房地產企業融資方式與融資風險控制探析

任鳳

摘 要：作為典型的資本密集型產業，房地產在項目開發中具有較長的周期，且投資資金較高，為此需要大量的資金以維持正常經營，可見充足的資本是房地產企業發展中需要格外關注的問題。然而基于當前國家宏觀政策、市場環境以及企業自身等各方面因素的影響，房地產企業在融資方面存在著各種問題，尤其是對融資方式的選擇使其在融資中存在著更多風險，因此對房地產企業融資方式及風險控制的探究成為必然。本文基于此對房地產企業的融資方式進行簡單說明，并在對其風險的分析下提出相應的有效策略。

關鍵詞：房地產；融資方式；融資風險；控制

我國國民經濟發展中，房地產企業一直占據著重要地位，具有非常重要意義，然而基于房地產企業在開發中具有較大規模，較長周期以及極高的價值，對資金也有著更高的需求，因此需要格外注重其融資能力。隨著國家不斷加強政府宏觀調整政策，特別銀行不斷加強對房地產貸款業務的控制，以及提高貸款利率，使得房地產企業在融資上具有更大的難度和更高的成本。房地產企業的融資方式是不斷變化的，唯有多樣化的融資方式才有利于降低和分散風險，實現資金利用效率的提升。為此，本文針對房地產企業的融資方式以及風險展開探究，以期有效控制和降低風險，促進房地產企業的持續健康發展。

一、房地產企業融資方式

第一，銀行借貸。房地產企業貸款是企業在開發項目過程中通過銀行進行融資獲得貸款，主要包括抵押貸款、擔保貸款、信用貸款和貼現貸款四種方式，房地產企業還會采用開發土地和房屋建造等貸款方式。銀行貸款有國家作為保障，是一種非常安全可靠的貸款方式。

第二，上市融資。房地產企業在融資中采用股票發行等融資方式籌集資金，房地產企業通過購買上市公司股票，在達到一定比例時獲得對該上市公司實際控股權，再將房地產企業的業務和資本注入控股公司，借助上市公司的優勢發行股票，最終獲得房地產企業發展資金。

第三，信托投資基金。房地產企業以信托投資基金方式進行融資，所需承擔的風險相對較小。信托基金實際上是由第三方機構對基金進行管理，并將基金用于房地產企業融資，房地產企業獲取經營所需資金，第三方機構取得一定的中介費，并在房地產企業獲得盈利以后，按照投資約定的比例收取投資利潤。

二、房地產企業的融資風險

房地產企業在獲取資金時具有較多渠道，也由此使融資面臨著相應的風險，本文從以下幾個方面對其融資中存在的風險展開探究。

（一）風險防控缺乏強弱意識

融資作為房地產企業經營發展的重要構成要素，不僅影響到企業的現金流量，還決定著企業所能承擔的風險大小。受傳統金融制度影響，如今不少房地產企業沒有意識到企業融資風險防控的重要性，將企業融資劃歸財務部門負責，單純的由財務部門開展融資工作。由于房地產企業管理者對于融資風險缺乏足夠認識，對于融資相關的政策法規認識不足，當企業需要開展項目融資時，他們既不能熟練掌握企業融資渠道和融資規模，又不能利用企業各種資源完成融資工作，造成企業無法及時獲取經營所需資金，這會給企業正常是生產經營活動帶來很大影響，甚至可能出現資金鏈斷裂等情況，不斷加大房地產企業的融資風險。

（二）融資渠道過于單一

在我國經濟社會迅速發展的今天，房地產企業已然成為我國一項非常重要的支柱產業，房地產企業生產建設的各環節都離不開大量資金的支持，因此企業發展中應更加注重融資。從當前我國房地產企業發展來看，基于政策以及自身條件的影響，房地產企業在融資中的渠道較為單一，通常所采用的僅有銀行貸款這一種融資方式。雖然相較于其他方式而言，銀行貸款這一融資方式較為穩妥，但是單一的融資方式更容易給企業帶來風險。一方面，若企業對銀行貸款融資方式存在過度依賴，將使企業在對貸款利率進行協商時較為被動，缺乏較高的議價能力，給企業融資帶來相對較高的成本。另一方面，房地產企業單純地依靠某一種融資方式，一旦該方式出現問題，企業將無法及時獲得所需資金，給企業的健康穩定發展帶來不利影響。

（三）部分企業存在盲目投資

房地產企業建設項目普遍具有較長的開發周期，需要花費更長的時間才能收回投資利潤。為擁有足夠的資金開發項目，出現了部分房地產企業盲目融資的問題。房地產企業在選擇融資方式時，往往缺乏對自身實際狀況的考慮，對融資方式及渠道的選擇欠妥，忽視了企業融資成本和風險管控，從而選擇比較容易獲取資金的融資渠道。從當前房地產企業對各項融資成本選擇所需支付的成本來看，社會資本融資耗費成本最高，銀行融資所需成本最低。盡管社會資本融資耗費成本最高，但是在高成本高收益的影響下，不少房地產企業為在短期內獲得充足資金，保障企業能夠正常恢復項目運營，往往會忽略融資中的風險因素，選擇具有較高成本的融資方式。然而在該方式下，若企業出現資金周轉困難，很可能導致企業陷入資不抵債的險境，從而企業的發展帶來毀滅性打擊。

（四）融資風險控制制度不完善

房地產企業在融資風險控制過程中，應該構建完善的制度體系，并以此引導和支撐企業開展融資活動，否則企業的融資風險防范和控制方案將形同虛設。房地產企業只有構建完善的融資風險控制制度，才能指導企業進行融資風險防范流程化管理，在合法合規的基礎上實現企業融資風險管控。當前，國內很多房地產企業在開展融資風險控制時，由于沒有構建完善融資風險制度體系，導致風險控制執行力度不夠。部分房地產企業雖然構建了完善的融資風險控制制度體系，但是沒有達到預期的執行效果，這主要是由于企業執行力度不夠強，使得執行效果差強人意。

（五）風險防控技術水平存在差距

房地產企業對融資風險的防控措施具有一定的技術性和經驗性，在此在具體對相應措施進行選擇時不僅應符合管理學及經濟學相應理念，同時應從企業實際操作經驗出發，在防控中不斷對其進行優化和完善。基于此，房地產企業在控制以及防范融資風險時對技術要求極高，就當前房地產企業對技術的具體防控來看，我國不少房地產企業對融資風險進行控制時缺乏相應的技術，除經驗不足外，還缺乏較強的針對性，最為重要的是動態性不足。導致這些問題的主要原因有三：第一，對于控制和防范風險缺乏動態化意識，未認識到動態化優勢；第二，相應的實現基礎和基礎能力無法實現動態化要求；第三，動態化的控制以及防范的成本相對較高。

三、房地產企業融資風險的有效控制策略

（一）提高企業風險防控意識

房地產企業融資存在風險是客觀事實，企業管理者如果不重視融資風險問題，這可能會加劇企業的融資風險。房地產企業只有不斷提升自身風險防控能力，認識到融資風險防控的重要性，才能科學有效地降低企業融資所存在的風險因素。房地產企業領導者應該將戰略發展與融資計劃進行有機融合，積極培養企業管理人員的融資風險防控意識，鼓勵企業管理人員積極參與融資活動，讓他們深入認識企業融資風險相關問題，提升他們的融資風險防控意識。房地產企業還要根據外部市場環境的不斷變化，及時調整企業自身經營發展方向，嚴格落實企業融資風險防控措施，科學識別和及時解決企業融資風險問題，提升房地產企業融資風險防控能力。

（二）發展多元化融資渠道

目前，我國大多數房地產企業的融資渠道依然以銀行貸款為主，然而銀行利率的變化會不斷增加企業的融資成本，給房地產企業融資增加很大風險，不利于房地產企業的持續健康發展。房地產企業為了解決自身融資問題，需要與政府相關部門通力合作，深入探索企業融資新模式，構建企業多元化融資渠道。房地產企業可以通過預售房產進行融資，一邊建設房產項目一邊開展融資活動，逐步緩解房地產企業融資壓力和融資成本，有效減輕房地產企業融資風險。房地產企業應該結合自身規模、經營發展情況和戰略發展目標，選擇適合企業發展的多元化融資渠道，不斷降低企業的融資風險，促進房地產企業向著持續健康的方向發展。

（三）保持理性的融資

企業進行融資是為了保持自身的正常發展，促使企業能夠持續健康發展下去，但是企業在這一過程中，應控制好度，認識到房地產企業融資并不是越多越好，而是要保持理性融資，這樣才能確保房地產企業持續健康發展。

一是房地產企業應該根據自身規模和戰略發展目標進行合理融資，不能盲目地開展融資活動。企業的融資應該滿足自身的合理需求，一旦企業融資行為不符合企業發展目標，不能以企業戰略發展部門作為導向，則很可能導致企業融資產生風險問題，甚至有些房地產企業為了擴大投資規模開展融資活動，沒有制定科學合理的戰略發展規劃，很容易造成投資和融資行為的不理性。

二是房地產企業應該根據自身實際發展需要，科學評估企業融資規模。企業融資規模過大或者過小，都會給企業發展帶來不良影響，只有根據企業發展項目的實際需求，測算出項目開發所需的資金，才能制定出科學合理的融資方案。如果房地產企業融資過少，無法滿足企業發展資金需求而再次開展融資活動，這會導致企業運營的項目發生延期或者擱淺問題，增加企業的人力、物力和融資上的成本。如果房地產企業融資過多，造成企業支付高額成本而出現資金閑置問題，這會不斷加重企業的經營成本，甚至會造成企業到期無力償還或者延期償還融資等方面問題，給房地產企業正常經營帶來巨大風險。

（四）完善融資控制相關制度

房地產企業要以融資風險控制和防范作為基礎，針對企業融資控制制度方面存在問題，從以下幾個方面進行完善：一是企業應該采用先進的管理方法，優化和完善企業現有制度體系，積極推動企業進行管理制度改革，不斷提升企業的管理效率和管理質量。二是企業應該結合自身融資業務實際情況，認真梳理企業整體流程、決策機制和風險環節等方面基礎情況，調整和優化企業的管理制度，有針對性提升企業融資方向控制和防范制度體系。三是企業應該在日常實踐中完善自身制度，基于實踐效果設計和完善制度，只有通過企業的實踐管理，充分暴露制度體系存在的問題，才能采取有效的措施，不斷完善企業融資控制相關制度。房地產企業在收集內容數據的過程中，可以利用數字化開展企業內容管理工作，為企業融資風險控制提供有力支持。

（五）提高風險防控技術水平

房地產企業在提升融資風險控制和防范水平時，應該認識企業的執行方式會直接影響管理最終效果，尤其是企業的執行者和執法方法在其中起著十分重要的作用，這對于企業提升自身融資控制和防范技術水平具有積極意義。房地產企業在優化融資控制和防范技術水平方面，可以從以下兩點做起：

一是房地產企業可以引進外部高素質專業化人才，有效提升自身融資風險控制和防范水平。企業應該積極引進外部優秀人才，這不僅可以快速提升自身技術水平，還可以達到企業融資控制和防范的最終成效，并且從制度的設計、監督、評價和培養等方面提升企業融資風險控制和防范能力。高素質專業化人才引進會促使企業人力資源成本不斷提升，這對于房地產企業的發展非常不利，因此，房地產企業在引進高素質人才的同時，還要積極提升內部員工的綜合素質，建立外部引進和內部培養人力資源管理體系，逐步提升企業內部員工的執行能力。

二是房地產企業應該逐步轉變靜態化管理模式。企業外部市場環境是在不斷變化，會受到央行金融政策、國家宏觀經濟調控和資金市場基本面等因素的直接影響，這給房地產企業融資帶來非常大的風險。房地產企業在融資風險控制和防范過程中，應該摒棄故步自封的靜態化管理思想，積極構建企業動態化管理理念，更好的應對錯綜復雜的融資環境，幫助企業更好地完成融資風險控制和防范。

結束語

房地產企業在項目投資中對資金需求較大，為此，房地產企業在融資上也存在著較大的難度以及較大的債務風險等問題，這些問題給房地產行業帶來嚴重的限制。房地產企業在融資中雖然具有較多方式，然而在具體實踐中卻僅以銀行借貸為主，由此使得企業融資風險面臨著風險防控缺乏強弱意識，融資渠道過于單一，部分企業存在盲目投資，融資風險控制制度不完善以及風險防控技術水平存在差距等問題，企業應通過不斷提高企業風險防控意識，發展多元化融資渠道，保持理性的融資，完善融資控制相關制度以及提高風險防控技術水平等措施強化對房地產企業融資風險的控制。

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