父母抵押未成年子女房產行為的效力認定研究

摘 要： 由于《民法典》第35條第1款的規定較為抽象，法院在審理父母抵押未成年子女房產糾紛案件時，對于未成年子女名下房產的歸屬、“為維護未成年子女利益”的界定標準以及父母抵押行為的效力認定路徑存在爭議，進而導致對于抵押行為效力的認定存在有效、無效及部分無效三種不同情形。針對司法實踐中的問題，應厘清父母、未成年子女及交易相對人三方法律關系，并在未成年人利益與市場交易安全二者發生沖突時，作出優先保護未成年人利益的價值選擇。為完善父母抵押未成年子女房產行為的效力認定規則，還應明晰未成年子女名下房產的所有權歸屬，以“最有利于被監護人”為原則，綜合衡量未成年子女利益，以及適用無權代理路徑規范父母抵押行為的效力認定，實現未成年子女的財產監管與代理效果的有機融貫，保障未成年人利益和市場交易安全的價值衡平。

關鍵詞： 房產抵押；效力認定；未成年子女利益；無權代理

中圖分類號： D923 """文獻標志碼： A """"文章編號：1672-0539（2023）06-0076-11

一、引言

近年來，隨著中國經濟的飛速發展和居民可支配收入的不斷增加，父母出于綜合考慮將所購房產登記于未成年子女名下的現象愈加普遍。但由于未成年人缺乏相應的意思表示和管理能力，房產雖登記在其名下，實際卻由父母代為管理和處分，由此引發父母以未成年子女房產設定抵押的情況時有發生。雖然《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第35條第1款明確規定，除為維護被監護人的利益外，監護人不得處分其財產。但是，關于父母出于何種目的所作抵押屬“為維護被監護人利益”的范疇，以及非為子女利益而抵押房產行為的效力該如何認定，法律并無明確規定。這導致各地區不同法院對于父母抵押行為的效力認定標準尚不統一，審理結果存在較大差異。基于以上情況，在梳理父母抵押未成年子女房產糾紛案例的基礎上，厘清抵押行為效力認定的爭議問題，并針對父母、未成年子女及交易相對人三方的法律關系和價值沖突進行分析，進一步完善父母抵押行為的效力認定規則，對實現維護未成年子女利益和保障市場交易安全具有重要的理論價值和現實意義。

二、 父母抵押未成年子女房產糾紛的司法裁判現狀

在司法實踐中，房產抵押糾紛較為多見且案情復雜紛繁，父母抵押未成年子女房產行為的效力認定問題是其中的熱點和難點之一。通過對123份裁判文書的梳理和分析發現，這類案件大多經歷多輪訴訟，包括一審、二審、再審等程序（如圖1所示）。與其他房產抵押案件相比，這類案件的二審比例較高，這表明部分當事人對一審判決結果和裁判理由的信服程度不高。另外，法院對于父母抵押未成年子女房產行為的效力認定存在不一致的情況：在123個樣本案例中，抵押行為最終被認定有效的共88件，這一比例約為樣本案例的71.5%；而認定抵押行為無效的共32件，占比為26%；另有3起案件的判決為抵押部分無效，占比不足2.5%（如圖2所示）。由此可見，法院對于父母抵押未成年子女房產行為的效力認定存在較大爭議。

（一）認定父母抵押行為有效的情形

根據圖3統計數據顯示，在88件認定父母抵押未成年子女房產行為有效的案件中，法院的裁判思路并不相同。首先，法院以父母抵押行為是為維護其子女利益為由而認定有效的案件共28件，占比約為32%。此類案件中，作為監護人的父母大多向銀行等抵押權人出具了不損害子女利益的聲明書，且該聲明書中明確表明以子女名下房產設定抵押的目的是為其創造更好的居住、學習條件。據此法院認為，盡管雙方在簽署抵押合同和辦理房產抵押登記時，產權人尚未成年，但抵押權人足以相信父母的抵押行為是為維護子女利益而作出的，故認定該抵押合同有效。其次，法院主要以法定代理人追認有效為由認定抵押行為有效的案件共25件，占比約為28.4%。具言之，基于抵押合同中存在未成年子女及其父母共同簽名確認的事實，法院認為子女的簽名行為是其對所享有房產份額的自行處分，而父母的簽字則證明其對案涉房產提供抵押擔保事宜的了解與認可，同時表明對子女自行處分行為的追認，故抵押合同經父母即法定代理人簽字追認后有效。另有14起案件，法院將登記于未成年子女名下實際卻由父母出資的房產認定為家庭共有財產，而父母作為監護人基于家庭經濟效益的考慮抵押該房產并不當然損害子女利益，抵押行為應為有效。除此之外，法院認定父母抵押行為因未違反法律的禁止性規定而有效的案件共11件，占比約14.7%；法院認定父母的抵押行為構成無權處分，但因交易相對人盡到合理審查義務，符合善意取得的構成要件，抵押合同有效的案件僅為10件，占比11.4%。

（二）認定父母抵押行為無效的情形

根據圖4統計數據顯示，在31件父母非為未成年子女利益而抵押其房產行為被認定無效的案件中，法院以父母抵押行為超越法定代理權限構成無權代理為由否定合同效力的案件共13件，占比約為42%。而法院以無權處分路徑認定抵押行為無效的案件共11件，占比約為35%。此類案件中法院認為，除維護未成年子女利益外，父母無權處分未成年子女房產，而交易相對人明知產權人為未成年人仍與其父母簽訂抵押合同的行為不構成善意取得，該合同無效。另有7起案件中，法院將《民法典》第35條第1款解釋為效力性強制規定，父母非為未成年子女利益而抵押其房產的行為則違反了這一強制性規定，所訂立之抵押合同應歸于無效。

（三）認定父母抵押行為部分無效的情形

在3起認定父母抵押未成年子女房產行為部分無效的案件中，案涉房屋均為未成年子女與其父母按份共有，且該房產抵押行為已經三分之二以上按份共有人同意，據此法院認定該行為有效。但父母代其未成年子女簽訂抵押合同，為他人借款設定抵押的行為增加了子女財產被任意處置的風險，損害了其合法利益，構成無權處分，由此認定雙方當事人簽訂的抵押合同中關于未成年子女所占房產份額設定的抵押無效。易言之，債權人可就案涉房產拍賣、變賣后的價款優先受償，但該價款并非不可分物，未成年子女所占份額的價款，因抵押合同部分無效，債權人無優先受償權。

綜上，當前法院對父母抵押未成年子女房產糾紛案件的審理思路與裁判理由不盡相同，關于抵押行為效力的認定尚未形成統一的觀點。隨著此類案件數量的不斷增多，只有盡快厘清父母抵押未成年子女房產行為效力認定中的爭議問題，統一規范裁判標準，才能更好地衡平未成年人合法權益與市場交易安全間的關系，從而促進經濟的健康平穩運行，推動社會的和諧發展。

三、 父母抵押未成年子女房產效力認定中的爭議問題

基于對123份裁判文書的梳理發現，法院在審 理父母抵押未成年子女房產糾紛案件時的主要分歧有三：其一，對登記在未成年子女名下房產所有權的歸屬判斷存在爭議；其二，對“為維護未成年子女利益”的界定標準模糊；其三，對父母抵押行為的效力認定路徑選擇不同。鑒于上述爭議問題的不同回答將導致裁判思路與效力認定結果的差異，亟須對比分析法院在審理此類房產抵押案件時所依據的關于房屋歸屬和未成年子女利益的判斷標準，以及對不同效力認定路徑的選擇進行類型化研究。

（一）未成年子女名下房產權屬的判斷不一致

查明父母抵押的登記于未成年子女名下房產的所有權歸屬，是認定該抵押行為效力的首要前提。具言之，《民法典》第35條第1款的設立目的主要在于規制父母處分未成年子女財產的行為，若查明被抵押房產并非未成年子女所有，則此類財產行為的效力認定問題將不再適用該款規定，而應直接適用《民法典》第143條。但從表1中不難發現，司法實踐中對于父母出資購買并無償登記于未成年子女名下的房產，其產權歸屬問題仍有爭議。

部分法院認為，父母以未成年子女名義購置房產的行為，應視為“贈與”。根據《民法典》第208條的規定，不動產物權具有公示公信的效力，因房產登記程序完成，該贈與關系成立，贈與行為生效，故該房產屬于未成年子女單獨所有。如表1所示，在“常娟、徐廣生民間借貸糾紛二審民事案”（1）與“方占霞、袁瑞與賈勇民間借貸糾紛再審民事案”（2）中，法院均認為，雖然登記于未成年子女名下的房屋系父母出資購買，但該行為屬于法律規定的贈與行為，且早于案涉債務形成，根據物權公示原則，該房產應認定為未成年子女的個人財產，而非家庭財產。

另有法院認為，登記于未成年子女名下的房產應認定為家庭共有財產。在現實生活中，未成年人名下房產基本上都是由其父母出資購買，且該房產日常由父母進行管理，房屋所獲收益也用于家庭共同開支，據此認定父母在主導房產的價值上已經盡到代理義務，承擔起代理的職責，因此該房產屬家庭共有財產。如在“陳某1、日照東港農村商業銀行股份有限公司等金融借款合同糾紛二審民事案”（3）中，法院認為，結合購買房屋時的資金來源及購房時陳某1的實際年齡，應認定該房屋系陳某1的父母出資購買登記于陳某1名下。案涉房屋雖登記在陳某1名下，但并非由其實際占有使用，且房產購置資金來源于父母，房屋取得的收益也由父母支配并用于家庭開支，故案涉房屋應屬家庭共有財產，而非陳某1的個人財產。又如，在“海安市鑫緣農村小額貸款有限公司與陳筱鏡、陳顯坤等債權轉讓合同糾紛一審民事案”（4）中，案涉主債務人是抵押人陳炫辰的父親陳筱鏡，保證人是陳炫辰的母親和祖父母，另外陳顯坤與陳炫辰系祖孫關系，且為房屋名義上的共有人。法院認為，從客觀實際出發，陳炫辰作為未成年人，沒有收入來源，案涉房屋實為家庭共有財產。且鑒于主債務人、保證人及擔保人系同一家庭成員的特定身份關系，案涉債務應認定為家庭共同債務。在積極收益家庭成員共享的情況下，對于消極債務，理應用家庭共有財產償還，以防止父母惡意轉移財產并人為減弱償債能力的行為，因此以該房產為家庭對外所負債務設定抵押的行為合法有效。

（二）“為維護未成年子女利益”的界定標準模糊

審理父母抵押未成年子女房產糾紛案件時，對于父母所作抵押是否屬于“為維護未成年子女利益”的判斷，是認定該抵押行為效力的核心要件。具言之，如果父母以未成年子女房產設定抵押的目的是為維護子女利益，則該抵押有效；相反，若父母非因維護未成年子女的利益而抵押房產，則需依據《民法典》第35條第1款的規定，進一步對該行為的效力進行認定。但現行法律、司法解釋對于“為維護未成年子女利益”的界定標準尚不明確。

在司法實踐中，判斷父母的抵押行為是否以維護未成年子女利益為目的，主要存在以下兩種方法：其一，基于父母抵押未成年子女房產行為的“主觀目的”予以判斷，若父母為改善子女的生活和學習條件而抵押房產，并出具相關聲明或承諾書，則屬“為維護未成年子女利益”。如在“曹鳳鳴、許某1等民間借貸糾紛一審民事案”（5）中，法院主張，許某1、張某作為未成年子女許某2的監護人，抵押許某2房產系因教育所需，且二人向抵押登記機關出具的《具結保證書》亦載明借款用于子女教育費用，故父母借款抵押行為目的并未損害被告許某2權益。據此抵押權人曹鳳鳴足以相信父母二人的抵押行為是為維護其子女許某2的利益作出的，抵押合同應認定有效。其二，法院以父母設定抵押房產行為所得收益是否直接有利于未成年子女為判斷標準，若父母的抵押行為可以使未成年子女直接獲利，則原則上認定維護了其未成年子女利益。

但通常情況下，由于家庭的親密關系難以分割，未成年子女主要依靠父母提供經濟和物質支持，以至于家庭的生活條件很大程度上會影響子女成長，未成年子女的利益與家庭利益并非完全分離[1]。倘若家庭利益受損，則未成年子女利益當然也會相應受損。這導致在父母為自己或家庭正當利益而抵押未成年子女房產的案件中，法院對于未成年子女可能從中間接獲得的利益是否應當認定屬“為維護未成年子女利益”的范疇存在較大爭議。如在“無錫市新區創友融資擔保有限公司與無錫錫豐熱網管道廠（以下簡稱錫豐廠）、毛某等追償權糾紛再審民事案”（6）中，法院原審認為，毛文明、劉某作為法定監護人雖出具聲明書表明抵押未成年子女毛某名下房產擬用于錫豐廠經營，經營所得用于毛某生活、學習，但錫豐廠貸款系用于企業的日常經營活動，并非直接用于毛某的學習、生活或醫療等，難以認定系為毛某利益進行審慎處分，從保障未成年人毛某的利益出發，相應擔保為無權處分，該設立抵押的行為無效。但此法院再審認為，雖然借款并非直接用于毛某的生活或學習，但現有證據足以證明借款是用于毛文明經營的錫豐廠生產經營所需，而錫豐廠的生產經營所得又因毛文明的控股而高比例轉化為家庭所得，故毛某作為家庭成員也是受益人之一，抵押行為應認定有效。由此可見，在父母為自己參股或作為實際控制人的公司借款而抵押未成年子女所有房屋的案件中，由于家庭關系與經營活動的復雜性，對于父母抵押行為與未成年子女利益是否存在沖突的判斷應是認定抵押合同效力的關鍵。

（三）父母抵押行為的效力認定路徑存在爭議

基于表2中整理的涉及父母抵押未成年子女房產糾紛的典型案例發現，司法實踐中對于父母抵押未成年子女房產行為效力的認定主要存在四種不同的路徑：追認權路徑、規范性質識別路徑、無權處分路徑及無權代理路徑。因認定路徑不一，導致法院在審理類似案件時，對父母抵押行為效力的判斷存在偏差，甚至大相徑庭。

追認權路徑的觀點認為，在抵押合同存在父母與未成年子女共同簽名的案件中，子女的簽名行為可以視為對所享有房產份額的自行處分，盡管其屬于限制民事行為能力人，但父母即法定代理人的簽字確認亦可視為對未成年子女實施該民事法律行為的追認。如表2所示，法院在“饒良俠、朱芳青金融借款合同糾紛二審民事案”（7）中認為，案涉《最高額抵押合同》系未成年人饒誠健及其父母饒良俠、朱芳青三人共同與銀行簽訂，是饒誠健對案涉房產份額的自行處分，而非父母擅自處分限制行為能力人財產的代理行為。盡管在簽訂抵押合同時饒誠健為限制民事行為能力人，但由于我國現行立法未對抵押人的身份、年齡等要素進行限制，其簽字行為并不違反法律的禁止性規定。合同中饒良俠、朱芳青、饒誠健共同簽名確認這一事實足以證明三人對案涉房產提供抵押擔保事宜的全面了解與同意。故可認定，該抵押合同的訂立既取得全體房屋共有人的同意，也得到限制民事行為能力人的法定代理人的追認，應為有效。

規范性質識別路徑是指，通過對《民法典》第35條第1款的定性進行父母抵押行為效力的判斷。若認定《民法典》第35條第1款屬于管理性強制性規定，則違反該條款并不影響抵押合同的效力。即便未成年子女利益受損是由父母抵押行為導致的，也并不必然導致抵押無效，此時權利受損的未成年子女可以根據《民法典》第34條第3款的規定尋求相應的救濟。如表2“王云生、李利利等金融借款合同糾紛二審民事案”（8）中，法院認為，王某簽訂《最高額抵押合同》時系無民事行為能力人，而其父母王云生、李利利以法定監護人的身份代其簽訂抵押合同的行為沒有違反法律的禁止性規定。并且，即便監護人王云生、李利利代王某簽訂的抵押合同行為損害了王某的利益，也應根據《民法典》第34條第3款的規定由父母承擔相應的法律責任，而非由此否定合同效力并由合同相對人承擔責任，故案涉抵押合同有效。但是，若將《民法典》第35條第1款定性為效力性強制性規定，則父母非為未成年子女利益的抵押行為因違反該條款將直接被認定為無效。如在“方成釵、顏某1民間借貸糾紛再審民事案”（9）中，法院主張現有證據并不能證明案涉借款系用于被監護人顏某1、顏某2的教育及生活，且因父母顏俊豪和翁思思不能清償案涉借款而使子女名下的房產陷于被處分以清償債務的風險，該結果將直接損害未成年子女的合法權益，故抵押合同因違反《民法典》第35條第1款的效力性強制性規定而無效。

無權處分路徑，即認為父母非為未成年子女利益而抵押其房產的行為構成無權處分，進而判斷交易相對人是否盡到審查義務，即是否滿足善意取得之構成要件，以此認定抵押行為效力。此種情形下，對善意相對人的保護置于未成年人利益保護之前，更多地考慮市場交易安全的維護。如在“陳若微、姚某1抵押合同糾紛二審民事案”（10）中，法院主張，唐萍作為監護人以未成年子女姚某1名下的房產抵押借款，其所得借款實際并未用于子女生活、教育等所需，該行為侵犯了姚某1的合法權益，構成無權處分。抵押權人陳若微在簽訂抵押合同時，應知曉房產屬未成年子女所有，且有義務考量抵押合同相對人抵押未成年子女房產是否符合被監護人利益。但在案涉合同簽訂時，姚某1年僅5歲，合同載明借款用途為周轉。陳若微明知唐萍抵押房產借款用作資金周轉，系侵害未成年子女利益的行為，仍與之簽訂抵押合同，非屬善意抵押人，合同應認定無效。而在“廣西田陽農村商業銀行股份有限公司與韋暉仁、韋惠譞金融借款合同糾紛一審民事案”（11）中，法院同樣適用了無權處分路徑，但對于交易相對人“善意”的判斷，其認為因被告韋暉仁系未成年人韋惠譞的監護人，原告有理由相信被告韋暉仁的代簽行為系其履行法定代理人職責，屬善意取得。法院出于維護交易安全的考量，認定該抵押行為合法有效。

無權代理路徑，即認為父母對未成年子女房產的管理和處分是行使法定代理權的表現。對于父母非為未成年子女的利益考慮而以其名下房產設定抵押的行為，因其超越了法定代理權限，構成無權代理，該抵押行為對未成年子女不發生法律效力，應由父母自己承擔相應的法律責任[2]。如表2所示，法院在“甘肅銀行股份有限公司民勤支行、蔣某等金融借款合同糾紛一審民事案”（12）中認為，蔣某1以未成年子女曾某1名下的房產提供抵押擔保，不僅處分被監護人名下財產，還為其增設了義務，損害了被監護人曾某1的利益，超越了法定代理的權限，應當認定構成無權代理。又如在“盛為資產管理合伙企業與陸振偉等民間借貸糾紛一審民事案”（13）中，法院同樣認為，被告陸振偉代其未成年子女陸家杰簽字所作出的借款和抵押擔保等意思表示，無證據表明系為子女利益，其結果不當增加未成年人陸家杰的債務負擔，構成無權代理。而第三人徐愛國在簽訂案涉借款合同時明知被告陸家杰為未成年人，且借款目的系經營用途而與家庭生活無關，故其接受陸家杰為借款及抵押人的行為，并不符合表見代理的構成要件，抵押合同無效。

通過上述分析可知，在對父母抵押未成年子女房產行為的效力認定過程中，存在著保障未成年人利益與維護市場交易安全的價值沖突。由于各地區法院對兩者的衡量尺度和標準存在差異，導致效力認定路徑的選擇不同，進而影響抵押行為效力的判斷。為此，法院應穩妥地處理未成年人利益與市場交易安全之間的沖突，最大限度地調和兩者間的矛盾，作出能夠得到社會公認的利益判斷與價值選擇。

四、 父母抵押未成年子女房產糾紛中的法律關系與價值沖突分析

（一）父母抵押未成年子女房產糾紛中的法律關系分析

在父母抵押未成年子女房產糾紛案件中，主要涉及父母、未成年子女及交易相對人三方，產生錯綜復雜的法律關系，具體包括：內部的親權監護關系和外部的市場交易關系。

在內部的親權監護關系中，主要涉及維護未成年子女利益與尊重父母監護自由的價值沖突。伴隨我國未成年人最大利益原則的發展，我國在構建監護制度的過程中，不斷細化監護規則，為明確監護人的權利、義務和責任傾注大量精力，在《民法典》第35條第1款規定了“最有利于被監護人”原則，并通過“非利益不得處分”的規范限制父母對未成年子女的財產處分權，引導其作出規范的財產監護行為[3]，該價值取向表明立法者在內部親權監護關系上對作為弱勢群體的未成年人利益優先保護的傾斜用意。

在外部的市場交易法律關系中，主要涉及保障未成年人利益與維護市場交易安全的價值沖突，這也是當前司法實務中價值判斷的難點。由于未成年子女的民事行為能力有限，其財產通常由作為法定監護人的父母代為管理和處分，而父母以子女名下房產設定抵押的行為一定程度上增加了未成年子女財產被處置的風險，此時若法院基于未成年人利益優先保護的考量否定父母抵押行為的效力，則善意相對人的權益便無法得到有效保障。但從交易相對人的角度，父母基于未成年子女法定監護人和法定代理人的雙重身份，以子女名下房產對外設立抵押的行為符合社會的普遍認知及傳統的家庭倫理觀，雙方由此易于建立信賴關系。此時若相對人盡到審慎的注意義務，法院基于維護相對人合理信賴利益和市場交易安全的考量，對父母抵押行為的效力作出肯定性評價，則可能侵害其未成年子女的利益[4]。觀此可見，法院在面對未成年人利益與市場交易安全沖突時，選擇何者作為優先考量的因素將直接影響父母抵押行為效力的認定結果，如何平衡好二者之間的利益關系是當前需要著重考慮的問題。

（二）面對未成年人利益與市場交易安全沖突的價值選擇

每種價值選擇的背后都隱藏著利益[5]。當任何利益關系出現矛盾時，首先需要盡可能進行平衡，但總歸有一方需作出讓步?；谒痉ㄟm用中處理法律價值沖突問題時所遵循的價值位階原則，個人利益通常服從和讓步于社會利益。但實際上，對于未成年人的保護，不僅涉及個人利益問題，更是父母與家庭乃至整個國家和社會的共同責任[6]。因此，應將未成年人利益的保護納入社會公共利益的范疇，使未成年人利益與市場交易安全位于同一價值位階。那么，在無法平衡二者利益關系的情況下，又該如何進行價值選擇呢？

在外部的市場交易法律關系中，與交易安全相比，未成年人群體作為相對弱勢一方，其利益更應得到優先保護。首先，這符合國際社會在處理兒童問題中普遍認同的首要考慮準則——“兒童利益最大化原則”，且我國《民法典》第35條第1款和《中華人民共和國未成年人保護法》第4條也都明確規定了“最有利于未成年人”原則，強調了對作為弱勢群體的未成年人的保護，此種價值選擇皆在法理和情理之中[7]。其次，從救濟目的實現的難易程度來看，相較于交易安全，未成年子女的利益保護處于更加緊迫的優先位置。由于我國目前財產監護制度尚不完善，通過事后救濟來達到保障未成年人財產利益的目的并不能得到真正落實[8]。雖然未成年子女同樣享有損害賠償救濟的權利，但基于血緣、親情等家庭關系的考慮，其很大可能不會選擇追究父母的責任。再者，房產被抵押也進一步說明父母的財務狀況不良，從這一角度來看，未成年子女的財產損失也無法得到有效救濟[9]。而對于交易相對人而言，若父母的抵押行為被認定為無效，則其可以要求父母承擔損害賠償責任或通過其他交易途徑來彌補損失。綜上，在對父母抵押未成年子女房產行為的效力認定過程中，面對未成年人利益與市場交易安全的矛盾沖突時，應將未成年子女的利益置于最優先考慮的環節，并盡可能將市場交易的損失降到最低，在實現優先保護未成年人利益的同時最大限度地維護交易安全。

五、 父母抵押未成年子女房產行為的效力認定完善路徑

在當前我國法律關于監護人財產管理權規定較為抽象，未成年人主體較為特殊及相關救濟制度不健全的背景之下，為切實維護未成年子女的合法權益，衡平多方利益，應從明晰未成年子女名下房產的歸屬、厘清未成年子女利益的判斷標準和規范父母抵押行為的效力認定路徑等方面完善父母抵押未成年子女房產行為的效力認定規則。

（一）明晰未成年子女名下房產的歸屬

一般而言，未成年人的房產主要通過接受贈與、繼承等無償方式或者通過勞動、經營等有償途徑取得。未成年人通過勞動或經營取得的房產，其所有權當然歸未成年人所有。而實踐中，由于未成年人缺乏相應的民事行為能力，其房產通常是以接受贈與或繼承的方式獲得。對于受贈于第三人或通過繼承獲得的房產，將其認定為未成年子女所有并不存在爭議。但對于雖登記于未成年子女名下實際出資人卻是父母的房產，部分法院常因房屋由父母出資并管理而將其定性為家庭共有，否認未成年人財產的獨立性。另外，親密關系下的贈與通常僅具權利轉移的外觀[10]，為防止父母因轉移資產、惡意躲避債務而將房產登記于子女名下的行為，某些法院在被告無法證明房產合法來源的情形下會將其推定為家庭共有財產。

然而，值得注意的是，根據《民法典》第208條規定，我國物權變動采取的是公示生效主義，不動產登記簿作為公信力的直接體現，無論財產的取得途徑或真實意圖如何，都應根據登記簿上所記載的權利人確定物權的歸屬。質言之，只要父母出資購買登記在未成年子女名下的房產已依法辦理不動產登記手續，就應視為贈與關系成立，未成年子女取得房屋所有權，而不應因房產來源和管理狀態或是基于逃避債務而登記于未成年子女名下等原因區別對待。對于父母的贈與行為以轉移財產、逃避債務為目的，損害了第三人利益的情形，《民法典》第538條已經提供了相應的救濟途徑，即債權人可以在法定期限內通過撤銷的方式維護自身合法利益，而非質疑房產的歸屬。另外，家庭共同生活的關系并不一定等同于家庭財產共同共有的關系。若僅因多數未成年人暫時沒有能力為家庭生活和共同財產的創造、積累及增值做出相應貢獻，就將其名下房產歸于家庭共有，并以該房產對外設定抵押，顯然損害了未成年人財產的獨立性，且可能導致其財產利益處于同他人風險與共的狀態，故該抵押行為存在效力瑕疵。

鑒于此，為更好地適應現代法律優先保護未成年人的價值理念，真正實現未成年人的人格獨立和財產獨立，對于登記在未成年子女名下實際卻由父母出資購買的房產，應依據不動產登記的公示公信效力，將其認定為贈與所得，即承認未成年子女對該房產享有獨立的權利。

（二）厘清未成年子女利益的判斷標準

對于“為維護未成年子女利益”的判斷，應立足于《民法典》第35條第1款的規定進行體系化的理解。該規定既確立了“最有利于被監護人”原則，也表明監護人處分被監護人財產只能以維護被監護人的利益為目的。既然將“最有利于被監護人”與“為維護被監護人利益”規定于同一條款內，這也從側面說明兩者存在密切的邏輯聯系。質言之，二者間應為遞進關系，后者可以理解為是對前者在財產監護方面的具體化解釋。若將父母抵押未成年子女房產的行為視為履行監護責任的一種形式，則該行為必須符合“最有利于被監護人”的原則。而對于這一原則的判斷，應結合案件的具體情況，采取社會一般公眾的理性標準[11]。例如，父母在以未成年子女房產設定抵押時，往往會出具“為維護未成年子女利益”的書面聲明或承諾，但僅依該承諾并不能對其抵押行為是否真正有利于子女利益進行事實判斷，還應綜合考量交易的目的、動機及結果等因素進行實質認定。如果父母為維護未成年子女的生存與發展，保障其生活、住房、教育、醫療等利益而進行借款抵押，該行為顯然符合“最有利于被監護人”的原則，當然屬于“為維護未成年子女利益”的范疇[12]。而若父母是為自身債務、生產經營或第三人債務提供抵押擔保，雖然可能會為未成年子女帶來間接利益，但這部分利益具有不可預見性，增加了子女對該房屋享有的所有權因抵押權實現而喪失的風險，不符合“最有利于被監護人”這一原則，因此不應當被認定為“為維護未成年子女利益”之情形。然而，在父母無法用個人或家庭財產償還事關其自身健康甚至生存的債務時，由于未成年子女對于父母的撫養及情感上的依賴，抵押擔保與未成年子女利益具有較強的關聯性，此時父母的抵押行為便具有必要性和緊迫性，宜認定為“為維護未成年子女利益”。

（三）適用無權代理路徑規范父母抵押行為的效力認定

判斷父母抵押未成年子女房產行為效力的關鍵在于如何實現保障未成年人權益和維護市場交易安全的價值衡平。對此，前文已述，面對未成年人利益與交易安全間的沖突時，應堅持“最有利于未成年人”原則，秉承以未成年人為本位的價值理念，作出優先保護未成年人利益的價值選擇。

若以追認權路徑認定父母抵押未成年子女房產行為之效力，在父母與其子女共同簽署抵押合同的情況下，將父母簽名視為對子女處分行為的追認，則實質上與父母本人對未成年子女房產進行抵押并無區別，且此種情形下父母行使追認權便意味著將不需要受《民法典》第35條的限制，這與維護未成年人利益的立法精神相悖離。同理，也不宜選擇規范性質識別路徑。若將《民法典》第35條第1款定性為管理性強制性規定，父母抵押行為因未違反法律的禁止性規定而認定有效，此時權利受損的未成年人雖然可以根據《民法典》第34條第3款的規定尋求救濟途徑，但基于父母與子女之間的血緣關系，另加之未成年子女能力有限，很有可能放棄對父母損害賠償責任的追究，故此種情形下未成年子女的利益無法得到有效保護。而如果將其解釋為效力性強制性規定，未成年子女只需舉證證明父母的抵押行為非為其利益，便可認定抵押合同無效。那么相對人若想保證抵押權的實現，就必須事先盡到極高的審查注意義務，這樣一來交易成本將大大增加，根據市場主體趨利避害的心理，未成年子女名下的房產將逐漸失去流通性，如此也不能實現保護未成年子女利益的初衷。另外，若選擇無權處分路徑，將父母非為未成年子女利益而抵押其房產的行為認定為無權處分，再通過判斷交易相對人是否構成善意取得來進行效力認定，顯然善意相對人的保護被置于未成年人利益保護之前，更多考慮了交易安全的維護，而忽視了對未成年人財產利益的保護。

從《民法典》第35條第1款的立法目的來看，其在于規范監護人的財產監護行為，顯然將其理解成對父母的法定代理權的限制，才能更好地體現以被監護人為本的立法用意，并與優先保護未成年人利益的立法目的在價值上相一致[13]。因此，以無權代理路徑處理父母抵押未成年子女房產的相關案件才是現行法律框架下的最優選擇。但是，若以無權代理路徑繼續推進，無權代理又可以分為狹義無權代理和表見代理。而學界對于法定代理能否發生表見代理素有爭議，爭議焦點在于表見代理是否以本人的可歸責事由作為構成要件，若以其作為要件，由于未成年人必然不存在可歸責事由，因此表見代理不可能成立；反之，為保護相對人基于父母法定代理權限而形成的合理信賴，宜認定超越法定代理權的表見代理成立[14]。由此可知，該爭議的實質同樣在于，善意相對人的“交易信賴”與未成年人的利益保護發生沖突時的價值選擇問題。在父母非為未成年子女利益而抵押其房產的情形中，未成年子女既無可歸責性，也不具備控制無權代理發生與否的能力，若適用表見代理優先保護相對人的合理信賴，則無疑增加了未成年子女的風險負擔，有違法定代理制度保護欠缺民事行為能力人合法權益的設立目的。而只有以狹義無權代理解釋父母非為未成年子女利益的抵押行為才更有利于未成年人的財產監管目的與代理效果的融貫性實現，達到未成年人利益最大化。

另外，將父母非為未成年人利益而抵押其房產的行為定性為無權代理后，應進一步明晰其法律后果。根據《民法典》第171條第1款規定，在未確定被代理人是否追認前，無權代理的民事法律行為效力待定。若類推適用至父母抵押未成年子女房產糾紛的案件中，父母的抵押行為原則上也應是一種效力待定的行為。只有在未成年子女成年后對此作出追認或者拒絕追認的意思表示，才能對父母抵押行為的效力作出最終判斷[15]。但這一等待的時間或長或短，若該法律關系長期處于效力待定的懸而未決狀態，則不利于市場交易的穩定，且可能導致善意相對人的法律地位長期陷于被動且不確定的不利狀態。盡管法律賦予了善意相對人撤銷權，但若只能通過善意相對人行使撤銷權才能消除抵押行為效力未決的狀態，顯然增加了其交易風險和負擔，不利于市場經濟的平穩運行。據此，為更好地平衡未成年子女利益與善意相對人的信賴利益及交易安全之間的關系，滿足當事人糾紛解決的迫切需求，應對未成年子女追認的期限加以限制，即在一審法庭辯論終結前，若未成年子女已成年并具備完全民事行為能力，其可以通過追認的方式使抵押行為發生效力[16]；反之，若辯論終結前子女仍未成年，對于明確歸于“非為維護未成年子女利益”的抵押行為，應推定未成年人拒絕追認，進而認定抵押合同自始無效。

為了保障善意相對人的合法權益，在抵押行為最終歸于無效的情形下，父母應當依照《民法典》第171條第3款和第4款的規定對善意相對人承擔相應責任。值得注意的是，判斷交易相對人是否為善意，應當依據合同訂立時的具體情形。由于父母出具的為未成年人利益的書面聲明或承諾通常是房屋權屬登記機關處分涉及未成年人不動產時的要求，這一形式化的承諾完全取決于監護人的內心道德和責任，其真實性需要進一步驗證。所以，交易相對人的審慎注意義務不應僅是針對法定代理關系、為未成年人利益的聲明或承諾書等方面的形式審查，還應在其力所能及的范圍之內，對交易過程中所了解的父母借款的實際用途、抵押主觀目的、結果及行為風險性等信息進行實質性審查，綜合判斷抵押行為是否會損害未成年子女利益。

六、結語

通過對實務中父母抵押未成年子女房產糾紛案例的梳理分析不難發現，部分法院在審判過程中往往以犧牲未成年子女的利益換取交易安全和經濟的平穩運行。但實際上，未成年人作為弱勢群體，其合法權益往往更難得到有效保護和救濟，這就要求法院在審理此類案件時應注重保護弱勢一方，將利益保護的天平傾向于未成年人。如在判斷房產權屬問題上，不可突破登記簿的公示公信效力而將未成年人名下的房產認定為家庭共有財產；在判定抵押行為是否“為維護未成年子女的利益”時，應以“最有利于被監護人”為根本原則，以一般第三人的理性視角，結合案件事實進行綜合衡量；并以無權代理路徑認定父母非為未成年子女利益抵押其房產行為的效力，在抵押行為最終歸于無效的情形下，由父母對相對人承擔相應責任。由此才能有效地保障未成年人的財產利益，同時盡可能地維護善意相對人的合理信賴利益，促進市場經濟的平穩運行。

注釋：

（1） 哈爾濱市中級人民法院〔2021〕黑01民終1093號民事判決書。

（2）榆林市中級人民法院〔2020〕陜08民再5號民事判決書。

（3）日照市中級人民法院〔2022〕魯11民終2754號民事判決書。

（4）海安縣人民法院〔2020〕蘇0621民初5134號民事判決書。

（5）臺州市椒江區人民法院〔2022〕浙1002民初6205號民事判決書。

（6）無錫市新吳區人民法院〔2017〕蘇0214民再2號民事判決書。

（7）上饒市中級人民法院〔2020〕贛11民終959號民事判決書。

（8）撫州市中級人民法院〔2021〕贛10民終1326號民事判決書。

（9）溫州市中級人民法院〔2020〕浙03民再65號民事判決書。

（10） 杭州市中級人民法院〔2020〕浙01民終5239號民事判決書。

（11）田陽縣人民法院〔2020〕桂1021民初2464號民事判決書。

（12）民勤縣人民法院〔2022〕甘0621民初2185號民事判決書。

（13）上海市閔行區人民法院〔2021〕滬0112民初45664號民事判決書。

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Study on the Validity of Parents Mortgaging Minors’ Real Estate Properties

LI Wei， HOU Chunrui

（College of Humanities and Law， Shandong University of Science and Technology，Qingdao， Shandong 266590， China）

Abstract： Due to the abstract nature of Article 35， Paragraph 1 of the Civil Code， courts face disputes and controversies when adjudicating cases where parents mortgage real estate properties owned by their minor children. These disputes often revolve around the ownership of the minors’ properties， the definition of “protecting the interests of minors” and the pathways for determining the effectiveness of the parents’ mortgage actions. This leads to different adjudications regarding the effectiveness of the mortgage actions， categorized as valid， invalid， or partially invalid. In response to the disarray in judicial practice， it is necessary to clarify the legal relationships between parents， minors， and transaction counterparts. When conflicts arise between the interests of minors and the safety of market transactions， a value choice should be made to prioritize the protection of minors’ interests. To improve the rules for determining the effectiveness of parents mortgaging minors’ real estate properties， it is also essential to clarify the ownership of properties registered under minors’ names. The principle of “the most beneficial to the ward” should be adopted， weighing the interests of the minors comprehensively， and applying the pathway of unauthorized agency to regulate the effectiveness of parents’ mortgage actions. This approach aims to integrate the supervision of minors’ property and the effectiveness of representation， ensuring a balance between protecting the interests of minors and the safety of market transactions.

Key words： ""Real Estate Mortgage; Effectiveness Determination; Interests of Minor Children; Unauthorized Agency

編輯： 唐玲娜

收稿日期： 2023-10-15

基金項目： 教育部人文社會科學研究規劃基金項目（20YJA820011）

作者簡介： 李偉（1977-），男，山東高密人，副教授，博士（后），主要研究方向：民商法學；侯椿蕊（1998-），女，山東萊州人，碩士研究生，主要研究方向：民商法學。