房地產開發企業稅務風險管理問題及解決策略

摘要：房地產是國民經濟支柱產業，能夠推動經濟增長，帶動相關行業發展。房地產行業調整政策不斷加碼，營改增稅收改革考驗著房地產開發企業的稅務籌劃能力、稅務風險管制能力。房地產企業是稅務機關稅收專項檢查的重點領域，涉及的稅種有十多個，每個環節都有涉稅風險，必須采取有效措施加強房地產開發企業稅務風險管理。本文分析了房地產開發企業稅務風險特征、稅務風險構成、稅務風險管理問題，提出了稅務風險管理的有效策略。

關鍵詞：房地產開發企業；稅務風險管理；問題；策略

中圖分類號：F276

引言

經濟的快速發展、人們生活水平的不斷提高，為房地產開發企業提供廣闊的市場前景。房地產行業稅收為財政收入的重要來源，繁瑣的稅收品種及復雜的稅收計算使各房企已經開始越來越高度關注房地產開發過程中的稅務風險管理。

一、房地產開發企業稅務風險特征分析

房地產開發企業與其他行業的企業在稅務風險特征上有共同點，但是由于房企開發經營的是房產，經營模式不同于一般企業，其稅務風險特征又具有特殊性。

（一）常規稅務風險特征

稅務風險在大多數行業是客觀存在的，房企也不例外，企業只能通過合理有效的手段降低稅務風險的影像，但是風險無法徹底消除。房企開發會經歷多個環節，包括土拍、投融資、設計、報建、開發、銷售、結息等，每個環節都會涉及稅務，因此稅務風險伴隨著房企經營的各個環節，每個環節的稅務處理相互關聯，前期合理進行稅務規劃有利于后期的稅務處理[1]。稅務風險的影響結果不確定，可能帶來收益也可能造成損失，因此更需要加強稅務風險管理。房企涉稅事項復雜，如果企業不主動進行稅務籌劃，一些隱形的稅務風險很難被企業關注，直到稅務檢查時才暴露出風險。

（二）房企稅務風險特殊性

房企稅務風險的特殊性體現在具有累積性、觸發性。如果房企平時沒有關注稅務風險管理，會造成一旦稅務部門進行稅務審核核查，長期累積的稅務違規行為被集中查處，納稅懲處造成企業損失；部分欠稅由于時間較久被處以滯納金增加企業稅負。房企稅務風險的觸發性體現在由于稅種之間的關聯性，一種稅收危機會觸發其他稅種危機，給房企帶來聲譽風險，影響房企的營銷業績。

二、房地產開發企業稅務風險構成

（一）根據房企涉稅稅種分析稅務風險構成

房企開發經營過程中主要涉及的稅種包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等，每個稅種均存在風險點。例如，增值稅方面，開發商品完工前取得的預售收入未全部計入預收賬款進行申報納稅，而是計入其他往來科目，導到長期掛賬，而且完工后也不進行收入結轉；違規將售房屋款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位或進個人儲蓄賬戶；分支機構的未完工開發商品的銷售收入未合并計入；私改規劃，未將增加銷售面積的收入合規入賬；未將收取的定金、違約金、誠意金等按規定列入收入；以銀行按揭方式收售產品，收到首付款、銀行按揭貸款后未按規定計稅，部分房企將銀行按揭貸款計入“短期借款”賬戶，不做收入申報納稅。又比如，企業所得稅方面，未完工開發商品的銷售收入未按規定預計毛利額，產品完工后未及時計算實際毛利額與預計毛利額的差額合并繳納企業所得稅；取得政府的經濟補償或獎勵收入未進行企業所得稅及土地增值稅申報；未按規定將客戶房企的定金、違約保證金、罰款收入、租金等按收入進行申報納稅，而是直接沖減成本；取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用；混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本等[2]。

（二）房企開發不同階段的稅務風險構成

房企開發環節包括項目拿地前期、項目建設開發階段及項目交付及清算階段。房企項目投資中很大比例是土拍款，構成了項目的主要成本。這個階段的稅務審核會重點檢查發票是否合理、土拍款支付是否合理。在二級市場拿地模式中，增值稅專用發票的真實、有效、全額非常重要，關系到企業所得稅稅前扣除、土地增值稅清算成本、營改增之后的進項抵扣等，如果稅務部門不認可抵扣項目，房企將被迫增加納稅成本。二級市場拿地市場溢價高，如果按實際成交價開票，轉讓方稅費極高；因此土地二級市場會采用資產分立、投資入股、在建工程轉讓等方式交易，土地溢價收入不能取得正規增值稅發票，存在不合規的法律風險。項目開發階段涉及十多個稅種，稅務風險較多，也是稅務部門重點核查的對象。房企的銷售商品是房屋，很多企業會將房屋作為員工獎勵，或者“以房低債”“以物易物”，而這些行為等同于房屋銷售，需按規定申報納稅，而部分企業忽略了這項稅務風險，導致稅務部門核查時認定為偷稅漏稅；而房企采用贈送禮品、老帶新提高房屋去化率的方法也會增加企業代扣代繳個人所得稅的稅務風險。隨著營改增改革實施，房地產行業上下游均處于“以票管稅”的鏈條上，房企在上下游企業中的管理、議價能力、對供應商的甄別均會影響房企的稅務成本與稅務風險，如果供應商由于開票不規范或開具虛假發票，經金稅三期信息貨物系統進行數據比對、風險識別后，認定為不實開票，則發票不能進行所得稅稅前扣除，增加了房企的稅務成本。房屋完工交付涉及的稅種主要有土地增值稅清算、所得稅口徑實際毛利清算、開具交房項目發票及確認收入等，這個階段的稅務風險管理直接影響項目的盈利水平，而這個階段的稅務風險與前期的涉稅事項合同條款、取得的各類票據、財稅處理是否合規息息相關，這個階段需要進行結賬、清收、成本分攤、收入確認、申報納稅，稅務人員需對項目整體稅負進行測算，做到心中有數，這個時候如果成本取票進度與收入確認進度不匹配，先申報銷項導到后期進項無法正常抵扣，影響企業所得稅及增值稅的申報[3]。

三、房地產開發企業稅務風險管理問題

房地產開發企業涉稅種類繁多，與之相關的稅務制度多達兩千多項；房企普遍面臨著較高的稅負率，項目管理難度大，增加了稅務風險管理的難度。

（一）稅務風險管理多而復雜

房企項目均需經過較長的建設周期，而企業所得稅按年申報，收入及配比結轉成本難以準確確定。房企項目涉及多個專業、多個區域，財務人員與審計人員在稅務確認上往往存在不一致；房屋銷售采用預售制，土地增值稅與企業所得稅需采用預繳制，后續清算繁瑣。隨著“金稅三期”的落實，稅務機關、工商、住建部門、房管局、銀行等通過“互聯網+”信息技術實現了互聯互通，在給房企帶來納稅便利的同時，也帶來了新的稅務風險。

（二）稅務風險管理未實現全覆蓋

房企設置若干部門，工程項目也由專門的項目總經理負責，業務上未相互交叉，但是納稅卻是一體關聯的。而部分房企僅將稅務風險管理寄托于財務部門，而財務部門與業務部門信息無法共享，導致很多散落在各個項目中的稅務問題沒有及時發現，長期積累形成稅務風險。房企高層管理人員未重視企業稅務風險管理，在稅收政策的理解及運用上存在滯后，缺乏稅務籌劃意識。在稅務信息系統填報時應確保信息準確無誤，因為稅務申報前后關聯，且“金稅三期”與銀行、工商、房管局等關聯，如果申報信息措施會產生聯動風險。納稅申報可以通過計算機進行線上申報，方便了納稅人，但是網絡安全風險安全問題也隨之產生，信息安全風險成為新的稅務風險點。

（三）稅務風險管理制度與機制不完善

房地產開發企業應在稅務事前籌劃、稅務監督管理、稅務事后跟蹤各個環節建立完善的管理制度與機制，部分房企重視了前兩項，而忽略了稅務事后跟蹤管理機制，導致房企內部控制制度不完善。而稅務風險存在房企運營整個流程內，而房企高管卻沒有引起對稅務風險的足夠重視，稅務管理常常處于被動糾正或彌補的狀態。由于缺乏完善的制度與機制，無法提前對稅務風險進行預測，也無法根據宏觀環境選擇適合的稅收政策，稅款繳納模糊不清，損害房企利益。

四、房地產開發企業稅務風險管理策略

（一）完善稅務風險管理制度

房地產企業結合自身經營現狀制定稅務風險預警制度、合同管理制度、發票管理制度。梳理房地產經營各個環節存在的稅務風險點，制定稅務風險清單及風險防控重點手冊，財務部門與業務部門的人員均應人手一本，并掌握稅務管理的重要內容，由稅務關鍵環節的稅務人員負責整理收集相關信息，編制稅務風險預警報告，比如稅務清算的工作人員需收集來自企業內部、其他房企、稅務機關的信息，稅收執行口徑政策信息，結合項目清算進程編制稅務風險預警報告，該報告能夠為企業稅務籌劃提供數據支撐，有效降低房企稅務風險。合同管理對于房企來說至關重要，合同管理漏洞、主要條款約定不明導致稅款申報時間與金額錯誤，建立合同管理制度，實施標準化的合同管理，有助于合同風險的事前控制，降低由于合同糾紛引發的稅務風險。

（二）制定稅務檢查應對機制

制定合理完善的稅務核查應對機制有助于降低稅務風險。事前制定稅務風險預案，自查稅務工作中存在的漏洞，接到稅務機關的自查通知后，啟動稅務應急預案，對財務稅務進行全面自查，檢查發票的合規性、單據的真實性，自查房地產營銷的采購、銷售、支付等重點環節，比如在檢查應稅增值額的合理性與完整性時，自查有無直接坐支售樓收入不入賬的情況，房地產企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題、各種房產出租收入是否按規定申報納稅等等；加強與稅務機關的溝通協調，及時向稅務機關反饋自查結果并做好解釋說明。稅務檢查時，相關材料應充分準備，包括交易合同、原始憑證、備案資料、情況說明書等，可以請稅務中介機構對材料進行把關。對于稅務檢查中被認定不合規的納稅行為，如處罰不當，可利用法律途徑或稅法向稅務機關解釋說明，維護自身合法權益。

（三）推動業務與稅務融合發展

推動業務與稅務融合發展是房企業財務融合的重要內容，傳統的財務只反映經營活動，而無法反映供應商、客戶鏈，信息技術發展打破業務與財務邊界，企業運營管理向一體化發展，業財融合打通業務與財務之間的關聯，將納稅籌劃與業務流程緊密結合，降低了因稅務與業務脫節而造成的納稅申報不準確，同時通過稅務監控強化對業務監管，有效防范經營風險。企業稅務工作人員需提高經營業務的參與度，加強對業務鏈條的了解，建立業務與稅務之間的關聯路徑，為決策者提供準確依據[4]。稅務與業務的融合將稅務風險管控前移，發揮稅務管理人員事前預測、事中管控、事后監督的作用。

（四）加強稅務網絡安全管理

加強納稅申報信息化管理，提高防火墻級別及風險警報，設置稅務管理網絡專線，由專人負責納稅申報，以保證企業涉稅信息安全保密。建立網絡安全應急預案，組織企業全員定期進行網絡安全自查，安排信息技術人員對全公司門戶網站、辦公網絡進行安全排查，制定完善網絡與信息安全工作計劃與工作方案。“互聯網+”已在稅務管理領域廣泛應用，企業應加強與稅務主管部門的溝通交流，及時發現稅務風險，采取有效措施消除隱患。稅收信息系統與誠信檔案掛鉤，進一步管理人員與企業員工的稅務風險管理意識，保證企業的正常運轉。

（五）加強稅務風險管理人才隊伍建設

財稅相關人員應熟練掌握納稅申報業務信息系統，加強相關人員的技能培訓，組織學習票據真假識別、稅收管理技巧等，解讀最新的稅收政策，掌握最新的稅收標準，不斷提高財稅人員的工作效率及稅務風險管理意識。稅務管理、審核、監督應由專業、責任心強的人員擔任，對房企各個環節的稅務進行全面監管，稅收政策隨著經濟發展的變化不斷調整變化，稅務部門需及時從上到下全面梳理本企業的涉稅業務，對于各個存在的問題進行培訓指導，針對整個企業稅務系統的共性問題進行集中討論、研究，制定出切實可行的解決措施，并在實際稅務風險管理中進行有效性驗證。稅務工作人員需不斷學習新知識、新技術、新稅務管理經驗，從源頭降低稅務風險，使企業能夠適應新的經濟發展環境。

五、結束語

綜上所述，隨著市場經濟競爭越來越激烈，房地產開發必須高度重視稅務風險管理問題，著名企業因為稅務風險體制不健全而導致“稅務門”的案例屢見不鮮。房企的稅務風險具有其獨特性，涉及的稅種種類繁多，而在項目經營的各個環節加強稅務風險管理，不斷完善稅務管理的機制與制度，推動稅務與業務融合發展，加強金稅三期等信息安全管理，加強人才隊伍建設，促進房企健康可持續發展。

參考文獻

[1]周慧珍.房地產企業稅務風險管理問題的探析[J].科學與財富，2018（9）：253.

[2]王雷.關于房地產開發企業稅務籌劃問題的幾點探討[J].品牌研究，2022（34）：197-200.

[3]梁慧.房地產企業稅務風險分析及管理策略[J].現代經濟信息，2022，37（31）：56-58.

[4]李曉明.房地產企業稅務風險及其管理措施探討[J].當代會計，2022（6）：115-117.

作者簡介：賈怡如，女，1975年04月生，漢族，四川成都人，本科，高級會計師，研究方向：房地產行業業財融合、勘察設計行業業財融合。