城市更新項目造價指標分析與控制

陳沫

摘?要：隨著時代發(fā)展與科技的進步，人民群眾需求的日益增長，越來越多的既有體育設施已不適應時代的需求，在城市更新“拆改留”轉換為“留改拆”的大背景下，迎來了對既有體育場館的改造升級，每個體育場館都有其自身獨特性，需要準確測定改造成本，實現(xiàn)更新效益最大化，本文以某上海某大型體育類城市更新項目為例，結合城市更新項目特點，從建造成本的角度，著重分析如何實現(xiàn)城市更新效益、整體經濟效益上最大化，希望對今后同類型的城市更新項目有借鑒意義。

關鍵詞：城市更新；文脈傳承；工程造價；整體效益

中圖分類號：F23?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.01.049

城市更新與城市發(fā)展相伴而隨，城市發(fā)展需要有自我調節(jié)的機制，通過不斷更新，完成自身新陳代謝的過程，城市更新其積極的意義在于阻止城市衰退，促進城市發(fā)展，因此對于影響城市發(fā)展的物質性老化，功能性和結構性衰退等方面需進行更新改造，以期達到科學技術以及提升物質文化水平相適應的城市配置。城市更新項目在保護傳承歷史文脈，留住城市記憶的同時，如何測定城市更新成本兼顧有效控制造價，從而更好地實現(xiàn)城市更新效益、整體經濟效益上最大化，是我們進行城市更新時面臨最大的挑戰(zhàn)。

1?工程概況

某大型體育類城市更新項目建造于1982年，位于上海市中心城區(qū)，總建筑面積115562.15m2，項目包含保留建筑改造及新建建筑兩部分。保留建筑改造為原有標志性建筑體育館和游泳館的主體建筑，對其內部進行改造升級，保持原始風貌不變的同時，為更便捷地服務人民群眾運動的各類需求；新建部分為地下共兩層的體育綜合體，布置了各類全民健身活動用房，包括網球館、羽毛球館、乒乓球館、舞蹈教室、公共入口門廳及輔助、服務用房；同時布置了一定規(guī)模的體育館、游泳館訓練熱身用房，包括擊劍、舞蹈、體操、壁球、室內高爾夫等室內健身用房，以及停車庫和設備機房。同時按照總體規(guī)劃，工程更新改造后與軌道交通站廳、公共設施及周邊重要建筑完成連通。

2?工程造價

本項目合同造價指標11249元/m2，僅從指標值上觀察，萬元加的指標值似乎比較普遍，但通過對本項目實際情況的分析與判斷，投資控制概算值與本城市更新項目實際造價值之間存在較大差異，投資控制概算值不能滿足工程造價的實際需求。

3?工程造價分析

3.1?技術方案的選擇對城市更新項目造價影響大

城市更新項目具有一定的獨特性，在技術方案的選擇上，相對比較獨立，除考慮一般新建項目考慮的因素一致外，需結合項目自身特點，以滿足建設功能、施工質量、安全、進度、降本等方面進行統(tǒng)籌全局、科學安排，選擇科學合理的技術方案，應在控制造價的同時，全面提升更新項目的整體經濟效益。

城市更新項目從確定設計方案開始就面臨著較多的選擇，選擇同樣發(fā)生在施工過程中，比如當我們掀開塵封已久的某些關鍵部位時，雖然我們認為已經做好了應對準備，但仍會遇到不可預測的情況發(fā)生。在方案的選擇上，是僅僅考慮技術上的降本，還是考慮最合理的方案選擇？本項目每一種選擇的背后，都離不開實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的目標。指的不僅僅是運營收益最大化，或者建造利潤最大化，她是一種社會效益最優(yōu)化的表現(xiàn)。

實例1：體育館原屋頂網架為焊接球節(jié)點網架結構，鋼結構重量約700t。1973年至今，近半個世紀以來，曾對場館做過一些維護和修補，但本次將對整體屋蓋鋼結構進行大面積更新，并列舉出多種方案進行比選，請教并聽取資深專家的建議，經各方專題會議討論，在保護外立面及內部看臺結構不被破壞的情況下，在兩種方案中進行選擇，一種方案為拆除原鋼結構屋面，在原屋面位置新建鋼結構屋面，新的屋蓋體系結構為管桁架結構，鋼結構重量為1300t；第二種方案對原有屋面鋼結構體系再次進行大面積加固。

第一種方案中，由于老結構為裝配式結構，支撐網架的預制柱為杯口基礎，多數(shù)梁柱拼裝節(jié)點也為弱連接，整體剛度差，經測算，拆除時預制柱穩(wěn)定系數(shù)會削弱一半以上，從而再影響預制梁及預制柱系統(tǒng)的自身穩(wěn)定。加之屋蓋網架結構桿件多，上下弦間矢高6m，網架距地面有24m之高，網架半徑超過110m，外場塔吊無法完全覆蓋整體網架施工。在保護外立面及內部看臺結構不被破壞的情況下，不允許內場大型汽車吊等機械設備進入，搭設高空拆除腳手架無法滿足現(xiàn)場安全施工要求，可以作為配合完成拆除及新建鋼結構的輔助措施。經專家論證最終采取利用鋼平臺整體提升體系支撐起整套鋼結構網架，按照受力的不同，分區(qū)段進行拆除。整個支撐體系主要由臨時支撐與鋼梁組成，臨時支撐主要布置3道，分別在后續(xù)桁架壓力環(huán)下方，比賽區(qū)臨近看臺位置處，以及內外圈鋼梁布置，整個鋼平臺重量約700t，經實際測算鋼平臺支撐體系的措施費用約800萬元左右。

第二種方案，在1999年對屋面鋼結構體系加固的基礎上再進行加固的方案，在原有的屋面鋼結構網架上替換且設置拉結加固件1680根構件，不涉及原鋼結構網架體系大面積拆除，可以采用搭設滿堂腳手架施工措施，經實際測算滿堂腳手架的措施費用約180萬元左右。但是從技術角度分析，因屋蓋網架結構桿件繁多，桿件的拆除、更換及加固工作量大；因存在焊接應力無法釋放的原因，因此在拆除、更換時不能采用多點同步施工，施工周期長；原鋼結構網架體系中每個焊接球匯集著大量桿件，加固時對每一根桿件在節(jié)點處理上手勢要一致，盡量使球節(jié)點區(qū)域焊接變形在難以控制的情況下，保持一致；對于穩(wěn)定性不足的桿件在加固處理時，套管與原桿件、套管與套管之間碰撞節(jié)點的處理上手勢要一致；對于強度不足的桿件在加固處理時，套管與原桿件、套管與套管碰撞節(jié)點區(qū)域的焊接處理各不相同，難度雖大但必須保持強度一致，過程中還會涉及復雜的抱箍加固工藝。以上技術達到拆除、更換及加固的要求后，最重要的問題是對加固的效果進行檢驗，進一步確定屋蓋鋼結構體系的使用壽命，預計判斷難度較大。

綜上，在建造成本上，兩種方案的保護措施成本均比較高，且第一種方案高于第二種方案，但是從城市更新高起點，前瞻性和戰(zhàn)略性的高度去思考，堅持可持續(xù)發(fā)展和以人為本的原則下，第一種方案更詮釋了實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的實際意義。最終確定第一種實施方案，并通過專家論證。

3.2?城市更新項目技術措施費用高，對實物量單價影響大，在暫無適用的城市更新定額下，應科學面對造價指標值

提及造價，各種造價指標值從工程雛形時期一直到竣工決算，如影隨形，重大項目其重要性更為突出。比如新建一座大型體育場館，按照容納座次的多少，乘以造價指標值即每座多少萬元的造價，成為衡量工程造價是否準確的重要標準之一。造價指標值的表現(xiàn)形式還有按照每平方米的造價，按照每噸的造價等。工程造價指標值是從工程建造經驗中提煉的經驗值，有著重要的借鑒價值和參考意義。

但是面對城市更新項目的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，采用原有新建項目的造價指標值來衡量城市更新項目的造價，顯然不能夠真實反映造價的實際情況，哪怕在城市更新項目中的新建施工內容，出于改造與新建相融合的特點，也有別于整體新建項目的造價指標。

實例2：本工程中，改造中需對原有建筑進行保護性拆除，同時保留并保護好原有體育館、游泳館建筑結構。拆除的種類分散、繁多，相應保護的項目也較多，比如對原有室內隔墻部分拆除，保留部分隔墻及泳池、跳水池、訓練池等池空間結構樓板，保護原有框架柱、梁結構完好；對原有看臺區(qū)域座椅，大舞臺鋼構架拆除，保留與看臺相鄰的二層看臺斜梁及板柱結構完好；拆除原有室內大吊頂、室內外安裝大小型管線，部分設備，同時保留部分設備及裝飾，包括室內壁畫保護等；拆除室內部分預應力結構，原有鋼網架結構，室外大臺階，外立面玻璃幕墻及豎向鋼力挺等。為保證構件安全、穩(wěn)定，不傷害原結構，拆除時需要采取多點位臨時支撐，對保留構件強度和穩(wěn)定分析不足的部位，需及時進行加固處理；為避免結構超載或受損，館內拆除施工杜絕使用大型機械，以小型機械結合人工拆除為主；由于館內空間局限，各工種及小型機械交叉施工作業(yè)多，拆除時難免會對保留構件產生損傷，對損傷構件及時進行修補恢復處理；因處徐家匯商業(yè)中心核心地段，人流密集，社會關注度高，做好各項文明施工工作，如防揚塵、噪音、光污染、場容場貌等，施工時使用低音低塵設備，搭設全封閉外腳手架掛等各項保護措施。

對于建造成本而言，拆除工程套用了房修定額，但房修定額消耗量主要針對某一項拆除內容，比如混凝土拆除中的柱拆除，定額中每立方米含量包含了人工量、風鎬鑿子材料消耗量與小型機械消耗量（風鎬及電動空氣壓縮機），雖具有借鑒性但沒有考慮置身于大的環(huán)境背景中的特殊性，比如在城市更新體育場館項目中，有著諸多限制條件下的拆除，拆除工作量大，大型機械無法使用，僅靠小型機械及人工操作，不具備流水施工的條件，在保護性拆除的前提下，大幅影響現(xiàn)場施工的效率，增加施工難度的同時，也增加了材料、人工、保護費用上的消耗成本。如以本項目預制板保護性拆除為例，原樓板結構為預制預應力槽形板+現(xiàn)澆板相結合的工藝，保護拆除實際工料成本約為140元/m2。拆除工藝為：先行搭設保護性拆除用到的支撐架體，對原有樓板的裝飾面層進行切割，將原有預制板完全暴露后，對原現(xiàn)澆板部位拆除鋼筋混凝土約5cm厚，找出原預制槽形板的結構位置，再進行人工保護性鑿除。若按照房修定額板的拆除消耗量套用，房修定額中板的拆除不分預制板還是現(xiàn)澆板，消耗量一樣。按照定額每平方米消耗量計價，綜合單價約30元/m2，相比較，與實際成本相差約4.6倍。

綜上，應科學面對造價指標值，造價指標值不是衡量工程造價的必要條件。建造成本的確定需要結合城市更新項目的特點，在滿足城市更新項目融入城市人文情懷，體現(xiàn)城市溫度的條件下，對原有建筑的保護成本上，就是一項主要的費用支出。她需要有與城市更新項目相匹配且科學的定額作為衡量建造成本的依據(jù)，比如在人工、材料、機械的消耗量上，在保護措施的人工費、材料費、機械費上都有著與新建項目完全不同的衡量標準。以本項目為例，目前套用的定額仍采用新建項目定額標準為主，個人建議在目前沒有成熟的城市更新項目定額可以套用的前提下，考慮采用房修定額、文物保護定額與新建定額相結合的方式報價，這也是權宜之計，同時期待配套的城市更新項目定額早日用于實踐工程中。

3.3?城市更新項目功能拓展需求變化時，對工作量及整體造價的影響較大

城市更新項目在設計以及實施過程中，根據(jù)更新項目的實際變化情況，會發(fā)生結構形式的改變，以及功能的增加。本項目周邊地形較為復雜，緊鄰高架、地鐵、國家電網高壓電纜隧道，周邊有保護建筑很多。在更新升級的過程中，經過多番研究，新增了某部位廊道改造工程約900萬，新增某部位訓練房改造工程約1300萬，新增新建鋼結構網架體系約3800萬等；在結構加固的專業(yè)工程施工中，體育館原結構裂縫修補項中，投標時的數(shù)量2200m與現(xiàn)場實際發(fā)生修補的數(shù)量17500m之間存在較大差異，近半個世紀的時間沉淀，對改建工程量的不可預測性較大，引起造價的增加。設計變更也是城市更新項目的特點之一，需要根據(jù)現(xiàn)場實際情況不斷調整與優(yōu)化。

綜上，反映的每一個城市更新作品，都會超越舊有的，但秉持的理念是一脈相承的。城市更新項目保留著獨特的人文情懷和文化特點，在技術上最大限度地考慮降本措施的同時，對可能發(fā)生的工程變化、保護措施費用上導致的建造成本的增加，在整體造價上留有商務談判的空間。為實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化創(chuàng)造條件。

4?結論

本項目是大型體育類城市更新的代表作之一，近半個世紀以來，她承載著代表上海體育的文化和精神，映射出中國體育的發(fā)展和變遷。經過改造升級后的體育場館，保留了建筑物原始風貌，為城市留下美好記憶的同時，也更適合當代人的需求，為城市注入了全新的活力。

通過本城市更新項目的成功實施，可以得出以下啟示：城市更新項目在保護傳承歷史文脈、留住城市記憶的同時，應根據(jù)城市更新項目的特點，在更新項目功能定位、技術方案選擇、工程造價指標分析等多方面進行分析與控制，兼顧有效控制造價、如實反映建造費用合理性，從而更好地實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化，充分體現(xiàn)社會效益最優(yōu)化，讓文脈傳承與美好生活更好的融合。

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