公積金貸款抵押變現及風險防范研究

李娟

（云南省昆明市住房公積金管理中心，云南 昆明 650500）

一、研究目的及意義

1997年，由于我國逐漸廢除了福利分配政策，為了促進城市住宅的建設和消費，各大商業銀行都推出了個人住房按揭服務，為居民提供了一種新的安居樂業[1]。截至2008年末，我國的房地產貸款總額已達5.24萬億元，其中，個人住房按揭貸款總額為2.98萬億元，較一九九七年末增加155倍，在所有商業銀行中都占有10%以上，詳細數據見表1[2]。由于我國的人口基數較大，人均住房擁有量較少，對住宅的需求越來越大，購房的愿望也越來越強烈，個人住房按揭的發展空間很大。目前，個人住房按揭的余額在10%以上，而在西方發達國家中約為22%，因此，個人住房按揭仍有很大的發展空間。

表1 2000-2020年我國個人住房抵押貸款發展趨勢

我國商業銀行的個人住房按揭業務在我國的快速發展，為其帶來了巨大的收益，但是，在我國目前的風險管理體系尚不完善的情況下，其風險也逐漸顯現。尤其是美國次貸危機在2007年爆發，導致全球金融危機，其根本原因在于美國銀行沒有嚴格審查個人住房按揭，盲目追逐利潤，擴大貸款范圍，導致房價暴跌，借款者紛紛違約，按揭的房子無力償還，造成巨額不良貸款，美國雷曼兄弟破產，導致全球經濟危機爆發。這場金融危機的嚴重程度是給實體經濟帶來了極大的損害。

二、我國公積金抵押貸款面臨的風險及問題剖析

（一）信用風險

信用風險，也叫違約風險，由于一方不能承擔其所承擔的債務，從而導致其預期的回報與實際的回報產生偏差。個人住房按揭信用風險的影響因素有：個人素質、信用記錄、婚姻家庭狀況、資產狀況、就業收入狀況、社會職務、負債狀況等。由于個人住房按揭客戶多、分布廣、基數大、期限長、風險點多、難以控制等特征，在價格上升的過程中，一些客戶往往忽視個人收入，盲目購房；有的銀行則忽視對借款人的資信進行審查，從而導致信貸風險的發生。由于目前我國商業銀行的風險管理制度仍有漏洞，尚未建立起完善的個人信貸制度，導致銀行在發放個人貸款時，不能掌握借款人的全部資信狀況，也不能充分了解其個人的綜合資信狀況、個人工資收入不透明、借款者偽造工資、收入證明等，從而導致銀行無法準確地評估其收入的穩定性和償還能力。當前，商業銀行在處置個人住房按揭壞賬時，往往采取拍賣抵押物進行補償。在房地產價格上升的時期，通常不會出現大規模的拖欠，美國的次級房貸危機顯示，大量的個人房屋抵押貸款出現了大范圍的泡沫。違約通常出現在利率上漲、房價下降的時候，房子的價值要比銀行貸款低得多。

（二）流動性風險

個人住房按揭的流動性風險是指由于借款人所持有的房屋貸款或按揭資產無法實現其價值而導致的損失。個人住房按揭是一種長期的銀行資產，其流動性很差，其變現能力很差。而銀行的負債則以活期存款和定期存款為主，這些都是短期債務，隨著個人住房按揭的比率的提高，會導致資金的周轉出現問題，從而產生流動性風險。所以，房地產貸款的流動性風險是非常顯著的。從世界各國的經驗來看，當個人住房貸款的比重在18%-20%左右時，銀行的流動性和中長期信貸比率將會受到很大的限制。從1998年底的3106億元，到現在的2.98萬億元，占全國貸款總量的10%。事實上，在某些資產規模較小、資產種類較少的城市商業銀行中，存在著流動性不足的問題。此外，個人住房抵押貸款大多以房屋為抵押品，如果借款人不能及時還款，銀行就會將其出售，以償還債務，如果無法在規定的時間內將房產出售，以解決資金不足的問題，那么，也會產生流動性風險。

（三）操作風險

操作風險所引發的經營風險，主要是由于員工的素質不高、培訓不夠、技術水平不高等原因，對銀行存在著潛在的安全隱患。流程不嚴格導致的操作風險，是由于商業銀行在開展個人住房按揭業務時，未能對其進行放款前審核和放款后的核查，可能會對銀行產生潛在的風險。商業銀行按有關法律規定，在申請個人住房按揭時，必須向借款人提交戶口簿、身份證、收入證明、資產狀況、婚姻狀況、首付憑證等，并明確借款人的貸款用途是否合法；貸款金額、貸款期限、貸款幣種是否合理；借款人有無支付意愿及支付能力；審核借款人的資信情況、有沒有重大的不良貸款記錄。由于個人住房按揭市場的激烈競爭，個別銀行和信貸者為了搶占市場，沒有對其進行嚴密的審核，導致了信貸風險的漏洞。外部詐騙導致的經營風險主要有：開發商通過“假按揭”騙取銀行資金、中介公司與上一方套取銀行貸款、中介公司不合格中介公司等。當前，“假按揭”問題已經成為我國房地產業發展的一個重大風險來源，對我國房地產業的健康發展產生了一定的影響。根據相關的調查，“假按揭”并不是一個例，涉及的金額從幾十萬到上千萬，甚至是數十億，“假按揭”案件之所以會出現，是因為“假按揭”的成本要比其他方式的貸款要低，而且也更容易、更快。另外，我國目前我國房地產市場上存在著大量的中介機構，如法律、法規不完善、監管不力、中介機構良莠不齊等問題，使得我國的個人住房貸款業務經營風險更加突出。

（四）利率風險

個人住房按揭貸款利率風險是指在發放過程中，因出現無法預料的因素而導致的利率變動，從而造成銀行的損失。房市周期的每個階段都存在著利率風險。但是，由于我國的個人住房按揭貸款采取浮動利率（每年固定利率），詳細數據見表2，因此，銀行將面臨的利率風險轉移給借款人。央行提高貸款利率會給借款人帶來更大的壓力，如果不能提高收入，借款人很有可能會拖欠債務。這將會導致信貸的潛在風險。所以，利率風險的防范既要從宏觀角度出發，也要考慮其他因素對我國經濟發展的不利影響。

表2 歷年公積金貸款利率明細表

（五）政策風險

個人住房按揭貸款的政策風險是指因國家出臺的有關房地產市場和個人住房按揭業務的相關政策而產生的風險。房地產作為國民經濟的主導行業，屬于規定的資產投資，在經濟形勢轉暖的時候，也就是固定資產投資的時候，國家要對房地產進行宏觀調控，而房地產的發展則要受國家宏觀調控的影響，比如不斷加息減息，開征“物業稅”，改變土地交易制度，這些都是用來控制樓市過熱的，同時也會對大多數商業銀行的信貸活動造成一定的沖擊。

（六）抵押物風險

是指在債務人違約后，由于抵押物的所有權問題，從而使銀行無法處理抵押物，最終造成銀行的損失。抵押資產價值下降、房屋銷售低迷、抵押資產評估不規范等原因，銀行將抵押資產出售后，仍無法償還全部的銀行貸款。抵押物的毀損、滅失風險，是指因不可抗拒的原因，如地震、火災等原因造成抵押物損壞，甚至滅失，致使抵押物的使用價值下降甚至失去使用價值，銀行無力處理抵押物，從而造成銀行的損失。

三、公積金貸款風險防范措施

（一）健全個人資信評估

在發達國家，個人信用評價制度是由專門的機構來進行的。專業機構的數據來自信用機構的檔案和法院檔案，并且各個專業機構的認證均為高校，因此能夠提供準確、快速的個人信用報告。商業銀行能夠快速、精確地掌握貸款申請人的信貸背景信息，對其短期借款能力做出客觀的評價。我們應該在借鑒國外先進經驗的基礎上，構建自己的信用評價制度。在評分的時候，銀行要分析影響還款的各種因素，包括：借款人的婚姻狀況、學歷、社會地位、工資水平、抵押率、還款時間、有沒有大額債務、有沒有拖欠債務等。個人信貸模型可以采用線性模型、正態分布模型等方法，收集10多種不同類型的數據，建立相應的評價模型，對模型進行標準化處理，根據評價結果判定借款人是否滿足商業銀行的授信標準。這樣既可以提高放款審核的效率，又可以增強銀行對放款的客觀性。個體要建立起誠信意識，對自己的信譽產生一定的影響，銀行組織必須在內部各部門之間實現資源的共享。

（二）對房地產開發商的信用評估

不動產估價是銀行信貸風險防范的一項重要手段，擔保物的價值是擔保機構的重要保障。在我國的期房按揭中，房地產估價主要是對開發商的住宅項目進行估價，這既是開發商對銀行的全面保證，也是未來房產估價的依據。在抵押貸款期間，由于商業銀行承受了大量的市場風險，因此，降低不真實的房地產估價所帶來的損失尤為重要。每個商業銀行都有自己的客戶資信評估標準與制度，對其進行審計，以確定其資信級別，進而確定其資信額度。對房地產開發企業信用評價，可以采用銀行自身的信用評價標準，著重于項目開發能力評價制度的建立和完善；保證資金使用的安全性，在開發過程中，開發商的貸款資金必須由銀行監督，按照貸款協議規定的用途發放，銷售的收益也要由銀行來支付。銀行要對項目的開發和施工進行精確的計量，對房地產開發的貸款期限進行合理的調整，對房地產客戶的資金轉化周期進行恰當的調整，以保證資金的流動性、安全性和效益。

（三）依據貸款情況，實行貸款浮動利率

按個人收入、貸款次數、信用等級、購買房產類型、面積、價格等因素確定貸款利率、貸款期限、貸款金額。對于有特殊需求的低收入人群，不僅要降低貸款門檻，而且要設置一個低利率或一個固定利率，這樣才能減少借款人的借款費用，同時也能減少利率波動所帶來的風險。如果在還款過程中出現了一些突發事件，出現了難以償還的問題，那么，可以通過住房公積金的利率補貼機制，免除他們的貸款利息，改變了“低存低貸”帶來的利益損失和對居民收入分配的負面影響，發揮了住房公積金的保障功能。對于購買力高、收入高、二次房貸、購買不起經濟適用房、購買大面積住宅的人，除相應增加貸款門檻之外，還需實行更高的貸款利率，以“高利率”來補償“低利率”的利差，保證住房公積金的正常運轉。因此，可以適當地降低貸款利率、縮小存款利差、減輕貸款者的負擔，而降低貸款利率下降所帶來的利益，則可以通過擴大個人住房貸款規模和提高資本利用效率來補償，這是一種雙贏的經營方式。

（四）加強操作風險防范

首先，要堅持以科學的發展觀為指導，在防范和防范風險的同時，積極、穩健地推進個人信用業務的發展，強化員工的職業道德和業務素質，增強他們的政治、業務和風險意識。要定期舉辦金融和法律方面的培訓，培養一批專業的、高素質的個人住房信貸業務隊伍。

其次，推行集約經營，提高經營水平，實行審貸分開，成立專業機構，統一辦理個人住房貸款。其中一家國有商業銀行成立了一個專門從事個人住房貸款業務的金融中心。同時，通過集中辦理個人住房貸款，也能為經辦者提供豐富的經驗，快速地發現經營中存在的問題和風險，從而減少損失。完善產品結構、完善業務流程、強化標準化管理、理順個人信貸業務與后臺業務的關系，在貸前調查、貸時審查、貸后審查等各方面，要加強對貸款的審查，對檔案進行集中管理，促進個人住房貸款的電子化。加強對個人住房貸款的責任約束，完善對個人住房貸款的問責，實行定期問責制度、到期提示制度、逾期警告制度、失信問責制度。在實行責任制的基礎上，再加上一套獎懲機制，把客戶經理的貸款質量和他的收入相結合，給予一定的激勵。建立和完善運營風險辨識與評價機制。應借鑒國外的先進經驗，利用現代技術，逐步建立一個涵蓋各行業的運行風險監控、評價和預警體系，對目前和將來的運行風險進行識別和評價，強化資訊科技的運用。在進行數據集中的過程中，要加強業務系統運行平臺的建設，從整體上找出設計缺陷，并對軟件進行改進。

四、結束語

風險管理是商業銀行經營的核心內容，本文就如何加強對個人住房貸款的風險管理，提出了以下幾點建議：一是要建立信用評價制度，以借款人和開發商為中心進行信用評價。二是要加強對商業銀行的貸款審查，并逐步健全內部控制體系。另外，引入個人住房信貸保險，將銀行、開發商、購房人按照一定比例分擔保險費用，由銀行承擔。如果購房者的貸款到期，而開發商違約，那么銀行就可以向保險公司提出索賠，由保險公司來承擔賠償責任。三是建立健全銀行制度，強化風險防范的制度環境，建立健全低收入家庭的政府住房貸款擔保制度，建立相應的住房保障體系，強化銀行的監督。