逾期交付預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究
——以一個典型案例為切入點(diǎn)

盧 達(dá)

遼寧省交通高等專科學(xué)校，遼寧 沈陽 110122

一、案情簡述

（一）案件事實(shí)

2015 年8 月12 日，王某誠與A 開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定王某誠以按揭貸款方式購買一處商業(yè)用房，首付款7000 萬元，剩余部分按揭支付。2015 年8 月14 日，王某誠與青海B 銀行簽訂《借款合同》，約定王某誠向青海B 銀行借款7 千萬元，擔(dān)保方式為階段性保證和抵押。同時，王某誠與青海B 銀行、A 開發(fā)公司簽訂《房地產(chǎn)抵押合同（在建工程/預(yù)購房）》，抵押財(cái)產(chǎn)為王某誠購買的上述商業(yè)用房。

合同簽訂后，王某誠與銀行分別履行了支付義務(wù)，但A 開發(fā)公司收到全部購房款后未能按期交房，2017 年3 月王某誠停止還貸，此時王某誠已累計(jì)償還本金917 萬元、利息609 萬元，尚欠青海B 銀行6479 萬余元。現(xiàn)青海B 銀行向法院起訴，請求王某誠與A 開發(fā)公司共同償還貸款本金及利息。

（二）爭議焦點(diǎn)及裁判要旨

1．爭議焦點(diǎn)

《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同（在建工程/ 預(yù)購房）》三合同解除后，王某誠及A 開發(fā)公司是否應(yīng)該承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

2．裁判要旨

本案最高人民法院駁回原告青海B 銀行全部訴訟請求。第一，關(guān)于上述三合同解除后剩余銀行貸款返還主體問題。因房屋出賣人A 開發(fā)公司逾期交房導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同（在建工程/預(yù)購房）》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)也被解除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十一條第二款①《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。規(guī)定，房屋出賣人A 開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)剩余貸款還款義務(wù)；第二，王某誠、A 開發(fā)公司及青海B 銀行三者之間的關(guān)系。由于A 開發(fā)公司逾期交房導(dǎo)致合同解除，合同解除后各方權(quán)利失衡。A 開發(fā)公司既占有王某誠支付的首付款又占有王某誠委托B 銀行支付的按揭貸款；青海B 銀行既享有對王某誠等人和A開發(fā)公司的債權(quán)，又享有房屋的抵押權(quán)；王某誠未實(shí)際取得房屋卻仍需償還貸款，即在王某誠沒有過錯的情況下，加重了負(fù)擔(dān)，違反公平原則。

3．存在的爭議

商品房買賣涉及多重法律關(guān)系，包括開發(fā)商與購房者商品房買賣合同關(guān)系，購房者與銀行借款合同關(guān)系，購房者、開發(fā)商與銀行抵押合同關(guān)系。本案開發(fā)商與銀行之間并無借款合同關(guān)系，法院根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十條②《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。和第二十一條第二款認(rèn)為，開發(fā)商作為出賣人應(yīng)償還銀行的購房貸款而非購房者，上述規(guī)定是否違反合同相對性原則？如違反合同相對性原則，由銀行向無償還能力的開發(fā)商追索購房款是否公平？在我國現(xiàn)有預(yù)售資金監(jiān)管模式是否能夠真正起到監(jiān)管作用？

二、我國預(yù)售房交付法律風(fēng)險(xiǎn)問題分析

1994 年我國開始建立商品房預(yù)售制度，預(yù)售模式縮短了開發(fā)商建設(shè)資金周期及利用率，降低建設(shè)工程資金的使用成本，推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。然而，近年來開發(fā)商逾期交付預(yù)售房案件增多，開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致購房者既未取得房屋又要償還貸款的情況也愈加頻發(fā)，可見我國預(yù)售房法律風(fēng)險(xiǎn)防控存在一定問題。

（一）《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款違反合同相對性原則

《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。筆者認(rèn)為出賣人直接將購房貸款返還擔(dān)保權(quán)人即銀行不符合合同相對性原則。開發(fā)商逾期交付預(yù)售房案件法律關(guān)系較為復(fù)雜，涉及開發(fā)商與購房者買賣合同關(guān)系，購房者與銀行借款合同關(guān)系，開發(fā)商與銀行抵押合同關(guān)系等，筆者認(rèn)為，是否符合合同相對性原則應(yīng)從案涉當(dāng)事人形成的民事法律關(guān)系分析認(rèn)定權(quán)利義務(wù)。在買賣合同關(guān)系中，開發(fā)商有向購房人交付房屋的義務(wù)，而購房人有向開發(fā)商支付購房款的義務(wù)；在借款合同關(guān)系中，受購房人委托，銀行有向開發(fā)商支付借款的義務(wù)，而購房人有向銀行還本付息的義務(wù)。上述案件，因開發(fā)商違約逾期交房導(dǎo)致商品房買賣合同解除后，按合同相對性原則，開發(fā)商本應(yīng)將全部購房款償還給購房者，再由購房者履行其與銀行借款合同中還本付息的義務(wù)。然而，《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條規(guī)定開發(fā)商直接將按揭貸款部分還給銀行，首付款部分還給購房者的做法，將商品房買賣和借款這兩個獨(dú)立的法律關(guān)系強(qiáng)行連在一起，把開發(fā)商拉入借款關(guān)系中，開發(fā)商成為按揭貸款還款義務(wù)人，造成了權(quán)利義務(wù)的混亂，違反了合同相對性。

在我國現(xiàn)有資金監(jiān)管模式下，違反合同相對性的做法目的是保護(hù)購房者利益，提高司法效率，但可能造成銀行損失。開發(fā)商逾期交房往往是因?yàn)橘Y金監(jiān)管賬戶已無資金可用，要求其向銀行履行還款義務(wù)實(shí)際較為困難。雖有購房者認(rèn)為，在“政府+銀行”的預(yù)售房監(jiān)管模式下，資金監(jiān)管賬戶無資金可用銀行應(yīng)承擔(dān)監(jiān)管不嚴(yán)的責(zé)任，但筆者認(rèn)為銀行監(jiān)管不嚴(yán)應(yīng)受到行政處罰，在借款合同中未明確約定借款監(jiān)管和開發(fā)商挪用預(yù)售款等違約情形，不應(yīng)要求銀行在借款關(guān)系中承擔(dān)過錯責(zé)任。

（二）相關(guān)法律與保障機(jī)制不完善

我國法律效力位階分為六個等級，根本法、基本法、普通法、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和行政規(guī)章。目前，我國關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定普遍層級較低，絕大多數(shù)為行政規(guī)章或以下的行政規(guī)范性文件。例如2013 年2 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。行政規(guī)章以上規(guī)范性文件僅在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款中規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。此條款規(guī)定較為籠統(tǒng)，現(xiàn)暫無法律規(guī)定預(yù)售資金監(jiān)管主體、監(jiān)管責(zé)任、預(yù)售資金使用以及罰則等相關(guān)問題。法律效力層級低且沒有直接的法律法規(guī)依據(jù)，購房者面對政府或銀行對資金賬戶監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致工程停工，或面對預(yù)售房期待權(quán)與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、在建工程抵押權(quán)沖突等突出問題時，購房者的權(quán)利很難得到保障，最終容易造成“錢房兩空”的局面。

（三）預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)

我國各省市執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管辦法差異較大，目前主要采用兩種監(jiān)管模式：一是政府或銀行單一監(jiān)管模式，二是政府+銀行共管。例如，沈陽市采用第二種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售前需與沈陽市房產(chǎn)局、監(jiān)管銀行簽訂《沈陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用存款賬戶及預(yù)售資金收存、支取方式及支取比例等事項(xiàng)。按照《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》要求房屋主體結(jié)構(gòu)封頂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能預(yù)售，銀行為購房人發(fā)放按揭貸款。按揭貸款將直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商將按照預(yù)售商品房項(xiàng)目中單幢建筑的工程建設(shè)進(jìn)度，按節(jié)點(diǎn)先向市房產(chǎn)局提出支取申請，通過后由銀行審核放款。

“政府+銀行”共同監(jiān)管模式在一定程度上限制了開發(fā)商對預(yù)售資金的濫用，但我國目前尚無明確監(jiān)管主體問責(zé)機(jī)制。筆者認(rèn)為，無論單一監(jiān)管還是共管模式，無罰則就無法從根本上解決監(jiān)管問題。個別地方有關(guān)部門和相關(guān)監(jiān)管主體監(jiān)管不嚴(yán)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是銀行的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，銀行為個別開發(fā)商提供“破格”服務(wù)，開發(fā)商與施工單位、供應(yīng)商共謀，通過虛報(bào)工程進(jìn)度、開具虛假的增值稅發(fā)票等手段提前預(yù)支監(jiān)管資金，將監(jiān)管資金挪作他用，威脅項(xiàng)目資金安全。

三、我國預(yù)售房逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的法律防控

為確保預(yù)售房按時交付，相關(guān)司法實(shí)踐與社會生活能夠保持一種良性的互動關(guān)系，最大限度地保護(hù)購房者合法權(quán)益，合同相對性原則作為基礎(chǔ)理論其基礎(chǔ)地位不能動搖，同時應(yīng)完善資金監(jiān)管相關(guān)法律規(guī)定并健全預(yù)售房逾期交付保險(xiǎn)制度。

（一）司法解釋應(yīng)遵守合同相對性原則

合同相對性原則是大陸法系合同法中一個重要原則，指的是合同僅在合同雙方當(dāng)事人之間發(fā)生拘束力，合同的效力僅及于合同雙方當(dāng)事人。包括主體的相對性、內(nèi)容的相對性與責(zé)任的相對性。［1］《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中也有合同相對性規(guī)則條款，《民法典》第四百五十六條第二款“依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。”筆者認(rèn)為，合同是依照當(dāng)事人的意愿發(fā)生法律效果的民事法律行為，需要合同當(dāng)事人自覺自愿作出真實(shí)意思表示，只有這樣才能負(fù)擔(dān)合同義務(wù)，受到合同拘束。作為預(yù)售房購房人，與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)受到合同拘束，在開發(fā)商未交房情況下，其應(yīng)向購房人承擔(dān)退還購房款等違約責(zé)任。同樣，預(yù)售房購房人與銀行簽訂借款合同，在購房人停止還貸情況下，購房人應(yīng)向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條規(guī)定突破了合同相對性，筆者認(rèn)為不能真正維護(hù)公平正義，建議應(yīng)修改相關(guān)司法解釋，在預(yù)售房無法交付情況下，購房人與開發(fā)商雙方應(yīng)解除購房合同，全部購房款應(yīng)償還給購房人，如購房人貸款，借貸款合同亦應(yīng)解除，由購房人償還銀行借款。同時，為避免在復(fù)雜的法律關(guān)系中，加重購房人負(fù)擔(dān)，維護(hù)公平正義，筆者認(rèn)為應(yīng)通過加強(qiáng)預(yù)售房資金監(jiān)管和健全預(yù)售房逾期交付保險(xiǎn)制度予以解決。

（二）明確監(jiān)管主體的法律責(zé)任

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管需要多個主體共同參與，相互協(xié)調(diào)、相互制約。［2］首先，我國應(yīng)由全國人大制定關(guān)于預(yù)售房資金監(jiān)管的法律法規(guī)，提高資金監(jiān)管的法律位階，統(tǒng)一監(jiān)管模式。同時，應(yīng)授權(quán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定具體監(jiān)管流程。各省市應(yīng)根據(jù)全國人大制定的法律法規(guī)和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的法律文件，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

其次，按照“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，明確監(jiān)管主體法律責(zé)任。目前，全國各地針對加強(qiáng)預(yù)售房資金監(jiān)管的對策已相繼出臺，個別地區(qū)甚至制定了購房資金全額入賬的政策，內(nèi)容不可謂不全面，程序不可謂不嚴(yán)謹(jǐn)，但資金監(jiān)管賬戶無資金可用，導(dǎo)致個別建設(shè)工程停工甚至爛尾的現(xiàn)象屢見不鮮，根本原因是個別監(jiān)管主體沒有嚴(yán)格履行監(jiān)管職責(zé)，因此明確監(jiān)管主體法律責(zé)任勢在必行。具體來說，建議監(jiān)管主體有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等違反監(jiān)管流程的行為，監(jiān)管部門應(yīng)受到相應(yīng)行政處罰，負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和相應(yīng)人員應(yīng)依法給予處分，涉嫌違法犯罪的，應(yīng)依法移交司法機(jī)關(guān)處理；同時，建議個人預(yù)售房貸款合同和資金監(jiān)管合同中應(yīng)明確銀行的監(jiān)管責(zé)任，如未經(jīng)政府主管部門和其他監(jiān)管主體同意，銀行擅自撥付資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金，給購房人造成損失的，銀行應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；建議銀行違反監(jiān)管流程支付資金監(jiān)管賬戶預(yù)收款，對房地產(chǎn)市場造成不良影響的，取消預(yù)售資金監(jiān)管行資格。

（三）健全預(yù)售房逾期交付保險(xiǎn)制度

目前，由于商品房預(yù)售門檻較低，因此在開發(fā)商、銀行和購房人三者利益矛盾的情況下，購房者和銀行往往處于劣勢地位。為了確保商品房預(yù)售資金可以專款專用于預(yù)售房屋的項(xiàng)目開發(fā)，多數(shù)國家或地區(qū)在監(jiān)管商品房預(yù)售資金時都會引入具有公信力的第三方主體。［3］目前，我國資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管主體主要是政府和銀行，筆者認(rèn)為可嘗試引進(jìn)保險(xiǎn)公司分?jǐn)偙O(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，要求凡是要對商品房預(yù)售的開發(fā)商，均應(yīng)購買預(yù)售險(xiǎn)。

所謂預(yù)售險(xiǎn)就是如開發(fā)商銷售期房，其有義務(wù)對按時交付房屋進(jìn)行投保，如開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致購房者遭受損失，購房人作為受益人可先行向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)申請保險(xiǎn)金賠償。保險(xiǎn)公司將損失賠付后，可代購房人向開發(fā)商行使追償權(quán)。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可根據(jù)商品房銷售的營業(yè)額及開發(fā)商行業(yè)信譽(yù)評級預(yù)估后確定保險(xiǎn)金額，由開發(fā)商負(fù)責(zé)繳納保險(xiǎn)金。預(yù)售險(xiǎn)應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，這樣可以防止開發(fā)商發(fā)生決策失誤或不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

同時，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者理應(yīng)對預(yù)售房資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商在預(yù)售前，應(yīng)與政府、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行簽訂四方資金監(jiān)管協(xié)議，只有政府、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)審核后，銀行才能最終審查放款。如因其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)過錯，導(dǎo)致資金監(jiān)管賬戶預(yù)售資金被違規(guī)提取，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可按照相關(guān)法律規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議，要求有過錯的監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，未來堅(jiān)持預(yù)售房制度這樣的杠桿政策仍是大勢所趨。“先交錢后交房”的預(yù)售模式下，必然會給購房者和銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，因此，完善立法，加強(qiáng)政府監(jiān)管以及建立預(yù)售險(xiǎn)制度勢在必行。