房地產(chǎn)企業(yè)資金管控研究與討論

王仰宏

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)資金管控作為影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，在財(cái)務(wù)視角下如何制定一個(gè)全方位運(yùn)營(yíng)管理體系以確保其資金流良性循環(huán)引起了行業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注與熱議。近幾年，在不斷變化和復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和一系列的宏觀政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困難、生存和競(jìng)爭(zhēng)等多方面的壓力，因此，如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行高質(zhì)量水平的資金管控是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管控；研究；討論

房地產(chǎn)企業(yè)要想增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須要重視資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的工程量比較大，而且每個(gè)工程在建設(shè)的全過(guò)程中都要投入很多資金，這就造成大量的資金流向各個(gè)成本項(xiàng)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的管理也主要依賴(lài)于財(cái)務(wù)管理部門(mén)。與此同時(shí)，就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)激烈的，若一些房地產(chǎn)企業(yè)資金管控出問(wèn)題后仍然運(yùn)行下去，就容易造成全行業(yè)的資金惡性循環(huán)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的重要意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程必須以充足的資金流轉(zhuǎn)為媒介

如果房地產(chǎn)企業(yè)收益最終不能以資金的形式呈現(xiàn)出來(lái)，那么房地產(chǎn)企業(yè)有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題。資金鏈斷裂表示房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有更多流動(dòng)資金，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法開(kāi)展其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲得，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在原來(lái)的基礎(chǔ)上不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，就需要更多充足的資金，才可以不斷增加土地儲(chǔ)備，開(kāi)展更多項(xiàng)目活動(dòng)，例如巨人大廈，雖然巨人大廈具有良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展前景廣泛，但是沒(méi)有資金的支持，也無(wú)法順利建成，最終導(dǎo)致時(shí)間與資源的浪費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)遭受更多經(jīng)濟(jì)損失。就難免出現(xiàn)資金短缺、經(jīng)營(yíng)陷入困境等問(wèn)題。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)，也必須持續(xù)地增加流動(dòng)資金，以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目墊資，以數(shù)十年前的巨人大廈為例，哪怕規(guī)劃再好，藍(lán)圖再吸引人，缺乏充足的流動(dòng)資金投入，最終只會(huì)變成爛尾樓，甚至拖垮整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“資金才是王道”甚至比任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都更具有現(xiàn)實(shí)意義。

（二）合理的資金管控能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中獲得較多的投資收益與銷(xiāo)售利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中投資收益率和銷(xiāo)售利潤(rùn)率都不低，但是卻經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺情況，造成了運(yùn)營(yíng)上的問(wèn)題，例如由于缺乏工程建設(shè)資金導(dǎo)致交房時(shí)間不斷延長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以拿地和施工為起點(diǎn)，其發(fā)展的全過(guò)程都要占用巨額資金，房地產(chǎn)企業(yè)收支最終是以資金進(jìn)出形式出現(xiàn)。而且在目前，受房地產(chǎn)信貸政策趨緊的影響，如房地產(chǎn)“三條紅線”、銀行貸款集中度管理監(jiān)管指標(biāo)等，貸款資金無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)打到企業(yè)賬戶(hù)，例如開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。在這種情況下，倘若房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)予以高度重視，提前籌集更多資金，不僅無(wú)法確保房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展，而且直接使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法順利獲利，形成一種惡性循環(huán)。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式?jīng)Q定了必須重視資金管控

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式大致可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是“大而全”，主要依靠自己的資金經(jīng)營(yíng)，這一模式在香港是比較普遍的，像新鴻基等，市值約為三千億港元，且資產(chǎn)負(fù)債率很低，通常不超過(guò)30%，借貸金額與總資產(chǎn)之比也很小，因此香港的房地產(chǎn)行業(yè)者，基本上手頭都很寬裕。

二類(lèi)是“小而精”，即以滾動(dòng)發(fā)展、加速資金、快速盈利為主要目標(biāo)的美國(guó)模式。由于香港在土地使用方式、閑置時(shí)間等方面與大陸地區(qū)的土地政策存在較大的不同，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面基本都是照搬美國(guó)模式。資金運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容，在資金運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與金融當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)存在利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)債率不斷上升，運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是輕存貨、快出貨。

（四）資金管控水平是房地產(chǎn)企業(yè)收益質(zhì)量與管理水平的體現(xiàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其建設(shè)周期一般超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度，但是，按照目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在交房時(shí)，才能對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)，只有在與商品所有權(quán)有關(guān)的收益和風(fēng)險(xiǎn)完成了轉(zhuǎn)移，才能對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。這種基于權(quán)責(zé)發(fā)生制的賬簿利潤(rùn)數(shù)據(jù)，實(shí)際上是企業(yè)往年的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，與實(shí)際情況有一定的差距。而只有資金流的回收率，才能及時(shí)地反映出該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。因此，做好資金管控工作，本質(zhì)上就是要對(duì)資本金、融資款和銷(xiāo)售回款的時(shí)機(jī)和比例進(jìn)行合理安排，并對(duì)最優(yōu)的資金總量進(jìn)行規(guī)劃。

另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商常常會(huì)在同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的困難。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，每一個(gè)項(xiàng)目的資金流量，都是可以清晰地計(jì)算出來(lái)的。但是，隨著工程的增加，資金也會(huì)變得混亂，資金流流向何處，是不是合情合理，企業(yè)管理層應(yīng)該有個(gè)清楚的了解。

（五）資金流量能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存包括：土地價(jià)格、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的間接費(fèi)用，庫(kù)存的周轉(zhuǎn)率反映房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，也反映了從庫(kù)存到賣(mài)出房子所需要的時(shí)間，這段時(shí)間越短，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量就會(huì)更快，資金成本也會(huì)更低，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流也會(huì)更穩(wěn)定，償債能力也會(huì)更好。在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)預(yù)收賬款這一類(lèi)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行分析，是衡量其是否存在的一個(gè)重要指標(biāo)。由于在取得收益（交付房屋）之前很久，銷(xiāo)售回款都是在這個(gè)賬戶(hù)中記錄的。盡管預(yù)收賬款是一種流動(dòng)負(fù)債，但是它在房地產(chǎn)行業(yè)中也是一種很有價(jià)值的資產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問(wèn)題

（一）資金核算機(jī)制尚未完善

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中，資金核算機(jī)制是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，它的好壞將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)管理項(xiàng)目已由小型建設(shè)項(xiàng)目向大型建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展。不同的工程涉及的具體建設(shè)事項(xiàng)各不相同，所以在進(jìn)行資金核算時(shí)，所需要的過(guò)程也各不相同。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管控中存在著資金管控不到位等問(wèn)題，集團(tuán)類(lèi)資金上收下?lián)苣Ｊ健⒔y(tǒng)借統(tǒng)貸利息分?jǐn)偛痪庖约白庸举J款集團(tuán)歸集使用導(dǎo)致未合理分?jǐn)偫⒌炔唤∪馁Y金模式也給企業(yè)帶來(lái)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金來(lái)源有限

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如今很多房地產(chǎn)行業(yè)都面臨“融資難”的問(wèn)題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款獲得發(fā)展資金，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中需要一次性投入大量資金，才可以確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的貸款需求與日俱增。倘若房地產(chǎn)企業(yè)不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還貸款，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，而且房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的情況，不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在新時(shí)代的背景下，國(guó)家的宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置成本也會(huì)出現(xiàn)上升，與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更多的項(xiàng)目，就必須加大對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)力度，要想成功競(jìng)標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多資金，然而房地產(chǎn)現(xiàn)有的資金總量無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)標(biāo)要求，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控變得更加困難。

（三）資金管控與成本控制存在矛盾

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目類(lèi)型多樣，為了確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡量滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)資金的需求，那么很可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂。然而，目前我國(guó)還有很多在發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱，而要想在短期內(nèi)提升其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，唯一的方法就是增加工程數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要的資金和房地產(chǎn)企業(yè)可支配成本存在著很大的沖突，這就限制了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管控，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)企業(yè)成本不足時(shí)，就無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流動(dòng)，這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控問(wèn)題。

（四）資金管控的分配問(wèn)題

在資金管控中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金進(jìn)行有效的管理和分配，但是，在實(shí)施的過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。在管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)其所運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)相應(yīng)的資金管控與分配，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配與調(diào)整，從而達(dá)到資金的高效使用。然而，在這個(gè)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的項(xiàng)目分布比較分散等因素，使得其資金周轉(zhuǎn)不暢。在進(jìn)行各種項(xiàng)目的資金循環(huán)時(shí)，由于資金循環(huán)的不及時(shí)，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生資金不足的現(xiàn)象。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問(wèn)題提出的優(yōu)化措施

（一）進(jìn)一步完善資金核算機(jī)制

首先，要想使房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算更趨完善，就必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)，以防止產(chǎn)生錯(cuò)誤。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在核算資金的過(guò)程中需要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段進(jìn)行明確分類(lèi)，在開(kāi)發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)需要將資金核算進(jìn)行分類(lèi)，核算類(lèi)別主要包括設(shè)計(jì)資金核算、建筑資金核算與土地項(xiàng)目資金核算，不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)土地項(xiàng)目資金核算的重視，將土地項(xiàng)目資金核算分為拆遷資金核算、土地開(kāi)發(fā)資金核算、土地購(gòu)買(mǎi)資金核算等二級(jí)核算，把整個(gè)核算項(xiàng)目按步驟順序進(jìn)行，減少核算中的差錯(cuò)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門(mén)需要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重視，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品信息進(jìn)行明確分類(lèi)，在原來(lái)的基礎(chǔ)上確保成本核算工作的正常開(kāi)展。

最后，要讓資金核算跟上企業(yè)發(fā)展的要求，就必須對(duì)資金核算體系進(jìn)行適時(shí)的改革，搭建適合本企業(yè)資金核算的一體化系統(tǒng)或資金管理系統(tǒng)，業(yè)財(cái)統(tǒng)一，讓它跟上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）拓寬融資方式

在新時(shí)代的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本有了明顯的上升。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的資金需求積極拓寬融資渠道，獲得更多發(fā)展資金，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的額支撐。

房地產(chǎn)企業(yè)能以金融市場(chǎng)為中介，在嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受力、房地產(chǎn)金融的接受度等因素，拓展融資渠道多元化，推動(dòng)房地產(chǎn)證券的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要放遠(yuǎn)目光，將目光放在國(guó)外市場(chǎng)。為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)國(guó)外資本的重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)水平明顯上升。

在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)海外投資的重視，尋求海外投資可以增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，幫助房地產(chǎn)獲得更多資金來(lái)源，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控工作的順利開(kāi)展。在融資工作完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要在原來(lái)的基礎(chǔ)上不斷提高資金的利用率，在最大程度上充分發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)，避免不必要費(fèi)用之處，加快資金的流動(dòng)速度，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展更多項(xiàng)目提供更多便利。

（三）相關(guān)部門(mén)加大對(duì)資金使用情況的監(jiān)管力度

首先，要使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控達(dá)到科學(xué)的程度，就必須要注意到成本預(yù)算這一環(huán)節(jié)，防止資金的浪費(fèi)。與此同時(shí)，在工程實(shí)施過(guò)程中，要強(qiáng)化對(duì)工程的控制，構(gòu)建健全的費(fèi)用控制體系，在工程建設(shè)階段，要嚴(yán)格遵守合同，一旦發(fā)生特殊情況，需要增加費(fèi)用的時(shí)候，要與承包商協(xié)商，以防止產(chǎn)生不必要的損失。其次，強(qiáng)化建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，對(duì)建設(shè)工藝、建設(shè)材料、人員管理等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，保證建設(shè)資金最大限度地利用。

（四）加快資金回籠速度

房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額與房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠及時(shí)還清銀行貸款和實(shí)施下一步的發(fā)展規(guī)劃有直接的聯(lián)系。但是現(xiàn)在，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量要求在持續(xù)提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須以客戶(hù)需求的變化為依據(jù)，不斷對(duì)自己的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行改善，這樣才可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)量，加快資金回籠的速度。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行細(xì)致的分析，明確自身的定位，制定出一個(gè)合理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并持續(xù)加強(qiáng)自身在產(chǎn)品銷(xiāo)售上的實(shí)力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)創(chuàng)新銷(xiāo)售方式，加大優(yōu)惠力度，來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。房地產(chǎn)企業(yè)在和客戶(hù)簽署買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要說(shuō)明付款的時(shí)間以及要確定能否按時(shí)收到貨款。

結(jié)束語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控中，資金管控是最核心的一環(huán)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要提高對(duì)資金管控的重視程度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金管控中出現(xiàn)的問(wèn)題，并積極采取相應(yīng)的對(duì)策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要拓展自己的融資渠道，使其擺脫對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，不失為一條有效的途徑。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)資金的科學(xué)管理和成本的管控，避免在房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)階段出現(xiàn)資金的浪費(fèi)，也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控的一種有效方法。

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（作者單位：六安碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）