房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

孫木榮

（廣東興海投資集團有限公司，廣東 佛山 528200）

在我國經(jīng)濟發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)業(yè)以其獨有的發(fā)展優(yōu)勢占據(jù)著至關重要的地位。在經(jīng)濟全球化的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中迎來了發(fā)展的機遇，同時也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。近些年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)由于融資問題而陷入發(fā)展的困境。本文對當前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資問題進行深入探索和分析，希望以此找到打破融資困境的出路，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

關于房地產(chǎn)業(yè)融資，其概念指的是在項目開發(fā)建設的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所采取的不同手段和方式進行資金的籌集。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有兩種：一種是直接融資的方式，另一種是間接融資的方式。無論是直接融資還是間接融資，都具有如下特點：第一，融資的數(shù)額較大。相較于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)項目在前期的開發(fā)過程中首先需要對土地的使用權進行購買，因而需要投入巨額資金。不僅如此，在每一個房地產(chǎn)項目開盤之前幾乎都沒有任何外來資金流入企業(yè)，所有的資金都必須依賴大量融資以及項目股東的支持。第二，占用資金的周期較長。房地產(chǎn)的開發(fā)需要一個較長的時間周期，只有在開盤銷售時企業(yè)才能夠回籠資金，而且銷售時間也相對較長，這就導致房地產(chǎn)行業(yè)資金長期被占用，因此快速盤活被占用的資金也是房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點。第三，受國家相關政策的影響較大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，國家宏觀調控政策十分重要，是影響房地產(chǎn)企業(yè)的晴雨表，每一次政策的調整和變動都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來深刻影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式

當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須不斷拓寬融資渠道，將融資問題放在重中之重的位置。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款一直以來是其采取的主要融資形式，然而僅僅將銀行貸款作為唯一的融資方式是明顯不夠的，因此必須通過多種途徑拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。

（一）以銀行貸款的方式融資

以銀行貸款的方式進行融資，一直以來都是我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設過程中采取的主要融資方式，最常見的比如商品房的開發(fā)貸款通常情況下都是銀行貸款。所謂商品房開發(fā)貸款，是指房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請的貸款，其目的主要是用于建設商品房以及相關的配套設施。與其他類型的融資方式相比，銀行貸款具有更高的安全性和更合理的利息，因此成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式。

（二）以房地產(chǎn)信托的方式融資

作為金融業(yè)的三大支柱之一，信托投資公司是一種金融理財專業(yè)機構。房地產(chǎn)信托，指的是信托投資公司在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授權委托之后進行資金的募集，然后負責對接受授權委托的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)建設，并通過這種方式從中獲取一定比例的收益。從整體來看，房地產(chǎn)信托主要有不動產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托兩種方式。與債務融資相比，房地產(chǎn)信托具有較低的風險系數(shù)和較穩(wěn)定的投資回報，是股權投資的一種方式，而且不會增加房地產(chǎn)企業(yè)的額外債務，這些優(yōu)勢使房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)當前較為常用的融資方式之一。

（三）以房地產(chǎn)債券的方式融資

以房地產(chǎn)債券的方式進行融資，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了從多種渠道獲得足夠的開發(fā)建設資金而推出的一種借款信用證據(jù)。房地產(chǎn)債券持有者可以通過借款信用憑證向房地產(chǎn)企業(yè)獲取一定的預期收入，并且按照規(guī)定將預付給房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的本金收回。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資的方式在較短的時間內(nèi)就可以籌措到數(shù)額較大的資金，而且對企業(yè)決策也不會產(chǎn)生任何影響，從這方面來看房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢還是很明顯的，但同時也存在著融資成本相對較高的弊端，這無疑會給房地產(chǎn)企業(yè)增加很大的經(jīng)濟負擔。

（四）以房地產(chǎn)證券化方式融資

以房地產(chǎn)證券化方式融資，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商為了籌措到資金而把投資轉化為證券，然后通過證券化的方式進行融資。通過房地產(chǎn)證券化的方式進行融資，不僅可以充分地將證券市場功能有效發(fā)揮出現(xiàn)，同時，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)朝著專業(yè)化及大眾化的方向進行轉變，以此實現(xiàn)分散投資風險的目的。

三、當前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)作為支撐國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，為我國經(jīng)濟建設和發(fā)展起到了積極的作用。在房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步的階段，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設給予了很大的支持力度，然而在國家出臺的相關政策影響下，銀行業(yè)為了降低風險，減緩了對于房地產(chǎn)業(yè)的貸款速度，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款整體上出現(xiàn)大幅度的縮減趨勢。在這種情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)過于依靠銀行貸款融資，無疑將會帶來資金鏈斷條的風險。

（二）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部融資能力偏弱

房地產(chǎn)業(yè)對于促進社會經(jīng)濟發(fā)展起到了十分重要的作用，其發(fā)展狀況與人民群眾的生活質量息息相關，是關乎國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。因此，國家相關管理部門一直高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的資金調配問題并且實時監(jiān)管。在國家宏觀調控政策、復雜的市場經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展因素的影響下，當前融資難成為困擾我國房地產(chǎn)業(yè)的重大問題。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功實現(xiàn)融資上市，必須同時具備諸多的條件，然而現(xiàn)實情況是對于一些上市的條件，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都難以滿足。在這種環(huán)境條件下，房地產(chǎn)業(yè)不可避免地會出現(xiàn)上市融資難的現(xiàn)象，而且隨著國家政策的不斷調整，近些年來房地產(chǎn)業(yè)融資難的問題一直在不斷提升。

（三）融資渠道拓寬和融資產(chǎn)品創(chuàng)新有限

從目前發(fā)展情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過不斷發(fā)展已經(jīng)漸趨成熟和完善。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為在很大程度上會受到市場經(jīng)濟的影響。市場經(jīng)濟調節(jié)對房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生一定的制約作用，從而保證其在一個較為良好的環(huán)境下運行，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。然而，由于目前我國在金融方面的法律法規(guī)還不是十分完善，尤其是在市場的制約下，不論投資方還是使用方都難免心存疑慮，這在很大程度上制約了新型融資模式的推廣，也因此成為金融市場健康發(fā)展的障礙。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的財務經(jīng)營成本普遍偏高

近些年來，我國加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調整力度，相繼出臺了許多政策和法規(guī)限制其過度開發(fā)，在銀行貸款利率方面也進行了相關調整，這些都在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，給房地產(chǎn)業(yè)造成了很大影響。從整體貸款情況來看，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款利率相較于基準的貸款利率而言普遍偏高，呈明顯的上浮趨勢。

在房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資過程中，以股權方式進行的融資以及通過其他融資渠道獲取的資金所占有的比例依然很低，所以房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取大量資金不得不支付較高的利率，從而使得經(jīng)營成本增加。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中沒有獲取較低成本資金的渠道，就會為了維持企業(yè)正常運轉而冒風險通過較高利率的貸款來獲取大額資金，這種情況無疑會使得房地產(chǎn)企業(yè)背負上沉重的債務包袱，大大增加了企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)走出融資困境的優(yōu)化建議

（一）優(yōu)化管理模式，降低銀行貸款依賴度

從我國房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展情況來看，普遍存在著對銀行信貸的依賴度過高的問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率出現(xiàn)明顯偏高的現(xiàn)象，這種情況大大提升了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面的風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一旦出現(xiàn)財務管理方面的某些問題，就特別容易增加資金鏈斷條的風險。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足發(fā)展，就必須優(yōu)化企業(yè)的管理模式，降低對銀行貸款的依賴度，同時還要及時掌握市場發(fā)展變化的新形勢，加快企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，并將產(chǎn)品快速推向市場，從而使企業(yè)獲得資金的快速回流。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應遵循市場發(fā)展規(guī)律而隨時對自身管理方式做出相應調整，在對企業(yè)運營資本嚴加把控的同時，加強對企業(yè)的風險控制管理，真正做到開源節(jié)流，并且采取多元化的融資策略和長期化的發(fā)展目標，不斷促進地方區(qū)域經(jīng)濟水平的有效提高，以便更好地促進資金的及時回流，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，盤活資金池業(yè)務

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，促進其內(nèi)部融資能力的提高，能夠有效規(guī)避企業(yè)在運營過程中的一些風險。我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部融資具有成本低、自主性強的優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)業(yè)應努力提升企業(yè)自身的內(nèi)部融資能力，以此提高企業(yè)資金的有效利用率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，增加企業(yè)資金積累，進而不斷盤活房地產(chǎn)企業(yè)的資金池業(yè)務。

1．充分利用留存收益，促進企業(yè)內(nèi)部融資能力的提升

市場經(jīng)濟形勢發(fā)展瞬息萬變，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一旦遇到市場風險，帶給房地產(chǎn)企業(yè)自身乃至與之相關聯(lián)的行業(yè)都會是非常大的影響。正基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足發(fā)展，就必須不斷創(chuàng)新融資思想，積極轉變傳統(tǒng)的經(jīng)營觀念，促進企業(yè)實現(xiàn)由單純的內(nèi)部融資向內(nèi)部與外部同時兼顧的融資模式轉變。房地產(chǎn)企業(yè)應不斷增加企業(yè)自身的資金積累，從而使企業(yè)的資金在必要時能夠最大限度地發(fā)揮出應用的作用。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應努力實現(xiàn)企業(yè)投資模式的多元化，這樣一方面能夠全方位提升企業(yè)的盈利能力，另一方面還能夠保證企業(yè)財務報表的系統(tǒng)性和科學性，以此加速房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，盤活房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設資金。

2．加強企業(yè)項目管理工作，提升資金周轉效率

房地產(chǎn)企業(yè)若想使融資合理化得到最大保障，就必須要積極做好關于項目市場的開發(fā)擴展工作，同時還應盡最大努力加強企業(yè)的項目管理工作，將一些占用資金數(shù)額較小、收益利潤較高的項目作為企業(yè)開發(fā)的重點，以此不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實力。與此同時，在經(jīng)營管理過程中企業(yè)應采取科學合理的項目管理手段，以此有效提升回款清盤的速度，縮減資金周轉的時長，使現(xiàn)金流得到較為合理化的配置。

3．打造集團企業(yè)，盤活資金池

近些年來，在宏觀調控政策的影響下，國家對房地產(chǎn)業(yè)融資限制的條件不斷增多，在這種背景下房地產(chǎn)企業(yè)如果只是單純地依賴銀行貸款進行融資，那么將難以達到預期的理想效果。因此，房地產(chǎn)業(yè)應努力將自身打造成為具有一定規(guī)模的集團化企業(yè)，然后憑借集團企業(yè)的優(yōu)勢加強企業(yè)內(nèi)部之間的聯(lián)合，通過轉讓企業(yè)內(nèi)部股權以及企業(yè)貸款委托等有效方式，努力將集團內(nèi)部的資金池業(yè)務加以盤活，以此減緩企業(yè)在融資過程中所面臨的種種壓力。

（三）拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資產(chǎn)品

當前我國的房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中，一直以銀行貸款作為其吸納資金的主要融資方式。當前我國針對房地產(chǎn)企業(yè)又相繼出臺了一些提高銀行利率的政策和法規(guī)，這無疑會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)營成本增高的風險。

在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度地降低企業(yè)經(jīng)營的風險，就必須采取積極有效的措施不斷拓寬融資渠道，并結合國家出臺的有關金融方面的政策法規(guī)而及時對企業(yè)的融資方案做出調整，以此將國家調控政策對房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的不利影響降到最低。比如，如果當前國內(nèi)信貸利率處于向下調整狀態(tài)，金融市場環(huán)境相對寬松，此時房地產(chǎn)企業(yè)可以將銀行貸款作為其融資的主要方向。反之，如果當前國內(nèi)信貸利率處于向上調整的狀態(tài)，金融環(huán)境相對收緊，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應將融資主渠道從銀行貸款轉為其他方式的融資，或者結合國內(nèi)環(huán)境發(fā)展的具體情勢及企業(yè)自身實際狀況，通過海外融資的方式使企業(yè)獲取開發(fā)經(jīng)營的資金，但前提是必須保證融資的科學合理性，根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展需要來進行融資，且不可盲目擴大融資，以此使企業(yè)融資成本盡可能地控制在較為合理的范圍之內(nèi)，降低企業(yè)的融資風險，實現(xiàn)資金收益的最大化。

（四）控制財務成本，強化風控管理

從行業(yè)特點來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，極其容易受到外部因素的影響和制約，因此企業(yè)要想有效避免因資金鏈斷條而出現(xiàn)種種經(jīng)營管理方面的問題，就必須加強自身抵御各種風險的能力。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過融資能夠為自身發(fā)展帶來一定的效益，但是一旦管理控制不得當，就會給企業(yè)自身帶來極其嚴重的財務風險。因此，只有找到能夠平衡企業(yè)經(jīng)濟利益與風險防控的支撐點，才能使房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境，拓寬經(jīng)營管理的思路，推動企業(yè)在發(fā)展的道路上走得更遠。

（五）房產(chǎn)企業(yè)通過合作開發(fā)，分散風險

目前從行業(yè)發(fā)展的整體趨勢來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀政策的調控下利潤不再像以前那樣可觀。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠適應社會不斷發(fā)展變化的新形勢，不再像以往那樣單打獨斗，而是通過國企與國企、國企與央企、國企與民企強強聯(lián)手的方式合作拿地、共同開發(fā)，以此分散經(jīng)營管理的風險。從長遠發(fā)展角度來看，這也不失為一種很好的經(jīng)營管理方式。

五、結束語

綜上所述，基于房地產(chǎn)業(yè)具有融資數(shù)額巨大、資金周轉時間長且容易受國家調控政策影響的特點，當前我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨著融資渠道不夠寬泛、融資門檻偏高、相關制度和政策不夠完善等問題，亟待房地產(chǎn)企業(yè)采取強化管理、拓展融資渠道等策略，最大限度地降低融資風險，提高企業(yè)發(fā)展的資金保障，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。