樓市第三支箭能否破局？

嚴躍進

2022年第四季度房地產政策最核心的動作，或體現為第三支箭政策的發布?？茖W分析第三支箭的政策內容和效應，同時從更高角度理解其對房企的深層次影響，將有助于我們更清晰把握政策要義，同時清晰預判企業戰略動向。

第三支箭的本質是股權融資

2022年11月28日，證監會網站發布《證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》。證監會表示，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度。此次政策明確“支持房地產企業股權融資”，其即為第三支箭的概念。

對于證監會的政策表述，在此前的一些會議上其實已經有相似的基調闡述。其中在2022年金融街論壇年會上，證監會主席易會滿表示，“支持實施改善優質房企資產負債表計劃……，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資”。此處提及了“改善資產負債表”的概念和“股權融資”的概念。2022年11月22日，國務院召開常務會議，此次會議明確，努力改善房地產行業資產負債狀況。據此可以認為，證監會提及的第三支箭，絕非突然之事，而是積極吻合了第四季度高層對穩融資、穩房企的新定調新部署。此次第三支箭圍繞股權融資，提出了數量較多、內容豐富的政策工具箱，包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金的作用。

第三支箭已成功射出，結合此前的信貸政策和債券融資政策，也說明“三箭合一”為房企拓寬融資渠道、優化融資結構等發揮了積極的作用。第一，從融資層面看，此次股權融資政策尤其是重組、再融資、私募等領域的政策支持，將極大改善房企的融資狀況。以私募基金為例，在房地產目前依然有高風險的大背景下，此類資金的介入具有較好的優勢，其可以形成定制化、點對點的金融服務，同時有助于更好地化解房企的資金壓力和風險狀況。第二，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規模、同時增強投資者對房企投資的長期性穩定性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和全面。甚至此類政策可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。

相關政策的落地正有序推進

第三支箭的政策，受到了房企的積極關注和好評。最早落地的政策為再融資，尤其以湖北的福星股份動作最快。在證監會第三支箭政策發布的第二天即2022年11月29日，福星股份就發布了關于籌劃非公開發行股票的提示性公告。此次公告指出，為積極響應相關政策，滿足公司業務發展需要，進一步優化資本結構，提高盈利能力及綜合競爭力，福星股份擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司房地產項目開發。福星股份后，包括華發股份、嘉凱城等企業也陸續發布類似公告和方案，而且此類方案下，資金的投放更加具有多元化特征。比如說2022年12月5日金科股份的公告顯示，再融資政策下的募集資金，將用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設，以及償還部分債務本息、增加補充流動資金等。

另外一類動作則在于并購重組。新政發布后一周，陸家嘴、招商蛇口、格力地產3家國資背景的涉房企業積極行動，籌劃并購重組。最受大家關注的是格力地產的重組業務。2022年12月8日，格力地產披露了重大資產重組預案和定增內容。此次重組的內容是，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅公司100%的股權。本次重大資產重組如順利完成，格力地產將持有珠海免稅100%的股份，上市公司將置入行業前景良好、競爭優勢突出、盈利能力較強的免稅業務。考慮到此類重組業務過去有嘗試但不成功，所以可以認為，證監會政策下，重組業務快速開啟，利好房企資源高效整合。

目前看，第三支箭的政策下，再融資和并購重組動作相對多，而其他動作暫時還比較少。但隨著新一輪政策的持續放松，預計后續各類新操作和新模式也會加快出現。以REITs為例，在2022年12月8日首屆長三角REITs論壇上，會議明確后續REITs的創新試點將覆蓋到商業地產即寫字樓、購物中心等物業。此類表述，也有助于房企進一步利用此類金融工具，積極盤活存量資產。類似例子都說明，第三支箭的政策，既有救急效應，也有持續發力的特征，對于2023年房企借力金融工具謀劃發展具有非常重要的作用。

第三支箭的作用不會局限于融資層面

第三支箭受到了各個房企的較好反饋和評價。一些房企認為，當前其屬于此類政策的受益者，也會積極用好此類政策，為后續企業的新一輪發展增添新動力。

實際上，除了擴大融資層面，此次第三支箭政策，也會發揮前兩支箭所不具備的功能。就目前看，信貸政策的投放和債券的發行，比較集中在一些優秀的大型房企身上。而第三支箭相對門檻會低一點，各類房企都可以去嘗試和落實。如此次提及的福星股份，其屬于區域型公司。這也說明，此次政策對于此類區域型公司將帶來非常好的效應，即利好新一輪的發展。另外一個例子是華夏幸福。其在2022年12月1日發布公告顯示，擬通過此類非公開發行股票的方式進行融資。該房企的例子也說明，一些涉險的房企，也具有較好的選擇權或主動性。若是按其他兩類融資，可能風險或不確定性還比較大。而通過第三支箭的方式，則可以更好地確保企業快速獲得融資，這對于此類企業快速擺脫市場壓力和經營壓力，具有非常好的意義?？傮w上，區域型公司和涉險房企都要充分理解第三支箭的新含義。

當然，第三支箭的作用，不僅僅局限于融資層面。能夠和此類金融工具靠攏，本身就體現了企業的新姿態和新動向。我們認為，有此類第三支箭動作的企業，本身就屬于經營面總體依然穩健的企業，或者說企業有持續發力的潛質和動力。此類信號的發出，有助于此類企業改善經營環境和修復外部對其的評價。從地方政府、投資者和購房者等角度去看，有積極的融資動作，無論是再融資還是并購重組，都說明此類企業在資金面、經營面等方面朝著積極的方向演進，后續相關政策和業務等都有進一步優化的可能。從地方政府角度看，對于此類企業，要納入所在城市重點支持的對象之中。對于投資者來說，后續各類金融支持和合作的業務也會加快重啟，而不是持過去的猜忌或懷疑的心態。對于購房者來說，此類企業動作積極，也釋放了房屋銷售穩健和安全的信號，自然也利好此類企業后續房屋的銷售工作。