房地產(chǎn)企業(yè)資金管控研究與討論

王仰宏

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)資金管控作為影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，在財務(wù)視角下如何制定一個全方位運營管理體系以確保其資金流良性循環(huán)引起了行業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注與熱議。近幾年，在不斷變化和復(fù)雜的市場環(huán)境和一系列的宏觀政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困難、生存和競爭等多方面的壓力，因此，如何對房地產(chǎn)企業(yè)進行高質(zhì)量水平的資金管控是一個值得思考的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管控；研究；討論

房地產(chǎn)企業(yè)要想增強自身的市場競爭力，必須要重視資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的工程量比較大，而且每個工程在建設(shè)的全過程中都要投入很多資金，這就造成大量的資金流向各個成本項。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理也主要依賴于財務(wù)管理部門。與此同時，就目前的房地產(chǎn)市場而言，競爭也是相當激烈的，若一些房地產(chǎn)企業(yè)資金管控出問題后仍然運行下去，就容易造成全行業(yè)的資金惡性循環(huán)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的重要意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)運營全過程必須以充足的資金流轉(zhuǎn)為媒介

如果房地產(chǎn)企業(yè)收益最終不能以資金的形式呈現(xiàn)出來，那么房地產(chǎn)企業(yè)有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。資金鏈斷裂表示房地產(chǎn)企業(yè)沒有更多流動資金，房地產(chǎn)企業(yè)無法開展其他生產(chǎn)經(jīng)營獲得，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)企業(yè)要想在原來的基礎(chǔ)上不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模，就需要更多充足的資金，才可以不斷增加土地儲備，開展更多項目活動，例如巨人大廈，雖然巨人大廈具有良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展前景廣泛，但是沒有資金的支持，也無法順利建成，最終導(dǎo)致時間與資源的浪費，房地產(chǎn)企業(yè)也會遭受更多經(jīng)濟損失。就難免出現(xiàn)資金短缺、經(jīng)營陷入困境等問題。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要進行再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)，也必須持續(xù)地增加流動資金，以擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加土地儲備、項目墊資，以數(shù)十年前的巨人大廈為例，哪怕規(guī)劃再好，藍圖再吸引人，缺乏充足的流動資金投入，最終只會變成爛尾樓，甚至拖垮整個房地產(chǎn)企業(yè)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，“資金才是王道”甚至比任何一個產(chǎn)業(yè)都更具有現(xiàn)實意義。

（二）合理的資金管控能夠增強房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)可以在實際經(jīng)營管理過程中獲得較多的投資收益與銷售利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)濟生活中投資收益率和銷售利潤率都不低，但是卻經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺情況，造成了運營上的問題，例如由于缺乏工程建設(shè)資金導(dǎo)致交房時間不斷延長。我國房地產(chǎn)企業(yè)以拿地和施工為起點，其發(fā)展的全過程都要占用巨額資金，房地產(chǎn)企業(yè)收支最終是以資金進出形式出現(xiàn)。而且在目前，受房地產(chǎn)信貸政策趨緊的影響，如房地產(chǎn)“三條紅線”、銀行貸款集中度管理監(jiān)管指標等，貸款資金無法在短時間內(nèi)打到企業(yè)賬戶，例如開發(fā)貸款、個人按揭貸款。在這種情況下，倘若房地產(chǎn)企業(yè)不及時予以高度重視，提前籌集更多資金，不僅無法確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工作的順利開展，而且直接使房地產(chǎn)企業(yè)無法順利獲利，形成一種惡性循環(huán)。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)運作模式?jīng)Q定了必須重視資金管控

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式大致可分為兩類，一類是“大而全”，主要依靠自己的資金經(jīng)營，這一模式在香港是比較普遍的，像新鴻基等，市值約為三千億港元，且資產(chǎn)負債率很低，通常不超過30%，借貸金額與總資產(chǎn)之比也很小，因此香港的房地產(chǎn)行業(yè)者，基本上手頭都很寬裕。

二類是“小而精”，即以滾動發(fā)展、加速資金、快速盈利為主要目標的美國模式。由于香港在土地使用方式、閑置時間等方面與大陸地區(qū)的土地政策存在較大的不同，因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面基本都是照搬美國模式。資金運作是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點內(nèi)容，在資金運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與金融當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)存在利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的資金負債率不斷上升，運營特點是輕存貨、快出貨。

（四）資金管控水平是房地產(chǎn)企業(yè)收益質(zhì)量與管理水平的體現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其建設(shè)周期一般超過一個會計年度，但是，按照目前的會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在交房時，才能對收入進行確認，只有在與商品所有權(quán)有關(guān)的收益和風險完成了轉(zhuǎn)移，才能對收入進行確認。這種基于權(quán)責發(fā)生制的賬簿利潤數(shù)據(jù)，實際上是企業(yè)往年的經(jīng)營結(jié)果，與實際情況有一定的差距。而只有資金流的回收率，才能及時地反映出該企業(yè)的經(jīng)營成果。因此，做好資金管控工作，本質(zhì)上就是要對資本金、融資款和銷售回款的時機和比例進行合理安排，并對最優(yōu)的資金總量進行規(guī)劃。

另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營范圍的擴大，開發(fā)商常常會在同一時間進行多個項目的開發(fā)，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)中，每一個項目的資金流量，都是可以清晰地計算出來的。但是，隨著工程的增加，資金也會變得混亂，資金流流向何處，是不是合情合理，企業(yè)管理層應(yīng)該有個清楚的了解。

（五）資金流量能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)的庫存包括：土地價格、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)以及開發(fā)過程中的間接費用，庫存的周轉(zhuǎn)率反映房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，也反映了從庫存到賣出房子所需要的時間，這段時間越短，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量就會更快，資金成本也會更低，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流也會更穩(wěn)定，償債能力也會更好。在房地產(chǎn)企業(yè)中，對預(yù)收賬款這一類的會計科目進行分析，是衡量其是否存在的一個重要指標。由于在取得收益（交付房屋）之前很久，銷售回款都是在這個賬戶中記錄的。盡管預(yù)收賬款是一種流動負債，但是它在房地產(chǎn)行業(yè)中也是一種很有價值的資產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問題

（一）資金核算機制尚未完善

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，資金核算機制是一個很關(guān)鍵的問題，它的好壞將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動。當前，房地產(chǎn)管理項目已由小型建設(shè)項目向大型建設(shè)項目發(fā)展。不同的工程涉及的具體建設(shè)事項各不相同，所以在進行資金核算時，所需要的過程也各不相同。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管控中存在著資金管控不到位等問題，集團類資金上收下?lián)苣Ｊ健⒔y(tǒng)借統(tǒng)貸利息分攤不均衡以及子公司貸款集團歸集使用導(dǎo)致未合理分攤利息等不健全的資金模式也給企業(yè)帶來了稅務(wù)風險。

（二）資金來源有限

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，如今很多房地產(chǎn)行業(yè)都面臨“融資難”的問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款獲得發(fā)展資金，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展過程中需要一次性投入大量資金，才可以確保項目的順利開展。與此同時，房地產(chǎn)的貸款需求與日俱增。倘若房地產(chǎn)企業(yè)不能在規(guī)定時間內(nèi)償還貸款，不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽，而且房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的情況，不利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。在新時代的背景下，國家的宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本也會出現(xiàn)上升，與此同時，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更多的項目，就必須加大對項目的競標力度，要想成功競標，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多資金，然而房地產(chǎn)現(xiàn)有的資金總量無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競標要求，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控變得更加困難。

（三）資金管控與成本控制存在矛盾

房地產(chǎn)企業(yè)的項目類型多樣，為了確保項目的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡量滿足項目對資金的需求，那么很可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂。然而，目前我國還有很多在發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力相對薄弱，而要想在短期內(nèi)提升其經(jīng)濟實力，唯一的方法就是增加工程數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要的資金和房地產(chǎn)企業(yè)可支配成本存在著很大的沖突，這就限制了房地產(chǎn)企業(yè)對資金管控，同時，房地產(chǎn)開發(fā)也會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生一定的影響。當企業(yè)成本不足時，就無法滿足房地產(chǎn)項目的資金流動，這就會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控問題。

（四）資金管控的分配問題

在資金管控中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金進行有效的管理和分配，但是，在實施的過程中，也會出現(xiàn)一些問題。在管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對其所運營的房地產(chǎn)項目展開相應(yīng)的資金管控與分配，根據(jù)項目的實際需要，對資金進行合理的分配與調(diào)整，從而達到資金的高效使用。然而，在這個過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的項目分布比較分散等因素，使得其資金周轉(zhuǎn)不暢。在進行各種項目的資金循環(huán)時，由于資金循環(huán)的不及時，經(jīng)常會產(chǎn)生資金不足的現(xiàn)象。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問題提出的優(yōu)化措施

（一）進一步完善資金核算機制

首先，要想使房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算更趨完善，就必須對房地產(chǎn)項目進行分類，以防止產(chǎn)生錯誤。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在核算資金的過程中需要針對房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段進行明確分類，在開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)需要將資金核算進行分類，核算類別主要包括設(shè)計資金核算、建筑資金核算與土地項目資金核算，不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對土地項目資金核算的重視，將土地項目資金核算分為拆遷資金核算、土地開發(fā)資金核算、土地購買資金核算等二級核算，把整個核算項目按步驟順序進行，減少核算中的差錯。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門需要加強對產(chǎn)品開發(fā)的重視，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品信息進行明確分類，在原來的基礎(chǔ)上確保成本核算工作的正常開展。

最后，要讓資金核算跟上企業(yè)發(fā)展的要求，就必須對資金核算體系進行適時的改革，搭建適合本企業(yè)資金核算的一體化系統(tǒng)或資金管理系統(tǒng)，業(yè)財統(tǒng)一，讓它跟上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）拓寬融資方式

在新時代的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理成本有了明顯的上升。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項目的資金需求積極拓寬融資渠道，獲得更多發(fā)展資金，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強有力的額支撐。

房地產(chǎn)企業(yè)能以金融市場為中介，在嚴格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)市場的承受力、房地產(chǎn)金融的接受度等因素，拓展融資渠道多元化，推動房地產(chǎn)證券的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要放遠目光，將目光放在國外市場。為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對國外資本的重視。房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟水平明顯上升。

在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對海外投資的重視，尋求海外投資可以增強房地產(chǎn)的經(jīng)營實力，幫助房地產(chǎn)獲得更多資金來源，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控工作的順利開展。在融資工作完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要在原來的基礎(chǔ)上不斷提高資金的利用率，在最大程度上充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，避免不必要費用之處，加快資金的流動速度，為房地產(chǎn)企業(yè)開展更多項目提供更多便利。

（三）相關(guān)部門加大對資金使用情況的監(jiān)管力度

首先，要使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控達到科學的程度，就必須要注意到成本預(yù)算這一環(huán)節(jié)，防止資金的浪費。與此同時，在工程實施過程中，要強化對工程的控制，構(gòu)建健全的費用控制體系，在工程建設(shè)階段，要嚴格遵守合同，一旦發(fā)生特殊情況，需要增加費用的時候，要與承包商協(xié)商，以防止產(chǎn)生不必要的損失。其次，強化建設(shè)全過程監(jiān)管，對建設(shè)工藝、建設(shè)材料、人員管理等進行嚴格把關(guān)，保證建設(shè)資金最大限度地利用。

（四）加快資金回籠速度

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額與房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠及時還清銀行貸款和實施下一步的發(fā)展規(guī)劃有直接的聯(lián)系。但是現(xiàn)在，消費者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量要求在持續(xù)提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須以客戶需求的變化為依據(jù)，不斷對自己的產(chǎn)品質(zhì)量進行改善，這樣才可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷量，加快資金回籠的速度。具體地說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場環(huán)境，對消費者的需求進行細致的分析，明確自身的定位，制定出一個合理的開發(fā)項目和開發(fā)計劃，并持續(xù)加強自身在產(chǎn)品銷售上的實力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過創(chuàng)新銷售方式，加大優(yōu)惠力度，來吸引更多的消費者。房地產(chǎn)企業(yè)在和客戶簽署買賣合同的時候，要說明付款的時間以及要確定能否按時收到貨款。

結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)財務(wù)管控中，資金管控是最核心的一環(huán)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要提高對資金管控的重視程度，及時發(fā)現(xiàn)資金管控中出現(xiàn)的問題，并積極采取相應(yīng)的對策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要拓展自己的融資渠道，使其擺脫對銀行信貸的過度依賴，不失為一條有效的途徑。同時，加強對資金的科學管理和成本的管控，避免在房地產(chǎn)各開發(fā)階段出現(xiàn)資金的浪費，也是房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管控的一種有效方法。

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（作者單位：六安碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）