的積極主動性，適當地給員工施加壓力并加以督促，確保項目得以順利完工。

2.3 制定合理的利潤目標

一般來講，房地產企業對開發項目進行資金管理的目的主要是獲取更大的經濟效益，同時，獲取的利潤也是對項目資金管理工作質量最有效的檢測方式。因此，房地產項目的資金管理需以項目管理計劃為基礎制定管理目標，并將該目標落實到項目管理的全過程中去[3]。為了避免其與企業相關部門出現重疊的問題，在利潤目標確定前需經過科學有效的協作，盡可能減少與其他部門間的差距以免發生矛盾。待利潤目標確定后再通過倒推的方式為企業成本控制提供有價值的參考。

3 房地產企業項目資金管理工作常見的問題

3.1 內部控制不恰當

就目前來看，許多房地產企業的經濟項目管理工作還存在不少問題，如內部控制過于形式化，缺乏健全與完善的內部控制制度作為支撐，進而致使項目的資金管理活動受到影響而無法順利開展。還有一些項目管理人員由于缺乏正確的認識，誤以為項目資金管理方式與內部控制間不存在聯系，進而致使內部控制得不到有效的把控，再加上自身內部控制得不到相關制度的支撐，而導致項目內部控制體系存在缺陷。

3.2 對預算管理缺乏重視

房地產企業在項目資金管理工作中難免會存在高額度資金的流動情況，因此，房地產企業務必要加強對項目資金的預算管理。但就目前總體情況來看，還有部分房地產企業沒能對自身預算管理給予足夠的重視，在項目資金管理過程中預算管理標準還不夠規范，致使項目資金管理工作的落實受到影響，甚至還出現一些項目活動與預算發生脫離的問題，并最終影響企業的發展。

3.3 管理觀念缺乏創新，管理方法滯后

一些房地產企業的管理人員自身思想觀念較為陳舊，沒能真正從管理和收益的角度認清項目資金管理的真正意義和內涵，而往往只是將資金的核算和審計作為自身的工作重心，沒能正確認識到管理的重要性。再加上企業本身對項目資金的管理缺乏重視，各崗位職責分工不夠明確而出現管理不到位的問題，致使企業項目難以順利進行。

3.4 未做到專款專用，資金出現斷流

一些房地產企業的股東在項目運營期間，只注重眼前利益而急于求成，在項目還沒竣工結算就急于挪用項目資金去處理一些非項目建設與運行的事項和問題，如償還貸款、挪用到其他投資項目以及提前分紅等，進而致使項目在后續的建設與配套施工階段出現資金斷檔的問題，導致項目投資失敗。

3.5 項目資金管理風險

①政府監管不到位。通常房地產企業和政府有關管理部門往往會因為項目某些問題而引發一些新的問題，進而致使項目資金管理過于表面化。從房地產市場的發展來看，如果房價過高，那么就會有許多投資者把房地產作為炒房的工具，而致使其本身的實際居住作用被掩蓋和忽視掉，如果房價持續上升，那么市場就越難以控制，也就更難以有效地對項目的發展進行約束。②土地市場風險。政府在房地產業的管理過程中往往會出臺許多政策，在引導房地產業發展的同時也加大了對其的管理力度，從而保證市場得以規范、有序地發展。然而政府所出臺的許多政策都是以市場大環境為依據來進行制定的，其覆蓋范圍偏大，缺乏明確的指向，相關要求不夠清晰且不具備針對性。如在土地招拍掛等方面的制度還有待完善，各項制度的執行效果不佳，大多過于注重協議且成本不高，在土地市場中仍然有不公平競爭的情況出現，并最終導致不少投標與土地供應市場存在較大的成本差異，同時也致使招投標制度的落實受到影響[4]。③項目資金管理問題。房地產項目的建設規模比較大，在建設過程中往往需要龐大的資本來實現運作，也因此房地產企業大多對時間比較重視，都想盡快實現利潤收益，并以此減少資金流通的壓力。但由于企業自身對管理工作缺乏重視，沒能形成科學規范化的內部控制體系，還有一些房產報建、施工以及銷售等相關文件沒能得到及時的批復，進而導致企業無法在一定的時間內取得相關許可文件，因此項目建設受到影響，項目的資金管理質量不高。

4 房地產企業項目資金管理的有效策略

4.1 落實預算管理

房地產企業項目在實施資金管理工作中需全面落實好預算管理工作，敢于突破傳統財務預算管理的束縛，切實有效發揮新會計準則的積極作用，從而更好地適應房地產企業的實際發展需要。企業需通過科學合理的預算管理方法來解決房地產企業在資金運作中存在的缺陷問題，不斷完善自身預算管理體系，促進企業項目資金管理實現革新，使企業項目活動得以與經濟預算有效聯系起來，真正實現合理有效的資金把控，進一步優化資金運作程序，提升企業資金利用率。

4.2 強化企業內部監管，對內部控制的重點加以把控

房地產企業項目管理應當實現相互監督，并結合實際情況設置合理的獎懲制度，構建完善的激勵機制，不斷提升企業工作人員的積極主動性。企業還需將項目管理內部控制作為重要工作來開展，并結合項目的實際情況對自身內部審計工作加以優化，不斷提升自身財務風險的防范意識和能力；同時，財務還需全面做好收支的管理，特別注重經費報銷和專項資金的管理，確保項目資金得以嚴格按照相關規定進行出入管理，并落實好信息的登記與管理，切實從根本上提升資金的使用效率。在預算管理工作中還需通過科學合理的預算方式來應對自身資金的運轉問題，不斷優化項目資金預算管理體系，確保企業項目活動得以與經濟預算有效聯系起來[5]。

4.3 敢于創新管理理念，運用科學的管理方法

①對前端價值鏈加以優化。從房地產企業來講，價值鏈前端包含了項目策劃、定位分析以及獲取土地資源數據等，且土地經濟占據項目資金的重要部分，也因此要對土地經濟管理予以足夠的重視，科學、認真分析行業發展方向，并對自身預測方案做進一步優化，切實以客戶的問題導向作為自身項目數據管理的重點內容加以把控，保證檔案編制和管理工作得以順利高效落實。在這一過程中可以采取經濟控制的方式來進行，如做好產品定位、經濟預測等，再利用程序化工作對項目不同階段的活動加以分析，并以其分析結果為依據對項目建設的全過程予以控制，最大限度地減少項目建設的資金成本。②強化合同的管理。從房地產企業的角度來看，項目建設通常需要結合工程建設的總進度、現場情況等來對各方面因素開展分析，從而更好地實現項目資金的合理設立與配置，促進企業實現經濟管理目標，為企業贏得更多的利潤。同時，還需全面落實好項目資金使用情況的監督，以施工方案為依據來進行有效的把控，全面保證項目得以按照施工方案有序推進。在這一過程中還需加大對經費的管控，重視合同的管理，嚴格按照有關經濟要求和技術指標等落實好監督工作，確保項目建設資金得以滿足其開發的實際需要。此外，在項目建設過程中落實好合同資金計劃的管理，不斷加強經濟支出的控制，對可能影響經濟支出的因素加以分析等。③對項目成本管理加以完善。房地產企業還需注重自身項目成本的管理，全面貫徹和落實企業戰略發展目標，綜合多方面因素進行分析，全力做好成本管控工作。項目成本的管理工作將注重項目開發全過程的管理，對項目開發期間所有的成本開展全面高效的核算與監管。如在項目建設前需從成本的視角出發采集相關數據，并對項目的可行性開展合理分析，對項目的具體實施過程進行動態化的監督與管理，并對所有各類信息內容進行總結，真正從自身產品定位、設計和招標等全過程實現成本的高效管控。

4.4 完善項目資金的審核制度

鑒于一些房地產企業股東通過各種渠道和方式進行項目資金挪用，企業在實施項目資金管理過程中應當對此予以高度重視，對自身項目資金的進出審核制度加以完善并嚴格執行和落實，有效規避財務風險，保證項目資金得以正常有序運作，確保項目得以有序進行。不僅如此，在實施資金管理過程中需要做到動態了解資金使用情況，能夠追蹤管理資金的去向，及時發現其中存在的問題。房地產企業管理人員需要清楚了解各筆資金的使用情況，同時定期做好上報工作，設置科學的獎懲制度來推動資金管理的有序開展。除此之外，還需要對資金審核過程中所發現問題的整改進度與情況進行跟蹤，保證資金審核工作的效用得到有效發揮。

4.5 重視項目投資風險的管理

①綜合分析項目資金管理環境，積極構建科學的風險評估體系。樹立正確的風險評估認識，強化風險防范意識，及時發現可能存在的風險問題，成立風險評估小組，提升風險識別能力，努力化解項目風險并合理控制不利因素。②運用合理有效的風險管理措施規避投資風險。房地產企業的項目資金管理需建立起合理的風險抵押制度，對項目經理人員的薪資扣除一部分作為項目風險的抵押金，待項目建設得以按照預設的各指標完成后，所有扣除的抵押金全額返還給項目經理人員；反之，一旦在項目建設過程中出現較大風險而給項目帶來較大經濟損失的，則直接扣除抵押金。另外，企業還需制定長遠的發展規劃，對廣大消費者的實際需求開展研究和調研，深入研究并掌握市場發展的實際情況，合理運用稅收政策規避企業風險。

5 結論

綜上所述，現階段的房地產企業項目資金管理還存在著不少問題，這在一定程度上阻礙了房地產企業的運營與發展。因此，房地產企業應當樹立正確的項目資金管理認識，不斷加大對項目資金管理的重視程度，對自身內部控制結構加以優化，努力構建科學完善的項目資金管理體系，真正從項目自身的實際情況出發，努力尋求與項目自身發展相適應的管理思路，促進項目資金管理質量和效率的提升，推進房地產企業整體管理水平的提升，助力企業實現戰略發展目標。