業主委員會換屆對訴訟主體資格的影響及其解決路徑

梅春來

廣東文佩律師事務所，廣東 深圳 518172

一、實務中對任期屆滿的業主委員會是否具有訴訟主體資格認定標準不一

目前，業主委員會在訴訟期間遭遇任期屆滿換屆，作為被告一方的物業公司或其他訴訟參與人，通常會根據物業管理條例的相關規定主張業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責，并據此主張任期屆滿的業主委員會不具有訴訟主體資格。

司法審判對這一類的爭議，也存在不同的裁判標準，如筆者團隊代理的（2020）粵0307 民初1230 號一案，深圳市龍崗區人民法院認為，方某珍等五原告（業主）以深圳市龍崗區B 街道F 小區第三屆業主委員會作為被告提起訴訟，但該業主委員會已任期屆滿，鑒于本案已無明確的被告，故五原告的起訴不符合法定受理條件。①廣東省深圳市龍崗區人民法院（2020）粵0307 民初1230 號民事裁定書。而深圳市中級人民法院在（2020）粵03 民終14125 號案中卻認為，五原告提起本案訴訟時，F 小區第三屆業主委員會尚在任期內，原告的起訴符合受理條件。雖然在訴訟中第三屆業主委員會任期屆滿，但一審法院應當中止審理以等待新一屆業主委員會成立并繼續訴訟。②廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03 民終14125 號民事裁定書。從上述兩案的法院論述中可知，業主委員會任期屆滿前的訴訟行為有效，只因任期屆滿需等待新一屆業主委員會成立并繼續訴訟。

但實務中以業主委員會任期屆滿而認為其不具有訴訟主體資格的案件也比比皆是，如（2019）京0102 民初31698 號案，北京市西城區人民法院認為G 小區業主委員會向法院提交起訴狀的時間為2019 年6月13日，G 小區業主委員會向法院提交起訴狀時其任期已經屆滿，而該小區新一屆的業主委員會尚未選舉產生，故該屆業主委員會不具備民事訴訟主體資格。③北京市西城區人民法院（2019）京0102 民初31698 號民事裁定書。或如（2020）贛07 民終3851 號案，江西省贛州市中級人民法院認為贛州市Y 小區此前業主委員會任期屆滿后未完成換屆選舉，依法不具備訴訟主體資格，上訴人的起訴不符合法定起訴條件，一審裁定駁回起訴，并無不當。④江西省贛州市中級人民法院（2020）贛07 民終3851 號民事裁定書。

綜合上述案例，不難發現，實務中法院對這一問題并不存在普適性的認定標準，無論是在訴訟中還是起訴前，業主委員會任期屆滿都可能被法院認定訴訟主體資格的喪失，導致民事訴訟程序的中止或終結，這種情況勢必造成小區涉及多數業主利益的訴訟，不能在訴訟時效內提起訴訟，以及正在進行中的訴訟程序被中止。

如果小區存在業主換屆困難或遲遲不能選舉產生新一屆業主委員會，那么小區業主的訴訟權利或其他合法權益就不能得到司法的及時保護。

二、實務中應對業主委員會遲遲不能成立之情形的方式

依前述，部分法院認為，業主委員會任期屆滿而不具有訴訟主體資格，此時業主一方唯有選擇盡快成立新一屆業主委員會，通過業主大會授權新一屆業主委員會繼續參與訴訟的權利。那么問題在于，如若新一屆業主委員會遲遲不能成立，該案是否需要中止訴訟？

實務中對這一情形亦存在不同的應對方式，例如筆者團隊代理的（2020）粵0309 民初7950 號案，深圳市兩級法院面對業主委員會在一審任期屆滿的事實，繼續審理并作出判決。而筆者接觸到的其他類似案件，當一審判決作出之時，因任期屆滿導致上訴人已無法加蓋業主委員會公章之情形，法院也準許由承辦律師代為簽署的方式提起上訴。

從上述實例我們大致可以得出法院的立場，即業主委員會任期屆滿并不意味著其訴訟主體資格的滅失，而只是訴訟能力因業主委員會成員任期屆滿而暫停，否則法院應當作出終止訴訟的裁定。

但是涉及全體業主利益的訴訟，在訴訟期內因業主委員會任期屆滿而中止訴訟，這種做法固然不違反現有的民事訴訟程序相關規定，但小區業主因各種原因導致未能及時產生新一屆業主委員會，卻是現實中屢見不鮮之事實，法院長時間地對一個有爭議性案件予以中止，無論是業主委員會作為原告提起訴訟，還是其他當事人作為原告對業主委員會提起訴訟，都存在權利不能及時得到保護的不利困境。

除上述應對方式外，曾經有法官試圖以居民委員會代行業主委員會職責的方式代為訴訟，如（2019）川13 民終2030 號案，法院認為，在新一屆業主委員會產生之前，可由案涉小區所在地的村委會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，并可代其參加訴訟。①四川省南充市中級人民法院（2019）川13 民終2030 號民事裁定書。但同時，也有類似案件，居民委員會卻以法律未規定這種情況下應由居民委員會進行強制代理為由而拒絕。從居委會的立場來看，涉及小區業主委員會的訴訟，往往涉及法律責任的承擔，而居委會在法律上并未作強制性規定的情況，既缺乏主要介入的動機，也因未取得全體業主的認可而勉強代理，況且出庭代理訴訟案件并不同于居民委員會日常開展的民間調處工作，其中除了涉及訴訟代理的專業性，如果聘請律師代為出庭，那么居委會是否能夠承擔起律師費的支付，也是一個不小的障礙，當然居委會代行業主大會或業主委員會的職責出庭，主要的核心還在于一旦訴訟結果不利，會不會將矛盾的焦點指向居委會？

正因為居委會代行業主委員會出庭訴訟事務存在上述諸多顧慮，即便某些地區推出了“居代業”的相關規定，“居代業”的局限性也決定了，試圖以居委會代理業主委員會的方式繼續訴訟，在實務中并不多見，顯然這并不是簡單的制度設計問題，而是責任承擔和趨利避害的人性問題。

三、從程序和實體的角度分析業主委員會任期屆滿的影響

混亂的認定標準和實際應對措施的局限性，似乎意味著在當前的法律規則下，業主委員會因任期屆滿導致的訴訟中止只能等新一屆業委會選舉產生。但筆者認為，我們只要對現行的相關法律規定進行合理的詮釋，完全可以填補上述的規則漏洞，從而理順民事訴訟審理程序，解決業主委員會因任期屆滿而無法繼續訴訟的問題。

（一）從程序的角度

從民事訴訟程序上解釋，我們認為根據我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規定，一方當事人喪失訴訟行為能力，尚未確定法定代理人的，應予中止審理，而業主委員會因任期屆滿而終止履行職務，僅是業主委員會委員的職務終止，并不必然導致業主委員會訴訟能力的喪失，也非法人或其他組織的終止。因此，業主委員會任期屆滿，應當視為業主委員會訴訟行為能力因業主委員會委員不能履職暫停。但是，若業主委員會在任期屆滿之前已經委托代理人提起訴訟的，則應當視為已經確定了代理人，只不過這個代理并不是法定，而是意定，而在私法的領域內，意定的法律效力更能體現當事人的自主意志和處分意愿。

當然，我們也承認《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規定原意是指自然人的當事人，而非法人或其他非法人組織。但是業主委員會因任期屆滿而導致委員不能繼續履職，既非《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項規定的當事人死亡，也非第一百五十三條第一款第三項規定的法人或其他組織的終止，而是業主大會的執行機構成員職務終止導致無法有效執行業主大會的意志，這種情形更符合訴訟行為能力的暫停，而非業主委員會訴訟行為能力的喪失，正是基于這一理由，業主大會選舉產生新一屆業主委員會，并由新一屆業主委員會繼續上一屆業主委員會的訴訟，才能邏輯上說明業主委員會因任期屆滿而中止訴訟的正當性，而這種訴訟模式并非業主委員會的主體變更，而是業主委員會任職成員的變更，所以，業主委員會無論換屆多少次，依然是全體業主設立的執行機構或工作機構，是全體業主的代表，其業主代表的變更就如同代理人變更一樣，并不影響業主委員會本身的訴訟主體資格。

（二）從實體的角度

從實體上看，《民法典》第二編第六章業主建筑物區分所有權，以及國務院頒布的《物業管理條例》并未對業主委員會任期屆滿是否應當自行終止職務作出規定，也未對業主委員會任期屆滿是否喪失主體資格一事作出明確規定，因此，其他省市的小區業主委員會在新一屆業主委員會未選舉產生之前，仍由原業主委員會主持處理小區事務一事被基層行政機關默許。《廣東省物業管理條例》第三十四條第三款規定，業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責；《深圳經濟特區物業管理條例》第三十九條規定，業主委員會委員因任期屆滿而終止其職務，但上述地方性法律規定并未規定業主委員會因任期屆滿而主體資格消滅，而根據《深圳經濟特區物業管理條例》第四十二條第二款規定，業主委員會任期屆滿六個月前，由街道辦成立由業主代表和街道辦、社區黨委或物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居委會派員組成的業主委員會換屆小組，通過重新選舉的方式產生新一屆業主委員會的成員，原業主委員會委員可以連選連任。由此也可知，首先，業主委員會的換屆選舉變更的是業主委員會的組成人員，而不是變更業主委員會，只是為了區分每屆選舉的成員情況，才會稱之為“第一屆業主委員會”或“第二屆業主委員會”。因此，小區業主委員會委員因任期屆滿而重新進行換屆選舉，僅系業主委員會內部成員的變更，并不影響業主委員會作為民事主體參與訴訟。其次，業主委員會成員因任期屆滿而終止職務，其影響的是原業主委員會成員在未獲得全體業主授權的情況下，不能再繼續行使業主委員會的表決權利和決定小區新的事務，即不能依《深圳經濟特區物業管理條例》第三十四條規定，對涉及全體業主利益的年度預算、決算方案以及組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用等小區共同事項的管理問題作出表決和決定，但對已作出表決的業主大會或業主委員會決定，原業主委員會成員在新一屆業主委員會尚未選舉產生之前，為了維護全體業主的利益，仍可繼續采取適當的措施繼續完成，這一做法亦完全符合《民法典》第一百七十四條第一款第四項以及第二款規定，而在司法實務審判中，江西省南昌市中級人民法院作出的（2021）贛01 民終2648 號民事裁定書同樣予以肯定，如該院在裁定書中認為：案涉小區首屆業委會經該小區業主選舉產生并已履行備案手續。因此，在未經法定程序撤銷的情況下，該小區首屆業主委員會作為業主自治組織，其民事主體資格一直存在，具備相應的訴訟權利能力和行為能力。業主委員會的換屆選舉及備案，應屬于業主委員會內部組成人員的變動或組織變更，并不影響和改變已依法成立的業主委員會的民事主體資格。①江西省南昌市中級人民法院（2021）贛01 民終2648 號民事裁定書。可見，業主委員會的成員變更如同公司法定代表人、股東或董事的變更，并不會影響到公司法人的訴訟主體資格。可見，筆者主張業主委員會的訴訟主體資格并不因業委會成員的變更而喪失，有司法實務中的生效判決或規定支持，并非只是筆者的假設。

四、結語

對因業主委員會換屆而發生的訴訟主體資格相關糾紛的處理，筆者提出如下建議：首先，業主委員會在任期內提起相關訴訟或參與相關訴訟的活動的，在訴訟程序終止之前任期屆滿，如新一屆業主委員會尚未選舉產生，任期屆滿的業主委員會可以繼續代表全體業主履行訴訟義務，但小區全體業主通過業主大會作出不同代理決定的除外；其次，訴訟期間小區已經選舉產生新一屆業主委員會的，應當由新一屆業主委員會繼續代理訴訟，原任期屆滿業主委員會的訴訟行為對新一屆業主委員會有效；最后，小區業主可以通過業主大會議事規則對該事項進行特別授權，如議事規則明確規定：因涉及訴訟事項，原業主委員會任期屆滿至尚未選舉產生新一屆業主委員會之前，仍由原業主委員會繼續代表全體業主代為訴訟，訴訟結果對全體業主具有拘束力。