房地產企業全面預算管理問題探究

田福秋

（保定市愛情地產集團有限公司，河北 保定 071000）

全面預算作為企業戰略控制的一種先進的管理工具，對于企業的發展起著非常重要的作用，而目前很多房地產企業在全面預算管理中存在很多問題，從預算編制、執行、考評以及預算體系建設等方面有很多地方亟待改善。作為企業的管理者，要增強全面預算管控意識，發揮預算在資源配置中的積極作用，提高成本管理水平，降低財務風險，提高經營管理水平，實現公司發展目標。

一、房地產企業全面預算管理的重要性

（一）房地產企業全面預算管理的主要內容

編制全面預算是實施全面預算管理工作的起點，全面預算管理需要全員參與，要求覆蓋公司所有的經營業務和內控流程。是一項結合公司的年度戰略目標，通過對未來一定期間的經營活動和財務活動進行全面預測、籌劃，合理配置企業的各項資源，充分發揮預算對業務的監督和分析的作用，并對執行結果進行評價，進而推動企業實現發展目標的管理活動。

房地產企業全面預算主要包括經營預算、資本預算以及財務預算三部分。

經營預算包括銷售預算、成本預算、開發計劃預算、供貨計劃預算、費用預算等；資本預算主要包括投資支出預算；財務預算包括資金預算、稅金預算、管理凈利潤預算、會計凈利潤預算等。

（二）房地產企業加強全面預算管理的現實意義

1.有利于實現戰略目標

通過編制全面預算，企業能夠掌握全周期項目基本情況，摸清貨值，合理安排供貨計劃；摸清銷售計劃，合理控制項目去化速度；摸清成本費用支出，合理控制成本支出節奏。通過對比全周期的項目預算以及短周期的年度預算，為合理安排公司短期戰略和長期戰略經營目標提供決策依據，進而提升決策的科學水平，實現戰略目標。

2.有利于優化資源配置

房地產企業全面預算的重點是資金預算，作為項目開發周期比較長的行業，做好資金預算管理顯得尤為重要，通過編制全面預算，可以合理安排資金投放，把握資金回籠節奏，調動公司內部一切可以調動的資源來提升資金預算管控水平，通過合理配置資源，還可以降低成本支出、提升公司凈利潤水平，進而提升公司整體管理效益。

3.有利于防范內控風險

房地產企業全面預算的編制工作，涵蓋預算管理委員會以及公司各層級各組織在內，同時，包含前期、成本、工程、運營、營銷、財務在內的各業務條線。因此，全面預算的推行既牽涉組織架構也涉及經營業務，在部門之間相互溝通協調的同時，也會加強全面控制與防范經營風險，有利于加強內部控制，防范內控風險。

4.有利于落實崗位責任

全面預算編制后，經過公司高層領導的審批，這套預算在企業內部具有引導作用，通過全面預算可以層層分解公司經營目標，將年度經營目標下分到每一個業務部門，每一個業務環節，每一名員工身上，以此建立崗位責任制，為公司年度目標的實現打下良好基礎。

二、目前房地產企業全面預算管理中存在的主要問題

（一）全員預算意識較淡薄，預算制度體系不健全

目前，房地產企業內部環境不能滿足全面預算這種先進管理工具的推行，公司全員上下一般會認為，全面預算僅僅是財務部一個部門的工作，并沒有意識到全面預算能夠協調和平衡公司內部各種資源，進而整體提升公司的管理效率。

另外，全面預算制度編制不體系，更新不及時，尚未形成比較成熟的制度體系，因而進一步加劇了推行的難度。

（二）預算執行不力，預算分析不足

年度全面預算編制完成后，由于缺乏公司內部各部門的聯動機制以及中高層領導足夠的重視程度，加之基礎員工缺乏預算管控的意識，導致年度全面預算執行過程中力度不足，沒有形成先有預算，然后再支出的機制，預算執行偏差較大。針對全面預算執行中出現的問題，包括財務部門在內的各部門沒有及時開展分析工作，問題得不到有效解決，不能有效發揮全面預算的管控作用。

（三）缺乏預算考核機制，預算評價效果失效

房地產企業缺少預算考核制度，沒有能夠建立一整套的考核指標體系，或者存在考核指標，但是對于考核指標的具體計算以及數據收集的方式和方法沒有明確的規定，導致臨近年終，無法出具適當的考核結果，考核機制的缺乏，直接會造成預算評價效果失效，失去預算管理應有的考核激勵作用。

（四）預算指標與企業發展階段不適應，業務較難接受預算指標

首先，全面預算編制完成后，公司沒有能夠形成一整套完整的預算指標體系，有關收入、成本、費用、現金流以及凈利潤的指標沒有完備的計算口徑以及數據統計來源；其次，不同的房地產企業處于不同的生命周期階段，全面預算編制過程中關注的重點指標也不一樣，如果指標與發展階段不相適應，那么，業務部門完成的難度也比較大，業務部門也較難接受這樣不合理的指標；最后，即便制定的預算指標與公司發展階段相適應，但是，如果與預算年度的實際情況不相吻合，那么，也不容易讓業務部門完成指標任務，給預算的管理帶來挑戰。

（五）預算編制方法不科學，預算信息化程度不足

首先，預算編制之前，沒有組織關于預算編制的培訓會，各業務人員在編制預算時，僅僅是在去年的基礎上簡單調整編制，不能夠準確完整的反映預算年度的業務內容和戰略方向，造成編制的預算空洞且不具備執行力；其次，公司缺乏整體的全面預算信息化系統，僅僅是靠財務部門下發手工報表編制，編制和匯總難度大且均易出錯；最后，公司缺乏年度預算系統以及項目全周期預算系統，導致各部門的數據不能夠同步共享，未能形成雙維度的全面預算管控系統。

（六）預算基礎數據薄弱，預算人員能力不足

房地產企業面臨比較大的市場競爭壓力，迫于生存，公司偏向注重拓寬市場份額，增加項目投資數量，基礎管理工作較為粗放，造成預算基礎數據不準確不全面，以此為基礎編制的全面預算必然會出現不切合實際的錯誤。房地產企業缺乏主要負責全面預算管理的專業高素質財務人員，大多數的企業主要是由財務人員兼任，在處理比較復雜的預算問題時，財務人員的素質顯得尤為不足，缺乏高素質的預算管理人才，導致企業無法組成高效的預算管理團隊。

三、優化房地產企業全面預算管理的對策建議

（一）提高全員全面預算意識，健全全面預算制度體系

1.加強培訓，提升全員預算管控意識

房地產企業內部需要單獨成立負責全面預算管理的預算管理委員會部門，定期組織培訓，搞好宣傳。預算管理并不僅僅是高層領導和財務部門的工作，而是涉及到企業組織內部各部門、各業務環節，需要公司內部每一名員工積極參與，進而提升全員預算管控意識。

2.對標先進，完善全面預算制度體系

全面預算管理的推行不僅需要良好的全員參與的企業文化氛圍，還需要預算管理委員會制定完善的預算管控制度，從預算編制流程、編制方法、追加調劑、考核評價等多個方面，建立一整套行之有效且符合公司實際情況的制度體系，并在預算執行過程中根據實際業務的變化實時調整，保證預算管控有章可循，讓預算制度既科學合理又符合實際，從而大大提升公司預算管控的效率。

3.打通壁壘，健全全面預算溝通機制

在企業實際工作中，涉及到前期、設計、工程、運營、營銷、成本等各個部門，只是簡單機械的按照本部門領導的要求開展工作，沒能夠理解全面預算在協調公司資源配置以及服務戰略管理方面的積極作用，因此，需要在房地產企業內部建立各相關部門的溝通機制，在每個部門開展工作時，能夠充分考慮業務的相互關聯性，年度預算中制定的管控目標如有不合理之處，各部門應該保持良好有效溝通，通過健全預算溝通機制，為全面預算的推行打下良好的基礎。

（二）強化預算執行，加強預算分析

1.規范預算調整，發揮預算彈性作用

年度全面預算審批通過后，預算管理委員會應當健全預算追加和調劑的原則、權限和制度，明確預算追加和調劑的具體操作方法，保證年度預算的權威性，無特殊原因不允許隨意調整，同時又要保證預算對業務的助推作用，如果年度內各部門的業務超出了年度預測的范圍，可以允許各部門在預算調整的權限和范圍內，及時調整，從而充分發揮全面預算對業務適應的彈性空間。

目前，我國社會經濟不斷發展，企業對于畢業生的綜合能力的要求越來越高，造成醫學教育管理常見問題的成因是復雜的，針對該內容進行深入的分析，有利于明確現階段存在于就業現狀中的問題成因，為下文提出針對性的解決措施打下堅實的基礎。同時，提出相對應的解決對策。

2.優化預算分析，實現預算糾偏目的

房地產內部各部門需要定期按月定性或定量分析部門內部年度預算的執行情況，通過分析預算執行值與預算值的差異，發現預算執行中暴露出來的問題，并需要分析與之相關的深層次原因，將相關的問題真因反饋至相關部門，從而進一步改進預算的執行，及時糾正全面預算制定過程中不符合實際情況的地方，為下一年度預算的制定提供參考意見，達到預算糾偏目的，提升全面預算的價值。

（三）優化預算考核指標，完善預算激勵辦法

首先，預算考核指標體系的建立需要考慮財務指標和非財務指標，也同時需要考慮公司維度指標和項目維度指標，建立健全雙維度預算考核指標體系，能夠更較為準確的衡量預算管理的業績情況；其次，房地產企業可以考慮采用平衡計分卡的預算控制方法，從財務維度、顧客維度、內部流程維度、創新與學習維度，審視自身業績，在財務指標和非財務指標建立一套比較符合公司實際情況的指標體系，并在績效指標詞典中詳細列明計算方法和數據統計口徑，方便各部門執行；最后，公司還需要建立與績效考核指標相配套的激勵制度，將年度預算完成情況，直接與部門負責人以及中高層領導的工資獎金掛鉤，實現獎罰分明，公開透明。

（四）提升預算指標的適應性和可執行性

企業的經營管理涉及方方面面，不同階段、不同單元涉及的重點都各不相同，因此，在編制預算和管理預算時，企業就要梳理清楚預算的重點指標。事實上，即便是同一家企業，在不同的發展階段，預算的側重點也各不相同。房地產企業在初創期應該重點關注資本預算，成長期關注收入預算，成熟期關注成本預算以及衰退期關注現金流量預算。企業只有針對不同階段制定不同的預算指標，業務部門才能夠樂于接受，才能夠逐步減少部門之間、財務部門與其他部門之間以及高層領導與財務部門之間的溝通障礙，進一步提升預算編制的科學性。

（五）編制預算科學化，提升預算信息化

房地產企業內部預算管理部們需要掌握科學的預算編制方法，年度預算編制時，將年度預算與項目全周期預算結合，兩種預算相輔相成，相互印證，大力推行年度預算與項目全周期預算相結合的預算編制模式，靈活運用增量預算、滾動預算等預算編制方法；建議房地產企業搭建全面預算信息化系統，建立全面預算管理數據共享平臺，將共享平臺與企業內部的ERP系統打通，同時嵌入財務數據和業務數據，進一步提升預算編制的效率。

（六）加強預算數據全面精準，提升預算人員專業水平

1.夯實基礎數據管理

房地產企業內部需要借助信息化管理工具，通過建立整體的全項目全周期ERP 信息平臺，收集涉及前期、設計、運營、成本、工程以及營銷的各個業務條線的基礎數據，并根據業務進展實時動態維護，這樣才能整體提升項目基礎數據的準確性，為預算的編制提供良好基礎。

針對編制全面預算的基礎底稿數據，財務人員應當加強審核，審核項目證件、銷售排期、工程款支出、開發貸還本付息、管理費用及銷售費用支出比例等基礎數據，通過審核基礎數據，及時發現預算編制中存在的問題，并加強與各部門之間的溝通與協調，提升預算編制的準確性。

3.培養專業高素質預算管理人才

加強預算管理培訓，不斷充實現有財務人員的房地產業務知識、全面預算管理工具知識，確保現有財務人員能夠駕馭企業這套先進的管理工具。同時，也應當結合公司實際情況，適時引進高素質的預算管理人才隊伍，組建預算管理團隊，提升預算人員整體素質。

綜上所述，全面預算管理對保持企業高效運營起著非常重要的作用，雖然，房地產企業預算管理存在人員預算意識淡薄、預算制度體系不健全、執行不力分析不足、考評機制不合理、信息化程度不足、基礎數據薄弱、人員素質偏低等諸多問題，但是，通過健全全面預算制度體系、提升人員預算管控意識、強化預算執行分析、優化預算考核評價、科學編制預算、提升信息化水平、提高預算人員素質等一系列措施，能夠有效解決預算管理過程中帶來的諸多問題，進而提升年度全面預算編制水平，優化配置企業資源，推動房地產項目持續良性發展。

四、結束語

房地產企業需要在預算制度、培訓、系統方面確立標準，借助信息化系統工具，建立一整套完善的全面預算標準體系，同時，在預算編制、執行、分析以及考核環節，逐步強化全面預算管理的積極作用，提升經營管理水平。另外，需要借助年度全面預算管理系統和項目全周期管理系統，提升預算管理水平，指導經營者做出正確的決策，提升公司整體管理水平，推動企業實現發展目標。