新收入準(zhǔn)則“新”在哪？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有何影響？

文/賈曉 吉林誠(chéng)品財(cái)務(wù)咨詢(xún)有限公司

新收入準(zhǔn)則的頒布和執(zhí)行對(duì)各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成較大影響，對(duì)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理的影響最為顯著，根本原因是新收入準(zhǔn)則引入了“合同”概念，影響了確認(rèn)收入相關(guān)工作的開(kāi)展及落實(shí)。新收入準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生的影響涉及收入披露、收入確認(rèn)準(zhǔn)確性、成本等方面。新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響涉及合同履行、成本費(fèi)用、項(xiàng)目交易等方面。為了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能夠順利開(kāi)展，構(gòu)建良好的管理環(huán)境，需要認(rèn)真研讀并掌握新收入準(zhǔn)則的內(nèi)涵及意義，從多方面入手，對(duì)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容、方法、流程進(jìn)行全面優(yōu)化。

新收入準(zhǔn)則的內(nèi)涵及意義

新收入準(zhǔn)則解決了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同問(wèn)題，取消了原準(zhǔn)則中的薄弱環(huán)節(jié)，構(gòu)建更為健全的框架體系，同時(shí)對(duì)企業(yè)收入披露的要求進(jìn)行了改進(jìn)，提供更多、更準(zhǔn)確的有效信息。新收入準(zhǔn)則取消了業(yè)務(wù)類(lèi)型的分類(lèi)，以合同作為基礎(chǔ)，對(duì)收入確認(rèn)模型進(jìn)行統(tǒng)一，提高收入對(duì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的反映效果。具體來(lái)看，新收入準(zhǔn)則的主要改變?cè)谟谑杖氪_認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、合同作為收入確認(rèn)的核心、采用時(shí)點(diǎn)法及時(shí)段法進(jìn)行收入確認(rèn)、增加合同資產(chǎn)及合同負(fù)債等新增的會(huì)計(jì)科目。

新收入準(zhǔn)則利用“五步法”模型進(jìn)行收入確認(rèn)：第一步是識(shí)別與客戶(hù)訂立的合同；第二步是識(shí)別合同中單項(xiàng)履約義務(wù)；第三步是確定交易價(jià)格；第四步是將交易價(jià)格分?jǐn)傊羻雾?xiàng)履約義務(wù)；第五步是履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入。“五步法”的各步是新收入準(zhǔn)則的前提、基礎(chǔ)、關(guān)鍵、核心和判斷，其中第一步、第二步、第五步涉及收入確認(rèn)，第三步與第四步則涉及收入計(jì)量。

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部管理活動(dòng)造成較大影響，主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理兩方面。

會(huì)計(jì)核算方面的影響。

擴(kuò)大收入披露范圍。新收入準(zhǔn)則的頒布和執(zhí)行改變了以往收入確認(rèn)的方法及計(jì)量，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)收入披露范圍，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)產(chǎn)生的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作人員在新收入準(zhǔn)則下對(duì)收入信息進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量有更高的要求，同時(shí)需要及時(shí)確認(rèn)會(huì)計(jì)信息，確保會(huì)計(jì)核算工作的及時(shí)開(kāi)展，提高會(huì)計(jì)核算工作效率與質(zhì)量。

提高收入確認(rèn)準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在新收入準(zhǔn)則下獲得了更好的工作開(kāi)展環(huán)境，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作提供了更加便捷的規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中涉及收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)能夠順利進(jìn)行，會(huì)計(jì)核算人員對(duì)于收入確認(rèn)與核算的工作準(zhǔn)確性更高，使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作取得的結(jié)果更好，對(duì)于企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況及會(huì)計(jì)核算結(jié)果反映客觀(guān)。

項(xiàng)目成本客觀(guān)反映。新收入準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)與計(jì)量方法中最重要的一種是投入法，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際成本進(jìn)行客觀(guān)反映。會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)用投入法時(shí)，會(huì)計(jì)核算工作人員對(duì)建設(shè)項(xiàng)目合同中完成履約部分內(nèi)容的計(jì)量，需要與建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投入成本與建設(shè)項(xiàng)目履約合同約定的預(yù)期總投入金額進(jìn)行融合，對(duì)各部分的成本投入比值進(jìn)行計(jì)算。投入法可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目真實(shí)成本進(jìn)行客觀(guān)反映。

財(cái)務(wù)管理方面的影響。

明確、規(guī)范項(xiàng)目合同履行。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在落實(shí)新收入準(zhǔn)則后為建設(shè)項(xiàng)目的合同履行創(chuàng)造了良好的確認(rèn)條件，使得建設(shè)項(xiàng)目合同履行過(guò)程更加明確、規(guī)范，可以提高建設(shè)項(xiàng)目的合同履行進(jìn)度確認(rèn)規(guī)范性。新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)移了合同中收入確認(rèn)的實(shí)際控制權(quán)，并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目合同重要性進(jìn)行強(qiáng)調(diào)。

促進(jìn)成本費(fèi)用資產(chǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)施新收入準(zhǔn)則后促進(jìn)成本費(fèi)用資產(chǎn)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的部分資產(chǎn)當(dāng)作當(dāng)期財(cái)務(wù)管理中費(fèi)用，計(jì)入成本費(fèi)用科目，從而在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的稅收款項(xiàng)計(jì)算時(shí)，將已經(jīng)計(jì)入成本的部分費(fèi)用從利潤(rùn)中減去，從而有效減少房地產(chǎn)稅收費(fèi)用，增加房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期的凈利潤(rùn)數(shù)額。

提高項(xiàng)目交易管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作在新收入準(zhǔn)則未頒布前，對(duì)特定建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，專(zhuān)業(yè)水平無(wú)法得到充分體現(xiàn)與發(fā)揮，在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，導(dǎo)致管理效率低下、質(zhì)量差。根本原因在于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中有一些具有特殊性，受到收入準(zhǔn)則的約束較小，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作造成影響。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理在新收入準(zhǔn)則下的優(yōu)化措施

嚴(yán)格依照新收入準(zhǔn)則開(kāi)展會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)與優(yōu)化需要嚴(yán)格依照新收入準(zhǔn)則開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理均屬于經(jīng)營(yíng)管理范疇，在具體工作落實(shí)過(guò)程中需要與新收入準(zhǔn)則進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接，將新收入準(zhǔn)則當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展期間，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目收入確認(rèn)時(shí)，需要嚴(yán)格按照“五步法”原則，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行客觀(guān)真實(shí)反映，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行確認(rèn)，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

完善會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理制度。新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理受到嚴(yán)重影響，需要對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行完善和確認(rèn)，進(jìn)而提升對(duì)應(yīng)工作的水平。新收入準(zhǔn)則頒布后對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作提出的要求更多，使得具體的標(biāo)準(zhǔn)隨之提升，造成當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及會(huì)計(jì)核算工作方法、模式過(guò)時(shí)，與新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定不符，無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)階段政策制度下的實(shí)際需求。

加強(qiáng)人員培訓(xùn)。新收入準(zhǔn)則頒布后，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量，需要提升相關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)水平及專(zhuān)業(yè)技能。新收入準(zhǔn)則因?yàn)樘岢隽诵碌氖杖氪_認(rèn)方法及原則等，對(duì)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平也提出了新的要求。

強(qiáng)化成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理在新收入準(zhǔn)則的規(guī)定下，需要以合同為工作基礎(chǔ)，全面落實(shí)并執(zhí)行“五步法”工作方案，有效進(jìn)行收入的確認(rèn)與收入計(jì)量，強(qiáng)化成本管理。

加強(qiáng)合同簽訂審核與管理。新收入準(zhǔn)則對(duì)于企業(yè)收入的確認(rèn)依托于“五步法”工作模型，是履約合同中的重點(diǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理對(duì)收入確認(rèn)時(shí)離不開(kāi)合同簽訂審核及管理工作，需要加強(qiáng)相關(guān)工作的監(jiān)督與管理，提高工作實(shí)效。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)范圍、管理現(xiàn)狀等進(jìn)行履約合同的制定，凸顯出房地產(chǎn)企業(yè)履約合同的個(gè)性化，嚴(yán)格把控合同簽訂的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保合同內(nèi)容完整性和合理性，保證合同中各方權(quán)利人的合法權(quán)益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)履約合同的簽訂需要財(cái)務(wù)、法務(wù)等多個(gè)部門(mén)簽字授權(quán)，以此保障合同的有效性，同時(shí)需要反復(fù)核對(duì)合同的條款，對(duì)其中的合同要素進(jìn)行確認(rèn)，避免出現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注貨幣時(shí)間價(jià)值、信用政策等，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行交易價(jià)格的確定，對(duì)收入時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度進(jìn)行明確，規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)新收入準(zhǔn)則應(yīng)用效果。新收入準(zhǔn)則執(zhí)行后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的影響需要辯證地看待，要對(duì)新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用效果進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)，了解新收入準(zhǔn)則執(zhí)行后在哪些方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理工作起到促進(jìn)作用，同時(shí)又在哪些方面產(chǎn)生制約及影響，從而依據(jù)新收入準(zhǔn)則的具體規(guī)定進(jìn)行工作規(guī)范與流程優(yōu)化，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理水平。

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的影響巨大，總體上看規(guī)范了具體工作流程，豐富了工作內(nèi)容，需要各企業(yè)從經(jīng)營(yíng)實(shí)際出發(fā)，充分利用新收入準(zhǔn)則的改變，優(yōu)化工作方式，提高工作效率與質(zhì)量。