城鎮常住人口負增長對房地產市場的影響研究

摘" "要：隨著我國人口自然增長率的放緩，人口老齡化日益凸顯，人口負增長難以逆轉。同時，我國經濟發展進入新常態，由高速增長轉為中高速增長，部分中小型城市由于自身經濟發展放緩以及城市吸引力不足出現了常住人口負增長的現象。同時，我國整體房地產市場上行，但結構上一二線城市住房價格上漲幅度比三四線城市高得多。這說明人口流失對房地產市場的發展有著一定程度的抑制作用。基于此，從四川省收縮型城市出發，分析城市的常住人口負增長對于房地產市場的影響機制。

關鍵詞：收縮型城市；人口負增長；房地產市場

中圖分類號：Ｆ２９" " " " 文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2023）15-0017-04

一、研究背景

自改革開放以來，中國經濟穩步發展，城鎮化水平不斷提升。但是部分城市卻面臨著人口收縮的問題，發展遇到瓶頸。快速的、全國性的城市化盡管能夠掩蓋這些城市常住人口減少的影響，然而新時代我國人口增長率放緩、人口老齡化趨勢逐漸顯現，促使我們關注人口收縮城市的發展狀況與未來政策。我國在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中首次提出“收縮型城市”，指出收縮型中小城市要瘦身強體。在《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中再次強調收縮型城市瘦身強體的問題。

我國人口負增長是一個難以逆轉的事實，盡管政府逐步全面放開三孩生育政策，希望能夠促使出生率回升，但是政策實行也面臨一些問題，對人口增長率的影響效應不夠顯著。相關學者研究認為中國將在2025—2030年之間迎來人口數量拐點。在人口負增長的大背景下，未來會出現更多的收縮型城市，負面效應也會更顯著。

我國的房地產市場持續上行，住房價格上漲速度較我國大部分城鎮居民收入增長速度快。房地產市場有“泡沫”，但從結構上看，一二線城市住房價格上漲幅度比三四線城市高得多。而與此相對應的是，一二線城市更多是常住人口增長區域，小城市的勞動力向大城市轉移。城鎮常住人口的負增長一定程度上會導致城市住房供給增速的下降與供給存量的增加，人口的減少也會直接導致住房需求減少，從住房供需的角度出發，人口減少會導致房地產價格下降。

從我國目前城市收縮發展狀況看，四川省是一個較為典型的城市收縮區。調查研究發現，18個地級市中除了成都、瀘州、宜賓，其余皆為收縮型城市，出現了以成都市主城區為核心的中間區域城市收縮強度的“塌陷區”。因此本研究便以四川省各收縮型地級市作為案例，來分析常住人口的負增長是否會對城市房地產市場造成負面影響，探討其具體的影響機制，以促進房地產市場的穩健發展與收縮型城市的發展轉型。

二、文獻綜述

（一）人口負增長與房地產需求

房地產的需求可以分為消費需求與投資需求，這兩者都對整個市場造成影響。而一般認為人口負增長的影響因素分為兩部分，一部分是人口總量的減少，另一部分則是伴隨著人口負增長，年齡結構也會發生變化，人口老齡化也會對房地產市場需求造成影響。

1.人口總量減少的影響。根據供給與需求決定價格的理論，人口總量的減少會直接減少對住房的需求。日本是一個典型的人口負增長國家，Kobayashi對日本1945年以來的數據進行了研究，發現當人口規模減少時住房需求也隨之降低了。但是也有一些學者提出了不同的觀點，他們認為人口總量并不會直接導致房地產的需求，家庭的總量才會導致房地產需求的變化。并且總人口的減少并不必然導致家庭的減少，之前的家庭可能會發展分裂成更多的家庭。

另外，也有學者認為人口因素只有在長期才能顯示出其作用，短期來看居民的收入與貨幣政策等因素對住房市場變動的影響更大。

2.年齡結構變化的影響。常住人口負增長更多是由于青壯年勞動力的轉移，所以人口負增長也會使得該城市的人口年齡結構發生改變，傾向于老齡化。而青壯年勞動力的減少也正是房地產需求大幅下降的主要原因之一。但是人口老齡化對房地產市場需求的影響還存在著較多的分歧。

部分研究學者認為老齡化會導致住房需求的減少、房價的下降；部分研究學者認為人口老齡化不一定會導致住房需求的減少和房價的下跌；還有部分學者認為人口老齡化對房地產市場需求存在著拐點，在到達拐點之前，人口老齡化與住房消費呈正比，在到達拐點之后，人口老齡化與住房消費呈反比。

（二）人口負增長與房地產供給

房地產供給可以分為存量供給和增量供給兩部分。一般情況下，存量供給是房地產供給的主要組成部分，但是在城市化快速發展的時期，增量供給的比重就會相應增加，所以人口的變化會從這兩個方面產生影響。

1.人口負增長對存量供給的影響。當城鎮常住人口減少時，作為存量住房的供給者，部分人會將自己已有的住房賣出，從而釋放出大量的住房，導致住房存量供給的增加。

而劉洪玉等學者則認為人口數量會與家庭的數量一起共同對住房的存量供給產生影響。當人口總量與家庭數量都減少的時候，就會釋放大量的存量住房；但是在人口總量減少并且家庭戶數增加的時候，就不會對存量住房產生較大的影響。

2.人口負增長對增量供給的影響。當城鎮常住人口減少時，會直接造成城市的勞動力減少，一定程度上對該地的經濟發展產生影響，不利于經濟的進一步增長。這也會間接影響房地產的宏觀發展，此時配置到新建住房的資源可能減少，從而影響住房的增量供給。

人口的負增長與人口結構的老齡化傾向可能會減少對住房的需求，那么與之對應的，為了維持城市房價的相對穩定發展，城市的管理者與規劃者可能就會考慮需求因素，從而對土地的供應進行政策上的調整，適度地收緊城市土地的供應。土地獲取上的難度增加，能獲取的土地減少，這就會間接影響房地產市場的住房增量供給。

三、模型設定

（一）確定城市與變量

1.收縮型城市的確定。本文要考察收縮型城市城鎮常住人口負增長對房地產市場的影響，而常住人口的變化是一個人口流動的動態過程，所以首先要確定四川省哪些城市屬于收縮型城市。根據劉再起等人的研究，基于時效性與人口流動的長期性，選取了2013—2018年各城市人口和經濟數據，選擇城區總人口作為衡量指標，計算出連續5年的人口流失率。最后得出四川省15個收縮型城市，分別為自貢、攀枝花、德陽、綿陽、樂山、內江、南充、廣安、達州、資陽、眉山、雅安、遂寧、廣元、巴中，即除了成都、瀘州和宜賓之外的所有地級市。

2.變量的選取。通過對已有研究的整理以及考慮數據可得性的問題，本文選取了2005—2019年的四川省15個收縮型城市經濟數據，從城鎮常住人口增速（%）、市轄區的人均國民生產總值（萬元/人）、市轄區住宅的房地產開發投資（億元）、市轄區的城鎮單位就業人員數（萬人）、市轄區的居住用地面積（平方公里）方面考察房地產業增加值（億元）的影響因素，研究城鎮常住人口的變化是否對房地產增加值造成影響，影響程度有多大。

一個地區的經濟發展水平會對房地產市場產生較大影響，當經濟發展程度較好，人民生活水平較高時，會對住房產生更多的有效需求與投資需求，從而對房地產市場造成正面影響。考慮數據的可得性通過該城市的人均國民生產總值和就業人員數來測度。而我國土地所有制規定城市用地屬于國家所有，可供建設住房的土地增加也會促進房地產市場的發展，將居住用地面積作為指標。另外，作為一個需要大量投資的產業，房地產開發投資的多少直接決定房地產建設的發展，所以利用市轄區住宅的房地產開發投資作為指標。

（二）確定模型的數學形式

建立多元線性回歸模型，理論模型形式如下：

addit=β0+β1ratit+β2pgdpit+β3invit+β4empit+β5lanit+μit

該式中，被解釋變量為房地產業的增加值；解釋變量為城鎮常住人口的增速；解釋變量為市轄區的人均國民生產總值；解釋變量為市轄區住宅的房地產開發投資額；解釋變量為市轄區的城鎮單位就業人員數，解釋變量為市轄區的居住用地面積。

（三）待估參數的理論期望值

根據大量的實證研究，城鎮常住人口的增長會對房地產增加值產生促進作用，城鎮常住人口的減少會對房地產增加值造成負面影響，因此衡量城鎮常住人口變化的指標城鎮常住人口增速（rat）的系數應為正數。城市的經濟發展水平、房地產開發投資與城市建設水平對房地產增加值的影響為正，故衡量其指標人均GDP（pgdp）、就業人員數（emp）、房地產開發投資（inv）和居住用地面積（lan）的系數也應為正數。

（四）數據來源

本文采用2005—2019年四川省15個收縮型城市（自貢、攀枝花、德陽、綿陽、樂山、內江、南充、廣安、達州、資陽、眉山、雅安、遂寧、廣元、巴中）的面板數據作為研究樣本，共獲得15年共計225個樣本數據。數據主要來源于各個地級市的統計年鑒和中經網統計數據庫，部分缺失數據通過相關統計年鑒與統計公報予以補充。

四、實證結果分析

（一）變量的描述性統計

解釋變量與被解釋變量的描述性統計見表1。

（二）回歸結果分析

通過對已有研究的整理，模型1為混合回歸模型，使用以code為聚類變量的聚類穩健標準誤；模型2為個體隨機效應模型；模型3為固定效應回歸模型。在進行LM檢驗之后，使用固定效應回歸模型進行LSDV估計。回歸結果如下。

從回歸結果來看，F=0.0003，多元線性回歸模型整體顯著，但是城鎮常住人口的增長率、人均國民生產總值、市轄區住宅的房地產開發投資額、市轄區的城鎮單位就業人員數、市轄區的居住用地面積對房地產業的增加值呈現不同程度的顯著性影響。

首先，城鎮常住人口的增長率對房地產業的增加值為正向影響，但是顯著性水平較低，只通過了顯著性水平為0.1的顯著性檢驗，說明城鎮人口的負增長對房地產市場的影響效果不夠明顯。而人均國民生產總值與房地產開發投資額則通過顯著性水平為0.01的顯著性檢驗，同時均為正向的影響，說明人均國內生產總值與房地產開發投資額對房地產市場的作用效果顯著。就業人員數與居住地面積未通過顯著性檢驗，故認為其對房地產市場作用不明顯。

綜上所述，認為城鎮常住人口的負增長并不必然導致房地產行業的衰退，對房地產行業的發展影響更大的是社會經濟增長與收入水平的提升。

五、結論與現象分析

（一）結論

根據本次研究得到四川省15個收縮型城市的實證分析結果，表明城鎮常住人口的負增長對于房地產行業有著一定程度的影響，但是從回歸系數上看，影響的力度不是特別大。由于房地產市場是一個較為宏觀的市場，受到多方面的影響和制約，并且房地產市場更大程度上受到社會經濟發展程度的影響，一個地區的經濟發展會在一定程度上削弱當地常住人口減少對房地產市場的負面影響。

另一方面，城鎮常住人口負增長對房地產市場的作用效果不明顯，一定程度上也源于我國獨特的地方土地財政。四川省收縮型城市的模式基本上均為被動虹吸型城市，中心城市的吸納效應超過輻射效應。圍繞著成都與重慶的雙核心收縮，使得四川省收縮型城市留不住勞動力。但是我國的地方土地財政與政策又助推了城市的快速開發，大量的房地產投資直接導致城市房地產行業的穩步增長。如此一來，就會產生人口收縮與建設用地擴張的矛盾。

（二）現象分析

當城鎮常住人口減少時，會直接造成城市的勞動力減少，一定程度上對該地的經濟發展產生影響，不利于經濟的進一步增長，這也會間接影響房地產的宏觀發展。但是經過實證研究，中國目前出現的收縮型城市雖然城鎮常住人口在減少，但是尚未影響到房地產市場，這是由于政府的擴張性城市開發戰略。這也意味著收縮型城市產生了資源錯配的問題，與我國政府提出的中小型收縮城市“瘦身強體”發展戰略相違背。

隨著我國經濟發展進入新常態，經濟增長由高速轉向中高速，中小城市的發展進一步放緩，缺少重要的產業支撐導致城市發展的增長動力顯著減弱，城市的吸引力下降會進一步導致常住人口的減少。

雖然現在收縮型城市的房地產發展尚未出現明顯的問題，但是不合理的城市發展規劃不利于未來的進一步發展，如果進一步收縮，可能會產生較為嚴重的問題與危機。因此，收縮型城市應該按照自身的發展狀況制定合理的城市規劃安排，減少廢棄建筑與住宅閑置，促進城市合理化發展。

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[責任編輯" "文" "欣]