住房反向抵押貸款法律問題分析

丁天佩

摘要：隨著社會發(fā)展速度的加快，我國面臨著人口老齡化問題，這是社會當(dāng)前階段亟須解決的重大難題。面對數(shù)量龐大的老年人群體，如何有效應(yīng)對社會養(yǎng)老需要，確保每個老年人都能安享晚年，成為社會各界廣泛關(guān)注的話題。我國在實行住房反向抵押貸款后，主要目的是解放老年人居住房屋投入的資產(chǎn)，為養(yǎng)老資金提供有力補充。但是分析住房反向抵押貸款實施現(xiàn)狀后發(fā)現(xiàn)還存在很多問題，主要原因體現(xiàn)在人們傳統(tǒng)思維影響較大，且制度與立法不完善，需要采取有效措施解決法律帶來的風(fēng)險與問題。文章通過闡述住房反向抵押貸款相關(guān)概念，探討其具體實踐情況與相關(guān)法律問題，并提出具體解決措施。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；法律；養(yǎng)老保障

養(yǎng)老是當(dāng)前人類社會普遍關(guān)注的話題，也是現(xiàn)實社會必須應(yīng)對的巨大挑戰(zhàn)。我國人口數(shù)量龐大，近年來老齡化問題日趨嚴(yán)峻。據(jù)預(yù)測，2030年我國超過60歲的老齡人口將增加到3億人，在總?cè)丝跀?shù)中占據(jù)的比例將超過20%，2060年老齡人口甚至?xí)_(dá)到4億，比例在30%以上。當(dāng)前我國面臨著人口老齡化危機，家庭空巢化也越來越嚴(yán)重。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，我國開始實行住房反向抵押貸款，這是一種新型養(yǎng)老模式，能夠充分體現(xiàn)老人自有住房價值，促使固定房產(chǎn)資源的流動性增強，有利于進一步完善我國養(yǎng)老保障機制。基于此，我國在住房反向抵押貸款實施中要結(jié)合存在的各種法律問題，研究并制定解決這些法律問題的有效措施，為養(yǎng)老保障方式提供有力補充，也促使我國法律理論的發(fā)展更加完善。

一、住房反向抵押貸款概述

（一）住房反向抵押貸款的定義

住房反向抵押貸款是指老年人向貸款機構(gòu)抵押房屋產(chǎn)權(quán)，并享有房屋的終身使用權(quán)。貸款機構(gòu)在評估房屋價值后，將現(xiàn)金支付給借款人，在借款人去世或達(dá)到合同約定限期后，貸款機構(gòu)可以獲得被抵押房屋所有權(quán)，用于補償現(xiàn)金支出。國外超過62周歲且擁有自主房產(chǎn)的老人為住房反向抵押貸款適用對象，由于晚年收入不高，而房屋維護修理、物業(yè)管理以及契稅等花費很高，而老年人退休金和社會保障金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法抵消日常開銷，住房反向抵押貸款在此背景下開始興起。房屋價值高低主要由專業(yè)房產(chǎn)機構(gòu)分析與評估，主要衡量指標(biāo)包括房屋面積大小、使用年限、地理位置、當(dāng)?shù)貎r格和利率水平等，扣除需要支付的費用后并按照一定比例分期支付貸款。住房反向抵押貸款是全新的金融保險模式，與當(dāng)前國家倡導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”理念相契合，有利于推動養(yǎng)老模式的多元化發(fā)展。

（二）住房反向抵押貸款的法律特征

住房反向抵押貸款存在以下法律關(guān)系：第一，借貸法律關(guān)系。具有債權(quán)性質(zhì)，借貸人提出貸款申請，貸款人承擔(dān)給付義務(wù)。第二，抵押擔(dān)保法律關(guān)系。具有物權(quán)性質(zhì)，在借貸關(guān)系下老人通過抵押自有房屋，能夠在貸款機構(gòu)獲得資金。第三，委托代理法律關(guān)系。具體操作時委托中介機構(gòu)完成評估、法律服務(wù)等事項。第四，監(jiān)督法律關(guān)系。有著行政管理性質(zhì)。政府部門負(fù)責(zé)對整個貸款流程進行監(jiān)管，若是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)涉及強制保險內(nèi)容，借款人與保險公司將產(chǎn)生保險法律關(guān)系。老年房主是借款方，由于處于弱勢地位，在住房反向抵押貸款制度中應(yīng)該為其提供權(quán)益保護，這是讓老人安享晚年的基礎(chǔ)。

為了避免借款人合法權(quán)益受到侵犯，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：第一，老人正常享有居住房屋的權(quán)利。將房屋抵押給貸款機構(gòu)后，老人仍然能夠在房屋中居住，直到去世為止，在法律上享有終生使用抵押房屋的權(quán)利。這樣能夠防止借款人因無法償還貸款本息出現(xiàn)流落街頭的現(xiàn)象，對借款人權(quán)益提供有力保護。第二，借款人可以行使回贖權(quán)。當(dāng)住房反向抵押貸款合同具有法律效力后，老人及子女可以在任何時候通過提前償還剩余貸款額的方法，贖回抵押給貸款機構(gòu)的房屋。這樣既能消除子女繼承問題，也考慮到貸款方利益，讓住房反向抵押貸款在實施中更加靈活。

二、住房反向抵押貸款實踐情況

（一）不同模式差異顯著

當(dāng)前住房反向抵押貸款主要包括南京的“以房換養(yǎng)”、上海的“以房自助養(yǎng)老”、北京的“養(yǎng)老房屋銀行”和幸福人壽的“房來寶”，結(jié)合養(yǎng)老本質(zhì)可知，不同模式存在較大差異。對南京、上海和北京實行的住房反向抵押貸款模式分析可知，重點強調(diào)“以房養(yǎng)老”，這屬于住房反向抵押貸款的另一種形式。而幸福人壽的“房來寶”主要具備住房反向抵押貸款具體特點，有較強的代表性。不同模式在房屋使用權(quán)、所有權(quán)上也不同。在“房來寶”中，老年人享有住房使用權(quán)與處分權(quán)，而在“以房換養(yǎng)”與“養(yǎng)老房屋銀行”中，老年人享有房屋所有權(quán)，但需要入住養(yǎng)老院，則無法享有使用權(quán)。分析上海“以房自助養(yǎng)老”模式可知，老人與公積金管理中心簽訂合同后，將失去房屋的使用權(quán)，但可以通過返租方式滿足自身居住要求。

（二）貸款機構(gòu)類型眾多

對南京、上海和北京等地實行的住房反向抵押貸款制度中，涉及的貸款機構(gòu)也不同，其中既有以營利性為主的貸款機構(gòu)，也有公益性貸款機構(gòu)，這是分類的主要依據(jù)。如“以房換養(yǎng)”“養(yǎng)老房屋銀行”“房來寶”等模式的貸款機構(gòu)分別是留園老年公寓、養(yǎng)老服務(wù)中心和幸福人壽保險公司，追求經(jīng)濟效益。而“以房自助養(yǎng)老”屬于公益性政策，貸款方為公積金管理中心，不以營利為主要目標(biāo)。以上模式不僅有金融機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，也包括一些事業(yè)單位。可見如何解決養(yǎng)老難題已經(jīng)備受人們重視，但是在“以房養(yǎng)老”理念的理解上不同。住房反向抵押貸款屬于金融范疇，也是追求自身的營利性，且具備一定社會保障功能，與政府實行的政策相符。

（三）執(zhí)行無法達(dá)到預(yù)期，效果較差

不同住房抵押貸款模式在進行試點的過程中，逐步受到社會各界廣泛關(guān)注，媒體宣傳力度也很大。然而分析實際運行效果可知，隨著制度的實施市場熱度逐步降低，產(chǎn)品銷售不夠理想。主要原因如下：第一，住房反向抵押貸款是新興事物，有潛在市場風(fēng)險，借貸雙方面臨的風(fēng)險難以控制，同時政府部門也未參與其中，相關(guān)法律法規(guī)不完善。以南京的留園養(yǎng)老公寓為例，因為資金實力不夠雄厚，對老人服務(wù)周期很長，涉及多個方面的費用投入，缺乏專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)提供服務(wù)，日常經(jīng)營過于依賴出租老人房屋，極易發(fā)生資金鏈斷裂問題，各自利益容易受到損失。第二，國內(nèi)實行住房反向抵押貸款制度過程中，在法律、制度及政策上面臨阻礙。

三、住房反向抵押貸款相關(guān)法律問題

（一）物權(quán)立法不完善

第一，不動產(chǎn)物權(quán)立法問題。根據(jù)《物權(quán)法》第47條內(nèi)容可知，城市土地所有權(quán)屬于國家，市場中可以流轉(zhuǎn)的商品所有者只享有使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)。且兩項權(quán)利變動會同時進行，導(dǎo)致土地使用權(quán)生效過程中出現(xiàn)很多問題，且受到建筑所有權(quán)影響。當(dāng)使用權(quán)達(dá)到規(guī)定期限的情況下，會面臨房屋所有權(quán)改變的問題。在《物權(quán)法》第149條內(nèi)容中，當(dāng)住在建設(shè)用地使用權(quán)達(dá)到規(guī)定期限后，通常會自動進行續(xù)期。但是續(xù)期具體方法目前還沒有專門的法規(guī)條款予以說明，特別是未能明確土地出讓金和收取方法。針對續(xù)期過程中需要繳納過高出讓金的情況，通常所有權(quán)人會拒絕繳納相關(guān)費用，這樣容易出現(xiàn)房屋所有權(quán)歸屬不明的情況。在反向抵押貸款實施中，若是不解決上述問題，將無法保證交易順利完成。房屋所有權(quán)是反向房屋抵押合同中的客體，關(guān)系著抵押權(quán)人對抵押權(quán)是否正常實現(xiàn)，但是當(dāng)前在“自動續(xù)期”上還缺少完善的立法規(guī)定。

第二，在現(xiàn)行《物權(quán)法》中，對住房反向抵押貸款制度缺少具體條文，按照物權(quán)法定原則，當(dāng)具有相關(guān)規(guī)定時方可實行相應(yīng)法律行為，并形成物權(quán)。而住房反向抵押貸款合同缺少能夠借鑒的法律條文，明確各自承擔(dān)的責(zé)任和權(quán)利等。雖然司法實踐中可以參考抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定，但是與反向抵押相比完全不同，這是因為通常抵押物具有固定的價值，而在反向抵押中主要對象為房屋，其價值隨著時間的流逝前后可能產(chǎn)生較大差異，從而增加了潛在風(fēng)險，在房屋價值發(fā)生變化后，將為合同執(zhí)行帶來不利影響，因此不能都依據(jù)抵押權(quán)規(guī)定。

第三，老年房主是住房反向抵押貸款參與主體，在年齡設(shè)置上不夠明確。在老年房主年齡上限制標(biāo)準(zhǔn)，對貸款時間、金額等都有決定性影響。為避免老人合法權(quán)益被侵犯，還要制定有針對性的保護政策，避免金融機構(gòu)作為強勢一方隨意改變合同內(nèi)容，導(dǎo)致年齡設(shè)置不科學(xué)，不利于社會的和諧。此外，金融機構(gòu)需要承擔(dān)較大風(fēng)險，合理設(shè)置年齡，有利于規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險。可見國家需要制定相關(guān)法律，明確申請相關(guān)貸款的老人應(yīng)滿足的各項要求。

（二）讓與擔(dān)保合法化問題

住房反向抵押貸款最早在國外流行，我國引入這種貸款模式后，相關(guān)合同涉及多項法律關(guān)系，主要反映在抵押、合同等方面。我國現(xiàn)有法律法規(guī)主要包括《合同法》《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等。住房反向抵押貸款制度能否在現(xiàn)有法律框架體系內(nèi)進行調(diào)整，這是當(dāng)前面臨的關(guān)鍵問題。為了保證住房反向抵押貸款在我國順利實行，應(yīng)該重點關(guān)注讓與擔(dān)保制度是否達(dá)到合法要求，對其法律屬性方面，很多國家都禁止了流押條款，主要是保護享有抵押物權(quán)一方利益不出現(xiàn)損失，也防止受到流押條款影響。往往借款方短期內(nèi)需要大量資金，匆忙抵押自己的房屋，這讓抵押權(quán)人更掌握優(yōu)勢與主動權(quán)，給予借款方的價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場平均水平。住房反向抵押貸款在擔(dān)保物上則沒有限制，借款人享有房屋的所有權(quán)，雖然抵押前會有在先權(quán)利，而才采取合同簽訂的方式，可以解決權(quán)利上的問題，這樣抵押人在得到資金后先對新債進行償還。通過這種方式，能夠防止對其他抵押權(quán)人權(quán)益造成影響，且設(shè)置住房反向貸款能夠消除這類問題。對讓與擔(dān)保而言，也涉及期轉(zhuǎn)移所有權(quán)事項，同時相比于流押條款有很大差異，其并非轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而是先對抵押物進行估值，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人今后有債權(quán)后能夠獲得抵押物多出部分的價值，這樣流押條款中不會產(chǎn)生不合理交易現(xiàn)象。可見為了讓與擔(dān)保真正達(dá)到合法要求，對擔(dān)保物權(quán)法進行優(yōu)化與調(diào)整，才能讓這項貸款制度在執(zhí)行中具備可靠法律規(guī)定作為保障。

（三）保險法不完善

我國在實行住房反向抵押貸款后，能夠為老年人提供所需的金融服務(wù)，而保險領(lǐng)域?qū)I(yè)評估水平的高低，直接關(guān)系其定價是否科學(xué)合理。國內(nèi)很多保險機構(gòu)都具有豐富經(jīng)驗，在提供住房反向抵押貸款時也必須發(fā)動各大保險機構(gòu)積極性。在現(xiàn)行《保險法》中，要求保險公司資金只能在銀行存款、買賣政府債權(quán)、金融債券及規(guī)定資金運用方式，不需要設(shè)置證券經(jīng)營機構(gòu)，也禁止用到具有保險業(yè)以外的企業(yè)。在“分業(yè)經(jīng)營”后，保險機構(gòu)在參與住房反向抵押貸款過程中也面臨很多難題。住房反向抵押貸款缺乏固定的周期，貸款額度也較大，各類風(fēng)險無法預(yù)測。保險機構(gòu)參與后可以將風(fēng)險分散，有力維護了老年人合法權(quán)益，推動金融業(yè)健康發(fā)展。此外，解決頂層的保險機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營問題，需要對保險法內(nèi)容進行完善。

（四）反向抵押貸款誠信風(fēng)險

第一，對消除住房反向抵押貸款經(jīng)濟行為來說，老年人是貸款需求方，金融機構(gòu)是貸款發(fā)放方，兩者信息上無法保持對稱。制定反向抵押決策時，各主體均關(guān)注自身的利益，對方則完全理想。雙方會從對方缺點出發(fā)，以此謀求最大的利益，并將可能影響利益的信息隱瞞。老年人享有房屋所有權(quán)，為了獲得更多的貸款額度，通常會對房屋價值進行過高判定。而提供貸款的機構(gòu)對房屋價值則會按照最低價值進行估算，目的是讓自身承受的風(fēng)險降到最低，確保利益實現(xiàn)提升。這樣的經(jīng)濟行為模式存在信息不對稱問題，與國家法律規(guī)定的誠信原則不符。第二，很多繼承人缺乏誠信并引發(fā)風(fēng)險。現(xiàn)在房屋的價值非常高，合同簽訂中房屋繼承人會放棄法定繼承權(quán)，但若是房屋出現(xiàn)漲價情況，則不愿意配合金融機構(gòu)實現(xiàn)權(quán)利。第三，在傳統(tǒng)養(yǎng)老思維與遺產(chǎn)繼承影響下，老年人一般不愿意通過抵押房屋滿足自身養(yǎng)老需求，且這項制度實行中讓老人能夠獲得相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)，后期也可能變卦，與子女簽訂了醫(yī)囑。這樣金融機構(gòu)往往處于被動局面，合同效力也難以得到保障。

（五）政府監(jiān)管不到位

近年來，國家出臺了很多政策措施推動新型養(yǎng)老模式的發(fā)展，而住房反向抵押貸款具備社會保障功能，不能過于以市場為主導(dǎo)，政府要提供政策性引導(dǎo)與鼓勵。但分析現(xiàn)狀可知，政府部門未能真正履行好自身的監(jiān)管職責(zé)，而國外政府承擔(dān)著重要職責(zé)，能夠支持并引導(dǎo)住房反向抵押貸款發(fā)揮較大作用，這關(guān)系著這種養(yǎng)老模式運行是否順利。對新加坡來說，該模式就堅持市場為主導(dǎo)，這樣部分老年人害怕貸款機構(gòu)破產(chǎn)，造成不能長期獲得貸款。貸款機構(gòu)也擔(dān)心金融環(huán)境變化過快、老年人壽命延長等，造成貸款金額超出房產(chǎn)實際價值。考慮到以上內(nèi)容，在以市場為主導(dǎo)的國家中，住房反向抵押貸款在實施中還有很多問題，而以政府為主導(dǎo)則發(fā)展非常順利，可以讓老年人養(yǎng)老問題得到解決。近年來政府部門也在很多地方實行了相應(yīng)的試點，然而在監(jiān)管方面未能有效落實，政府角色出現(xiàn)了缺位的問題。缺少政府支持與幫扶，無法對其中的風(fēng)險隱患進行擔(dān)保，且很多金融機構(gòu)也不愿意參與，在制度、機制等環(huán)節(jié)不能得到便利，導(dǎo)致該模式的實施遇到了很多難題。

四、住房反向抵押貸款法律問題解決措施

（一）重視不動產(chǎn)物權(quán)立法

在住房方向抵押貸款中房屋是主要考慮的對象，重點是讓老人對房屋的使用權(quán)不受影響。針對房屋七十年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，國家確定了能夠正常交易，不需要專門進行申請與續(xù)期，但在具體操作方法上，目前還缺少相關(guān)法律指導(dǎo)。對此，政府要制定實施與住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期內(nèi)容，將自動續(xù)期運作流程確定下來。對房屋使用權(quán)而言，也能變?yōu)橛谰眯裕@樣可以在房產(chǎn)上的資金投入得以降低，并避免所有權(quán)存在的法律風(fēng)險。根據(jù)《物權(quán)法》實行情況來看，還要規(guī)定在公共利益方面，土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)被國家收回，這在“公共利益”定義規(guī)定上就特別關(guān)鍵，關(guān)系著國家是否可以將公民土地使用權(quán)收走。在物權(quán)法中規(guī)定需要以“公共利益”為基礎(chǔ)，然而具體操作中往往難以界定，對此法律實施中應(yīng)賦予公民聽證權(quán)。通過這種方式，可以避免借用公共利益的由頭造成公民土地使用權(quán)被侵犯。

（二）認(rèn)定讓與擔(dān)保的合法性

第一，解決讓與擔(dān)保不合法現(xiàn)象。在我國住房反向抵押貸款是讓與擔(dān)保，但是現(xiàn)有立法體系中其并不具備效力。在物權(quán)法定理念下，要維護物權(quán)的絕對性和直接支配性，這樣才能讓物的經(jīng)濟作用發(fā)揮出來，在交易過程做到安全和方便。當(dāng)前物權(quán)法定與實際需要有較大出入，必須設(shè)置特例規(guī)定。只有讓與擔(dān)保具備合法化法律基礎(chǔ)，才能體現(xiàn)物權(quán)法特質(zhì)。在我國實務(wù)中擁有讓與擔(dān)保客觀條件，可以在擔(dān)保法中獨立增加讓與擔(dān)保相關(guān)內(nèi)容，在物權(quán)法中也體現(xiàn)讓與擔(dān)保的效力。這樣才能發(fā)揮讓與擔(dān)保的作用，我國住房反向抵押貸款制度的法律條例得到完善的補充。

（三）制定專門的保險法

保險機構(gòu)在參與住房反向抵押貸款實施過程中，還要出臺實施《住房反向抵押貸款保險法》。從保險規(guī)則來看，與我國實施的《保險法》相關(guān)內(nèi)容不一樣，第一，在住房反向抵押貸款中，需要估算老年房主壽命，但貸款周期很長，且人的壽命估算有較大難度，風(fēng)險也很大，這要求在強制保險中納入住房反向抵押貸款保險等。第二，貸款方可以享有保險金直接請求權(quán)。這項制度的實施直接關(guān)系著借貸雙方的利益，抵押物出險前貸方將部分貸款提供給借方，若是借款方提出請求后，保險機構(gòu)才對老年房主進行賠付，并向貸方轉(zhuǎn)付，將導(dǎo)致貸方利益受損的現(xiàn)象，且受償也不能保證足額。第三，由于很難預(yù)計老年房主壽命，保險公司賠付年金要超出老人預(yù)期壽命，這樣有利于分散風(fēng)險，且吸引大量金融主體將目光放到住房反向抵押貸款制度中。

（四）加強立法，完善社會征信體系

為了發(fā)揮住房反向抵押貸款制度作用，需要提供法律保障，這是一項復(fù)雜且系統(tǒng)的內(nèi)容，需要在長期實踐中不斷完善法律法規(guī)，優(yōu)化制度實行程序，規(guī)范所有合同參與者行為，這樣才能在減少成本投入的基礎(chǔ)上，保證提高效率。在引入住房反向抵押貸款之前，應(yīng)該設(shè)置立法并加大監(jiān)管力度，且包含實體法與程序法。在英、美等國家實行抵押貸款過程中，一般依法對相關(guān)業(yè)務(wù)進行規(guī)范，這點在我國也同樣適用，并結(jié)合具體問題進行分析，制定相應(yīng)的法規(guī)。特別是房產(chǎn)價值評估比較復(fù)雜，必須有專門的程序，達(dá)到合法化與標(biāo)準(zhǔn)化等要求，讓房產(chǎn)價值評估更為透明化與公開化。老年人住房保險中各項權(quán)益要得到有效保障，必須盡快出臺實施《住房反向抵押貸款保險法》，提供所需的各種保險產(chǎn)品，內(nèi)容涉及老年人的人壽保險、房屋價值保險及合同擔(dān)保保險。不僅如此，市場經(jīng)濟要在法治誠信前提下，執(zhí)行住房反向抵押貸款過程中應(yīng)該也要建立完善的誠信體系，避免出現(xiàn)欺騙老年人保險費、老年人及其子女不配合金融機構(gòu)實現(xiàn)權(quán)利等問題。要通過建立個人信用檔案的方式，加大對不誠信行為的處罰力度，形成良好的社會信用報告制度。

（五）構(gòu)建政府法治化監(jiān)管體系

第一，合理確定參與主體資格條件，包括老年房主、貸款機構(gòu)及其他中介機構(gòu)，結(jié)合國內(nèi)情況，老年房主只有年滿62周歲才能申請住房反向抵押貸款。貸款機構(gòu)需要及時公布經(jīng)營、資信等信息，而中介機構(gòu)也必須滿足相關(guān)資質(zhì)，并提供證明材料。第二，嚴(yán)格實行準(zhǔn)入退出機制，統(tǒng)一錄入登記系統(tǒng)。住房反向抵押貸款具備社會保障屬性，要發(fā)揮出老年人權(quán)益的作用，政府必須嚴(yán)格審核相關(guān)業(yè)務(wù)機構(gòu)，明確準(zhǔn)入規(guī)則。針對審核通過的機構(gòu)，還要定期進行抽查，并實行網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管，限期整改出現(xiàn)的問題。第三，在簽訂合同時，政府要對貸款機構(gòu)履約行為、經(jīng)營狀況、借款人有無違約行為等做好監(jiān)管，確保貸款能夠足額發(fā)放。監(jiān)管部門要實行申訴制度，老年借款人在提起申訴后，相關(guān)金融機構(gòu)必須盡快整改，避免老年人權(quán)益受損。第四，在住房反向抵押貸款合同失效后，如老年房主死亡、提前贖回房產(chǎn)以及喪失房屋所有權(quán)等，政府需要在上對相關(guān)方的責(zé)任進行準(zhǔn)確認(rèn)定。對此要形成責(zé)任倒逼制度，對合同失效原因進行追溯，將雙方權(quán)利與義務(wù)確定下來。如貸款機構(gòu)在房產(chǎn)變現(xiàn)過程中，因老年人死亡后導(dǎo)致合同中止的情況，貸款機構(gòu)能夠直接對房產(chǎn)進行處理以達(dá)到變現(xiàn)目的。若是變現(xiàn)金額超過貸款金額，應(yīng)該將這部分資金返還給老人法定繼承人。這個過程需要政府相關(guān)部門加大監(jiān)管力度，防止貸款方利用已有優(yōu)勢謀取這部分利益而帶來不公平問題。

五、結(jié)語

總之，在住房反向抵押貸款實施后，我國很多金融保險機構(gòu)對這項制度缺乏足夠重視，同時反向抵押貸款也缺少相關(guān)法律制約，尤其是各自權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管部門、違約責(zé)任和處罰手段上，還沒有具體的法規(guī)進行界定。受到法律體系不全、思想觀念落后、平臺運行不暢等影響，也容易引發(fā)抵押貸款風(fēng)險。基于此，雖然我國實行了住房反向抵押貸款制度，但是其養(yǎng)老保障作用難以得到體現(xiàn)。針對這種情況，要從實際立法情況出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)基本國情，不僅要政府承擔(dān)監(jiān)管職能，建立更加法制化的政府監(jiān)督體系，也要完善住房反向抵押貸款相關(guān)法律法規(guī)，同時出臺多項政策性措施，讓住房反向抵押貸款正常開展有良好基礎(chǔ)。

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（作者單位：中共修水縣委黨校）