房地產企業財務風險識別及防范對策探討

張丹萍

（浙江小九天建設集團有限公司，浙江 東陽 322100）

一、引言

在當前市場經濟環境下，房地產企業在經營管理過程中，面臨的風險因素越來越多，所以，企業在發展過程中不僅要考慮經濟因素，還需要將風險因素放在首要位置，對其進行事前識別和管理。對于財務風險的認識，應分為兩個方面，一方面，風險與經濟回報存在一定的正向關系。市場中有資本對賭現象的存在，還有利用杠桿原理進行的投資，這些活動的風險都很大，但回報也很可觀；另一方面，企業的庫存周轉時間加大，或者其他投資項目的發展較弱，會套牢企業的流動資金，讓企業沒有辦法及時向金融機構還債，則企業就會面臨規模萎縮等情況。所以，看待財務風險，應當認識到這是一把“雙刃劍”。財務風險的來源多樣化，需要考慮的指標也應該盡可能地多元和科學，本文采用含義相對較廣的財務風險分析，目的在于對企業的表現進行全面而綜合的評估，并且有針對性地提出合理化建議。

財務風險識別是指在財務風險發生前，運用一定的分析方法對一些財務指標進行分析，找出異常指標并做出初步判斷。風險識別又可以稱為風險感知或風險認知，這里提到的感知，就是在風險沒有發生之前就提前感應到，這有利于對潛在風險進行預警和管理。財務風險并不是企業管理過程中某一單一環節中的產物，財務風險覆蓋企業經營的整個生命周期，具有客觀存在性、不確定性、可度量性、雙重性。房地產企業需要在管理活動中對每一個細節都保持足夠的重視，一般而言，這種防患于未然的處理方式，能夠為企業減少較大的損失。

二、房地產企業財務風險的識別分析方法

（一）經驗分析法

經驗分析法，顧名思義，這里發揮關鍵作用的就是市場以往的表現及經驗。實際上，隨著時代的發展和產業模式的多樣化，當前企業面臨的問題，過去可能并沒有發生，但是，通過理論上和數學上的歸納總結，可以對以往的模型進行拓展和預測，來分析當前的風險及其發生的可能性等。經驗分析法也可以稱為專家調查法，這種方法是利用系統化程序，提高企業的財務管理資料。并且征詢專家意見，對可能的財務風險進行預測，總結預測結果。他們往往對市場有較高的洞察力，對于相關風險的應對和處理方法也有較多的經驗，所以他們能夠勝任風險評估的職位。但這個方法也存在缺陷，如果專家主觀判斷等原因造成的分析評價結果，以及沒有可靠的數理模型支撐，有可能導致該分析方法得到的結論缺乏數據支持，而不能提供指標化和有效地應對辦法。所以，企業的相關資料是影響專家判斷的重要信息資料，資料內容要包含誘發企業財務風險的可能因素以及內外部環境因素等。

（二）財務報表分析法

相較于文字論述，表格的呈現更加直觀。雖然對于大型房地產企業，其指標和其他因素的種類和數目比較多，但仍可以使用合理的財務報表形式展現出來。可以通過橫向分析，由目標企業與其他同行業企業的同類型財務分析得出該企業可能存在的不足以及具有的優勢；也可以通過縱向分析，即按照時間軸分析企業的趨勢，運用比率分析。到底是資金的周轉率對財務風險的作用水平大，還是企業的負債率對企業的長期發展有更大的影響，就是比率分析。總之，進行財務報表分析，能夠幫助企業更加科學、合理地運用數理知識，進行合理的預測，幫助企業規避一些能夠提前發現的風險，且這對相關從業人員也提出較高的要求，如果企業相關人員比同行業的其他企業做得好，那么該企業的核心競爭力也會有較大的提升。

（三）指標分析法

這里提到的指標，是指設計一個合理的閾值，當某項因素的風險指數超過了閾值，那么企業就要提高警惕。例如，如果房地產企業規定最高的周轉天數為100天，而統計的數據顯示，有的房屋150天還沒有賣出，那么企業就需要敲響警鐘，是庫存過多，還是客戶對于企業的產品需求不足。當然，實際的周轉天數并不是這么簡單，它是按照周轉率來定義的。具體來說，指標分析法需要考慮的方面較多，它既需要以往各個方面的數據統計，還需要會計人員熟練使用交叉對比的方法，并且合理地設置期望值。如果期望值設計得過高，那么企業可能在風險來臨的時候不能做到良好的心理準備，甚至不以為意，就有可能帶來發生財務危機。實際上，這個方法已經相當成熟，相關的業績指標可以參照以往的數據。

（四）相互關聯分析法

這里的相互關聯，不僅指的是各要素之間存在的內在聯系，還包括每個要素與本企業歷史表現之間的聯系。一方面，周轉率水平一定是與銷售能力相掛鉤的，那么采用橫向推理的方法，可以幫助相關從業人員找到風險的源頭，改變相應的行政策略，從而降低風險發生的可能性；另一方面，對于一個比較獨立的指標，或者某個與其他指標聯系過多且過密切的指標，沒有方法找到一個合理的參照對象時，可以按照逆向思維的方法，從概念出發，尋找其他的解決路徑，例如，如果不這樣做，會不會該指標的值就會有相應的改變。這樣的分析方法能夠幫助企業創新管理模式，拓展降低風險的路徑。

三、房地產企業財務風險的防范對策及建議

若已經針對企業的風險以及如何識別風險做出有效的模型分析，同時分析的結果也說明企業最應當注重的就是提高自身的盈利水平，提高凈利潤。同時，考慮到企業的債務水平也是影響企業未來發展的重要因素，這種情況下如何有效地提高還債能力，本文針對這種情況提出了幾點建議。

（一）房地產企業財務風險控制點分析

1.盈利能力方面

房地產企業的特點就是固定資產投入大，現金流易受阻，應采取以下措施有效應對風險。首先，應當提高快速消納的能力，即不要積壓過多的庫存。這里也可以根據周轉率，提出一個周轉天數的預期值，如果超過這個預期值，房屋還沒有賣出，或者做其他處理，那么企業應該考慮把該房屋用作他用。例如，利用所處的地區優勢進行合理的處置。如果該房產距離學校較近，那么就可以進行一個短期的出租，讓利給那些需要升學考試的學生和家長們；如果所處的地區偏離地鐵或距離公共交通設施比較遠，那就可以用作其他用途，例如，康養老用途，企業可以自己開展養老福利機構的建設，也可以外包給其他企業，幫助老年人享受一個有同齡人陪伴，并且安靜的養老去處。總之，不要讓房產閑置下來，否則，房子不僅不會升值，還會吃空現有的資金，例如水電的修繕及物業費的繳納等，都會給企業帶來額外的困擾。

2.償債能力方面

房地產企業主要向各大銀行等金融機構進行貸款，而銀行特別注重信用度。如果房地產企業在期限內沒有足夠的資金來償還自身的負債，進入征信名單，對于自身的品牌也會產生較負面的影響，可能還會陷入一個負反饋循環。破局的關鍵在于吸收足夠多的資金，也就是籌集資金，主要的可行方法有兩種，一種是股利的轉移；另一種是發行企業的股票。前者可以在短期內解決資金缺乏的問題，但是，企業的原始股是最能夠反映企業的發展前景的，原始股的流失可能會導致企業集權的分散，總之，管理人員要分清利弊，謹慎地采取這個方法；后者并不是企業發行股票就可以回收資金，投資者也會來查看企業的原始業績，以此評判這個企業值不值得投資。所以，如果企業真的出現了問題，那就不能用傳統的方式吸引投資者，而應結合當下發展的趨勢，例如，招募主播進行宣傳，還有抽獎的方式贈送等，總之先盡可能多地發行股票，企業可以運用回流的資金合理投資，也可以用作其他商用，例如再生產等，重要的是提高企業償還債務的能力。

3.發展能力方面

投資者對于企業的認識，往往是按照企業與去年相比是否盈利，盈利的具體數額或者說百分比來評判企業的發展水平。當然，受歷史和環境的限制，這個數額并不一定能夠真實地反映企業的現實情況，但是，為了吸引更多的客戶，企業應該在數值上做出一份滿意的答卷。這并不是鼓勵企業做假賬，而是盡可能地維持利潤的增量。這就要求企業在改革過程中邁的步子不要太大，而是在投資者的心中形成一個穩定且長效的成熟品牌形象，實際上這也是一個正向的反饋，前期越穩定，后期遇到風險時，波動的可能性也不會太大。在房地產企業的業務經營管理流程中，上層行政人員不能只給財務部門施壓，要求“好看”的數字，而是應當提高自身的眼光和決策能力，做企業的領頭羊，帶動企業文化傳播，自上而下地打造精品企業。

（二）加強房地產企業財務風險防范的對策

1.經濟業務的調整

對于房地產企業，其資產套現或增加現金流的方式，一般都是通過業務人員進行房產的售賣，這是比較普遍的獲取資金的方式，而融資是需要特殊機遇的。在當今市場化、多元化的經濟背景下，房地產企業應當拓展自身的營業范圍。例如，可以開展園基地的旅游建設，目前一些落后地區脫貧攻堅的項目，大多是旅游業，房地產企業并不一定必須采用破壞當地生態的方式建立精品房以吸引游客，也可以通過幫助當地居民修繕房屋，或者建立與當地生態相融合的民宿等，吸引游客入住，增加營業收入。總之，房地產行業需要做出改變，要跨越傳統模式的局限，拓展自身的經營范圍。當前提出的“互聯網+”模式，或許房地產企業也可以這樣做，在企業的主頁上發布一些特色系列房屋的3D模型供廣大互聯網用戶線上參觀，增加信息發布的渠道。無論如何，企業的多元化是順應當今國際國內的發展趨勢，也應當相應地具備較強的發展能力，來保證企業的可持續經營。

2.財務風險評估機制的建立

在建立基于聚類分析算法的風險評估體系后，還需要加強相關的管理機制。對于這方面機制的建立，本文建議設立一個特殊的部門，同時吸納管理層以及財務部門的人員進行定期會議決策，也可以采用輪崗的形式，針對目前市場的行情以及企業現實存在的問題等。該部門的人員需要對存在的問題進行匯總，并提出合理的改善建議，在企業內部可以先形成一個試點，小范圍地進行相關應急管理辦法的測試，如果切實可行，則進行企業全范圍的推廣。實際應用上可能會出現偏差，但是，企業也應當正確地認識到其經營管理中的錯誤，這樣才能充分地應對外部環境的壓力。

3.財務風險反應機制的建立

盡管本文提出了一些企業上層管理以及相應決策層面的風險應對管理辦法，但是實際發生的風險可能是難以預料的。這就有可能出現之前做的準備或許難以防范風險，并不足以應對當下發生的危機。這種情況下，就需要有一個可以快速調整的機制發生作用，來避免企業蒙受更大的損失。對于反應機制的建立，一是在風險來臨之前，需要做足準備。這個辦法并不僅僅適用于特定的可能情況，而是對任意風險都適用。企業可以購買相關的保險，例如，房地產企業可能經營一些副業，如房屋沙盤模型的售賣以及相關商場的租賃等，這些資產的數額是確定的，那么就可以提前請保險公司的專業人員做出價值鑒定，購買相應的“企業財產保險”，這樣可以在風險發生之后得到補償，這些風險包括火災以及地震等。總之，這是一個保護固定財產的有效辦法。另一種保險可以是“利潤損失險”。通過企業以往的財務報表，保險公司也會做出預測利潤的評判，那么如果企業蒙受符合條件的損失時，保險公司也能夠予以相應賠償，幫助企業應對困難。需要注意的是利潤損失險是被保險人的財產因遭受保險事故導致利潤損失的一種間接損失保險，其相關協議一般放在附加險里面用來對財產保險的擴展和補充，這里的“利潤損失”并不是企業經營不善導致的利潤損失。此外，在風險來臨之前，房地產企業還可以自己設立“基金會”，由董事或者法人定期進行捐款，或者在某些項目成功中標以后，作為分紅的那部分，存入基金之中，相當于為企業儲蓄了一筆應急管理資金。雖然企業最終蒙受的損失可能較大，這筆資金也只是杯水車薪，但對于困境之中的企業，可以說是雪中送炭，有備無患。例如，對于上市的房地產企業，持有原始股的企業員工可以集中手中的股份，而上層管理人員可以轉讓手中的股份，幫助企業增加資金流，讓企業得到喘息之機，從而克服當前面臨的困難，削弱財務危機對企業的負面作用。

4.財務風險問責機制的建立

在企業的發展過程中，員工的獎懲機制發揮重要的作用，因此，在整個風險的管理中，應當設立合理的監管機制。所謂問責，就是對相關的部門追究責任。雖然做出財務風險分析的是財務部門，但是，面對一些不可抗力的作用，財務部門也不是萬能的，可以允許有出錯的可能。整體而言，對于風險發生負主要責任的部門，例如管理層、業務層以及技術部門等，需要對這些部門進行一定的獎懲，提高整體辦事的效率，并且也為事后的辦事作風做出警示。但是，這并不意味著財務部門就可以置身事外，他們應當為自己做出的統計數據負責，問責的第一步應是財務部門，然后逐級排查，做到嚴防死守，為以后的工作鋪平道路。可以說，嚴格的問責機制建立意味著房地產企業需要將企業未來面臨的財務風險與企業各部門的績效考核相結合。

四、結語

綜上所述，只有加強房地產企業財務風險管理，加強企業對風險的認識，才能在前期籌資、中期營運投資、后期資金回籠等方面，合理、合法地調配企業的資金，制定合理的風險制度，這樣房地產企業才能在變化莫測的市場經濟中最大限度地預防和規避風險，實現長久、穩定的發展。