房地產企業資金管控研究與討論

王仰宏

摘 要：房地產企業資金管控作為影響企業生存與發展的重要因素，在財務視角下如何制定一個全方位運營管理體系以確保其資金流良性循環引起了行業內的普遍關注與熱議。近幾年，在不斷變化和復雜的市場環境和一系列的宏觀政策的影響下，房地產行業面臨著融資困難、生存和競爭等多方面的壓力，因此，如何對房地產企業進行高質量水平的資金管控是一個值得思考的問題。

關鍵詞：房地產企業；資金管控；研究；討論

房地產企業要想增強自身的市場競爭力，必須要重視資金管控。房地產企業所開發的工程量比較大，而且每個工程在建設的全過程中都要投入很多資金，這就造成大量的資金流向各個成本項。另外，房地產企業對資金的管理也主要依賴于財務管理部門。與此同時，就目前的房地產市場而言，競爭也是相當激烈的，若一些房地產企業資金管控出問題后仍然運行下去，就容易造成全行業的資金惡性循環。

一、房地產企業資金管控的重要意義

（一）房地產企業運營全過程必須以充足的資金流轉為媒介

如果房地產企業收益最終不能以資金的形式呈現出來，那么房地產企業有可能出現資金鏈斷裂問題。資金鏈斷裂表示房地產企業沒有更多流動資金，房地產企業無法開展其他生產經營獲得，房地產企業將面臨巨大的經濟危機。房地產企業要想在原來的基礎上不斷擴大生產規模，就需要更多充足的資金，才可以不斷增加土地儲備，開展更多項目活動，例如巨人大廈，雖然巨人大廈具有良好的戰略規劃，發展前景廣泛，但是沒有資金的支持，也無法順利建成，最終導致時間與資源的浪費，房地產企業也會遭受更多經濟損失。就難免出現資金短缺、經營陷入困境等問題。

另外，房地產企業要進行再生產和擴大再生產，也必須持續地增加流動資金，以擴大生產規模，增加土地儲備、項目墊資，以數十年前的巨人大廈為例，哪怕規劃再好，藍圖再吸引人，缺乏充足的流動資金投入，最終只會變成爛尾樓，甚至拖垮整個房地產企業。因此，對房地產企業而言，“資金才是王道”甚至比任何一個產業都更具有現實意義。

（二）合理的資金管控能夠增強房地產企業的盈利能力

根據調查發現，許多房地產企業可以在實際經營管理過程中獲得較多的投資收益與銷售利潤，很多房地產企業在實際經濟生活中投資收益率和銷售利潤率都不低，但是卻經常出現資金短缺情況，造成了運營上的問題，例如由于缺乏工程建設資金導致交房時間不斷延長。我國房地產企業以拿地和施工為起點，其發展的全過程都要占用巨額資金，房地產企業收支最終是以資金進出形式出現。而且在目前，受房地產信貸政策趨緊的影響，如房地產“三條紅線”、銀行貸款集中度管理監管指標等，貸款資金無法在短時間內打到企業賬戶，例如開發貸款、個人按揭貸款。在這種情況下，倘若房地產企業不及時予以高度重視，提前籌集更多資金，不僅無法確保房地產企業開發工作的順利開展，而且直接使房地產企業無法順利獲利，形成一種惡性循環。

（三）我國房地產企業運作模式決定了必須重視資金管控

目前，房地產企業的經營模式大致可分為兩類，一類是“大而全”，主要依靠自己的資金經營，這一模式在香港是比較普遍的，像新鴻基等，市值約為三千億港元，且資產負債率很低，通常不超過30%，借貸金額與總資產之比也很小，因此香港的房地產行業者，基本上手頭都很寬裕。

二類是“小而精”，即以滾動發展、加速資金、快速盈利為主要目標的美國模式。由于香港在土地使用方式、閑置時間等方面與大陸地區的土地政策存在較大的不同，因此，我國的房地產企業在這方面基本都是照搬美國模式。資金運作是房地產企業關注的重點內容，在資金運作過程中，房地產開發商、房地產經紀機構與金融當地產企業存在利益關系，房地產企業的資金負債率不斷上升，運營特點是輕存貨、快出貨。

（四）資金管控水平是房地產企業收益質量與管理水平的體現

房地產開發項目的特點決定了其建設周期一般超過一個會計年度，但是，按照目前的會計準則，房地產企業只有在交房時，才能對收入進行確認，只有在與商品所有權有關的收益和風險完成了轉移，才能對收入進行確認。這種基于權責發生制的賬簿利潤數據，實際上是企業往年的經營結果，與實際情況有一定的差距。而只有資金流的回收率，才能及時地反映出該企業的經營成果。因此，做好資金管控工作，本質上就是要對資本金、融資款和銷售回款的時機和比例進行合理安排，并對最優的資金總量進行規劃。

另外，隨著房地產企業的規模和經營范圍的擴大，開發商常常會在同一時間進行多個項目的開發，這就給房地產企業帶來了很大的困難。在房地產開發中，每一個項目的資金流量，都是可以清晰地計算出來的。但是，隨著工程的增加，資金也會變得混亂，資金流流向何處，是不是合情合理，企業管理層應該有個清楚的了解。

（五）資金流量能更好地反映房地產企業的發展能力和償債能力

房地產企業的庫存包括：土地價格、建安費用、基礎設施建設、配套設施建設以及開發過程中的間接費用，庫存的周轉率反映房地產企業的資金周轉速度，也反映了從庫存到賣出房子所需要的時間，這段時間越短，說明房地產企業的資金流量就會更快，資金成本也會更低，房地產企業的資金流也會更穩定，償債能力也會更好。在房地產企業中，對預收賬款這一類的會計科目進行分析，是衡量其是否存在的一個重要指標。由于在取得收益（交付房屋）之前很久，銷售回款都是在這個賬戶中記錄的。盡管預收賬款是一種流動負債，但是它在房地產行業中也是一種很有價值的資產。

二、房地產企業資金管控中存在的問題

（一）資金核算機制尚未完善

在房地產企業的成本控制中，資金核算機制是一個很關鍵的問題，它的好壞將直接影響到房地產企業的經營活動。當前，房地產管理項目已由小型建設項目向大型建設項目發展。不同的工程涉及的具體建設事項各不相同，所以在進行資金核算時，所需要的過程也各不相同。目前，我國房地產企業在資金管控中存在著資金管控不到位等問題，集團類資金上收下撥模式、統借統貸利息分攤不均衡以及子公司貸款集團歸集使用導致未合理分攤利息等不健全的資金模式也給企業帶來了稅務風險。

（二）資金來源有限

隨著房地產行業競爭的加劇，如今很多房地產行業都面臨“融資難”的問題。大多數房地產企業主要依靠銀行貸款獲得發展資金，房地產企業在項目開展過程中需要一次性投入大量資金，才可以確保項目的順利開展。與此同時，房地產的貸款需求與日俱增。倘若房地產企業不能在規定時間內償還貸款，不僅會影響房地產企業的信譽，而且房地產企業將面臨資金鏈斷裂的情況，不利于實現房地產企業的長遠發展。在新時代的背景下，國家的宏觀調控力度不斷加大，房地產企業的土地購置成本也會出現上升，與此同時，隨著市場競爭的加劇，房地產企業要想得到更多的項目，就必須加大對項目的競標力度，要想成功競標，房地產企業需要投入更多資金，然而房地產現有的資金總量無法滿足房地產企業的競標要求，從而使房地產企業的資金管控變得更加困難。

（三）資金管控與成本控制存在矛盾

房地產企業的項目類型多樣，為了確保項目的順利開展，房地產企業需要盡量滿足項目對資金的需求，那么很可能會造成企業資金鏈的斷裂。然而，目前我國還有很多在發展中的房地產企業，這些房地產企業的經濟實力相對薄弱，而要想在短期內提升其經濟實力，唯一的方法就是增加工程數量。房地產開發項目需要的資金和房地產企業可支配成本存在著很大的沖突，這就限制了房地產企業對資金管控，同時，房地產開發也會對房地產企業的經營活動產生一定的影響。當企業成本不足時，就無法滿足房地產項目的資金流動，這就會造成房地產企業的資金管控問題。

（四）資金管控的分配問題

在資金管控中，房地產企業應對資金進行有效的管理和分配，但是，在實施的過程中，也會出現一些問題。在管理的過程中，房地產企業要對其所運營的房地產項目展開相應的資金管控與分配，根據項目的實際需要，對資金進行合理的分配與調整，從而達到資金的高效使用。然而，在這個過程中，由于房地產企業本身的項目分布比較分散等因素，使得其資金周轉不暢。在進行各種項目的資金循環時，由于資金循環的不及時，經常會產生資金不足的現象。

三、針對房地產企業資金管控中存在的問題提出的優化措施

（一）進一步完善資金核算機制

首先，要想使房地產企業的成本核算更趨完善，就必須對房地產項目進行分類，以防止產生錯誤。與此同時，房地產企業在核算資金的過程中需要針對房地產開發的不同階段進行明確分類，在開發前期，房地產企業需要將資金核算進行分類，核算類別主要包括設計資金核算、建筑資金核算與土地項目資金核算，不僅如此，房地產企業需要加強對土地項目資金核算的重視，將土地項目資金核算分為拆遷資金核算、土地開發資金核算、土地購買資金核算等二級核算，把整個核算項目按步驟順序進行，減少核算中的差錯。

其次，房地產企業相關部門需要加強對產品開發的重視，根據開發產品信息進行明確分類，在原來的基礎上確保成本核算工作的正常開展。

最后，要讓資金核算跟上企業發展的要求，就必須對資金核算體系進行適時的改革，搭建適合本企業資金核算的一體化系統或資金管理系統，業財統一，讓它跟上房地產企業發展的要求，從而推動房地產企業的健康發展。

（二）拓寬融資方式

在新時代的背景下，房地產企業的經營管理成本有了明顯的上升。為了實現房地產企業的長遠發展，房地產企業需要根據項目的資金需求積極拓寬融資渠道，獲得更多發展資金，為房地產企業的發展提供強有力的額支撐。

房地產企業能以金融市場為中介，在嚴格遵守國家有關法律法規的前提下，結合房地產市場的承受力、房地產金融的接受度等因素，拓展融資渠道多元化，推動房地產證券的發展。另外，房地產企業需要放遠目光，將目光放在國外市場。為了滿足房地產企業的資金需求，房地產企業需要加強對國外資本的重視。房地產市場發展速度不斷加快，經濟水平明顯上升。

在這種情況下，房地產企業需要加強對海外投資的重視，尋求海外投資可以增強房地產的經營實力，幫助房地產獲得更多資金來源，確保房地產企業資金管控工作的順利開展。在融資工作完成之后，房地產企業需要在原來的基礎上不斷提高資金的利用率，在最大程度上充分發揮資金優勢，避免不必要費用之處，加快資金的流動速度，為房地產企業開展更多項目提供更多便利。

（三）相關部門加大對資金使用情況的監管力度

首先，要使房地產企業的資金管控達到科學的程度，就必須要注意到成本預算這一環節，防止資金的浪費。與此同時，在工程實施過程中，要強化對工程的控制，構建健全的費用控制體系，在工程建設階段，要嚴格遵守合同，一旦發生特殊情況，需要增加費用的時候，要與承包商協商，以防止產生不必要的損失。其次，強化建設全過程監管，對建設工藝、建設材料、人員管理等進行嚴格把關，保證建設資金最大限度地利用。

（四）加快資金回籠速度

房地產企業的銷售額與房地產企業是否能夠及時還清銀行貸款和實施下一步的發展規劃有直接的聯系。但是現在，消費者對于房地產產品的質量要求在持續提高，因此，房地產企業必須以客戶需求的變化為依據，不斷對自己的產品質量進行改善，這樣才可以提高房地產企業的銷量，加快資金回籠的速度。具體地說，房地產開發企業要根據市場環境，對消費者的需求進行細致的分析，明確自身的定位，制定出一個合理的開發項目和開發計劃，并持續加強自身在產品銷售上的實力。

此外，房地產企業可以通過創新銷售方式，加大優惠力度，來吸引更多的消費者。房地產企業在和客戶簽署買賣合同的時候，要說明付款的時間以及要確定能否按時收到貨款。

結束語

總之，在房地產財務管控中，資金管控是最核心的一環，因此，房地產企業的管理層要提高對資金管控的重視程度，及時發現資金管控中出現的問題，并積極采取相應的對策。另外，房地產企業也要拓展自己的融資渠道，使其擺脫對銀行信貸的過度依賴，不失為一條有效的途徑。同時，加強對資金的科學管理和成本的管控，避免在房地產各開發階段出現資金的浪費，也是房地產企業加強資金管控的一種有效方法。

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（作者單位：六安碧桂園房地產開發有限公司）