存量房交易資金風險及閉環監管策略探討

楊揚

摘要：在存量房交易中，因涉及的環節較多、交易周期較長，容易出現資金風險。本文以存量房交易為切入點，對資金風險的成因、資金監管模式及制約因素展開分析，并在此基礎上提出存量房交易資金閉環監管的策略和建議，致力于提高存量房交易的安全性。

關鍵詞：存量房交易；資金風險；閉環監管

據國家統計局數據，2019年，我國存量房交易額累積超過36萬億元，這意味著房產交易全面進入存量房時代。伴隨著存量房交易量的升高和交易額的增加，一些矛盾和問題也隨之顯現，其中以交易資金的安全問題最引人關注。據數據統計，2018年，我國發生了約30萬起房產交易糾紛案件，其中多為交易資金糾紛。雖然在2006年便建立了存量房交易資金監管制度，但全國各地的監管方式存在差異，尺度不一，以至于實際監管效果各不相同。因此，應加快完善存量房交易資金監管體系。

一、存量房交易資金風險產生的原因

在房產交易中，并非是“一手交錢一手交貨”的方式，而要持續一段時間才能完成，因此，其中的不確定性因素就有可能轉變為實際風險。以存量房交易為例，其中存在交易周期、交易流程復雜、相關方多、涉及的不確定性因素多等問題。大多數交易人風險意識不強，對交易的風險點缺乏足夠的認識，不知道哪個環節容易出現問題以及應如何提前做好預判和防范，而這些風險大概率會給交易人帶來資金的損失。在房產買賣糾紛中，涉及的資金安全方面的問題具有代表性。在沒有資金監管的情況下，或有資金監管但沒有選擇執行的情況下，容易發生以下問題：

（一）中介機構非法侵占或挪用資金

在賣方收款與買方領產權證之間有時間差、買賣雙方彼此之間不信任、未對存量房交易資金進行監管的情況下，中介機構通常會要求買方將購房款轉到中介機構賬戶，待完成產權轉移登記后，再將房款付給賣方。如果將房款轉入中介機構賬戶，實質上是將買方的購房款納入中介機構自身的資金池中，當中介機構有大量款項進賬時，這筆資金不用付出任何成本就可以取得，操作簡單。因此，出現周轉、外借甚至非法侵占交易資金等情況的可能性非常大。在這種情況下，多年前的“匯眾”案、“易安置家”案等就有可能重演，給交易雙方造成巨大的經濟損失，也給市場帶來極大的負面影響。

2006年，原建設部會同中國人民銀行印發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，許多城市陸續建立了存量房交易資金監管制度，逐步實行了交易資金專用賬戶管理，但由于各地監管方式和力度存在差異，仍然無法完全避免中介機構以其他方式侵占、挪用交易資金的行為。例如，哈爾濱存量房交易市場近年就接連爆出多家房產中介機構侵占、挪用客戶交易資金的事件，其中一家名為“創居地產”的房產中介機構，侵占和挪用購房者的首付款和訂金，數額高達600萬元，給房產交易的買方帶來嚴重的經濟損失。

（二）交易方的違約行為

買方或賣方的違約行為也會導致房產買賣糾紛。例如，買方信譽水平較低，在申請銀行貸款時審批的額度沒有達到預計金額，未能湊足實際交易所需的首付款，或買方在房產交易時未能按約定一次性支付全額房款給賣方，致使房屋所有權的轉移時間延長，超出合同約定的時間范圍，影響交易進程。

就賣方而言，在出現以下違約行為時，也會給買方帶來資金風險：一是買方支付首付款后，在交易過程中該房產被法院查封，無法完成產權轉移登記，而賣方也無法全部返還已給付的房款或只能還回部分款項，給買方造成直接經濟損失；二是賣方將買方先期支付的款項挪作他用，未用于結清原有貸款，導致交易的房產無法正常辦理產權轉移登記；三是隨著房價的上漲，賣方中途加價或反悔的行為。反之，如果市場環境不好，房價下降，買方提出降價或解約的要求；四是房產交易時，賣方故意隱瞞房產有瑕疵的信息，導致房產無法順利交易或交易后買方才發現存在難以解決的遺留問題，從而引起法律糾紛、經濟糾紛等。以上種種情況，大部分需要走法律程序，不但增加了訴訟方的各項成本，違約方也要承擔經濟責任，對其今后的個人征信和生活都會產生負面影響。

（三）政策變化等其他方面的影響

房地產本身就是一個受國家政策影響較大的行業。國家對房地產調控，最直接地反映在成交量和價格上。例如，政府出臺限購政策，一些交易未能及時辦理產權轉移登記，導致已簽訂的協議違約而引發糾紛；存量房首付款比例與貸款利率也與新建商品房存在很大不同，加上也沒有價格備案機制，使得存量房交易過程中出現不確定的資金風險。

二、存量房交易資金監管模式與制約因素

（一）資金監管模式

1.政府監管

政府監管模式的最大優勢是可以有效發揮政府強大的公信力，彌補市場各個主體信用不足的問題，有助于降低銀行的信用風險。具體來說，在政府監管模式中，政府機構的性質決定其并非以追求利潤最大化為目的，而以安全為首要準則。因此，在監管時，便有較強的行政約束力和執行力。規定明確了專門的負責部門，從而真正發揮監管的作用，達到預期目標。與此同時，房地產交易部門與不動產登記部門熟悉法律法規及辦件程序，能準確掌握交易的相關信息，可以從宏觀上進行把控，因而在資金監管方面有很大優勢。

在當前信息技術快速發展的背景下，政府機構還可以借助網絡技術手段，搭建統一的監管平臺，進一步擴大信息的覆蓋面，通過大數據分析得到真實、有效的數據，從而提高政府的公共服務水平與能力。例如，福建省龍巖市采取的便是政府監管模式，住建局為存量房交易資金監管的主管部門，其委托該市住房置業擔保有限責任公司開展具體的監管工作，同時還在市政服務中心設置存量房交易資金監管窗口。在這一監管模式下，存量房交易資金監管系統與不動產登記系統、市政服務中心系統、銀行系統實現了對接，有助于實現對存量房交易資金的網絡一體化監管，進而提高監管的效率與質量。

2.銀行監管

這一監管模式最大的優勢是避免政府監管的機動性不足，以銀行成熟的金融體系為支撐，可更靈活地提供服務。同時，在銀行監管過程中，若是因為銀行自身監管不力而出現風險，則由銀行承擔相應的賠償責任。這實現了風險責任的轉移，有助于降低政府機構的運行成本，也能促使銀行在其部門內部整合所需的人力、物力和財力，并與相關單位建立穩定的合作關系，充分發揮自身作為金融機構的優勢，為交易人提供更便捷的服務。例如，2022年5月，天津市由政府監管模式改為銀行托管模式，由天津市住房城鄉建設委作為存量房屋交易資金監管主管部門。交易雙方自愿選擇資金托管服務，選擇托管服務的，交易當事人可以自行選擇一家銀行進行資金托管，三方簽訂《天津市存量房屋交易資金托管協議》，由銀行進行存量房屋交易資金托管。這種模式是以銀行為托管主體的資金托管模式。在執行文件中，一方面明確了資金監管機構與托管銀行簽訂委托監管協議，即政府委托銀行開展該項業務，并定期進行考核，對未達到監管要求的，按照約定解除委托監管協議；另一方面明確了中介機構的相關責任，即房地產經紀機構及從業人員不得代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金，不得利用客戶資源和信息優勢強制提供擔保、金融等服務，進一步規范了中介機構在存量房屋交易過程中的行為。

3.第三方監管

第三方監管的情況目前在我國較少實施，這種監管模式通常需要政府參與。例如，上海房地產交易資金監管有限公司，是該市經政府部門批準成立的存量房交易資金監管的唯一第三方平臺，其主要職能為存量房交易資金監管。在這一監管模式中，由于業務量較少、市場接受程度較低，加上單純依靠第三方機構監管，并不能避免第三方機構違規侵占和挪用房款的問題。

4.其他形式

“中介機構+銀行”的形式。較為典型的案例為貝殼在2019年推出的“平臺+銀行”方式，覆蓋了全國92個城市。按照《房地產經紀管理辦法》規定，中介機構不得收取購房款，然而在這種方式下，房款要交入貝殼平臺，實際上仍然是中介機構收取購房款。由于中介機構自身并不具有較強的風險抵御能力，加之其承擔的民事責任較為有限，這種形式并不能避免中介機構非法侵占或挪用資金的問題。一旦出現問題，中介機構能提供的賠償與保障也較低，結果造成多方損失和很大的負面影響。

（二）資金監管的制約因素

1.參與方的局限性

在存量房交易資金監管制度尚未實施前，監管缺位，缺乏制約。而且，大部分存量房交易都是通過中介機構成交，因此，只有中介機構能以所謂“安全、合理”的理由介入并收取購房款，但實際上，其既不能保證房款安全，侵害了交易人的合法權益，又破壞了市場秩序，容易引發各種問題。

2.銀行監管力度不足

銀行作為金融機構，貨幣信貸業務是主營業務，因此，開展資金監管業務的投入和產出要進行測算，這會對資金監管執行的力度和效果產生一定影響。在實際工作中，實施監管業務需要前期大量投入。例如，在系統搭建、配套建設、規章制定等方面投入的人力、物力和財力很大，在后期的運營過程中，系統的維護、升級以及業務的完善都需要繼續加大投入，投入多少、多久才能有收益且收益能有多大，是必須考慮的問題。由于監管的公益屬性，在收益方面有很大限制，愿意且能夠開展此項業務的銀行有限，導致銀行監管不一定能達到設想的效果。

3.交易雙方的風險意識不強

在交易雙方進行存量房交易時，如果賣方急需收回資金用于交訂金買新房，那么安全性并不是首要因素。對于此類交易，房屋交易時間越短越好，房款越快收到越好，有的甚至是簽了協議就交接房款，甚至等不到完成產權轉移登記，因此，交易人選擇資金監管的意愿較低。而且，房產交易本身為低頻次交易，部分交易人對交易風險缺乏認知，通常會主動放棄資金監管，加之賣方的風險要低于買方，且其目的是盡快收款，為了能讓交易順利完成，買方通常也會遵循賣方的意愿而不進行資金監管，導致存量房交易資金無法實現全方位的監管。在未全面覆蓋監管的情況下，難以真正發揮資金監管的風險防范作用。

三、存量房交易資金閉環監管模式的建議

（一）增強交易人的資金監管意愿

一是政府部門應加強宣傳，不僅要介紹監管的優勢，讓交易人能從多方面知曉監管內容和自己遇到風險時，監管所提供的幫助，更要充分說明不監管的風險和后果，特別是介紹一些案例，這樣更有說服力，可以讓受眾產生共鳴；二是充分調研和分析交易人不愿監管的原因并制定措施，提高存量房資金監管效率，使資金監管程序更加便捷，提高覆蓋面和交易人的認可度。

（二）促進數據互聯互通，提升信息化建設水平

首先，應進一步加強房屋交易、不動產、稅務等職能部門系統的互聯互通，實現數據共享。從網簽開始，由房產交易部門將相關信息推送至相關部門，例如，將數據傳送至不動產登記部門登記備案、推送給監管銀行進行房款監管等；銀行收到登記簿變更為買受人的信息后，再將房款付給賣方。這樣一來，在保障雙方利益的前提下，實現數據的實時傳遞，提升交易過程的便捷性和安全性。

其次，進一步加強信息化建設，加快移動服務端建設，推廣應用電子簽名、區塊鏈、人臉識別等技術，使買賣雙方和相關部門工作人員可以通過網絡完成存量房買賣合同網簽、資金監管、產權轉移登記、繳稅等相關業務，打破地域和時間的限制，使業務辦理更加高效。

最后，進一步加強網絡安全建設和網絡安全管理，做好信息安全保護工作。由于存量房交易涉及的資金量大，信息內容具體，在信息傳遞過程中，應注重保護個人信息和資金安全，避免不法分子通過網絡進行信息收集、篡改、盜賣等，以免給交易雙方帶來未知的損失，對整個系統的安全造成威脅。

四、結束語

總之，當前存量房交易過程中存在資金安全問題，現行的資金監管模式又各有優缺點，使得實際監管效果不同。因此，有必要構建覆蓋存量房交易各方的監管閉環體系，完善存量房交易流程，促進各職能部門系統互聯互通，提升信息化水平，提高存量房交易效率，保障交易資金安全。

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