房地產企業財務風險管理措施

鐘秋婷

（龍巖交發地產有限公司，福建 龍巖 364000）

在我國國民經濟當中不可缺少的就是房地產經濟，房地產行業的良好發展可以對城市環境進行有效的美化，人們整體生活水平也會得到提高。自從新型城鎮化目標提出以來，房地產行業在實際發展運營當中可以將社會性和民生性充分發揮出來。為了能夠讓房地產企業在激烈的市場競爭當中站穩腳跟，管理人員要提高對內部控制和財務風險管理的重視程度，嚴格按照相關的規定和標準來加強內部控制建設，切實提高企業整體的抗風險能力。

一、房地產企業財務風險概述

財務風險是企業在開展實際發展運營當中無法對內部和外部影響因素所帶來影響而產生的風險開展合理的分析，從而導致相關財務工作無法正常開展。企業可以從廣義和狹義兩個方面來對財務風險進行分析，廣義的財務風險會涉及不確定性和確定性風險收益，然而后者只包括不確定性損失的風險。

現階段我國企業發展的速度比較快，商業模式在這個過程中也會出現較大改變，同行業內部的不同企業就會面臨著較大的相互競爭。房地產行業與其他行業之間存在較大程度的差異，前者經營項目比較多，并且獲得的收益比較高，不過如果細小環節存在問題就會導致較大程度的財產損失[1]。再加上企業實際發展運營當中無法對各種因素開展合理的預測和防控，使得財務風險管理控制的難度不斷提高，相關管理人員要站在科學的角度來思考問題，結合實際來將預防措施落實到位，各種風險問題發生的概率才會得到進一步降低。

首先，在市場經濟當中充當主體地位的就是各種類型的企業，這也是經濟發展到一定階段的產物，因此市場與企業之間有著非常緊密的聯系。市場變化過程中會引起企業的變化，再加上不確定因素的增加就會導致企業開展各種經濟活動的時候容易出現風險和問題。企業在發展運營的時候都會存在風險問題，這就要求管理人員要從整體、發展和聯系等一系列科學的眼光來看待問題，采取有效的措施來提高財務決策的系統性，從而能夠有效的規避企業各種風險。

其次，企業在開展風險管理和控制工作的時候需要全體工作人員的共同參與，管理人員要加大力度對風險意識進行宣傳，并明確風險管控文化對于企業發展的重要性，進而能夠形成良好的財務風險控制氛圍，對于相關工作的正常開展來說起到較高的促進作用[3]。

不僅如此，房地產行業涉及的方面比較多且復雜，所以在開展管理工作的時候相關工作人員無法嚴格按照自身的責任和職責開展工作，財務管理氛圍就會變的越來越混亂。特別是規模比較大的企業，其內部部門比較多且復雜，再加上他們并不具備較強的合作意識，這樣就會導致財務部門無法與其他部門開展正常的交流和溝通，財務風險就會對企業帶來較大程度的影響。

財務風險的類型，第一，投資風險。企業在投資目標項目，同時達到規定期限后獲取本利和利息的過程中會存在投資風險，如果投資周期比較長，再加上這個過程中會存在諸多無法控制因素，就有可能使得企業不能得到相應的本金和利息。當前國內房地產市場瞬息萬變，所以導致其營業和利潤等收入存在一定的不穩定性，進而在開展投資活動的時候容易引發風險，不過也可能會獲得更高的利潤。企業開展投資的時候會將拓展利潤空間作為主要的目標，然而需要對利潤和損失共同存在的現象予以足夠的重視，這主要是因為無論是哪一種因素均會影響到最終投資收益，并且政策與市場經濟也會發生相應的變化。

為了能夠讓企業更好的適應經濟變化，政府部門要根據情況來調整相關的政策，在這個過程中可以合理改變供求關系，進而企業的收入也會在這個過程中發生相應的改變[4]。在這個過程中會將利率和匯率作為經濟變化的主要依據，不僅企業利潤空間得到合理的擴大，而且還會因為投資時期不同而存在不同的風險。

從投資周期角度看來，能夠劃分房地產企業投資為兩類：短期與長期。而較為重要的長期投資，這主要是由于其要花費較長時間方可完成，其中極易被不同類型因素所干擾，進而導致企業總體收益能力也就會不斷降低。此外，管理人員無法對外部政策和經濟變化進行充分的了解，相關數據信息資料也比較有限，從而決策效果也就會不斷降低。

第二，經營風險。企業在開展業務的時候會存在一些不確定因素，這些因素會對財務回報帶來一定程度的影響，并且操作風險涉及的范圍也會因此而不斷擴大。經營風險，是企業開展決策和管理工作的時候會受到相關人員能力所帶來的影響，這樣就會導致相關投資環節無法正常開展，經營風險發生的概率也就會不斷增大。這就要求管理人員要對多方面因素帶來的影響開展充分考慮，其中包括企業組織結構、文化氛圍等，結合實際的情況來提高監督部門的監控能力，從而能夠讓每一個方面的業務活動和系統保持正常的狀態運行。

二、財務風險的特性

（一）綜合性

財務風險會貫穿于房地產企業發展運營的每一個環節，并且還會與企業資本之間有著緊密的聯系，盡管財務風險沒有固定的形狀，不過其潛伏的時間比較長，對企業每一個環節帶來一定程度的影響。財務風險并不局限于某一個環節、某一種工作，其可以處于各種矛盾交織下，并且還存在于整個控制和管理系統當中，企業在開展金融活動的時候都會伴隨著財務風險。不僅如此，財務風險無法獨立出現，其會隨著其他風險的出現而共同爆發，進而相關管理人員無法及時發現財務風險，在這個過程中會將監督工作落實到每一個環節當中，能夠充分關注每一細節，促使資金流動以及籌措等工作都能達到理想管控效果[5]。

（二）無法預測性

因為管理決策人員自身的能力會存在一定程度的差異，財務風險有著難以預測的特點，所以在開展各種金融活動的時候會受到多種因素帶來的影響，最終結果的準確性和有效性就會不斷降低。管理人員在開展相關工作之前并沒有充分分析實際的情況，各個環節最終的收益也就無法達到預期的效果，財務管控難度也就會不斷上升。再加上房地產企業內部有著較為復雜的結構，涉及的項目也比較多，這樣就會導致控制財務風險方面會存在較大的難度。

（三）客觀性

財務風險與其他風險有著一定的相似性，即都是客觀存在的，企業在開展日常工作和經營管理的時候都容易出現各種各樣的風險。正是因為企業無法對財務風險開展準確的預測和操控，這就要求管理人員要不斷增強自身的財務風險管理意識，在這個過程中要充分了解先進的管控理念和管控手段，通過多元化的方式來對財務風險開展合理的處理，各個環節存在的財務損失才能得到降低。

三、改進房地產企業財務風險管理和控制的策略

企業為了能夠在激烈的市場競爭當中站穩腳跟，管理人員要根據實際的情況來制定科學的生產投資活動，嚴格按照相關的規定和要求來將融資工作落實到位。企業利潤空間也會因為資本不足而得到了進一步縮小，盡管房地產行業在實際發展運營當中可以獲取到較高的收益，不過在這個過程中會存在各種各樣的問題。

管理人員要想保證各種項目的正常開展和順利完成，就需要根據項目需求來投入足夠的資金。再加上前期投入與后期收入之間有著較大的時間跨度，管理人員只有開展合理的債務籌資才可以確保每一個環節的正常開展，在這個過程中需要向銀行、金融機構等進行貸款，這樣就會導致這些機構對企業有著較強的約束力，所以企業要采取有效的措施來將資金籌集能力進行提高，讓企業始終擁有穩定的資金額。

（一）組織市場調研，逐步拓寬業務規模

企業要想達到可持續發展的目的，管理人員不僅要在企業日常運營當中保持自身獨特的優勢，并且還要結合實際的情況來制定各種策略。對居民要求、政府政策等方面開展合理的調查，在此基礎上來開展相應的房地產項目，在這個過程中也要全方位剖析各類可能會影響到財務風險的因素，嚴格落實市場調查，不但能夠全面了解市場經濟情況以及購房需求，而且還能提高資金回籠效率，銷售風險也會降低。

與此同時，管理人員要順應時代變化特點來調整宏觀政策，充分關注國家現行的信貸、土地相關法規政策，一旦在此環節相關政策出現變動，銀行便有可能會將貸款利率進行上調，使得企業面臨著越來越大的償債壓力，而房屋價格就會相應的上升。

盡管我國房地產行業發展迅猛，但是企業往往會因為資金回流過慢等缺陷帶來的影響，這就要求管理人員要穩步拓展各種業務，采取有效措施來提高土地儲備量，將土地資源的價值充分發揮出來。

（二）多元發展，實施藍海戰略

管理者應當要高度關注轉型工作，并且對輕資產運營方式的價值有一個正確認識，根據當代發展特征來進行創新更新，在提高服務效果的同時，還能夠朝著正確的方向不斷發展，最大限度將企業財務風險出現概率減小。

企業要從實際情況出發，合理拓展進行業務規模的拓寬，促使企業朝著多元化方向發展，采取該類藍海戰略能夠有效減少企業的負債比例，不但可以拓寬企業的盈利空間，而且還可以有效減小財務風險對企業所造成的影響。與此同時，還應當要對品牌的優勢進行充分應用，加大力度開展跨行業合作，延伸至不同領域，如酒店、旅游等，從而企業自身的競爭實力才會得到進一步提高。

（三）減小負債比重，對于預收賬款予以充分關注

當前國內大多數房地產企業在具體運行環節都存在負債率逐步升高的現象，這樣就會面臨著較高的風險和收益，管理人員要確保自有資產與債務籌資處于平衡的狀態，如果企業自有資產投入的資金比較多，那么就會對內部資金流動性帶來較大程度的影響，在后期出現問題的時候無法采取相應的措施進行處理。如果負債籌資比例較大，那么企業各種項目會隨著市場和政策的變化而受到一定的損害，最終企業無法回籠資金，利潤空間也就會不斷被壓縮。

為此，管理人員要創新籌資策略和方法，采取有效的策略來對實際投資規模實施管控，一方面能夠讓其使用用途得到擴展，另一方面還能有效落實風險評估工作。除此之外，企業應當不斷提升關注預售制的程度，雖然該種方式可以減少企業開展各種生產經營活動時所面臨的資金壓力，不過在財務當中無法將企業實際的負債情況充分體現出來。管理人員還要采用多元化的方式來降低負債占比，不但能夠提高預收賬款所占比例，而且財務矛盾也能夠得到進一步緩解。

（四）調整籌資結構，發展多種籌資方法

籌資活動在企業實際發展運營當中占據著非常重要的地位，相關管理人員會根據情況來利用票據、貸款等方式，現階段企業發展規模變得越來越大，各個環節會對外部資金有著較強的依賴，不同的資金籌集方法往往有著不同的性質和特點，在這個過程中要求管理人員要對每一種方法進行充分的掌握，這樣才能夠將這些方法應用到實際的環節當中，多數企業會對預收賬款籌集資金的方法進行充分應用，采取有效的措施來對成本進行降低，在這個過程中還要對籌資方法進行不斷的優化，在提高整體籌集、應用資金水平的同時，還能夠為后續相關工作奠定良好的基礎。

（五）提高財務人員能力，提升內控水平

人才資源已經成為現代化企業發展當中不可缺少的重要部分，在激烈的市場競爭當中也會占據著重要的地位。然而部分房地產企業內部的財務工作人員經驗不夠豐富，在開展工作的時候專業程度比較低，盡管會根據實際情況來招納高素質財務人員，不過這些人員比較年輕，并且對房地產行業并不了解。

為此，企業要運用先進的理念來建立完善的人才引進機制，根據不同階段企業需求來開展各種招納活動，并且還要定期開展相應的培訓教育活動，在這個過程中可以將員工綜合素質和專業知識水平進行提高，最終可以組建一支具有高水平的人才隊伍，企業財務潛力也會得到不斷的挖掘。管理人員還要對考核制度開展相應的創新，嚴格按照相關的規定和標準來制定全新的評分標準，在營造完善良性競爭氛圍的同時，還能夠讓企業各個方面的活動可以正常開展。

四、結束語

由此可見，房地產行業與其他行業之間存在明顯的差異，前者在實施項目的時候需要較長的時間，并且不同環節涉及的資金也比較密集，盡管企業開展生產經營活動的時候會獲得相應的壓力，不過在這個過程中還會出現各種各樣的風險和問題。所以，管理人員要提高對財務風險的重視程度，進而將科學的理念和模式應用到實處，整體管理效果也會得到提高。