李 然：以前瞻性研究助推房地產行業轉型升級

文/劉明杰

李然，華東師范大學理論經濟學博士后、中國房地產行業的資深專家，投身房地產行業十余年，他始終致力于房地產行業的重大理論和應用問題的研究，為促進行業的可持續和高質量發展做出諸多創新性的貢獻。

入行以來，李然服務過國企、央企、民企等各類企業，以成熟的方法論體系，基于數據進行科學規律分析，并積極運用于房地產市場各領域，發表了《2014年商業地產十大發展趨勢》《陸家嘴金融貿易區現代宜居新社區建設的路徑和成果》《發達國家租賃市場與租買選擇機制》等一系列高水平的學術文章，累計完成政府、企業咨詢課題百余項。

引領大數據房地產決策咨詢服務

李然曾先后擔任上海易居房地產研究院研究總監、易居企業集團克而瑞研發中心（以下簡稱“克爾瑞”）研究總監，由他主導和參與的大量行業研究成為房地產業的重要學術資源。

克而瑞誕生于2006年，作為不動產領域數字化服務平臺，信息覆蓋了399個城市。近年來，住宅增量市場逐步逼近行業天花板，房企競爭愈發激烈，而存量市場在規模和增速上都長期上揚。尤其在 “房住不炒”“租售并舉”的房地產政策主基調下，掘金資產市場已成行業未來的新命題。在此背景下，克而瑞依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，服務于TOP100強中95%以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。其創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、投管云、資管云、商辦數據系統、租售系統、物管系統、文旅系統、康養系統、GoingData、易企盈、云圖洞察等，為大量房企提供了決策依據。

其中，中國房地產資管信息服務平臺CAIC的誕生，源于克而瑞大數據+應用場景的持續進化，是克而瑞在大數據垂直應用領域的充分拓展的一個標志。依托CRIC及CAIC強大的數據庫系統和李然領銜的專家團隊，資管評測產品通過成熟的測評經驗和專業的測評工具模型，提供行業資產評測、企業評測兩大系列的標準及服務。

李然介紹說，所有評級及測評，都將依托CAIC底層區塊鏈大數據輔助計算達成。通過建立優質資產標準和優秀企業門檻，不僅在傳統住宅領域早已樹立行業權威，依托專業沉淀和技術創新，亦成為存量資產領域的標準體系建立者。

助推行業轉型適應發展新常態

中國房地產業經過近20年的快速發展，市場機制和政策體系不斷完善，對我國國民經濟的發展做出了重要貢獻。然而，隨著房地產長效機制的積極推進，以及我國國民經濟新常態的確立，以土地、資本、人力等生產資料投入為核心的生產方式正逐漸遇到瓶頸。房地產企業生產成本的高企，利潤率的下降，行業集中度的提高，行業競爭的加劇，都標志著行業轉型勢在必行。

李然認為，經濟學中的生產函數理論告訴我們生產資料投入的邊際效用遞減。中國房地產持續近20年的快速發展得益于土地、人力、資本的持續投入，然而中國房地產企業利潤率的持續下滑，說明這樣的生產方式已不可持續。以創新來促進行業進步，是房地產企業獲得新發展動能的有效來源。

當前，宏觀經濟持續下行的壓力依然較大，傳統樓市發展動力也正在削弱。從全國房地產開發投資的增幅出現下滑，產業投資的紅利正在減弱。從人口紅利的角度看，國家統計局發布的數據顯示，2015年我國全國就業人員77451萬人，2021年的就業人員數量與之相比有一定減少。這與勞動年齡人口的減少密切相關，說明我國人口紅利正在減弱。

另外，從土地成交情況看，近年來房地產市場降溫的背景下，土地成交均價不跌反漲，使得房企拿地動力削弱，并使得市場供給的動力減弱。

李然認為，新常態下若不能改變“投資紅利、人口紅利、土地紅利”的動力機制，房地產業就沒有新的活力。應該努力改變對傳統紅利依賴的模式，進而探尋新的動力機制。新常態樓市經濟發展的一個重要途徑就是要促進金融領域的創新。理由是，房地產金融領域的創新有助于消費者通過金融借貸，利用自己未來的收入為保證，提高目前的購買力，從而促進需求與供給的同時增長，并促使價格接近于長期市場的均衡水平。在此過程中，供應量和成交量也能夠得到放大，從而使得房地產市場能夠在較短時間內為更多的居民提供住房。同時，金融創新更有利于改變房地產市場的交易行為，分散產業發展的風險，建立更為理性的預期機制，從而順應新常態。

持續進行戰略研究和策略創新

如何在傳統業務上提升專業化水準、如何探索多元化復合型發展之路、如何在轉型中更好地創新，這已成為相關企業關注的重要內容。

李然一方面積極參與易居中國的發展創新研究，另一方面還受托主持參與了多家大中型企業的發展戰略研究。

例如，在為某國企集團發展房地產業務進行全面研究時，李然率領易居房地產研究院提出了“集合資源成立專業房地產置業集團”的創新架構，并被采納，使得這家企業的房地產業務發展進入到新的運作階段，提升了系統化、規模化的操作水平。同時，易居房地產研究院為順應企業不斷探索創新業務的趨勢開展了一系列創新應用性研究。在李然看來，這種創新性、應用性的研究內容涵蓋企業參與租賃住房的商業模式、企業發展工業用地轉型、棚改舊改及城市更新業務模式等，相關創新研究成果成為企業業務決策的重要依據。

在易居房地產研究院于2017年開展的《全國棚改政策專題研究》中，李然作為研究總監，帶領易居房地產研究院的研究團隊，全面地分析研究了全國棚改政策及發展情況，從棚改的概念及方式、全國棚改的發展階段、全國棚改的現狀及未來發展空間，再到棚改對經濟、房地產業及房企的意義，以及房企參與棚改的難點，進行了深入研究。李然在研究中指出，棚改是房企全國化布局、規模擴張戰略的重要路徑，但是房企在參與棚改的過程中也面臨著巨大困難，例如隨著土地的稀缺性從一二線城市逐漸蔓延到三四線城市，一二級開發聯動難度將加大；大多數地方依然傾向本地國企；棚改攻堅階段，安置成本更高，時間周期更長，資金平衡更難等諸多問題。

因此，李然建議房企在未來可以向城市配套服務商轉型、向文旅和產業地產商轉型，或是選擇保障性安居工程。他解釋道，對民營房企來說，目前在一些城市拿地難度越來越大，通過棚改來獲取土地，不僅要求住宅開發能力，更加注重的是對城市區域進行綜合配套的開發，包括商業、產業、社區服務、基礎設施建設、環境整治等，這就要求開發商要有城市運營的意識。

對于林區、礦區、資源枯竭城市、邊遠地區的棚戶區改造，市場化操作難度比較大，這些區域的改造往往會更多地采取政府主導的方式來運作，采取對居民異地安置和將當地改造為新的產業園區、發展文旅產業的方式，在這些區域，產業地產、文旅地產的專業開發商就會有更多的機會，特色小鎮就是很好的例子。

至于保障房，李然認為，此前房企進入該領域積極性不高，除利潤低外，政府回購有時無法保障也是一個重要原因，但隨著房地產開發利潤率的逐年下降，保障房對于房企來說可以成為一個穩定的業務來源，也是一項不錯的業務。

在易居的十多年間，李然作為研究總監，負責包括設計研究內容、制定行動計劃、調整、分析和報告等一系列重要研究工作。帶領研究院先后承接了住建部、上海市政府和外地政府部門以及中國房協、上海房協等委托的課題，開展了前瞻性、針對性、儲備性政策研究，為產業提供了高質量的咨詢服務。中國房地產市場目前仍處于發展階段，李然及其團隊的創新研究成果不但推進了中國房地產行業制度的完善和發展，也助推了房地產行業的轉型升級。