房地產(chǎn)企業(yè)融資方式及其風險探討

張正千

【摘 ?要】當前，政府對房地產(chǎn)等高資金要求的行業(yè)的融資實施了更嚴格的控制。特別是中央銀行對房地產(chǎn)行業(yè)推出的“三道紅線”融資新規(guī)，使我國相關企業(yè)融資困難，傳統(tǒng)融資模式難以適應不斷增長的融資需求，很多企業(yè)面臨著資金困境和負債壓力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須拓寬融資渠道，以減少融資風險，確保企業(yè)更好地發(fā)展。論文分析了當前A企業(yè)的融資方式，并對A企業(yè)的融資風險進行了分析，然后闡述了融資風險的形成原因，最后給出了相應的對策和措施，以期在一定程度上降低融資風險。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資風險

【中圖分類號】F299.23；F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）06-0170-03

1 引言

房地產(chǎn)項目的建設周期比較長，資金周轉(zhuǎn)緩慢，經(jīng)營風險相對也大一些，導致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來越緊張。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得較好的發(fā)展，必須積極控制融資風險，擴大融資渠道，增強融資的能力。

本文對A企業(yè)的融資方式和融資風險進行了分析，以期為企業(yè)進一步融資提供一定的參考。同時，分析A企業(yè)的融資風險，對國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都具有積極意義。

2 A企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1 A企業(yè)簡介

A企業(yè)作為國內(nèi)發(fā)展比較早的一個品牌，它已經(jīng)擁有30多年的品牌發(fā)展歷程。A企業(yè)于1992年在北京市西城區(qū)成立，擁有23.5億元的注冊資本，2008年8月完成了在A股上市。它是一家以開發(fā)、銷售、租賃為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務涵蓋寫字樓、住宅、小鎮(zhèn)、酒店等多種類型。

2.2 A企業(yè)融資方式分析

2.2.1 銀行借款

銀行借款是目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資手段，它可以快速為企業(yè)的項目建設提供支持。A企業(yè)的銀行借款占當年籌資活動現(xiàn)金流入的比重一直處于58%以上，由此看來A企業(yè)較多地使用銀行借款這一方式。A企業(yè)的銀行貸款比重偏高，導致融資規(guī)模不夠合理，也給企業(yè)帶來還款壓力，增加了企業(yè)的風險。

2.2.2 自有資金

自有資金就是企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營活動中所持有的資金，它不需要償還，在使用上有很大的自主性。A企業(yè)近年來的實收資本并無變化，所以A企業(yè)自有資金的來源主要是通過企業(yè)每年的收益結存。同時，盈余公積和未分配利潤的數(shù)值在2017年到2021年總體也呈現(xiàn)上升趨勢，表明A企業(yè)的自有資金持續(xù)增長。而且，公司還在持續(xù)地發(fā)展，要想滿足發(fā)展所需要的資金，就必須借助其他的融資方式。

2.2.3 債券融資

債券融資，就是企業(yè)通過發(fā)行債券來籌資，從而滿足融資需求。通過債券融資，可以有效地減輕房地產(chǎn)公司的融資壓力，降低融資成本，還能保障公司的控制權。就資信而言，A企業(yè)整體狀況良好，授信額度較高，在信用評級上，中誠信證券對其進行了信用評級，并將其評定為AA。由于具備上述優(yōu)勢，公司在融資上非常順利。A企業(yè)近幾年多次通過發(fā)行債券來進行融資，在2021年時成功發(fā)行四期公司債，總規(guī)模達61億元，充分發(fā)揮了債券融資的作用。

2.2.4 股票融資

上市公司通過股票融資，可以快速地為公司的生產(chǎn)和運營提供資金，而且不需要還本付息。同時，通過股權融資這一方式，可以在很大程度上優(yōu)化企業(yè)的資金結構，并能夠有效降低企業(yè)的融資風險。2008年8月，公司以每股3.88元的價格發(fā)行了653 009 126股。A企業(yè)于2016年7月12日以配股方式發(fā)行股票，共計528 439 868股，每股3.36元。除此之外，A企業(yè)沒有利用股票融資這一方式。由此可以看出，A企業(yè)作為一家上市公司并沒有運用好股權融資。

3 A企業(yè)融資風險及成因分析

3.1 A企業(yè)融資風險分析

3.1.1 財務績效指標分析

①償債能力分析。通常情況來說，流動比率約為2。如表1所示，A企業(yè)的流動比率在2017年是近幾年中最高的，但是2018年則出現(xiàn)了大幅下滑。而且從2018年開始，公司的流動比率就一直低于2，而且還在不斷下降，這意味著公司的資產(chǎn)流動性并不高，短期償債能力也比較薄弱。A企業(yè)的速動比率在2018年大幅下滑，此后，速動比率均處于一個較低的水平，企業(yè)的短期償債能力較為薄弱。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，可以適當放寬對其資產(chǎn)負債率的評估。普遍認為，房地產(chǎn)公司合理的資產(chǎn)負債率應該在40%～60%，但A企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直超過70%，并且逐年上升，說明A企業(yè)的長期債務償還能力，也是相當薄弱的。企業(yè)資產(chǎn)負債率過高的話，不僅不能保障債權人利益，而且會降低企業(yè)吸收投資的能力，很容易造成“新債還舊債”的惡性循環(huán)，影響公司的發(fā)展。A企業(yè)的短期和長期償債能力都比較薄弱，而銀行貸款占公司總債務的比重又很高，考慮到企業(yè)要進行大規(guī)模的融資，其償債能力不強的話將會給企業(yè)帶來巨大的融資風險。

②盈利能力分析。盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。如表2所示，該公司的盈利指標整體呈現(xiàn)一個下滑的趨勢。企業(yè)的銷售凈利率每年都在降低，到了2021年，僅為

-6.96%，相比其他房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較低的。企業(yè)雖然在擴張，但由于大環(huán)境的影響，以及成本的上升，導致利潤并沒有那么高，銷售凈利率也偏低。與此同時，營業(yè)利潤率也在急劇下滑。2021年，由于企業(yè)的成本大幅增加，企業(yè)的營業(yè)利潤、凈利潤等相對降低，導致企業(yè)的營業(yè)利潤率顯著降低。A企業(yè)凈資產(chǎn)收益率也逐漸降低，總體的利潤水平并不高。綜合以上分析，A企業(yè)的整體盈利能力比較差，公司的資金很難收回，可能會造成資金鏈緊張，從而增加融資風險。

表2盈利能力分析表

單位：%

③成長能力分析。成長能力是指一家公司在保持正常生存狀況的前提下，通過持續(xù)的業(yè)務拓展，來增強自身的實力。如表3所示，A企業(yè)2018年的營業(yè)收入較2017年有大幅度降低。在2021年，A企業(yè)的營業(yè)收入較其上一年度有了明顯提高，房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流入比較多。另外，A企業(yè)的凈利潤增長率在多個年度都是負數(shù)，凈利潤整體都是比較低的，呈現(xiàn)一個下降的趨勢。在2021年，營業(yè)收入增長的同時，營業(yè)成本也在增長，這導致凈利潤直線下滑，利潤轉(zhuǎn)化能力不足。最近幾年，由于公司在經(jīng)營活動中獲取利潤的能力比較差，限制了公司的發(fā)展，導致公司的成長能力不強，經(jīng)營前景不佳，這會造成企業(yè)資金來源受到限制，還款風險增大，融資風險加劇。

3.1.2 財務杠桿系數(shù)分析

財務杠桿又稱為融資杠桿，其大小能反映公司所面對的融資風險，財務杠桿系數(shù)越大，稅后利潤受到息稅前利潤變動的影響就越大，融資風險也會較大；反之，財務杠桿系數(shù)越小，融資風險會較小。在2017-2021年，A公司財務杠桿系數(shù)變動比較平穩(wěn)，但仍然有上升的趨勢，這將使得公司的融資風險會隨之增大。此外，由于公司的資產(chǎn)負債率偏高，所以還需要對其進行資本結構的調(diào)整，以進一步降低企業(yè)的風險。

3.2 A企業(yè)融資風險的成因

3.2.1 融資方式單一

近幾年，A企業(yè)雖然也通過各種途徑進行融資，但主要還是依靠銀行貸款，因此其融資方式相對單一。企業(yè)銀行借款的占比很大，這樣會使資產(chǎn)負債率升高，企業(yè)的風險也會加大。房地產(chǎn)公司處于很強的宏觀監(jiān)管之下，如果政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策有所變化，如提高存款利率，企業(yè)的融資成本就會上升，嚴重時甚至會導致企業(yè)的資金鏈斷裂。在企業(yè)經(jīng)營困難的情況下，大量的銀行貸款會給企業(yè)帶來巨大的還款壓力。

3.2.2 融資規(guī)模過大

當前許多企業(yè)對我國房地產(chǎn)市場的狀況并不清楚，對宏觀調(diào)控的研究也不夠透徹，他們只是大量融資并不斷開發(fā)項目，認為這樣能獲取更多利益。但現(xiàn)實卻不是這樣，如果大量籌資，盲目地擴大規(guī)模，資產(chǎn)負債率過高的話，將會給企業(yè)帶來巨大的債務負擔，企業(yè)的風險也會很大。A企業(yè)總資產(chǎn)并不算高但卻處于高資產(chǎn)負債率狀態(tài)，這意味著它的融資規(guī)模很大。此外，高資產(chǎn)負債率會增加公司的融資風險，會導致資金短缺，從而造成資金鏈斷裂，無力償債，使公司破產(chǎn)。

3.2.3 營業(yè)成本過高

一個企業(yè)如果它的營業(yè)成本過高，就會影響資金的流動，從而產(chǎn)生融資風險。A企業(yè)近幾年的營業(yè)成本的增長速度要比營業(yè)收入增長速度快得多。A企業(yè)2021年的營收是近幾年最高的，達到了136.93億元，而2021年，它卻出現(xiàn)了增收不增利的局面，凈虧損6.69億元，由于符合收入結轉(zhuǎn)條件的項目比去年同期有所增長，所以營業(yè)成本上升101.11%，達到113.24億元。營業(yè)成本越高，銷售利潤就會變少，資金的回流也就越難，融資風險也會變大。

3.2.4 國內(nèi)外形勢與政策的影響

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境艱難的一年，對房地產(chǎn)融資的管制越來越嚴格。從2019年開始，我國已逐步建立了一套完善的金融監(jiān)管制度，并進一步加強了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。2020年8月出臺的“三道紅線”政策，在一定程度上也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動。這不僅給企業(yè)增加了融資困難，而且增加了企業(yè)的融資風險。

4 A企業(yè)融資風險控制建議

4.1 增加企業(yè)權益融資

債務融資對企業(yè)來說比較容易，資金成本也比較低，因此往往是房地產(chǎn)企業(yè)的首選。A企業(yè)的融資主要是通過債務融資這種方式，尤其是依賴銀行貸款。A企業(yè)在資本積累方面做得比較好，但是它的資產(chǎn)負債率依然很高。這表明它的負債增速超過了其權益，如果不能有效控制，將導致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的情況。A企業(yè)應制定合理的融資計劃，增加權益融資規(guī)模，控制負債增速，調(diào)節(jié)負債與權益的比例，以達到優(yōu)化資本結構的目的。最近幾年，A企業(yè)很少使用發(fā)行股票這一融資方式，所以企業(yè)應該加大股權融資比例，可以繼續(xù)增加配股，也可以通過定向增發(fā)股票、可轉(zhuǎn)債來解決資金緊張的問題，降低其融資風險。

4.2 拓寬企業(yè)融資渠道

從A企業(yè)的融資情況來看，資金來源非常單一，主要依賴銀行借款，對債券和股票的運用相對來說都是比較少的。2014年第一次發(fā)行債券，近幾年發(fā)行股票更是微乎其微，只是通過配股的方式發(fā)行了股票，而且銀行貸款的比例還是很高。由于房地產(chǎn)公司在項目建設中對于資金的需求很大，因此僅靠銀行貸款并不能滿足其需求。雖然利用銀行貸款有著融資速度快、成本低，較為靈活的優(yōu)點，但一旦國家實行緊縮的貨幣政策，過度依靠銀行貸款就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，因此需要通過各種方式來融資。首先，A企業(yè)可以適當提高股權和債券融資的比重。其次，要采取多種融資模式，如房地產(chǎn)投資基金、融資租賃、房地產(chǎn)眾籌、發(fā)行永續(xù)債、境外融資等。這樣A企業(yè)可以有效地分散市場風險，優(yōu)化公司的融資結構，降低公司的融資風險。

4.3 合理控制融資規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動資金需求量很大，而企業(yè)本身又缺乏資金的話就只能靠外部的融資。A企業(yè)的融資規(guī)模較大，自身的資金難以支撐企業(yè)的發(fā)展，就要在很大程度上依靠外部融資，這對公司來說風險是相當大的。企業(yè)要擺脫依靠外部融資的局面，就要提高公司的盈利能力，增加自有資金，以增強其自身的融資能力。企業(yè)應該控制融資規(guī)模、加大內(nèi)部融資比重、調(diào)整房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模，按照公司的實際情況進行合理的融資，這樣才能有效降低企業(yè)的償債壓力和融資風險。

4.4 增強企業(yè)競爭能力

當前，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策、行業(yè)前景、客戶需求都在不斷改變，要想在市場競爭中脫穎而出，就要具備自身的競爭優(yōu)勢。A企業(yè)要想提升自己的競爭力，就必須要在不斷變化的市場環(huán)境中，及時調(diào)整自己的經(jīng)營策略，并善于把握機會，把外部環(huán)境的變化轉(zhuǎn)化為發(fā)展的機遇。此外，每一個環(huán)節(jié)都要做好規(guī)劃，保質(zhì)保量的同時要嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本，不斷增強企業(yè)的核心競爭力，降低營業(yè)成本，從而降低企業(yè)的融資風險。

4.5 完善風險預警制度

企業(yè)應加強風險預警，健全相應的制度，并運用大數(shù)據(jù)技術，對企業(yè)融資活動中的風險進行實時監(jiān)控。同時，可以讓擁有豐富的金融從業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)知識的管理人員來監(jiān)控和分析企業(yè)的融資行為，為其提供合理的防范措施，以避免企業(yè)的風險。與此同時，企業(yè)管理層要轉(zhuǎn)變其激進的擴張思路，加強對融資的認識，并注意到融資給企業(yè)帶來的風險，積極防范風險，讓企業(yè)能夠更好地發(fā)展。

4.6 加強對政策的理解

當前經(jīng)濟正在從高速發(fā)展逐漸過渡到高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，會繼續(xù)發(fā)揮重要作用。A企業(yè)應繼續(xù)密切關注宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場動態(tài)，根據(jù)調(diào)控政策，適時調(diào)整各項業(yè)務策略，優(yōu)化產(chǎn)品結構，并通過不斷優(yōu)化融資結構，減少政策風險對公司的影響。A企業(yè)要全面解讀行業(yè)政策，對未來的經(jīng)濟狀況作出準確的判斷，從而實現(xiàn)企業(yè)更好的發(fā)展。

5 結語

本文以A企業(yè)作為研究對象，從融資現(xiàn)狀入手，對企業(yè)的融資問題進行了剖析，并對其原因進行了探討，然后提出了針對性的建議。A企業(yè)在今后的發(fā)展過程中，要不斷完善融資渠道，降低融資的風險，同時要結合企業(yè)具體情況，制定適合自己的融資策略，才能取得更好的發(fā)展。

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