房地產開發企業稅務籌劃若干問題及改進對策研究

摘 要：隨著經濟的快速發展，我國房地產業正處于蓬勃發展階段。房地產行業投資大，發展周期長，涉及許多國家政策，涵蓋多稅務，給企業的財務管理工作帶來新的挑戰，容易出現各種稅務風險。2016年5月以后房地產行業也開始進行增值稅取代營業稅，如果房地產開發企業未能掌握國家相關稅務政策，可能會增加企業的稅務負擔，并可能存在納稅不足和漏繳的風險。因此，本文對房地產開發企業的稅務籌劃進行了深入思考，分析存在的若干問題，并提出了一些改進對策，努力引導房地產開發企業降低稅務風險。

關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；問題；對策

為了在激烈的市場競爭中實現良好的發展，房地產開發企業應積極利用專業、高效的稅務管理體系，降低自身的稅務成本，有效地控制稅務風險。因此，不斷提高企業的經濟經營效率，對于房地產開發企業的稅務籌劃管理具有一定的推動作用，進而促進企業的穩定發展。

一、房地產開發企業稅務籌劃管理概述

房地產企業的稅務籌劃體現在稅法規定范圍內的投融資、經營活動中的財務管理活動，并提前實現最大的籌劃收入，為自己的經濟管理活動在遵守稅法規定的前提下有效減輕稅務負擔。稅務籌劃是一種財務管理行為，通過稅務籌劃促進企業財務計劃、完善管理體系，提高納稅的科學性，促進納稅計劃的優化和選擇，可以提高稅務意識，規范稅務行為，防范風險。

隨著國家稅務政策的變化，房地產銷售增長率和銷售面積都出現了不同程度的放緩。然而，隨著人們生活水平的不斷提高，住房的需求仍在上升。此外，流動人口數量的增加對促進房地產的發展發揮了積極的作用，房地產開發企業主要存在以下稅務風險：

第一，對銷售和開發產品的提前征收不及時。這種風險在中小型房地產企業中較為常見，主要是住房資金未能進入企業賬戶或資金已進入賬戶，但未及時核算，導致延遲納稅申報單，增加逾期納稅的風險。

第二，房地產開發項目的特點。一般來說房地產開發周期長，投資資本和成本都很大，項目涉及環節多，各環節特點不同，發票標準化不確定，對最終會計和納稅申報表有一定的影響。

第三，沒有嚴格按照稅法的要求嚴格申報企業所得稅。與其他行業相比，房地產企業承擔不同的稅務，特別是在預售住房方面，根據國家稅務政策應提前按當地毛利率繳納所得稅，房地產企業的稅務負擔略高于其他企業。如果企業的財務人員對稅務操作有點粗心，就很容易增加稅務風險。

二、房地產開發企業進行稅務籌劃的意義

（一）依據政策減輕企業稅負

如今，國家越來越關注房地產開發行業稅務收入的發展情況，并對房地產開發企業的稅務進行一定的調控。房地產開發企業繳納的稅金比較多，從而加重了企業的稅務負擔。因此，尤其是對于房地產企業，制定合理的、科學的稅務籌劃能夠幫助企業避免風險，進而降低企業的稅務壓力。

（二）鼓勵企業時刻關注和全面了解國家的財稅政策

目前，隨著國家經濟的快速發展，房地產行業的規模越來越大，國家采取一定的措施更新財稅政策法律法規，稅務機關的要求也逐漸嚴格，同時又由于房地產企業自身的復雜性，其也成為納稅管理中的阻礙因素。為了進一步規避稅務風險，稅務部門必須不斷加強稅務籌劃管理，完善相關的稅務法規，使企業能夠更多地了解財務稅務法規，從而能夠在實際的納稅過程中遵循法規的內容。

（三）通過科學的稅務籌劃實現企業的長遠發展

房地產開發企業經營的最終目標則是獲取一定的經濟利潤，確保利潤的最大化。隨著市場競爭的不斷加大，企業需要盡最大的努力降低經營的成本，完善發展空間，優化發展的環境。企業的經營成本中，稅務支出則占據了一大部分，若企業采用一定的手段來逃避稅務，是違反法律的行為，會受到法律的懲罰。房地產企業若能夠進行科學的稅額規劃，從而在合法的基礎上獲取經濟利潤，促進企業的長期穩定發展。

三、房地產開發企業進行稅務籌劃的相關問題分析

（一）缺乏對稅務政策的了解

房地產開發企業在稅務籌劃時，要意識到政策選擇和變化會帶來的風險。房地產企業的政策實施可能由于稅務籌劃人員對政策未充分了解，導致稅務籌劃者設置的計劃沒有較好地實施，其效果沒有發揮出來，與實際情況有著較大的差別。伴隨著市場經濟的快速發展，相關政策也在發生著一定的變化，從而使得風險不能及時被發現，造成前期的工作開展效果不好，造成早期成本不能計入造成損失。在上述問題中，大多數房地產企業在當前市場上出現得更為頻繁。例如，雖然對房地產企業稅務籌劃政策進行了細致的分析，有時會超過時間的限制，造成操作錯誤，會承受較大的罰款。

（二）房地產企業稅務籌劃觀念不正確

目前，國家的稅務籌劃正在發展中，其中還存在一些不確定的因素，導致一些企業沒有正確地認識到稅務籌劃的重要意義和相關概念。通過調查分析，企業的工作人員更加注重維護稅務關系，未對各種法律法規進行更加細致的研究，未將相關的稅務知識融入稅務籌劃中。房地產企業是國民經濟的重要產業之一，企業的相關稅收在國民收入中占有極其重要的作用，始終是稅務征收和稅務檢查的重點關注對象。因此，符合政策要求的正確的稅務籌劃才能利于企業經濟效益的提高。

（三）缺乏現代化的綜合稅務管理人才

房地產企業需要投資大量的成本，并且利益回收的日期比較長，會出現金流風險管理問題。但是這種風險的水平與稅務經理的業務處理能力有很大關系。有些公司沒有完全掌握國家相關稅務政策，或者理解稅務的影響明顯，企業無法處理納稅申報、不能滿足企業需要，導致逃稅，這種行為一方面會給企業帶來經濟損失，另一方面有損企業的良好聲譽，最后導致企業會承擔一定的責任。同時，房地產企業比較注重工程項目的管理和經營，未積極地了解和稅務相關的政策。企業也僅僅是認為這是財務工作人員的問題，以及缺少完善的戰略部署，導致了稅務成本的增加。稅務籌劃人員易出現：一是多納稅，增加營業費用；二是不按時納稅，即稅務意識差，缺乏執行力，也需要承擔一些法律責任。所以，企業的稅務籌劃管理人員若出現了以上錯誤，則會對企業的發展產生一定的負面影響。

（四）缺乏完善的稅務籌劃管理制度

稅務籌劃管理涉及的內容比較多，要有健全的稅務籌劃管理制度作為基礎，并且建立的制度要符合企業的實際發展情況。但是在實際發展的過程中，企業的稅務籌劃制度只是單方面滿足稅務部門的要求為主，這就導致企業的制度不能很好地發揮其價值。雖然是構建了相應的稅務籌劃管理體制，但是一些人員沒有嚴格地按照制度執行一定的內容，制度的作用也就發揮不出來，導致稅務籌劃工作無法順利進行，從而造成企業的經濟效益有所降低。

（五）重復征稅現象嚴重

在房地產企業的稅務籌劃管理中，存在過度重復的現象，造成這類問題的原因如下：首先，現有內部稅務制度存在漏洞，沒有根據企業實際情況建立，難以有效實施稅務籌劃；其次，該系統沒有按照國家相關政策要求設計，導致房價不合理，難以滿足大多數人的住房需求，從而增加了房地產企業的稅務負擔，難以提高經營效益和社會效益。

（六）缺乏有效的稅務執行力度

大多數情況下房地產開發企業在考慮稅務籌劃問題時缺乏全面性，在稅務籌劃的過程中執行力度不佳。因為在稅法的稅務范圍內存在一個靈活的空間，房地產開發企業進行商業決策和稅務籌劃時會造成各種問題，稅務籌劃水平與稅務執法人員的綜合素質也有一定的關系。因此，為了優化和改進稅務籌劃工作本身，我們必須從這些角度開始增加稅務籌劃制度的監督與執行力度，還要專業能力比較強的工作人員參與，從而更好地提高稅務籌劃管理人員的實際操作能力和綜合能力，提高最終實施效果。

四、房地產開發企業進行稅務籌劃的改進對策

（一）加強企業與稅務機關的合作與交流

房地產開發企業的經營管理與國家政策的管理和調控密切相關。企業需要加強和稅務機關的溝通、交流，從而減少業務在處理過程中會遇到的風險，保障企業的安全、穩定運行?？傊?，房地產企業需要不斷地關注國家稅收政策的變化與更新，對政策進行細致的分析，降低稅務風險。目前，稅務部門需要不斷地加強對房地產企業的稅務評估和處理，并且要與納稅人保持密切的聯系，以提高稅務籌劃的質量。

（二）建立健全稅務風險防控體系

稅務風險存在于稅務管理的各個過程中。稅務風險管理工作報告是企業所得稅稅務風險管理工作的具體操作指南，很多房地產開發企業稅務風險的內部控制缺乏基礎。在構建企業所得稅稅務風險報告系統的日常工作中應定期準備相關報告，將根據企業的實際發展情況進行，按照季度、半年、年度等，有助于促進企業的稅務管理發展。在稅務風險管理實施的過程中，需要構建稅務風險預警機制，從而更好地達到稅務風險控制的目標。企業在構建稅務風險預警機制的過程中，需要結合企業的實際發展狀況，將企業的成本利益作為基本的原則，構建適合企業的真實發展的稅務風險機制。企業要根據發展目標和發展方向對風險預警系統進行更新、完善，以達到預期的效果。稅務籌劃計劃實施后的評估可以節省稅務，對現金流產生影響，并測試風險防控措施是否有效地降低了稅務風險。

（三）提高稅務籌劃人員的專業素質

房地產開發企業的稅務籌劃人員作為稅務籌劃的規劃者和實施者，財務稅收人員的財務會計知識和稅收籌劃能力作為房地產稅務籌劃和風險控制的主要因素。房地產企業需要定期組織稅務知識講座來提高稅務籌劃人員的工作能力，聘請專業的稅務人員來進行稅務籌劃，設置稅務知識的培訓課程，保證企業的稅收人員能夠更好地了解和學習稅務知識，使稅務籌劃人員可以清晰地了解稅務政策，更加嚴格地實施稅務政策，提高稅務籌劃管理的水平，減少造成風險的因素，確保房地產企業能夠更好地發展。

（四）完善稅務籌劃制度

房地產開發企業的稅務籌劃管理本身具有復雜性，要將規章制度作為輔助決策，若缺少完善的稅務籌劃制度會使稅務發展中存在一定的問題，無法提高稅務籌劃的管理水平，也不能達到稅務管理的目標。因此，企業管理需要完善稅務籌劃體系，制度的建立應結合實際稅務籌劃工作的要求來確定，以確保制度的建立科學可行，并在每一項籌劃和管理工作中得到實施。制度建好后要求各級人員嚴格執行制度內容，履行職責，做好管理工作，促進稅務籌劃管理工作的有序實施，為企業業務發展提供強有力的數據支持。

（五）深化企業內部的稅務改革

房地產開發企業在稅務籌劃和管理過程中，經常出現重復稅務的現象，阻礙稅務籌劃的穩定發展。為了避免雙重稅務問題，房地產企業必須提高稅務改革的力度，及時掌握國家發布的相關稅務制度，優化內部管理，為稅務籌劃管理提供強有力的數據支持。同時，要加強對不合理場所的優化調整，降低稅務籌劃的管理成本，提高營業利潤。此外，應認真管理內部資源，以提高資本使用效率。房地產價值與土地價值也應有效分離，推動稅務籌劃管理的發展，降低稅務風險，提高了經濟的效益，保證在經濟快速發展中占有一席之地，確保經濟效益最大化。

（六）提高企業財務核算準確性，實現合理籌劃和利用

房地產開發周期較長，投資較大，特別是在預售階段，需要承擔大量的增值稅。有必要重視企業預算管理，提供完善的相關系統，認識到可以控制項目資本成本，在納稅期間采用科學合理的籌劃，避免納稅申報單延誤，增加逾期支付的風險成本。會計核算作為納稅申報單的基礎，提高會計管理水平能夠防止企業所得稅風險的出現，降低風險造成的經濟損失。房地產開發企業在審查賬單時，特別是工程項目賬單時，應注意賬單的合法性和合理性，因為在項目中經常有零星的支出。

結束語

總之，國家相關稅務法律法規逐步完善，稅務征收管理逐步標準化，新形勢下房地產企業稅務風險增加。因此，房地產企業必須在減慢甚至降低房價、增加稅務成本的環境下，做好稅務籌劃和風險防控措施。近年來，隨著我國稅務政策改革的增加，大多數房地產開發企業已經意識到稅務管制的重要性。作為一名企業稅務管理者不僅要考慮長遠的戰略方向，還要考慮整個房地產項目的發展過程當前政策和未來法律法規環境的影響，以及同一行業和不同產品的發展特點，只有通過分析上述因素，合理評估稅務風險，才能滿足企業的長期發展需求。