拿地、預售、交付：留心房地產企業稅務風險

文/鄧廷軍 重慶市黔龍實業（集團）有限責任公司

房地產作為國民經濟的支柱產業，其稅務統籌管理及稅務風險規避工作質量勢必引人關注。如何切合房地產企業發展趨勢，構建起房地產稅務風險識別及防控的長效機制，成為當下業內的研究重點。

房地產企業稅務風險特征

作為國民經濟支柱產業之一，房地產企業在我國市場經濟中發揮了不可替代的作用。如今，在房地產行業發展勢態逐漸平緩的背景下，為保障諸多房地產企業能夠有效適應新時期社會生產需求及經濟運轉特征，國家相關職能部門陸續出臺了眾多有針對性的監管政策及幫扶機制。新政策的出臺確實能對整個行業的長期發展帶來一定積極影響，但在短期內仍有部分房地產企業因無法快速接受新型稅務要求、內部財務管理機制與稅務標準不符等問題而面臨一定的稅務風險，主要體現在以下幾方面：

在房地產企業對稅務標準認知不明、管理不善的情況下，稅務風險會滲透于企業經營與管理的每一個環節，如投融資風險、規劃設計風險、開發建設風險、運營管理風險、地產銷售風險等，具有全面性特征。

基于房地產發展與經營管理特征而言，其所面臨的稅務風險具有客觀性特征，因而房地產企業領導者只能通過科學手段轉化或緩解風險，卻無法根本消除或避免風險。

房地產企業所面臨的稅務風險具有隱性特征。房地產所有的涉稅行為都會隱藏一定的稅務風險，而在這一過程中，除了以被動形式定期接受外部機構的稅務檢查外，企業相關領導者很難在日常管理中精準發現稅務風險，有可能在風險逐漸擴大甚至無法控制的情況下才會被管理人員發現。

房地產企業稅務風險因素識別

組織機構復雜引發的稅務風險。相較于營業稅而言，房地產企業增值稅的特點主要表現為稅務征管嚴格、稅務鏈條抵扣繁雜、需要利用稅票、控稅等方面，這要求房地產企業必須嚴格執行銷項進項互相抵扣的稅務征管原則，方能實現會計、征管增值稅的根本訴求。房地產企業在重大項目中得標的根本要素在于其自身資質，但現如今大部分房地產企業的管理層架構復雜，部分房地產企業為擴大經營收益不顧自身發展需求，肆意設置諸多分公司、子公司等，集團總公司往往也會引導其分公司對中標項目進行施工建設。這種分散式管理的方法在實踐過程中難以落實相一致的合同管理、財務核算方式、稅務統籌規劃等工作，因此項目建設過程中所增加的增值稅抵扣難度也會有所提升。

企業土地增值稅財務管理存疑。地產企業在土地增值稅方面的風險主要源自其錯誤的房地產土地增值稅管理方式以及管理流程。

首先，房地產企業所進行的土地增值稅管理存在體系不完善、管理標準不一致、管理邏輯銜接不到位以及缺乏過程性控制等問題。錯誤的土地增值稅管理措施使得很多房地產企業缺乏對土地增值稅相關資料、票據、歷史資料的規范性收集與整理，進一步導致其清算資料階段缺乏完善性與邏輯性，容易造成錯算、漏算等問題。同時也容易導致相關項目合同、發票、登記備案材料、測繪圖等資料信息的失真與丟失，造成相關資料無法反映項目信息的問題，出現企業項目收入與成本費用證明材料無法互相印證的問題。

其次，房地產企業缺乏對土地增值稅的事前管理。部分企業未能對房地產開發項目前端以及土地增值稅清算的尾部進行銜接處理，即使其財務部門配置比較完善仍難發揮效用。房地產企業領導者在針對部分項目進行方案決策的過程中，無法詳細掌握不同方案所帶來的開發成本以及付稅情況，同時也無法制定出與之相對應的銷售策略。更有部分稅務管理人員無法依照項目成本、風險控制策略以及前期調研資料等對企業涉稅工作進行合理分類，無法為企業的進一步發展抑或是項目建設提出具有針對性的稅務建議，自然無法為企業的發展計劃提供強有力的支撐與經驗。

房地產企業稅務風險防控措施

完善內部風險管理制度。實行更健全且科學的風險管理制度，能夠在一定程度上優化企業的應稅能力以及風險抵御能力。基于此，企業可以在其內部建立相對獨立的稅務管理部門，賦予其涉稅事項的管理資格，為企業的應稅事項做好第一道防控。相關領導者需明確的是，房地產項目具有工期長、投入大、營收風險高、資產占用額度大的特征。與之相對應的是稅務管理以及涉稅工作的具體方法也同樣具備復雜性的特征，需要結合實際情況組建專門的涉稅管理團隊，定制相應的信息設備、基礎設施等，讓房地產企業在應對稅務風險的情況下，能夠確保人員素質、技術能力以及責任心等，可以全面滿足稅務風險管理的要求。工作人員在應對不同涉稅工作時可以及時做出調整，以面對日益多元的房地產市場環境以及新時期我國稅務征管的政策需求。

做好土地增值稅事前管理。做好土地增值稅事前管理工作的關鍵在于涉稅管理人員能夠提前介入與土地增值稅相關的管理工作。首先，財稅人員需要在項目的規劃與可行性研究階段提前介入稅務管理工作，結合房地產企業的資金運轉情況、地價承受情況、成本與收益需求等進行綜合分析。幫助房地產企業在項目成立之初明確具體的開發方向及運營方式，避免房地產企業因納稅工作不及時、缺乏對稅務政策認知等情況影響其最終收益。其次，需要在項目立項及審批階段介入稅務管理工作。項目立項及審批階段是房地產項目開發的關鍵步驟，這一過程中，土地出讓金、拆遷安置補償費、征地費及各環節的人工費用都會隱含著一定的稅務風險隱患。基于此，財稅人員除卻要保障這一階段合同、方案的有效性外，還需發揮其協助管理層以及工程建設隊伍明確開發項目節奏以及工期、細節的價值，以此保障房地產企業能夠合理確定土地增值稅的清算對象及清算時間，同時確保工程建設各階段增值額度的平衡與抵補不受風險影響。這一過程中，財稅人員需要明確整體項目的增值率、各個建設階段的增值率、階段性以及整體性項目收益等數據。并且能夠結合實際工作需求比較上述數據，以比較結果為依據來劃分項目，明確各階段的土地增值稅清算單位。

作為國民經濟的支柱產業，房地產稅務風險管理是地產企業發展進程中的重點工作之一，企業理應加大對相關工作的關注力度，明確稅務風險防范的重要程度，并不斷完善其風險防范體系。基于此，幫助企業規避稅務風險，提升稅務籌劃管理能力，在促進房地產市場平穩健康發展的同時，助力中國經濟行穩致遠。