金融16條重磅來襲對個人購房者貸款有何影響

文/程舒然 交通銀行股份有限公司商丘分行

央行和銀保監會最新出臺的房地產調控新政，從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展。新政對個人住房貸款的需求、投放規模、放款速度和風險防控都帶來了新的影響，商業銀行應積極調整信貸結構和政策，妥善作出應對。

結合近幾年的情況來看，房地產市場呈現下行態勢，不僅表現在消費者購房需求量日益減少，從開發商資金鏈緊張所導致的延期交付、房地產信托違約風險頻發等也可看出端倪。在此背景下，2022年11月，我國央行以及銀保監會頒發了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出了涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個人房貸和征信等方面的共16條措施。此次調控政策從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。

房地產最新調控政策概述

16條措施中與個人住房貸款密切相關的內容可歸納為四大要點：

第一，支持個人住房貸款合理需求，應確保個人住房貸款相關工作的順利落實，結合當地的實際情況針對性地實施住房信貸政策，并結合區域經濟發展以及市場狀況制定個人住房貸款首付的比例以及相關利率要求。

第二，確保“保交樓”金融服務的順利開展，支持開發性政策銀行提供“保交樓”專項借款服務。此外，相關機構以及個人住房貸款過程中所涉及的銀行也要為“保交樓”服務提供資金保障支持，從而降低個人住房貸款方面的風險性。

第三，為進一步保障消費者的合法權益，金融機構需積極幫助確實有需要的個人完成個人住房貸款延期還本付息工作，從而在保障個人征信、經濟權益的基礎上，降低金融機構風險。

第四，延長房地產貸款工作中關于集中度管理政策過渡期，尤其是在疫情環境下，應對客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，有關部門將基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

整體上看，此次調控政策出現的重要的方向性調整，為新一輪個人住房貸款投放工作提供了充足空間。

房地產調控新政對個貸的影響

提高個貸需求。

個人住房貸款與房地產調控政策息息相關，調控收緊時，個人住房貸款呈現明顯下降趨勢，利率出現上浮，貸款規模收緊；反之，調控放松時，個人住房貸款規模擴大，利率隨之下降，放款速度也將加快。

2022年以來，超過115個城市已將公積金或商業個人住房貸款的首付比例降至20%。與此同時，5年期以上個人貸款利率LPR（貸款基礎利率）報價連續3次下調，從4.65%降至4.3%。同年5月，我國央行以及銀保監會再次針對差別化住房信貸問題頒布了相關通知，并決定將個人首套住房貸款利率調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。本次房貸利率下限調整釋放的信號是重點鼓勵剛需，繼續遏制投資投機需求。

首付比例和房貸利率的靈活寬松意味著購房成本的進一步降低，有助于穩固購房群體對樓市預期的信心。同時因城施策的逐步深化，首套房認定標準、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面預期的改變，有利于促進剛性和改善性購房需求進一步釋放，提升市場活躍度，從而提高個人住房貸款的整體需求水平。此外，政策對于購房者延期還貸以及個人征信方面也給予了一定保障，這也是保民生的重要體現，從一定程度上緩解了購房者的心理壓力，也有助于提振購房者信心和購買意愿，從而增加潛在的個貸需求。

加大個貸投放。

此前，由于大部分城市的房地產調控實施了房產限購政策，對個人購房套數與購房貸款進行了管控，這對個貸投放造成了較大影響。調控新政特別強調了要進一步完善對新市民住房方面的服務，鼓勵金融機構設計符合購房條件的新市民首套住房貸款的服務標準。預期后續在服務新市民的范圍、首套房認定標準以及利率定價方面，將出臺更為寬松的措施，對個人住房貸款嚴格管控的局面有望得到緩解。延長金融機構房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，也意味著對此前房地產貸款規模限制的放松，因而金融機構限制個貸規模的壓力相應減輕，有助于提高金融機構開展相關業務的自主性和活躍度。

加快放款速度。

最近一年對房地產貸款規模的限制也影響了個人住房貸款的放款速度。此次政策對集中度管理的延期，有利于金融機構個貸規模的增加，從而有助于提高放款速度。與此同時，新政中明確金融機構為“保交樓”提供配套融資支持，在貸款期限內不下調風險分類，形成不良的，對形成不良情況的機構和人員予以綜合分析，盡職情況下可以免責。這也將有助于降低金融機構的顧慮，進一步發揮主觀能動性，加快放款進度，壓縮放款時間。

加強風險防控。

個貸調控放寬帶來的低首付和低利率雖然減輕了購房客戶的還款壓力，但同時也降低了商業銀行個人住房貸款客戶的準入門檻，導致商業銀行將面對更高的違約可能，這意味著商業銀行將進一步提高風險防控水平。

商業銀行應對房地產調控新政對個貸影響的措施

落實差別化住房信貸政策，進一步豐富消費者渠道。

在具體工作中，商業銀行應該以支持剛性和改善性住房需求為工作重點以及最終目標，積極拓寬獲客渠道。首先，應主動深入對接當地更新、存量房改擴建及保障房的優質項目。其次，全程跟蹤、聯合審查，加強個人住房貸款與開發貸項目的聯動營銷。第三，動態調整個貸政策，在符合當地政策下限的前提下，科學設置個人首套住房貸款比例，尤其針對新市民范疇，制定差異化首套住房貸款準入政策，同時通過各種手段優化服務，提升借款和還款便利度。

合理確定個人住房貸款規模，提高放款效率。

新政延長了房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，提供了更多支持房企融資的政策空間。與此同時，由于個貸利率報價LPR的不斷下調以及首套住房最低利率下限的大幅下降，導致商業銀行個貸利息收入減少造成盈利下降。因此，商業銀行應在遵循審慎原則的前提下，確定合理合規的個人住房貸款規模，重點支持首套、剛性和改善性住房需求，進一步調整房地產貸款整體架構，降低房地產貸款風險。同時，在加強對貸款申請人資質審查的前提下，進一步提高審查和審批效率，尤其是對優質房企和項目，要保證放款速度。通過加大個人住房貸款的投放力度提升利息收入，從長期看對于商業銀行的盈利增加有正面促進作用。

做好“保交樓”金融服務，加強風險防控。

商業銀行應對個人住房貸款存量業務進行風險摸排，對于可能存在交房風險的項目，要積極與當地政府和監管部門溝通，推動其納入“保交樓”項目范疇。對屬于“保交樓”專項貸款范圍內的工作項目，商業銀行需主動為其提供融資幫助。對于作為主融資合作銀行的項目，對接地方政府制定穩妥完善的實施方案；對于作為非主融資合作銀行的項目，應與主融資合作銀行加強溝通、協同推進。

對于新政下個人住房貸款業務，商業銀行應從加強開發商合作項目審查、抵押房產真實性與合法性、借款人提供資料的真實性與合法性、借款人收入與償還能力、個貸抵押辦理的真實性與有效性，以及貸后管理與還款等環節全面加強風險防控，確保商業銀行在大量快速拓展個貸業務的同時，做好貸前、貸中和貸后的風險管控，確保因降低個人準入門檻導致的個貸按揭業務風險可控。

確保個人住房貸款消費者利益。

一方面，要在符合法律要求的前提下，科學與借款人規劃還款期限并協商延期還本付息。對于在經濟大環境影響下或因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，通過與客戶自主協商，綜合運用還款寬限期、延期還本付息、展期等多種方式調整還款計劃。與客戶達成一致的，應及時簽訂補充協議，明確雙方的權利義務，并做好風險分類和管理工作。另一方面，最大程度保障貸款延期客戶群體的征信質量。對于已經協商重新規劃還款期限的，需要按照新的還款計劃完成信用評估，同時妥善處理好有關征信異議，有效保障客戶征信權益。