不同時期還建小區居住環境滿意度評價研究

周恒 陳敏 劉玉花 王繼富 韓海東

摘要：改革開放以來，城鎮化的推進催生了一批“失地農民”，進而出現了較多的農民還建小區，這些還建小區如今居住環境如何？居民是否滿意？這些問題值得關注。隨著城鎮化的深入，2030年預計有1億“失地農民”需要安置，調查還建小區居住環境滿意度，及時發現問題、解決問題，具有重要意義。文章以武漢市三個不同時期的還建小區為例，通過構建居住環境滿意度評價體系，梳理還建居民對小區居住環境的感知情況，并探究其影響因素和形成原因，從政策引導、規劃建設、物業管理和社會網絡這四個方面提出對策，以期為我國還建小區建設和更新提供參考。

關鍵詞：還建小區；居住環境；滿意度；影響因素

中圖分類號：TU984.12 文獻標識碼：A 文章編號：1004-9436（2023）11-000-04

基金項目：本論文為2022年度湖北省建設科技計劃項目“基于人民視角的城市體檢體系優化研究”成果，項目編號：廳頭〔2022〕2198-122

0 前言

改革開放以來，為滿足快速城鎮化的空間訴求，大量農村集體土地被征用，部分農民無地可種。為解決“失地農民”的住房問題，20世紀90年代初期，我國開始建設農民還建小區，即以拆遷安置的形式集中建設居住小區［1］。新世紀我國步入“以人為本”的新型城鎮化階段，一方面城鎮化仍在持續，到2030年預計有1億“失地農民”需要還建小區進行安置［2］；另一方面，部分還建小區在歷經二三十年后變成了老舊社區，居民日常生活存在諸多不便。深入探討前一階段農民還建小區建設暴露出來的問題，對推動老舊社區更新具有重要意義。

1 國內外相關研究綜述

居住環境由住房和周圍的環境組成，居住環境滿意度即為衡量居民對住宅和周圍環境的綜合滿意程度的指標［3］。國外相關研究側重于探索影響因素，包括住宅特征［4］、居住者屬性［5］、社區環境［6］、區位條件［7］等。國內相關研究分為兩類，一是利用層次分析［8］、均值分析［9］等數理分析方法，構建滿意度評價指標體系［10］；二是測評某一保障性住房［11］、拆遷安置小區［12］、城中村［13］的居住滿意度。

現有研究多局限于某一時期的還建小區，較少研究追蹤還建小區入住后的環境質量變化及居民感受。本文以武漢市三個不同時期的還建小區為例，通過構建居住環境滿意度評價體系，梳理還建居民對小區居住環境的感知情況，探究其影響因素和成因，進而提出針對性的措施，以期為我國還建小區建設和更新提供參考。

2 還建小區居住環境滿意度評價體系構建

本文將還建小區的物質建成環境劃分為居家環境、居住片區環境、周邊環境這三個維度。結合相關研究，初步設定了小區綠化景觀、環境衛生等10項評價指標。

2.1 隸屬度分析

初步確定的指標體系不一定是最合適的，應用隸屬度分析進一步篩選合適的指標。隸屬度為某一指標專家選擇的總次數與參與調查的總問卷數的比值，介于0～1之間，數值越大則表明專家越認可，隸屬度越高。本次參與調查的專家包括政府管理人員、學者、小區建設人員、物業管理人員、居民代表等，共發放問卷200份，回收有效問卷184份，分析了10個評價指標的隸屬度，設置閾值為0.5，將隸屬度小于0.5的“采光通風條件”刪除。

2.2 相關性分析

為避免指標存在較高的相關性，影響評價結果的準確度，需要在相關性較高的因素中篩選出隸屬度較低的因素，并將其刪除。通過采集各評價指標的相關數據，運用SPSS軟件進行分析，給定臨界值M為0.9，相關系數大于0.9的評價指標為“公共秩序維護”和“門衛保安監管”，刪除隸屬度較低的“公共秩序維護”，確定了最終評價體系（見表1）。

3 武漢市三個不同時期還建小區居住環境滿意度

3.1 調研小區選取

武漢市還建小區建設經歷了三個階段：一是在20世紀90年代初集中建設了第一批農民還建小區；二是90年代后期國家推行住房商品化改革，2004年9月武漢市全面啟動“城中村”改造，集中還建小區開始成批出現；三是2008年后武漢市進一步出臺相關政策，還建小區建設步入快車道。根據上述三個階段，選擇1994年建成的榮泰小區、2008年建成的北港佳和云居、2013年建成的南國都市二期作為研究對象（見圖1）。

3.2 總體調查對象統計

本次調研主要采用問卷調查法和深入訪談法，現場發放問卷600份，實際回收有效問卷561份，三個小區發放問卷數量大致相同。統計發現還建小區住戶的家庭成員平均值為3.4人，居住面積平均值為93.7㎡。居民主要分為三類：原拆遷戶、后遷入戶、租戶，占比約為1.4∶1∶1；居民中30～59歲的人最多，占比36.9%；受教育程度主要為初中、高中及中專；家庭總月收入集中在2500～12 500元，占比超過75%。

3.3 還建小區居住環境滿意度

三個小區居民對小區總體的居住環境滿意度差別較大（見圖2），北港佳和云居最高，南國都市二期次之，而榮泰小區最低。榮泰小區的滿意度僅周邊各類配套設施在3分以上，說明居民對居住環境普遍較不滿意。與此相反，北港佳和云居與南國都市二期除了對房屋質量較不滿意以外，其他滿意度都在3分以上，居民滿意度普遍較高，特別體現在小區綠化及景觀、內部各類配套設施和周邊各類配套設施這三個方面。

3.4 總體居住環境滿意度影響因素

選取小區總體居住環境的滿意度為因變量，性別、年齡、受教育程度、收入和上述8項評價指標為自變量，進行回歸分析。結果顯示，小區綠化及景觀、小區環境衛生、小區內部配套設施與小區總體的居住環境在1%水平上顯著相關，房屋質量、小區周邊配套設施通過5%顯著性檢驗。這5個評價指標系數為正，說明其提升能提高居民對小區總體居住環境的滿意度。影響最大的因素是小區環境衛生，而居民個人屬性影響則較小（見表2）。

4 還建小區居住環境滿意度存在差異的原因及對策

4.1 居住環境滿意度存在差異的原因

4.1.1 政策因素

武漢市在不同時期實行不同的安置還建政策。1992年《武漢市城市房屋拆遷管理辦法補充規定》規定拆遷住宅用房按被拆遷房屋的使用面積安置［14］，因此榮泰小區以小戶型為主。2004年武漢市開始改造城中村，補償政策是以人數為標準，賠償100㎡/人，獨生子女按兩人算，開發主體為村集體，因此北港佳和云居設施較為齊全，以大戶型為主。而到了2013年的南國都市二期，補償標準降低為30㎡/人，超出部分需自行購買，開發主體為開發商，因此還建戶型以小戶型為主，小區建設環境不如北港佳和云居。

4.1.2 規劃建設管控因素

規劃設計越合理，建設質量越高，居民滿意度越高。我國在1994年2月開始實行《城市居住區規劃設計規范》，1994年建成的榮泰小區缺乏相應約束，導致樓間距、綠化等不滿足要求，而北港佳和云居和南國都市二期受益于設計規范，因此滿意度比榮泰小區更高。

4.1.3 物業管理因素

物業管理的有無和服務水平的高低，顯著影響還建小區居住環境滿意度。榮泰小區無物業公司和業主委員會，物業由其所在的勸業場社區負責，水電氣設施配套不足及老化等問題難以解決，居民滿意度較低。南國都市二期采取公開招投標方式選聘物業公司，外來物業公司對小區居民不甚了解，物業服務質量并不如意。北港佳和云居成立了股份公司，自主管理小區物業，空置房屋用于租賃，居民每年可以分紅，物業管理資金充裕，居民滿意度較高。

4.1.4 社會網絡因素

還建小區居住環境滿意度還與延續的社會網絡密切相關，原有村莊社會網絡延續性越高，即原拆遷戶所占比例越高，居民滿意度越高。在人口構成上，榮泰小區、南國都市二期、北港佳和云居的原拆遷戶所占比例分別為27%、42%和50%，北港佳和云居的居民彼此熟識，對小區環境衛生、門衛保安監管等方面更能實現有效監督，因此居民滿意度較高。

4.2 居住環境滿意度提升對策

為提高還建小區居住環境滿意度，可從以下四方面入手。

第一，科學制定還建政策，提高村集體參與度。一是將村集體轉為開發還建主體之一，提高居民建設參與度。二是引入專業機構全面評估自建房價格，科學確定補償政策，避免補償標準“一刀切”。

第二，嚴控規劃建設質量。針對居民最不滿意的房屋質量，政府應根據各地實際情況制定房屋建設標準，對不符合標準的予以處罰并責令整改。開發商在還建過程中，要與居民充分溝通，確保戶型設計、采光通風、院落布局等滿足居民居住偏好。

第三，建立政府補助、企業投資和居民分攤相結合的物業資金籌措方式。對沒有充足物業管理金的小區，使用政府財政收入進行補貼。對有一定物業管理金的小區，可采取企業投資和居民分攤的方式。由企業運營物業獲得利潤，出資維護小區環境，缺口資金由居民分攤。

第四，搭建由社區居委會、業主委員會和物業管理公司構成的共同管理體。業主委員會延續原有村委會功能，成為與社區居委會、物業管理公司溝通的橋梁，實現社區決策公開和資源共享，增強居民歸屬感。

5 結語

本文以還建小區居住環境滿意度為研究對象，結合隸屬度和相關性分析，構建了還建小區居住環境滿意度評價體系，并選取武漢市三個不同時期的還建小區進行實證研究。研究發現：不同時期還建小區居民對居住環境的滿意度存在差異，但并非建成年代越久，滿意度越差；還建居民對小區總體的居住環境滿意度一般，對小區周邊配套設施的滿意度最高，對房屋質量最不滿意；小區環境衛生、綠化及景觀、內部配套設施、房屋質量和周邊配套設施這五項因素與居住環境滿意度密切相關；還建政策中的福利待遇、規劃建設的質量、后期的物業管理、原有村莊社會網絡延續性是居住環境滿意度存在差異的主要原因。最后，從政策引導、規劃建設、物業管理和社會網絡這四個方面提出滿意度提升對策。

本研究存在以下不足：一是評價體系覆蓋面不廣，評價結果存在局限性；二是還建小區樣本數量較少，調查分析結果可能存在偶然性。未來將進一步豐富評價指標，增加樣本數量，開展更系統的研究。

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作者簡介：周恒（1989—），男，湖北孝感人，碩士，高級工程師，研究方向：國土空間規劃。

陳敏（1993—），女，安徽馬鞍山人，碩士，助理規劃師，研究方向：城鄉規劃。

劉玉花（1972—），女，山東濰坊人，碩士，高級工程師，系本文通訊作者，研究方向：國土空間規劃。

王繼富（1972—），男，山東濰坊人，學士，高級工程師，研究方向：國土空間規劃。

韓海東（1976—），男，山東濰坊人，學士，助理工程師，研究方向：國土空間規劃。