試論承租人優先購買權損害賠償

[摘要]承租人優先購買權是法律賦予承租人的一項特殊權利，當這項權利遭到侵害時，承租人有權尋求賠償。而由于法律在這方面的規定較為籠統，僅規定承租人可以請求賠償，未涉及具體問題，導致在司法實踐中，同類案件的結果存在較大差異。本文試圖從承租人優先購買權的性質和承租人優先購買權侵權賠償責任的性質入手，分析承租人優先購買權侵權的賠償范圍，以期對司法實踐有所指導和幫助。

[關鍵詞]優先購買權；強制締約請求權；締約過失

[中圖分類號]D923.6""""" [文獻標識碼]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2023.10.051

一、承租人優先購買權概述

《民法典》第七百二十六條和七百二十七條規定了出租房屋承租人的優先購買權，即在出租人轉讓不動產時，承租人有權在同等條件下優先購買該不動產 ^[1]。然而，如果沒有救濟措施來保護承租人的權益，這個優先購買權就很難得到實際保障。因此，《民法典》第七百二十八條規定了出租人妨礙承租人行使優先購買權的法律后果：“出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任 ^[2]。”然而，賠償的范圍在我國現行法律中并沒有明確規定。本文將進行法律分析，對侵害承租人行使優先購買權的賠償范圍問題進行探討。

二、承租人優先購買權的性質和賠償責任的性質

（一）承租人優先購買權的性質

關于承租人優先購買權的性質，目前學術界影響最大的觀點有：強制締約請求權理論和形成權理論。

1.強制締約請求權

強制締約并非一種獨立的合同訂立方式，而是要約承諾制度的一部分。它可以分為直接強制締約和間接強制締約 ^[3]。在直接強制締約中，要約人可以通過訴諸公權力來強制受要約人作出承諾；而在間接強制締約中，負有強制締約義務的一方有作出承諾的義務，但可以選擇拒絕作出承諾，此時要約人只能主張損害賠償。在強制承諾的情形下，義務人必須作出承諾才能訂立合同。根據是否可以請求公權力介入強制締約，可以將強制締約分為直接強制締約和間接強制締約。在直接強制締約中，要約人可以通過訴諸公權力來強制受要約人作出承諾；而在間接強制締約中，雖然負有強制締約義務的一方有作出承諾的義務，但可以選擇拒絕作出承諾，此時要約人只能主張損害賠償。

根據《民法典》第七百二十八條的規定，出租人侵犯了承租人的優先購買權并不會影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的有效性。因此，承租人的優先購買權在中國現行法律制度下可被視為一種間接強制締約。具體來說，如果出租人在與第三人簽訂房屋買賣合同時未履行向承租人告知的義務，承租人可以主張自己的優先購買權。在這種情況下，出租人應根據與第三人簽訂的合同內容與承租人訂立合同，或選擇不與承租人訂立合同。如果出租人選擇不與承租人訂立合同，承租人有權要求賠償損失。

2.形成權

承租人的優先購買權是一種特殊權利，其性質可以被視為一種強制締約請求權 ^[4]。根據定義，形成權是指權利人根據單方意思表示可以使民事法律關系發生、變更和消失的權利。而承租人的優先購買權并不符合形成權的特點。從實踐角度來看，一些案例中的法院認為承租人的優先購買權在性質上是一種強制締約請求權，這包括《人民法院案例選》2012年第4輯、湖北省高院（2018）鄂民終566號、廣東省高院（2020）粵民申4784號和江蘇省高院（2016）蘇民申2392號等案例。因此，綜上所述，承租人的優先購買權的性質可以被視為一種強制締約請求權，與形成權的概念有所區別。

（二）侵害承租人行使優先購買權賠償責任的性質

對于債務人拒絕締約所造成的損害賠償責任的性質，存在侵權責任、違約責任和締約過失責任三種觀點。在司法實踐中，具體的賠償責任性質由人民法院根據案件情況來確定。

1.侵權責任說

從某種觀點來看，侵犯承租人的優先購買權可以被視為一種侵權行為，因此應該承擔侵權責任。優先購買權是承租人根據法律賦予的基本權利，出租人侵犯了這一權利，導致承租人遭受了損失，因此出租人應該承擔相應的賠償責任。這可以看作是一種侵權行為，因為出租人侵犯了承租人的合法權益。而對于債權侵權的觀點，本文認為在這種情況下是不適用的。根據《民法典》第七百二十六條、七百二十七條規定的通知義務，侵犯債權的主體通常是合同當事人以外的第三方。出租人侵犯承租人行使優先購買權的行為并非來自合同之外的第三方，而是合同當事人之間的關系。因此，將此認定為債權侵權是不符合實際情況的。然而，在某些情況下，比如出租人與第三方惡意串通侵犯承租人優先購買權的情況下，可能存在出租人與第三方共同侵犯債權的情形。這種情況下，出租人與第三方均應承擔債權侵權的責任。

2.違約責任說

根據違約責任理論，出租人有通知義務，這是房屋租賃合同中的一個附隨義務。如果出租人違反這個法定附隨義務，就屬于違約行為，應該承擔相應的違約責任。特別是在一些租賃合同中，承租人的優先購買權被明確列為合同條款，更明顯地顯示了出租人侵害承租人行使優先購買權的違約行為。因此，出租人應該對此承擔相應的違約責任。

3.締約過失責任說

根據締約過失責任說，如果出租人未按照其與第三方簽訂的合同內容與承租人簽訂合同，從而導致合同無法成立，出租人應當對締約過失承擔責任。這意味著出租人需要承擔因其未能按約履行而給承租人造成的損失。根據這種責任觀點，出租人對承租人的優先購買權具有保護作用，以確保承租人的權益得到充分尊重和實施。

三、不同性質下的賠償責任對應不同的賠償范圍

通常情況下，侵權責任賠償范圍包括侵權行為所造成的直接經濟損失和在沒有造成人身傷害的情況下的間接經濟損失。相對而言，違約責任賠償范圍更加廣泛。根據《民法典》第五百八十四條的規定，違約損害賠償應當包括因違約行為所導致的損失，包括合同履行后可能獲得的利益。換句話說，違約責任的賠償范圍不僅包括直接損失和間接損失，還包括預期可獲得的利益，但受到可預見性的限制。與此相比，在締約過失責任中，賠償的是因對方違反誠實信用原則而給當事人的信任所造成的損失。除了賠償合同履行后可能產生的費用損失和因締約過失導致合同無效、被修改或被撤銷的實際損失外，還包括當事人因此失去與他人訂立合同的機會而引起的損失。例如，在江蘇省高院（2016）蘇民申2392號民事裁定書中，法院認定出租人侵犯了承租人的優先購買權，因此出租人應承擔締約過失責任，并且賠償范圍的確定以當事人在締約過程中的信任利益為基礎。以下是通過案例對三種觀點的賠償范圍進行比較說明。以下是案例的敘述：

張三作為房屋的所有者，出租給了李四。根據租賃合同，李四有優先購買權。然而，張三在未告知李四的情況下，直接將門面房以低于市場價的價格賣給了他的朋友王五，而且他們辦理了過戶手續。當李四的租賃合同到期后，王五告知李四不再繼續租賃該門面房。由于李四需要繼續經營小店，他被迫匆忙購買了另一個相同大小的門面房，花費了60萬元，并支付了中介費5000元。為了裝修新的店面，李四停業了兩個月，并花費了5萬元。一年之后，李四得知新的店面房主也打算出售門面，為了避免再次發生類似情況，李四積極聯系購買，并以市場價55萬元購買了該門面。對于這種侵害優先購買權的情況，李四咨詢了律師，并以此為由將張三和王五告上了法庭，同時支付了1萬元的律師費。

根據以上案例，我們可以對三種賠償范圍進行比較說明。在侵權責任賠償中，李四可以要求賠償直接經濟損失，包括購買新門面和支付中介費用的款項（總計65萬元），以及停業裝修期間的經濟損失（5萬元）。在違約責任賠償中，李四可以要求賠償由于違反租賃合同導致的損失，包括購買新門面和支付中介費用的款項（總計65萬元），停業裝修期間的經濟損失（5萬元），以及由于違約導致失去與原門面房主簽訂新合同的機會所引起的損失（可能是50萬元，即市場價與購買價的差額）。而在締約過失責任中，賠償的范圍包括合同履行可能造成的費用損失和由于締約過失導致合同無效、修改或撤銷的實際損失。在這個案例中，李四購買新門面和支付中介費用的款項（65萬元）以及停業裝修期間的經濟損失（5萬元），可以被視為賠償范圍。然而，該范圍是否還包括李四失去與原門面房主簽訂新合同的機會所引起的損失（50萬元），取決于法院的判決是否認定此為預見性的損失。

四、承租人優先購買權實務研究

（一）選擇締約過失責任案由最大限度保護權益

根據上述案例可知，侵權責任賠償的范圍最小，而違約責任和締約過失責任的賠償范圍較為相近。然而，違約責任可能會受到可預見性的限制，而締約過失責任的適用范圍較廣，更加有利于保護承租人的權益。在本案中，侵害承租人優先購買權的行為發生在締約階段，此時承租人和出租人之間尚未達成房屋買賣合同，因此合同違約損害賠償的依據可能不足。出租人的侵權行為實際上侵犯了承租人與其之間的協商機會。因此，認定出租人承擔締約過失責任較為合理。根據本人所檢索的情況，將侵害承租人行使優先購買權的行為定性為締約過失行為已成為主流觀點。作為律師，面對這類案件，應選擇最適合的案由，即以締約過失訴訟來主張救濟，以更好地維護當事人的合法權益。

（二）選擇締約過失責任應注意的問題

目前關于將侵犯承租人優先購買權導致的差價損失納入締約過失責任范疇的仍存在爭議。在司法實踐中，不同法院對于承租人要求出租人賠償差價損失的判決存在差異。一些法院認為這一要求與現行法律不沖突，支持承租人的訴訟請求。然而，另一些法院認為房地產市場波動大，房屋價格不確定，因此不宜將房屋差價視為預期收益，部分法院甚至不予支持承租人的訴訟請求。從締約過失的角度來看，這種差價是由于失去交易機會而導致的必然損失，賠償此類損失符合締約過失責任的原則。在確定差價損失時，應注意以下事項：一是確定損失時點：應從保護承租人利益的角度出發，綜合考慮租賃合同解除日期、房屋轉移登記日期以及房屋的市場價格等因素，合理確定損失發生的時間。二是扣除必要的交易稅費：在房屋過戶登記過程中，會產生各種稅費和登記費用，應從差價損失中扣除。三是確定真實成交價格：如果真實成交價格與在不動產登記部門備案的合同成交價格不一致，應按照真實成交價格確定差價，而不是按照備案的合同價格計算差價損失。

五、結語

綜上所述，要確定出租人具體需要承擔的法律責任，首先就需要對承租人的優先購買權進行明確，再針對實際情況對出租人在法律性質范圍當中所需承擔的賠償責任。對于承租人優先購買權損害賠償的責任性質，存在著較多的理論學說，筆者認為違約責任說相對而言操作性更強，同時其賠償范圍對權利人更加有利。

參考文獻：

[1]張念鵬，郭亮.小議侵犯承租人優先購買權的賠償范圍[J].法制博覽，2022（8）：78-80.

[2]張鵬.民法典背景下我國優先購買權制度內涵——兼評最高人民法院實施民法典相關司法解釋的修訂[J].東方法學，2022（1）：132-146.

[3]王冰潔.承租人優先購買權淺議[J].合作經濟與科技，2021（14）：182-183.

[4]劉欣婷.談房屋承租人優先購買權[J].合作經濟與科技，2021（15）：188-189.

作者簡介：馬潞薇（2001.5-），女，回族，貴州威寧人，本科，研究方向：民商法學。