城市綜合體商管公司審計工作關(guān)注點探析

趙福剛 砂之船商業(yè)管理集團有限公司

城市綜合體往往處于城市的經(jīng)濟中心，必然是一塊地標(biāo)性的名片，它往往會表現(xiàn)出一種具有自身產(chǎn)業(yè)鏈的嶄新的文化思想。城市綜合體以其強大的功能，為城市創(chuàng)造了巨大的市場價值和社會經(jīng)濟效益。一座成功的城市建筑綜合體驗將極大地影響到一個城市的經(jīng)濟發(fā)展，并為其創(chuàng)造了巨大的社會價值。商管公司全稱為商業(yè)管理公司，其管理的對象往往是城市綜合體下的購物中心、商業(yè)街等經(jīng)濟性建筑。由于商業(yè)管理公司的特殊性，其經(jīng)營管理工作十分復(fù)雜。因此，在進行企業(yè)內(nèi)部審計時，需要轉(zhuǎn)變審計理念，積極采取不同的審計方法，完善審計制度與體系。而在審計的執(zhí)行過程中，需要注意的焦點也各不相同，本文將對上述問題進行探析，望對城市綜合體商管公司的發(fā)展提供有效建議。

一、城市綜合體概述

(一)概念

所謂的“城市綜合體”，就是以建筑為基礎(chǔ)，將居住、娛樂、辦公等多種功能結(jié)合在一起。城市綜合體就像一座小城市，是具有高度的經(jīng)濟發(fā)展程度的城市標(biāo)志性建筑。工業(yè)革命的到來，導(dǎo)致了現(xiàn)代城市的發(fā)展，隨著社會分工改變，城市的職能發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，功能分區(qū)逐漸成了城市發(fā)展的主流，并向更大的方向發(fā)展。隨著科技、經(jīng)濟的發(fā)展，我國的城市在某種程度上發(fā)生了實質(zhì)性的改變。將會更注重整體，追求更多的空間，從而產(chǎn)生更多的綜合性服務(wù)，這就是所說的“城市綜合體”[1]。這也是一種新的生活方式，更多的是在一個建筑群中進行各種各樣的活動。城市綜合體的建設(shè)成為了一個城市的地標(biāo)，它與城市之間的聯(lián)系變得立體和多樣化，成為未來空間發(fā)展的必然趨勢[2]。

(二)商業(yè)價值

城市的建筑空間結(jié)構(gòu)是由人類的生活行為所決定的。在現(xiàn)今的社會中，一些城市綜合體卻是以商業(yè)運作為主，因此，在規(guī)劃城市綜合體的時候，也要以此作為側(cè)重點。從歷史上講，“集市”是城市最早的一種商業(yè)形態(tài)，因此，商業(yè)和城市的發(fā)展密不可分。城市綜合體將城市的空間融合在一起，成為城市發(fā)展的一個非常重要的載體。因此，在進行審計工作時，必須考慮到城市對商業(yè)的影響[3]。在英國率先進入工業(yè)化時期，其城市功能劃分更加明確，關(guān)系更為合理。而在工業(yè)化時代，隨著全球化和信息化的發(fā)展，各種文化的融合，使得城市與商業(yè)緊密地連接在一起，城市的空間格局也發(fā)生了巨大的變化。因此，要讓城市綜合體在城市發(fā)展中扮演重要角色，應(yīng)將商業(yè)作為溝通和交流的橋梁，它不但可以使分散的城市要素互相聯(lián)系，還可以使其相互演化、轉(zhuǎn)化[4]。現(xiàn)代建筑是在建筑發(fā)展過程中產(chǎn)生的。城市綜合體在某種程度上也有所變化，其組成既有商業(yè)性質(zhì)，也有辦公、酒店、購物、餐飲、娛樂等多種形式，規(guī)模十分龐大[5]。此外，由于人口眾多，城市綜合體也常常是交通樞紐。隨著我國城市綜合體日益綜合化、復(fù)雜化，在空間功能上要采取大混合、小分區(qū)的原則，并解決復(fù)雜的矛盾。以香港朗豪坊為例，其集購物、餐飲、酒店、辦公、居住等多種功能于一體。這是一個以商業(yè)為中心的城市綜合體，通過平面的立體分割，使整個商業(yè)空間成為一個整體。

二、城市綜合體商管公司審計工作難點探析

(一)缺乏完善的審計體系，阻礙審計效率提升

城市綜合體商管公司的審計工作難以開展的一個重要問題就在于：目前尚未形成一套完善的、可執(zhí)行的審計制度及體系，包括審計對象的主客體、審計指標(biāo)和審計標(biāo)準(zhǔn)、審計方法和形式等，這將極大地影響到審計的執(zhí)行和實施。一是由于商管公司的會計主體是商管公司的經(jīng)營活動的主要內(nèi)容，因此，“誰來審計”就成了一道難題。而且由于企業(yè)經(jīng)營活動的多樣性，“對誰進行審計”也成為企業(yè)管理工作中面臨的又一大難點，如果不明確，將極大地影響到商管公司的績效[6]。二是在編制審核指標(biāo)、審核標(biāo)準(zhǔn)方面存在不足，不同的城市綜合體商管公司在經(jīng)營業(yè)務(wù)和資金使用等方面仍然存在差異，要審查各類基金的合法性、合理性和有效性是很困難的，這就要求商管公司建立健全一套精細(xì)的等級指標(biāo)以及一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲嫎?biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，但這正是目前商業(yè)管理公司所欠缺的方面。三是審計方法和形式過于簡單，現(xiàn)行的審計方式多采用事后審計、內(nèi)部審計等方式，無法客觀、全面地反映城市綜合體商管公司現(xiàn)行的財務(wù)狀況。

(二)缺乏先進的審計方式，限制審計工作發(fā)展

企業(yè)審計分為事前審計、事中審計和事后審計三大環(huán)節(jié)，而目前城市綜合體商管公司的審計工作普遍以事后審計為主，因此造成了審計工作遲緩、滯后的局面，難以及時反饋并改正商業(yè)管理公司出現(xiàn)的問題。首先，事前審計沒有充分發(fā)揮其預(yù)防作用。導(dǎo)致商管公司財務(wù)審計問題的主要原因是經(jīng)費預(yù)算的不合理，尤其是對城市綜合體商管公司而言，從投資建設(shè)的那一刻起，就面臨著很大的市場競爭壓力及財務(wù)經(jīng)濟風(fēng)險，這就給商管公司的財務(wù)預(yù)算帶來了很大的壓力與挑戰(zhàn)，比如萬達(dá)集團，要想在“萬達(dá)廣場”上進行合理且高效的投資和運營，就必須要有科學(xué)的財務(wù)預(yù)算，以保證投資的風(fēng)險控制在可以控制的范圍內(nèi)；其次，由于未充分發(fā)揮事中審計的監(jiān)督功能，對企業(yè)的經(jīng)費預(yù)算執(zhí)行、經(jīng)濟合同的執(zhí)行都需要一個較長的時間，而現(xiàn)行的審計工作并未與其執(zhí)行相結(jié)合，因此無法及時地對執(zhí)行中的問題和偏差進行及時的修正；最后，由于對企業(yè)內(nèi)部控制的影響，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制的績效不能得到有效的體現(xiàn)，目前的企業(yè)內(nèi)部審計大都僅限于對企業(yè)進行簡單的財務(wù)核算，缺乏對企業(yè)經(jīng)營活動的決策和策略的借鑒與規(guī)劃[7]。

(三)業(yè)務(wù)的多重繁雜性質(zhì)，審計工作難度加大

城市綜合體是一個具有多功能的有機整體，其所屬商管公司的經(jīng)營管理模式也是多種多樣的，業(yè)務(wù)比較復(fù)雜。就拿萬達(dá)公司來說，它的核心業(yè)務(wù)就是開發(fā)和運營城市綜合體，其中包括商業(yè)中心、高檔酒店、房地產(chǎn)以及商業(yè)的運營和開發(fā)四方面的項目，萬達(dá)公司的精髓就在于對四大板塊的整合運營和管理，它能將四大業(yè)務(wù)板塊高效地聯(lián)系在一起，并使其互相支撐[8]。如此“龐然大物”，很難進行有效的公司審計，也正因為如此，使得城市綜合體的職能角色多元化，使其經(jīng)營活動相對于其他企業(yè)而言更加復(fù)雜、多樣，例如廣告招商、場地租賃、物業(yè)管理等都屬于城市綜合體商管公司的業(yè)務(wù)范圍。這直接導(dǎo)致了審計工作的困難加大。同時，由于一個城市綜合體中的商管公司可以有不同，因此，目前商管公司面臨的審計難題就是怎樣運用一套行之有效的審計手段來反映企業(yè)的總體運營情況，以及如何與其他商管公司進行合作等問題。

三、城市綜合體商管公司審計工作重點探析

(一)建立健全審計體系，提升審計工作的實操性

要使城市綜合體商管公司審計工作真正起到應(yīng)有的效果，最重要的是要建立完善的、切實可行的、能夠反映城市綜合體商業(yè)管理公司特征的審計工作系統(tǒng)。主要可以從以下幾方面進行：一是要確定審計對象的主體和客體，保證審計項目的專業(yè)性和科學(xué)性，無論是內(nèi)部審計機構(gòu)還是外部審計機構(gòu)，都要堅持嚴(yán)格的保密原則，要充分發(fā)揮自己的審計專業(yè)知識，認(rèn)真分析城市綜合體下商管公司及其法人的特殊性，對每個被審計的對象進行細(xì)化，具體到部門以及業(yè)務(wù)，做到精準(zhǔn)到每一個人；二是為城市綜合體商管公司建立一套評價指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，并制定多層面的審計指標(biāo)(至少三個級別)將其與特定的經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)濟活動聯(lián)系在一起，并對每一個具體的審計指標(biāo)進行詳細(xì)的考核與評估，以及對每一項審計指標(biāo)進行量化設(shè)計，這就需要全面掌握商管公司經(jīng)營活動和業(yè)務(wù)活動，避免偏離現(xiàn)實；三是要積極并及時轉(zhuǎn)變審計觀念，積極地豐富和充實商管公司的審計方式與形式，既要做到事前審計、事中審計、事后審計等，還需要有效通過內(nèi)部審計、獨立審計等多種審計手段來確保審計的客觀性，同時在具體的審計工作中，既要重視數(shù)據(jù)，又要兼顧質(zhì)量的雙重審核，這樣才能更科學(xué)合理地進行審計[9]。簡而言之，隨著審計制度與體系的不斷完善，不但能夠全面、科學(xué)、客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況，同時也能夠為公司的經(jīng)營管理工作提供一定的可操作性，提升經(jīng)濟與社會效益[10]。

(二)完善多元監(jiān)督體系，提升審計工作的效益性

為防止城市綜合體商管公司的審計出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，商管公司應(yīng)積極采取事前審計、事中審計和事后審計相結(jié)合的審計方法，在實施前進行預(yù)防性監(jiān)督、執(zhí)行流程監(jiān)控和最終的會計管理，防止企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)監(jiān)督漏洞。這主要從以下幾個方面進行：第一，在事前審計方面，要強化預(yù)算、實施計劃、戰(zhàn)略決策等內(nèi)容的審計，尤其是城市綜合體商管公司的重要投資項目，為了科學(xué)合理的決策與管理，必須重視公司的決策與規(guī)劃的科學(xué)性與經(jīng)濟性評價，確保商管公司在活動初期就能走上正確的軌道，減少由于計劃不周、決策失誤等而造成的經(jīng)濟損失；第二，在事中審計方面，要加強對商管公司經(jīng)營活動的跟蹤和監(jiān)控，特別注意項目資金預(yù)算是否嚴(yán)格按照預(yù)算計劃執(zhí)行，在工程項目中，要嚴(yán)格執(zhí)行工程合同，重視對大項目的投資，充分利用事中審計的方法，及時發(fā)現(xiàn)問題、反饋問題并通過反饋意見進行及時的整改，以保證各項工作能夠順利進行；第三，在進行事后審計時，要注意商管公司的經(jīng)營活動和經(jīng)濟行為的合法性，并對其進行全面的評價，從而為未來的決策提供依據(jù)[11]。

(三)實施精細(xì)分層管理，提升審計工作的針對性

針對城市綜合體商管公司經(jīng)營活動的多重性和部門的復(fù)雜性，在城市綜合體商管公司審計制度與體系指導(dǎo)下，實行分級干預(yù)的方式，以增強城市綜合體商管公司審計工作的針對性和有效性[12]。這可以從以下兩個方面出發(fā)：第一，要充分考慮到城市綜合體商管公司的特殊性，并針對其特征，對其實施相應(yīng)的、有針對性的審計，例如，商業(yè)中心商管公司的財務(wù)審計應(yīng)該更注重公司在投資和經(jīng)營中的利益最大化；對高檔賓館的發(fā)展和經(jīng)營要注重服務(wù)的管理和效率；針對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，重點在于有沒有質(zhì)量保證，以及是否存在有力的市場營銷手段；在商業(yè)運營和房地產(chǎn)經(jīng)營中，應(yīng)注重投資和服務(wù)的質(zhì)量等；第二，對城市綜合體商管公司的審計工作要與各級機關(guān)、各部門人員的工作密切配合，要讓商管公司所有人員都要深刻理解，審計工作不是財務(wù)部門的“專屬權(quán)利”，它要求各個部門緊密合作，特別是城市綜合體商管公司，由于涉及的業(yè)務(wù)比較多，所以必須由財務(wù)部帶頭進行，深入商業(yè)管理公司的各個部門，避免只限于數(shù)量的稽核，而忽略了對企業(yè)的合理性、效益性的綜合評估，要知道，任何數(shù)據(jù)都必須與公司的業(yè)務(wù)活動以及企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，這樣才能提高業(yè)務(wù)活動的有效性，促進企業(yè)的長足發(fā)展。這一點在城市綜合體商管公司的審計工作中顯得尤為重要，因此，應(yīng)特別予以重視。

四、結(jié)語

現(xiàn)代城市與社會經(jīng)濟的發(fā)展，造就了一種新型的城市綜合體建筑類型，其具有多樣化的功能，提供了一種集中、多元化的消費經(jīng)驗。要想充分發(fā)揮城市綜合體的功能，就需要對商管公司的業(yè)財活動進行科學(xué)、合理的審計。在審計工作中，要不斷完善和健全的審計評估制度、監(jiān)督制度，以保證審計工作的順利高效進行。應(yīng)當(dāng)注意，審計工作的目標(biāo)并非局限于企業(yè)的發(fā)展，而在于通過審計來改善企業(yè)的內(nèi)部控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。■